保利_广州金沙洲保利西海岸营销企划案_168PPT_中地行(1)

1、保利西海岸营销企划案1本案七大部分市场分析客户分析项目分析项目定位产品建议开发模式营销推广2Part1市场分析31-1 价格及成交量分析Part1市场分析4Part1广州住宅价格走势呈现升速快幅度大的特点，中心城区表现更为凸显。2007年，成交均价一路飚升，在5月已逾10000元/大关，此后几个月更是急升40%，至9月份中心城区价格已经达到14506元/，累计升60%。在9月底一系列房地产调控政策出台后，楼价升速减缓，楼价进入平台期。价格走势5Part12007年1-10月与去年同比，住宅交易平稳，但07年1-10月整体成交量已经超过06年同期总量，达到368万平方米。07年10月份，房地产市

2、场受到政策影响，成交量环比出现下滑迹象，与06年同期相差近14万平方米。成交量6Part1价格成交量汇总 各区成交量保持平稳，但成交价格明显上升。中心城区商品住宅交易活跃，仍集中天河、白云、海珠三大区域。白云区住宅07年成交量达到90万平方米，与去年同期基本持平；成交价格高达8459元/平方米，同比增长30。7Part1惠博公路小结价量齐升，升幅惊人政策调控，成交放缓多空搏弈，楼价观望81-2 政策及大市分析Part1市场分析9Part1政策分析房产政策价格供求关系购房者产品表现“90平方米以下住房,必须达到开发建设总面积的70%以上一定程度上提升了可售单价由卖方市场向买方市场过渡中低收入家庭

3、依然没有受惠；为社会中产提供总价稍低的优质居住用房步入式飘窗、过道花园、 生活阳台、打通型户型、双拼户型出现购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%,基准利率提高到1.1倍对投资型及高端物业的售价开始产生影响，个别项目开始降价促销由卖方市场向买方市场过渡购房者趋向理性，持币代购、退房现象出现。大部分投资买家失去融资支持首付提高政策对打通型户型、双拼户型产品的出售影响很大，限制了二次、三次置业消费者的购房行为 政策预测:调控执行力度依然加大;土地管理更加严格;普通住房和经济适用房供应将增多;紧缩银根政策短期内不会变化，对企业资金压力增加。我们预测，在未来一年，国家政策依然以稳定房

4、价为主！10Part1十七大首次提出“人均GDP翻两番”及“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。十七大人民币升值对房地产将构成长期利好，是房地产行业腾飞的催化剂。人民币升值奥运会的举办会加速中国经济腾飞。2008年奥运会市场过剩的流动资金将走向房地产业，是支持楼价的动力。流动资金楼市利好此外，经济高速增长，居住环境改善要求，城市化进程，家庭小型化等形成强劲刚性需求；111-3 2008年楼市预测Part1市场分析12Part12006年112月广州市中心城区均价为7734元/平米，2007年同比上升50，預計2008年增幅約為20，達到15000元/平米以上。预测广州在未来几年将会有更多政策及

5、利好因素影响楼市，房价增幅会有所减缓，但房价将会呈现稳定上升的趋势。2008年价格预测131-4 区域分析Part1市场分析14宏观背景城市规划金沙洲位于广州市白云区，东临白沙河，北部、西部及南部与南海的里水、洲村、白沙村等接壤 ，是广佛都市圈的中心位置，是未来广州向西发展的重要区域。番禺Part1区域位置白云区荔湾区番禺区里水大沥桂平天河区越秀区海珠区15分钟生活圈45分钟生活圈15沉香大桥2003年1月正式开通地铁6号线金沙洲大桥白沙河大桥浔峰岗站横沙站沙贝站本项目大旦大桥Part1区域规划定位：广佛都市圈的居住新城未来金沙洲居住新城总面积可达8.26平方公里，规划人口11万人。集居住、购

6、物、娱乐、休闲、金融服务于一体。规划结构：“一心、二带、三片六区” “一心”：位于金沙洲大桥桥头的居住区中心；“两带”：沿江南北向100米宽的绿化带及高速公路两侧绿化带；三片六区：规划区被高速公路分成南北三片和六个区，其中有4个以二类居住为主的居住区，1个以一类居住为主的居住区，一个工业区。 16Part1区域交通新二桥加强各区连接 规划中的沉香、大旦两桥将会加强金沙洲与广州各区的连接，对本项目及中海金沙湾/御景半岛都有不同程度的利好。 地铁改善金沙洲交通地铁6号：西起白云区的金沙洲，向东穿越荔湾区，经越秀区后，转至东北方向至天河区，止于天河区高塘石。途径金沙洲3个站点：浔峰岗 、横沙、沙贝。

7、预计六号线将大大改善金沙洲目前公共交通不畅的状况，提升整个板块的居住质素与影响力；相对而言，本项目受惠较小；环城高速广佛高速金沙洲大桥白沙河大桥海南保利西海岸6号地铁（计划2010年6月建成通车）沉香大桥（规划中）大旦大桥（规划中）17Part1土地出让情况保利西海岸占地：17.79万 建面：49.82万元邦项目占地：2.6万建面：不详万科金域蓝湾占地：14.47万建面：43.40万楼面地价：4033元/保利西子湾占地：8.08万建面：16.15万楼面地价：2557元/恒大金碧绿洲中海项目占地：3.85万建面：8.77万楼面地价：2318元/富力项目占地：10.93万建面：21.86万楼面地价

8、：2310元/ 中海项目占地：7.82万建面：15.64万楼面地价:2352元/ 规划中E社区凯德置地占地：29.71万建面：35.66万 楼面地价：不详近年来，金沙洲板块土地供应量较多，万科、中海、富力、保利、恒大、凯德置地、元邦等知名发展商纷纷进驻。未来三年内，金沙洲板块将成为楼市热点区域。18编号地块位置土地用途用地面积（平方米）容积率总建筑面积（平方米）最低交易价（万元）挂牌日期1白云区金沙洲B3708B07地块居住用地180551.832499108042007年11月2日2白云区金沙洲B3709B07地块居住用地439581.5568135232812007年11月2日3白云区金沙

9、洲B3709B08地块居住用地458811.5571116246102007年11月2日4白云区金沙洲B3702A05地块居住用地270352.875698294352007年11月2日5白云区金沙洲B3726E01地块商业金融业用地340685170339932462007年11月2日6白云区金沙洲B3726E01地块办公、商业用地364814145924696622007年11月2日Part1土地出让情况11月2日，金沙洲有6块地挂牌出让，其中包手临近项目的A05地块，建议发展商拿下该地块，与A02、A04形成一个整体，利于项目的价值提升。19Part1区域板块对比分析：与周边板块相比，金

10、沙洲发展前景较好，将成为潜力最大的区域之一，同时，成为一个高品质的滨江社区。金沙洲区域现时有多个知名开发商进入开发。拥有丰富的山水资源。规划成为“广佛都市圈的居住新城”规划定位是一个高品质的滨江社区。黄歧、里水板块在售楼盘较少。知名发展商不多。开发楼盘档次以中低档楼盘为主。芳村板块区域工业区较多。在售楼盘较少。知名发展商不多。开发楼盘档次以中低档楼盘为主。白云大道板块该板块离中心较远。知名发展商不多。开发楼盘档次以中高档楼盘为主。罗冲-同德围板块在售楼盘较少。知名发展商不多。开发楼盘档次以中低档楼盘为主。201-5 区域竞争对手概况Part1市场分析21保利西海岸恒大御景半岛推售单位：1-4、

11、43-45栋及部分别墅单位价格：洋房12000 元/起，其中独立别墅单价为33000-38000元/，联排别墅均价为25000元/中粮万科金域蓝湾推售单位：联排别墅价格：高层单位价格未对外共布。而联排别墅价格在35000元/。万科四季花城推售单位：七八期价格：现时价格为8000-11000元/中海金沙湾推售单位：A14-16栋价格：预计在8000-13000元/Part1在售项目22恒大御景半岛Part1地理位置：金沙洲沿江北段开发商：恒大集团小区规划： 占地面积：54万平方米 建筑面积：89万平方米 建筑规模：由53栋高层住宅，346套独立别墅、双联排别墅组成宣传主题：中国2.8公里私家岛岸

12、生活小区配套：酒店、会所、幼儿园、小学、商业街装修标准： 洋房：豪华装修（3000元/或4000元/） 别墅：毛坯户型面积范围（）套数比例别墅240-708194100合计194100%别墅价格：洋房12000 元/起，其中独立别墅单价为33000-38000元/，联排别墅均价为25000元/。销售情况：该盘10月1日公开发售，黄金周期间共成交420套单位，销售额达10亿，其中超过300套是早期内部消化关系客户。目前，该盘整体销售约6成。户型面积范围（）套数比例三房二厅97-20852674四房二厅160-30918526%合计711100%户型组合 1号楼4号楼，43号楼45号楼 洋房23中

13、粮万科金域蓝湾Part1地理位置：金沙洲滨江公园旁 开发商：万科集团小区规划： 占地面积：约14.5万平方米 总建筑面积：约43.4万平方米 建筑规模：由高层、 Townhouse组成小区配套：会所、商业街等主推单位：部分联排别墅装修标准： 高层：豪华装修（价格未对外公布） 别墅：毛坯价格：高层单位价格未对外共布。而联排别墅价格在35000元/。销售情况：联排别墅已经取得预售证，并在近期推出推出市场，由于推出货量不多，所以对外宣传不大。别墅销售情况一般，现场对外宣称售出5套。高层单位将分为A、B和C组团，其中A、B组团为一梯六户，以中小户型为主，而C组团为一梯两户大户型为主。将在11月中下旬推

14、出市场。户型面积范围套数比例联排别墅251-30012100%合计12100%户型组合： A、B、C组团部分单位Townhouse户型面积范围套数比例两房两厅约7732430%三房两厅约9064861%大平层约200-210929%合计1064100%24中海金沙湾Part1地理位置：金沙洲大桥以南 开发商：中海集团小区规划： 占地面积：41万平方米 建筑面积：130万平方米 建筑规模：由16栋33层高层组成宣传主题：最近的远见小区配套：会所、幼儿园、小学、商业街等装修标准：豪华装修（1200元/）户型组合（二期A14A16栋）户型面积范围（）套数比例二房二厅836412三房二厅99-1284

15、4888合计512100%价格：二期价格预计在8000-13000元/。销售情况：目前，二期处于咨询期，预计11月上旬推售A14A16栋单位。意向登记客户，开盘当天享受99折，总价抵扣10000元优惠。251-6 区域竞争对手对比Part1市场分析26山水资源对比Part1山水资源恒大御景半岛中粮万科金域蓝湾中海金沙湾保利西海岸凯德置地山地村屋珠江恒大御景半岛拥有2.8公里珠江岸线，位于珠江上游,中海金沙湾拥800米江岸线，100米进深滨江景观带。中粮万科金域蓝湾拥有丰富的水景观资源。凯德置地山地资源保利西海岸拥有丰富的山水资源保利西海岸是区域内唯一一个山水共享项目27竞争项目分析Part1经

16、济指标项目区域占地面积(万)总建面积(万)容积率90/70限制90平米以下总建面积(万)中粮万科金域南湾白云1443380%建筑面积在90平米以下11中海金沙湾南海411302.8不受限制29凯德置地白云30361.680%建筑面积在90平米以下24恒大御景半岛南海54891.6370%套内面积在90平米以下38保利西海岸白云18502.880%建筑面积在90平米以下40本项目的规模在区域内无明显优势。目前竞争项目与本项目经济指标中，只有中海金沙湾不受“90/70”政策影响。在其它项目中，恒大御景半岛虽然受到政策的影响，但由于该项目属于南海区域，因此以套内面积 “90/70”的标准执行。28中

17、海金沙湾西区总规图Part1规划中海金沙湾期数推出栋数推出日期推出套数价格（元/）一期A1、A2、A32007年1月500套5500A7、A8、A92007年5月516套6500A11、A12、A132007年7月522套7000二期A14、A15、A16预计在11月上旬512套预计8000-13000一期二期即将推售区域29目前在售单位为14栋、4345栋的洋房，B、C、D区独立和联排别墅。恒大御景半岛总规图14栋洋房4345栋洋房B区别墅D区别墅C区别墅洋房别墅竞争项目分析-小区规划分析Part1规划恒大御景半岛30中粮万科金域蓝湾总规图高层TownhousePart1规划中粮万科金域蓝湾

18、高层部分：该项目预计即将以A、B和C三个组团分批推出市场，由8栋19-24层高层单位组成；Townhouse部分：已经推出12套联排别墅单位。31 中粮万科金域蓝湾：现代简约的建筑风格中海金沙湾：现代建筑风格恒大御景半岛：现代欧式建筑风格Part1建筑风格金沙洲区域内项目建筑风格单一，均为现代建筑风格。32恒大御景半岛欧陆风格中海金沙湾东南亚社区园林风格中粮万科金域蓝湾现代园林风格Part1园林风格恒大御景半岛万科金域蓝湾中海金沙湾各项目根据各自的建筑风格，表现出各异的园林风格。33Part1配套根据各自的规模和周边规划发展，每个项目都建有相应的生活配套。34Part1户型1-洋房主力户型以二

19、房和三房为主；二房集中在7191平方米，三房集中在91100平方米和111130平方米。2-现时别墅单位推出市场不多，只有恒大御景半岛和万科金域蓝湾。其主力面积集中在251-300平方米之间。35Part1软硬件分析项目名称硬件软件山水噪音交通自然村交通90/70政策物业管理主力户型发展商品牌开发程度中海金沙湾无珠江建设大道无无便利无中海物管以110-120三房为主香港品牌西区已经开发销售万科金域南湾无珠江西环高速地铁有便利有万科物管以中小户型为主国内品牌部分联排别墅销售恒大御景半岛无珠江无无无一般有戴德粱行 以中大户型为主国内品牌部分高层和别墅推售凯德置业背山无北环高速地铁无一般无雅诗阁物管

20、规划中新加坡品牌未开发保利西海岸背山珠江西环高速无无一般有保利物管以中小户型为主国内品牌未开发项目与其他四个竞争对手情况对比,该项目拥有丰富的山水资源,而其他硬件及软件资源基本一致。361-楼市进入平台期，明年楼市仍会稳步上升；2-金沙洲是广州楼市焦点，西区大型小区的集中板块；3-对金沙洲项目而言，本案没有明显的差异性优势；4-受80/90影响，本案在户型设计上应有所突破；5-金沙洲明年大盘云集，本案更需在主题定位上有所突破，脱颖而出。Part1市场总结市场总结篇37Part2客户分析38客户分布Part2南海地区金沙洲广州地区南海地区金沙洲地区广州地区客户主要分布在三大区域39南海客户Par

21、t2分布区域里水、和顺、黄岐、佛山购买动机在事业发展区域选择最好的房子跻身国际都市拥有广州物业改善居住环境入住大型社区，需求大房子他们是南海富绅！南海客户金沙洲客户广州客户40金沙洲客户Part2分布区域金沙洲一带购买动机南海客户金沙洲客户广州客户离不开生活了几十年的城西亲友生活圈希望改善居住环境，入住成熟的大型社区他们是 “铁杆”客户！41广州客户Part2广州客户西关/越秀文具、药材、海鲜批发鞋城汽车修理服装、皮具城汽车配件电器城、布匹城社会金领西关/老城客户内环沿线 专业市场社会金领南海客户金沙洲客户42客户分析Part2西关客户内环沿线社会金领南海客户金沙洲客户广州客户他们是十三行的生

22、意人(上下九商业、荔湾饮食、长寿路珠宝玉器、人民南状元坊、流花/人民南服装、流花饰品、黄沙海鲜、一德路海味、中山八童装)他们是人民北商圈企业(高管荔湾区政府、荔湾区电信局;他们是西关收入较高的公务员(荔湾区政府、荔湾区电信局)；他们是富庶人家的“啃老族”；他们是有西关情结的港澳一族。习惯西关生活，离不开西关的亲友生活圈；希望改善居住条件，入住环境优美的大型品牌社区；熟悉周边区域，对金沙洲的未来发展有信心。身份描述购买动机43广州客户之内环沿线Part2西关客户内环沿线社会金领南海客户金沙洲客户广州客户他们是内环沿线各专业市场的生意人；他们的生活作息时间比较自由，无须朝九晚五的工作；他们自主经营

23、，经济实力雄厚；具有敏锐的投资眼光。对居住的选择考虑交通便捷性，希望通过内环路的联系方便工作与居住地的快速转换；钟情品牌发展商；希望改善环境，向往江景毫宅；得到别人的赞美与认同；用于投资。身份描述购买动机44广州客户之社会金领Part2西关客户内环沿线社会金领南海客户金沙洲客户广州客户他们是社会的中坚力量；他们从事高收入行业，如地产、金融、IT等；他们是高学历人群；他们有独特的生活品位；他们在工作之余研究投资之道。希望改善自身居住环境，入住安全、成熟的大型社区；钟情品牌发展商；用于投资，等待物业升值。身份描述购买动机45我们的客户是客户分析Part2南海客户金沙洲客户广州客户作为区域客户，是我

24、们的铁杆消费作为中产阶级，是我们的意见领袖基础购买目标客户46我们的目标客户是社会中产他们拥有雄厚的物质基础, 高学历背景, 开阔的文化视野,强烈的精神追求.基于多次经验之上的享受,他们低调而实在,骨子里不喜欢流于俗套,享受着可塑造的生活情趣;他们注重环境质素；他们具有独特的远见和敏锐的投资眼光。独 具 风 格客户分析Part247Part3项目分析48项目位置Part3珠江入广州第一站1-属广州地;2-金沙大桥沿临江P线北上2公里;3-远离地铁站;4-是珠江入广州的第一站本案49经济指标&地块概况Part3地块分析1-大型规模小区;2-分为A02、A04两地块；3-A02地块：具有一线江景资

25、源，有山景；A04地块：坡地、有山景资源经济指标50SWOT分析Strength优势 Weakness弱势 Opportunity机会 Threat威胁SWOT分析Part3511-保利品牌，信心保证保利在广州开发了多个项目，深得客户的认同。2-位于金沙洲，发展潜力大金沙洲是广州西部的重点发展区域。3-大型园林社区，区内配套完善占地近18万，总建约50万，在广州市区内有较大的规模优势。4-同时拥有江景、山景东面临江，西面靠山，江景与山景同时兼得。5-有别墅产品，是坡地建筑有近300套的别墅，A04地块是坡地。6-属广州辖地，在同区内竞争力强A02、A04均为广州地。我们看到的优势是SWOT分析

26、之优势Part3521-金沙洲配套暂不完善淡化建议：区域发展，板块联动，自身配套2-缺乏地铁支持淡化建议：针对驾车族提升硬件配置3-对面沙场影响项目形象淡化建议：采取有针对性的措施4-高压线对项目的影响淡化建议：项目内及视线范围内的高压线埋入地下我们看到的弱势是SWOT分析之弱势Part3531-经济持续发展证券市场持续走好，经济持续快速发展，市民收入增加，消费力提高。2-区域发展迅速金沙洲区域迅速发展，配套日趋完善。3-交通改善地铁六号线于2010年开通，贯穿金沙洲，加强金沙洲与广州城区间的连接。我们看到的机会是SWOT分析之机会Part3541-区域竞争激烈在售项目中均为强大发展商恒大御景

27、半岛、中粮万科金域蓝湾、中海金沙湾；而即将开售凯德置地临近地铁口，周边竞争对手具较强的竞争力。2-国家宏观调控政策对房价的不可预见性宏观政策对房地产的不可预见性及对高端物业及楼价的打压；政策对高端买家购买多套物业设置了限制条件。3-土地成本高相对于周边地块，本项目的土地成本较高。我们看到的威胁是SWOT分析之威胁Part355SWOT分析Part3优势（S）弱势（W）机会（O）威胁（T）保利品牌位于金沙洲，发展潜力大独具规模，园林社区，区内配套完善同时拥有山景、江景资源有别墅产品，是坡地建筑属广州管辖地，在同区内竞争力强金沙洲配套暂不完善缺乏地铁支持对面沙场影响项目形象经济持续发展区域发展迅速

28、交通改善宏观政策对房地产的不可预见性及对高端 物业及楼价指引性的打压政策对高端买家，购买多套物业设置了限制条件区域竞争激烈土地成本高56结论Part3大型社区江景、山景保利地产金沙洲产品金沙洲背山临江大型社区西海岸属广州的大型社区，具备江景、山景资源，有别墅产品及坡地建筑。然而，以上这些不足以构成我们的差异化核心竞争力。57当务之急，是为楼盘找出具有差异性的主题定位，让项目脱颖而出。58Part4项目定位59思路Part4项目分析保利品牌；位于金沙洲的大型社区；背山临江；属广州地客户分析社会中产主题定位？寻找差异化竞争力，寻找适合本项目的主题定位。60品牌定位参考Part4主题风格代表楼盘自然

29、资源山水庭苑（山水）、漫谷（山）建筑形态锦绣银湾（地中海）、水晶湾（南加州）、托斯卡纳（意大利）生活方式美林湖畔（休闲）、汇景新城（新都市）文化内涵时代玫瑰园（艺术）、云山诗意（东方文化）保利，作为文化地产的领跑者，如何让金沙洲西海岸项目在区域内脱颖而出，项目的核心差异在哪里？当市场上各种主题定位林立的时候，文化差异是最好的与普通型项目进行区分的方向。61主题定位Part4西海岸文化保利西海岸：62案名Part4西海岸1-中地行认为该案名非常贴切2-准确地说明其位置：金沙洲位于广州西部，而项目位于珠江西岸3-准确地将地块的江景资源优势表达出来4-简洁、大器、易于记忆63主题定位深化项目案名Pa

30、rt4保利西海岸已具备贴切的案名，更需增加一种文化内涵，一种西海岸文化。广州有海岸楼盘，有江景楼盘，但无海岸文化的楼盘。江景楼盘中，有诉求景观的，有诉求环境的，有诉求价值的，唯独没有人文的诉求。保利地产，以文化地产之深厚底蕴，打造保利西海岸，打造首个海岸文化大型国际社区。64主题定位深化保利品牌Part4保利西海岸，首个海岸文化大型国际社区，充分体现保利地产品牌中的文化内涵，延伸“和谐生活，自然舒适”的居住理念。65项目定位Part4什么是西海岸文化在西海岸，有无尽的沙滩和碧蓝的海水。游泳、沙滩运动、太阳浴、观赏夕阳西下。休闲、舒适、健康的生活。 66十七英里金门大桥渔人码头西雅图旧金山拉斯维

31、加斯洛杉矶圣迭戈圣芭芭拉老教堂西海岸印象67美国西海岸地位显赫西海岸印象Part4旧金山：是通往太平洋区域和远东的门户。美国西部最大的金融中心。西雅图：国西北部地区大贸易港，有巨大的海港设施，是去阿拉斯加和远东航空海运的门户。金融中心。工业发达。波音航空公司总部工厂所在地，生产世界喷气客机总数50以上。洛杉矶：美国加利福尼亚州南部太平洋岸港口城市，西部工商业第一大城。美国西海岸，北至西雅图，中至旧金山，南至洛杉机。68西海岸是“新美国”，代表了新思想、新道路和另一种生活方式。独特包容、突破传统、勇于创新。西海岸印象Part4西海岸代表新思想、新道路69西海岸印象Part4西海岸集繁华与宁馨与一

32、身西海岸三面环山、一面临海，四季阳光明媚，大都市的气派，集繁华与宁馨与一身。这里有世界著名的加州理工学院、加利福尼亚大学洛杉矶分校、南加利福尼亚大学，亨廷顿图书馆、格蒂博物馆等。洛杉矶公共图书馆藏书量居全美第三位。西海岸人们享受清澈的泳池边晒太阳的悠闲，领略大海，自然带给他们的写意。70西海岸印象Part4西海岸是人们的梦想乐土“硅谷”的创业奇迹，好莱坞的声色犬马，贝华利山庄的奢华高雅，迪士尼乐园的童真快乐，日落大道的时尚艳丽，天使之城，金融中心，超大城市。他们的生活态度是热情甚至灼热的，蓝天碧海，阳光沙滩，时尚高雅，创意尖端，华丽夺目，这些就是代表西海岸文化的生活形态。71西海岸文化Part

33、4前景、希望西海岸是登陆美洲大陆的第一站，是人们实现财富梦想开启之门72西海岸文化Part4阳光73西海岸文化Part4海岸74西海岸文化Part4休憩75西海岸文化Part4健康76西海岸文化Part4舒适77西海岸文化代表着阳光、海岸、休憩、健康、舒适西海岸文化Part478西海岸文化的精神内涵前景、希望西海岸文化Part479西海岸文化&保利西海岸Part4西海岸文化保利西海岸阳光大规模高档社区海岸近江边、有江景资源休憩本项目离尘不离城，为社会中产提供良好的休憩场所。健康项目配备健康的运动设施舒适保利提倡“和谐生活，自然舒适”，其开发的社区舒适宜人。前景项目处于金沙洲，区域发展前景大西海

34、岸文化保利地产“文化地产”结论：西海岸文化适合根植保利西海岸。80西海岸文化根植保利西海岸Part4根植西海岸文化案名保利西海岸江岸社区金沙洲大型江畔社区周边环境江堤改造成海岸主题公园建筑风格蓝白色系的海岸建筑风格会所配置人造沙滩冲浪泳池公共部分水景园林休闲商业海岸文化商业赞助珠江夜游成立保利号售楼部建筑体现海岸文化81主题推广语建议Part4保利西海岸82开阔前景、前途金沙洲，一个广州西部重点开展区域，这是朝气蓬勃的地方83阳光享受阳光，身心归于简单，这是繁华都市的一片净土84江畔背山面江，一个可以享受江畔生活却不被打扰的地方这是无数成功人士追求写意生活85休憩这是一个身心放松的地方，热闹的

35、世界无边无际，我只需要一个安静的地方；在这里，调整身心，而后迎接全新的挑战。86健康背山面江、大型园林社区，清新的空气，完善的社区配套，健康的运动；绿色、天然、真健康。87舒适“和谐生活，自然舒适”，这是一个最适合人居住的社区。88主题推广语建议Part4喜欢阳光，爱上西海岸保利西海岸金沙洲大型背山临江国际住区我们一直都在寻找一个理想的完美净土，不论是东方人的“桃花源”还是西方人的“乌托邦”，都代表着人类最美好的憧憬。从喜欢到爱，在充满朝阳的金沙洲，我们找到了保利西海岸。喜欢阳光，爱上西海岸。89备选主题推广语Part41-城市上游，海岸领域2-保利西海岸，只为享受而生活3-距璀璨不远，离海岸

36、更近4-心之彼岸，在水之端5-向西走，到西海岸6-海之心，心之岸90Part5产品建议91周边环境建议Part5海岸主题公园：保利出资，清拆原有沙场，改造成沙滩公园、游乐场、游泳场；“沿江”路的打造：沥青路面、海岸弧线的灯柱；路标性建筑的建造：钟楼、灯塔。在进入地块前，客户发现这里有海岸生活的足迹。“沿江”路海岸主题公园92外立面建议Part5外立面建议采用蓝白色调、流线型的设计方式,表现简洁、明快，融入海岸阳光、健康的生活气息93外立面建议Part5白色的墙身，蓝色圆形屋顶,精雕的栏杆，每一细节都体现海岸气息94外立面建议Part5阳台带花槽设置，充分体现海岸风情95蓝白色调为主的联排别墅9

37、6外立面建议Part5壁灯围墙钟楼97销售中心建议Part5设置邮轮式售楼部，以建筑形态体现海岸文化98销售中心建议Part5她被这里的建筑所触动，于是走了进去，发现这里有整体的规划，美丽的园林，豪华的会所，舒适的户型，环保节能的用材，人性化的装修，风情的商业街99总体规划建议Part5注重两地块的整体性设计；户型设计的均好性；建筑与园林的协调性；楼体布局错落有致，丰富天际线；住宅与商业、会所等配套分布的合理性；采用人车分流设计，车位达到1:1。我司对总体规划提出以下建议100方案分析Part5针对总体规划建议，我们对各方案作出以下评价：小结：方案三最好，综合了方案一和方案二的优势，但仍有许多

38、需要斟酌的地方。101方案三分析Part5整体调整建议：洋房方面：别墅方面：点式“十字型”设计建议改成“V型”设计，透过东侧住宅的间隙望江，增大江景利用率一梯四户的户型，建议朝中心园林的改成大户型，外则的户型为小户型兵营式布局，过于单调，不利于通风，建议采用弧形的布局方式，展现一种海岸生活的形式板式设计不利于通风，且影响别墅的采光，建议改成点式设计，并设置在西侧102方案三分析Part5整体调整建议：商业方面：位置：建议商业集中设置在地块A02的东南侧和两地块之间的市政路，原因是：1、东南侧车流和人流量大，商业价值高。2、东南侧设置海岸风情商业街，成为区域标志性建筑，与A05商业地块相呼应，提

39、高项目知名度。3、地块A04属于高端小区，以别墅客户为主，建议尽量少建商业，以免影响客户居住环境。风格：海岸风情建筑风格，符合项目的定位。103方案三分析Part5整体调整建议：会所方面：两地块间：建议采用双会所设置：一个位于地块A04别墅区内，定位为私家豪华会所，主要提供给别墅区的客户。另一个位于地块A02的东南角，满足服务半径，且利于销售时的展示。建议把两地块的市政路打造成社区的规划路，有效地联动两地块，并且通过地下隧道或天桥连接，方便两地块间的业主交流，保证人行的安全。104方案三分析Part5局部调整建议：部分中心栋别的楼宇首层架空，做架空层园林；中心园林建议做个半下沉式、有立体感的泳

40、池园林，以及大型广场，聚集人气；适当做一些情景洋房，丰富产品类型；建议争取拿下A05居住地块，进行整体规划设计，打造一个大型的居住项目。另外，建议在A05地块设置酒店，提高整个项目的档次。A05105户型配比建议Part5住宅总建筑面积：487220，洋房:417960，联排别墅:55660，叠拼别墅:13600类型住宅联排叠拼房型二房三房舒适三、四房拼合三房拼合四房五六房四五房比例15155.8203011.4%2.8%面积比例730837308328258974441461665566013600面积区间7080859012018050707080240380160280大概套数97481

41、221081297426562总户数：4109套106户型分布示意图Part5一梯二户拼合大户型140200一梯四户二房朝南 7080拼合三房110130一梯四户二房朝北7080 紧凑三房8090一梯四户纯三房120150107户型分布示意图Part5大户型联排300380小户型联排240300一梯四户以紧凑三房为主8590一梯四户拼合三房110130上叠户型220280下叠户型150200二房小户型7080108户型参考Part57080的两房户型大阳台及大入户花园设计，只计算一半面积，无形增加了室内使用面积，提高附加值；转角窗设计，增大景观面，有效利用室外景观资源。入户花园大阳台转角窗10

42、9户型参考Part5超大阳台可改作为书房、画室、音乐厅等，实现3房变5房110130的三房户型全玻璃封闭另外该户型可作为两套打通户型设计厨房排烟排水110户型参考Part5150180的四房户型平层设计户型应亮点设置前庭后院，客厅大开间，多阳台设计。111户型参考Part5二房二房通过空中花园分隔两套单元，销售时可分可合一梯二户，170四房南北通透式设计，享受完美与自然的健康生活。属于自己的空中花园领地，让绿色从家里开始；带步入式衣帽间的双套房，为三代同堂大家庭的幸福之选。112户型参考Part5厨房卫生间卧室客厅餐厅二房二房卧室客厅卧室客厅餐厅卧室卧室卧室入户花园空中庭园厨房厨房卫生间餐厅主

43、卧卫生间储物间卫生间入户门入户门入户大门 由于受到90/80的限制，建议做两套打通的户型， 通过入户花园分隔两套单元113户型参考Part5通过走廊打通的户型114户型参考Part5一梯四户的户型设计01单位125的3房2厅2卫03单位88的3房2厅1卫04单位90的3房2厅1卫02单位89的3房2厅1卫115户型参考Part5一梯六户的户型设计116户型参考Part5一梯六户的户型设计117户型参考Part5一梯六户的户型设计118户型参考Part5联排别墅户型参考领袖型119户型参考Part5联排别墅户型参考学者型120户型参考Part5联排别墅户型参考社交型121户型参考Part5联排别

44、墅户型参考122户型参考Part5联排别墅户型参考艺术型123户型参考Part5联排别墅户型参考124户型参考Part5联排别墅户型参考125户型参考Part5联排别墅户型参考126户型参考Part5下叠拼户型参考建筑面积：164户型：3房2厅1阳光室2卫 1厨2花园4阳台 1工人房1地下室127户型参考Part5上叠加户型参考建筑面积：259户型：4房3厅4卫 1厨2露台4阳台 1天台工人房128Part5公共配套建议129园林建议Part5园林与项目主题相吻合，突出“滨海休闲”风情；结合地形，打造海岛风情园林，如：叠水、山石、半山休闲广场、海岛风情树木等。立体美化、强调整体效果的融洽感与美

45、感。园林主题风格：130海岸景观建议Part5在亲水栈道上漫步在项目东北面水岸位置打造亲水式栈道，使住户与江岸更亲密接触，感受海岸文化生活。131打造海岸建筑会所，将海岸生活的健康休闲概念体现在每一个角落会所建议Part5132会所设置具有个性化、有吸引力的体验设施，如：室内恒温泳池SPA空间儿童天地保健室、棋牌室环保教育展示室网吧/阅读室日式茶室多功能厅会所建议Part5133会所建议Part5小区会所首创冲浪式泳池，让客户感受海浪气息以及海岸文化134Part5附加值建议135 精装修出售建议Part5高交楼标准及示范单位使用国际名牌厨具、洁具，体现项目档次！136 精装修出售建议Part

46、5餐厅有电视接口，主人房有紧急按扭，所有插座是夜光面板“以人为本”的交楼标准137 精装修出售建议Part5人性化交楼标准配备具有通风效果及防盗功能的入户大门，业主公约规定不能安装防盗门。配置夜光功能的豪华电制。多房间配置网络接口，所有线路接口应结合以后的家居布置进行设计。饭厅、厨房配置有线电视接口，营造用餐时可观赏饭厅的液晶小电视，烹饪时亦可接收电视新闻的生活方式。主人房配置紧急呼叫按钮，连接24小时保安中心。沿路面单位配置双层隔音玻璃。空调尽量避免摆放在厅的阳台上，应设计有空调百叶窗。 138 入户大堂建议Part5阳光入户大堂入口通道 顶部可用玻璃、木架结构，增强大堂通透感和空间感，并与

47、自然生态相结合；大堂内布置绿化植物，与外界架空层的绿化融为一体；局部可采用石材等原始质感材料。 139 地下停车场建议Part5在保利西海岸，连地下室也有这样的电梯大堂140 电梯大堂建议Part5建议项目采用设置接待处休息区的住宅大堂设计，以彰显项目人性化的主题，首层电梯大堂充满阳光气息、现代、自然。 141 电梯箱建议Part5电梯采用内部空间高大的电梯轿箱，并设置连按两下手工纠错的按钮功能、红外线电梯关门，语音提示。142 环保用材Part5太阳能路灯，将环保概念引入本项目，作为有效的卖点。垃圾处理系统，以及环保建筑用材，如ABB插座，充分体验海岸文化的健康生活方式。143Part6开发

48、策略建议144开发策略Part6首期08年3月09年3月二期08年8月09年12月三期09年3月10年7月首期二期三期四期预计开发周期：约 4年（以交付业主使用为准）销售周期：约 3年。四期10年3月11年12月保利西海岸项目开发周期表145开发策略Part6首期二期三期四期临时售楼部临时售楼部：为了营造西海岸文化，建议把临时售楼部打造成邮轮式外型。（当首期、二期、三期开发完毕，此临时售楼部将拆除，把其移至会所进行销售）146开售条件Part6别墅样板区商业街包装会所售楼部冲浪泳池、园林看楼动线条件一：邮轮式售楼部交付使用。条件二：会所、冲浪泳池交付使用。条件三：样板区包括样板房、园林、建筑立面交付使用。条件四：完成区内看楼动线打造。条件五：完成商业街外