上海大通无锡·集智广场项目营销建议书

1、无锡集智广场(gungchng)项目营销建议书共一百五十页关于(guny)我们“一站式”的房地产咨询服务“垂直(chuzh)式”的全程跟踪服务创新、定制化的服务包商业顾问及租赁代理商业营运住宅顾问及租售代理写字楼物业顾问及租售代理共一百五十页1市场(shchng)分析第一部分(b fen) 销售篇2项目分析3项目定位4销售与推广策略5项目经济效益评估6广告及视觉表现共一百五十页1市场(shchng)分析共一百五十页宏观市场(shchng)分析高铁无锡高速公路时代58KM76KM41KM32KM48KM50KM镇江常州无锡苏州昆山南京上海110分钟80分钟58KM76KM41KM32KM48KM

2、50KM镇江常州无锡苏州昆山(kn shn)南京上海35分钟25分钟第二圈层第一圈层第三圈层第一圈层第二圈层高速铁路时代共一百五十页宏观(hnggun)市场分析高铁无锡高铁时代的来临将直接拉近长三角城市群之间的距离，无锡将由公路时代的第二圈层直接晋级为第一圈层，随之而来的是城市分工(fn gng)体系的形成完善。共一百五十页无锡宏观市场分析城市(chngsh)分工无锡五大名城：适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的山水名城；适宜旅游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名城。五大中心：国际先进制造技术(jsh)中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，职业教育中心，旅游度假中

3、心。 文化之城苏州服务之城无锡上海：四大中心休闲之都杭州国际海港宁波科教中心南京金融中心贸易中心航运中心经济中心上海近市场近人才近信息外溢：制造业外溢服务业外包外溢吸引：高端消费金融等高端服务业长三角北翼商贸物流中心创意设计中心先进制造业中心职业教育及旅游度假中心商务综合成本低共一百五十页在城市分工与融合的趋势中，无锡市未来有望接受上海制造业、部分服务业的转移，同时(tngsh)也将面临高端消费、高端服务业的外溢。宏观市场分析(fnx)城市分工无锡共一百五十页宏观市场(shchng)分析产业特点无锡无锡市三产比例(bl)逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市2009年长三角城市

4、三产占比无锡市历年三产占比共一百五十页产业结构上，无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市，目前仍是一个(y )二产为主导的工业城市。宏观市场分析产业(chny)特点无锡共一百五十页宏观市场(shchng)分析产业特点无锡民营经济的主导地位：2007年各所有制企业产值(chnzh)对比单位：亿元第三产业中商贸服务业的绝对领先地位第二产业目前仍以传统制造业为主导无锡市产业现状目前呈现出的三大特点：中小企业占全市企业总数的比重已经超过了90。第二产业目前仍以传统制造业为主导第三产业中批发零售业占据主导地位共一百五十页产业现状三大特点(tdin)：民营经济，特别是中小企业

5、的主导地位、商贸业在三产中的领先地位以及传统制造业在二产中的领先地位。宏观(hnggun)市场分析产业特点无锡共一百五十页宏观市场(shchng)分析产业布局无锡CBD城市(chngsh)南进产业北移西北片北部片东部片西南片东南片传统产业带北部片包含西漳、堰桥，以轻织、化工和机械等行业为主西北片以洛社为中心，城市化水平较高，传统产业较发达东部片以安镇为中心，传统产业发达，产业布局聚集地未形成高新技术产业带东南片西南片以无锡高新技术开发区和锡山经济技术开发区为中心，是无锡高新技术产业发展较早的地区，己形成具有一定实力、一定影响的高新技术产品生产基地。以鑫园经济技术开发区为中心，是无锡科研院所和大

6、学主要分布地区，也是无锡以电子产业为主要分布地区。第三产业CBD以老城为中心，其核心在解放路内部，初步形成了零售业、金融保险业等为主的功能区物流物流业主要布局在以西漳和东亭为中心的地区，以仓储、运输、配送等传统物流为主 共一百五十页在“城市南进，产业北移”战略影响下，无锡市区产业布局南北分异明显，传统产业主要集中在北部(bi b)区域，高新技术产业主要布局在东南部，传统产业比重依然较高。宏观市场(shchng)分析产业布局无锡共一百五十页宏观市场分析(fnx)城市规划无锡城中板块(bn kui)新区板块滨湖板块惠山板块锡山板块惠山新城锡山新城太湖新城崇安商务商贸区北塘新城广益新城太湖广场功能定

7、位：先进制造业、现代物流业的集聚区和都市农业示范区发展驱动：传统产业基础功能定位：商务商贸文化居住中心城区 发展驱动：传统商务商贸氛围功能定位：风景旅游区、人居生态新城区、现代服务业集聚区和现代都市农业示范区 发展驱动：生态环境新政务区利好功能定位：区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造业基地和都市农业示范区 发展驱动：传统产业基础功能定位：创新型国际化科技新城重点建设高新技术产业中心、物流中心、空港地区和“三泰一址”历史文化保护工程 发展驱动：政府产业引导共一百五十页宏观(hnggun)市场分析城市规划无锡城市规划(chn sh u hu)板块划分：无锡市域分为五大板块，分组团相对独立发展

8、；惠山、锡山、新区将形成外围产业区；城中、滨湖将组成城市商贸、商务、文教、居住区；本项目位于锡山新城板块内。共一百五十页锡山区及周边(zhu bin)市场的调研和分析产业园锡山新区(xnq)滨湖北塘惠山惠山：风电产业园生命科技产业园数字信息产业园软件外包园北塘区：金山北工业园凤翔软件园北创科技创业园滨湖区：国家工业设计园太湖新城科教产业园马山生物医药外包园锡山：V-PARK商务区S-PARK新区：商务区I-PARK一期高新区新加坡工业园I-PARK创意园I-PARK二期太湖国际科技园空港产业园共一百五十页新区：（1）集成电路、液晶显示、光电器件、电子元器件等（2）电力装备产业 （3）生物试剂和

9、生物制造(zhzo)（4）口岸保税物流服务业（5）太阳能电池及组件制造（6）软件产业锡山区：（1）电子(dinz)信息产业电子元件、计算机整机（2）纺织及服装产业（3）摩托车及汽车零部件产业（4）诊断试剂（5）制造业物流服务业（6）电子信息材料和新型化工材料滨湖区：（1）电子信息产业集成电路设计（2）数控机床设备及专业精密装备（3）生物医药研发服务外包（4 ）太阳能电池、组件及应用产品（5）工业设计惠山区：（1）印染和印染机械（2）汽车零部件（3）医疗器械（4）运输配送物流（5）特种冶金新材料（6）风力发电设备以及相关配套零部件生产（7）硅材料和太阳能电池及组件制造主城区 现代商贸业锡山区及周

10、边市场的调研和分析产业园共一百五十页无锡第二产业发展迅速，为产业园的形成和发展奠定了强大的基础，目前整个无锡市聚集了大大小小的各类产业园，而无锡市先进产业转移以及培育已在簿部分区域形成产业集聚或已有规划(guhu)布局，而本项目所处的锡山新城板块是未来现代化服务产业的发展重点。锡山区及周边市场的调研(dio yn)和分析产业园共一百五十页锡山区及周边市场的调研和分析(fnx)办公楼/酒店式公寓指标年成交量（年）成交均价（年）个盘领先去化速度（年）年价格涨幅（8年）住宅400万6500元19万（阳光100）7.85%商业65万10000元7万（五洲国际）22.65%办公20万7655元5万（红豆

11、国际）-1.95%无锡市办公市场近年来发展乏善可陈，年去化速度仅为20万方，远落后于住宅、商业；无锡市办公产品成交均价在低位徘徊，领先于住宅，但远远落后于商业，部分区域还出现住宅、办公价格(jig)倒挂的情况；且租金在多年来维持在2元左右的平均水平；无锡的产业结构决定了企业对于写字楼的需求极为有限。共一百五十页1324567保利达广场(gungchng)苏宁广场(gungchng)恒隆广场名品城二期晶石国际嘉饰茂甲壳虫8万商美寓锡山区及周边市场的调研和分析办公楼/酒店式公寓市中心名称高度业态预计办公体量恒隆广场250米个高档购物中心、一个休闲广场和两栋高层建筑。5-6万方苏宁广场318米写字楼

12、、酒店式公寓、购物中心、酒店2.5万方保利达广场300米城市综合体约3万方锡山区/新区名称业态体量（方）家饰茂酒店式公寓、商业85643甲壳虫酒店式公寓19386晶石国际办公、产权式酒店100000万商美寓酒店式公寓154883名品城二期办公100000D-PARK办公80000目前在售的酒店式公寓基本集中在崇安区和新区区域内，尤其在锡沪东路沿线聚集了较多的酒店式公寓。9D-PARK共一百五十页2项目分析共一百五十页项目(xingm)分析项目(xingm)概况项目位于无锡市东部，锡东新城东南部项目紧邻沪宁高速，方便(fngbin)往来江沪各地园区区位2小时经济圈内，有上海、南京等40个大中城市

13、；地处无锡东大门的锡山区；位于锡东新城的西部板块；项目区位位于高速公路东侧紧邻高铁核心区域位于轨道交通二号线的北部共一百五十页沪宁线的“道口(do ku)经济”项目(xingm)分析项目(xingm)概况三大产业区国际服务外包示范区现代服务业聚集区服务外包示范区企业入驻情况搜客天地现已入驻，规模企业逐步进入共一百五十页项目(xingm)分析项目(xingm)概况周边日趋完善的生活(shnghu)配套目前周边有百安居、迪卡侬、麦德龙等大型专业卖场；宜家综合购物中心预计于2011年开业规划地铁二号线位于基地南部东安路项目紧邻高铁核心区共一百五十页项目(xingm)分析项目(xingm)概况共一百五

14、十页项目(xingm)分析项目(xingm)SWOT分析优势劣势项目交通网络便利；周边有良好的商业气氛；项目位于区域核心位置。项目周边仍处在起步阶段，区域有待成熟；主干道尚未形成浓厚的商业氛围，需要商圈培养期；周边生活配套匮乏机遇威胁区域发展逐渐成熟，未来发展前景广阔； 市政配套逐步成熟、完善；项目为规划的核心区域，升值潜力较大。市场具有较大的宏观调控风险；本区域为新兴发展板块，整体开发周期较长，在未来发展中具有较多的不确定因素。共一百五十页项目分析(fnx)竞争对手分析(fnx)1红豆国际 2D-PARK 3名品(mn pn)城2期 4嘉饰茂 5蔚未来 6甲壳虫 7晶石国际 8万商美寓 9梅

15、里新街口 10MARK铭城 11第一上海国际 12长江一号 目前在售的酒店式公寓基本集中在崇安区和新区区域内，尤其在锡沪东路沿线聚集了较多的酒店式公寓，其中晶石国际中心与万商美寓距离本项目相对较近，分别位于锡山区和新区。共一百五十页项目分析(fnx)竞争对手分析(fnx)嘉饰茂国际广场总建筑面积85643平方米总户数496业态商业+loft酒店式公寓层高5.9米销售均价9500嘉饰茂国际装饰精品直销广场位于无锡第二核心商圈，锡沪路的核心地段，锡沪名品城正对面。项目由5万平方米家居(jij)软装购物广场和3万平方米写字楼和LOFT国际公寓组成。共一百五十页项目分析(fnx)竞争对手分析(fnx)

16、甲壳虫2933总建筑面积19386平方米总户数476业态酒店式公寓层高3.9米销售均价6900甲壳虫2933位于崇安新城核心地段(ddun)，项目南面紧邻锡沪路，该项目一层为商铺，挑高6米，2-25层为商住两用，层高3.9米，主打户型为2933。共一百五十页项目分析(fnx)竞争对手分析(fnx)晶石国际中心总建筑面积100000平方米总户数98业态办公、产权式酒店层高3.2米销售均价10000晶石国际中心位于东亭路与二泉路的交汇处，晶石国际中心由35000平米高品质5A级写字楼晶石国际大厦、30000平米精装小户型、拥有160间标准客房的商务酒店，13000平米餐饮休闲娱乐产业中心以及大型智

17、能化地下(dxi)停车场组成。共一百五十页项目分析(fnx)竞争对手分析(fnx)万商美寓总建筑面积154883平方米总户数1688业态酒店式公寓、酒店层高3.2米销售均价6200万商美寓项目(xingm)规划总建筑面积15万左右。建筑群体为8栋高层住宅建筑，建筑高度从57.0m99.0m，楼层依次从18层到32层不等，从东向西逐渐升高。共一百五十页项目分析(fnx)竞争对手分析(fnx)名品城二期总建筑面积100000平方米总户数1144业态公寓、办公、商业层高3.3米销售均价7000项目位于锡沪路与江海(jin hi)东路交汇处，整个项目占地面积约5万平方米,总建筑面积10万平方米。项目分

18、为石材市场、家居、餐饮娱乐、公寓与办公楼四大业态共同组合。共一百五十页项目分析(fnx)竞争对手分析(fnx)D-PARK国际总建筑面积80000平方米总户数237业态LOFT公寓、办公、商业层高5米销售均价9500D-PARK国际位于崇安区核心，是交通枢纽、建材商贸中心的交汇处，扼守地铁2号线广益路出口，该项目(xingm)由是写字楼、商铺、展览馆、会所、LOFT公寓组成。共一百五十页3项目(xingm)定位共一百五十页项目(xingm)定位产品定位建议物业(w y)自身本项目的低区的经营档次决定了高区的物业档次。本项目1-4F为经济型酒店，那么本项目的整体物业档次不宜过高。市场环境本项目主

19、要针对的客户群体主要为城区及异地投资客，对于高端物业产品，这批客源接受度普遍不高；园区内的大量工作者并非高收入人群，高档次的物业并非最佳之选。本项目最佳定位：中档物业产品共一百五十页项目定位(dngwi)产品定位(dngwi)建议5.5米层高买一层送一层135%得房率高性价比统一经营管理(gunl)精装修酒店式公寓宜商宜住固定投资回报率园区核心位置区域良好的发展前景政府的大力投资绝对卖点提升卖点基础卖点共一百五十页国际团队统一管理高性价比酒店(ji din)公寓人无我有 足以打动(ddng)消费者的卖点项目定位产品定位建议共一百五十页项目定位目标(mbio)客户定位建议为了进一步摸清目标(mb

20、io)客户群体的基本诉求，我司就无锡和上海两地的目标客户群进行了有针对性的调查，了解其基本消费习惯和要求，从而有针对性的进行本项目的目标客户定位。共一百五十页项目定位(dngwi)目标客户定位(dngwi)建议无锡客户访谈表1访谈对象：无锡城区访谈内容：注重的购房要素(依次排序)价格管理性价比产品访谈对象：园区工作者访谈内容：注重的购房要素(依次排序)性价比价格管理产品上海客户访谈表2访谈对象：上海地区访谈内容：注重的购房要素(依次排序)区位交通产品价格管理投资回报装修共一百五十页从对于两地的目标客户群访谈中可以看出，客户产品的性价比、产品日后的管理都有一定的要求，价格因素也是购买中非常重要的

21、一方面；其次投资回报率也是不少投资客考虑的前提因素。因此，从客户需求出发 提升(tshng)产品性价比、解决未来经营管理问题，是项目产品修正的主攻方向。项目定位(dngwi)目标客户定位(dngwi)建议共一百五十页项目(xingm)定位目标客户定位建议公寓以满足投资与自住的两个目的，鉴于本案(bn n)未来的升值潜力，还是主要以投资为主。投资自住共一百五十页投资(tu z)项目定位(dngwi)目标客户定位(dngwi)建议投资本案目的(综合利益点)：1、看中其潜在商业价值；2、物业增长的升值潜力；3、物业后期租赁投资回报率。客户类型：1、专业投资客2、企业主、公务员、企业管理层等收入较高的

22、人群年龄层：30-45周岁共一百五十页他们常常(chngchng)被贴上这样的标签30-45岁成熟(chngsh)社会阅历事业基础共一百五十页专业(zhuny)投资客对商业嗅觉(xiju)比较灵敏，具有成熟的投资经验，深谙各种投资渠道，懂得分析投资利弊，规避风险，信息灵通。本项目主要针对无锡和上海两地的投资客为主，主要参考本项目周边的嘉饰茂项目，该项目在上海进行同步推广活动，根据我司了解，该项目购房者中上海投资客占相当比例。喜跟风，注重大众口碑，同时手中有一定的资金，需要寻找途径投资令钱币升值，有短线投资的趋势，对本区域非常熟悉。建议本项目将主要客户群体定位园区 内的政府相关工作人员、企业管理

23、层人群，考虑该部分人群收入较高，有点积蓄，因此将其定位主要客户群体；对于园区内的大量IT工作人员，我司认为这部分人群收入普遍不高，对于投资类产品关注度相对较小，因此我司建议将其定位次要客户群。企业主、公务员、企业管理层等人群项目定位目标客户定位建议共一百五十页投资(tu z)客高租金(zjn)回报率1、专业投资客(无锡和上海)2、企业主、公务员、企业管理层等人群(园区内及无锡市内)1、看重其潜在商业价值2、物业增长的升值潜力3、物业后期租赁投资回报率区域、交通、建筑、物业、户型、配套、充足租客七大主要因素；本案主要突出的卖点：固定投资回报率、高性价比、酒店服务项目定位目标客户定位建议共一百五十

24、页项目定位目标客户(k h)定位建议自住选择本案驱动(综合利益点)：1、居住的舒适性2、临近工作地点(ddin)3、综合物业价格优势4、未来物业保值、增值潜力客户类型：1、园区内的政府工作者、研发人员及园区附近工作为主2、居住过度类型(城市白领)3、SOHO办公族年龄层：25-35周岁共一百五十页项目定位目标(mbio)客户定位建议自住客居住(jzh)质量提高1、园区内的政府工作者、研发人员及园区附近工作为主2、居住过度类型(城市白领)3、SOHO办公族1、居住的舒适性2、临近工作地点3、综合物业价格优势4、未来物业保值、增值潜力区域、交通、 建筑、物业、户型、配套 六大主要因素本案主要突出的

25、卖点：区域地标、高档物业、时尚建筑共一百五十页项目定位(dngwi)销售价格定位(dngwi)建议项目名称项目地址销售均价装修情况销售率万商美寓新区纺城大道288号6200毛坯20嘉饰茂国际广场崇安区锡沪东路99号9500装修18甲壳虫2933崇安区锡沪东路299号7000毛坯86名品城二期崇安区锡沪东路2号7000毛坯23D-PARK崇安区锡沪路华夏家居港对面9500装修98晶石国际中心锡山区东亭中路20号10000毛坯未开盘蔚未来锡山区华夏路、新明路交汇处7600毛坯90梅里新街口新区锡华路、锡甘路交汇处6000装修98上海第一广场新区锡士路6号19000装修未开盘长江一号新区旺庄路、长江

26、路12000装修未开盘MARK铭城新区长江北路153号8000毛坯68周边(zhu bin)在售楼盘对比共一百五十页项目定位(dngwi)销售价格定位(dngwi)建议项目销售价格制定(zhdng)思路根据本项目的市场定位及区域周边商业项目开发状况，结合区域酒店式公寓的销售水平，运用市场比较法制定出符合市场规律和购买群体承受能力的价格。 制定销售策略展开销售市场数据调查制定综合素质评定标准及评分项目销售平均价格的确定销售价格确定原则共一百五十页项目定位(dngwi)销售价格定位(dngwi)建议项目销售价格制定(zhdng)原则No.要素满分评分原则1立地条件2分位于城市商业中心地块规整有利于

27、商业布局及规划项目周边在建、拟建的住宅设施2交通状况2分紧邻城市主干道公共交通，易达性道路基础状况交通流量3商业竞争态势2分竞争对手比较少有一定客源基础竞争对手位置竞争对手规模4周边消费潜力2分人口增长率周边人口密度消费性支出5周边配套设施2分周边配套设施完善程度评 分 规 则对每个项目进行-12分的打分： 2分：很好 1分：较好 0分：较差 -1分：很差各项目打分之和为项目评价总分，对照评分等级可知项目立地环境的最终等级。共一百五十页在目前区域内的酒店式公寓项目中，除了位置、规模、环境各有千秋外，其他内在质素的差异性并不十分(shfn)明显，而本项目的产品定位和价格定位将是夺取市场的重要法宝

28、。为对本项目制定一格合理的价格，我司共选取与本项目相邻的6个项目具有可比意义的楼盘按上述的比较法，将每个项目的各种因素的得分乘以各自的权重再求和，从而计算出本项目的价格。 共一百五十页项目名称立地条件交通状况商业竞争消费潜力配套设施综合得分评价万商美寓0.60.70.70.60.83.4项目位于新城纺城大道，距离本项目约1公里，周边设有公交站点，但目前人气明显不足，无任何商业配套设施。晶石国际中心0.910.90.80.84.4项目位于锡山区内，相比本项目，该案距离市中心的位置相对较近，是区域内目前在售的唯一产权式酒店，10年包租，房型较为单一，只有65平方米一种房型。嘉饰茂国际广场11.10

29、.80.91.14.9项目是位于崇安区锡沪东路沿线，是一幢5.9米层高的LOFT精装酒店式公寓，目前主要销售的是该项目的商铺部分。甲壳虫29330.91.10.80.914.7项目位于崇安区锡沪东路，紧邻嘉饰茂国际广场，项目为3.9米挑高，毛坯交房，该案面积较小，在29-33平方米，因此总价较低。名品城二期1.110.80.914.8项目位于锡沪东路、江海路，与嘉饰茂、甲壳虫同属一区域内，项目为平层毛坯房，相对周边的住宅售价较低，目前该案在无锡广告幅度较大，随处可见该案的横幅。D-PARK11.30.90.91.15.2项目位于锡沪东路商圈内，是创意产业基地项目，为5米层高的LOFT办公，该案

30、自身配有大型商业中心和酒店，地铁二号线在该案设有出口，大大提升了该项目的升值空间，因此价格相对区域内其他毛坯房较高。本项目0.60.70.80.70.73.5本项目位于无锡产业外包基地内，项目地块尚处在平整阶段，南边的塞维拉广场也在进行整体改造，区域未来受政府良好的规划，有较大的升值潜力。共一百五十页项目(xingm)销售价格的确定项目名称平均分比较值项目均价（元/）比较均价（元/ ）项目权重（%）权重均价（元/ ）万商美寓3.41.0362006386201277晶石国际中心4.40.80100008000151200嘉饰茂国际广场4.90.7180005680251420甲壳虫29334.

31、70.747000518015777名品城二期4.80.737000511015767D-PARK5.20.679500636510637本项目3.51-6078以上比较项目均是剔除装修后均价，得出本项目的当期销售价格在6078元/，此价格(jig)仅为用市场比较法计数所得来。 共一百五十页通过我司此次现场的市场调查(dio ch)来看，我们了解到，无锡区域内LOFT类产品与普通平层产品差价并不大，基本差价在14%左右；目前万商美寓的对外销售报价为6200元/平方米，但该项目为平层，根据无锡平层与LOFT产品市场差价比，得出项目的对外销售价格在7068元/平方米(毛坯)。 共一百五十页楼层差价

32、(chji)的制定根据我司此次对无锡同类产品的市场调研情况来看，无锡在售酒店式公寓楼层差价基本在20-50元/平方米之间，个别楼盘尚未开盘销售(xioshu)，我司将不对其做数据统计。 项目名称楼层差价最低价均价最高价万商美寓20611162006550嘉饰茂国际广场508900950010100甲壳虫293320-50690070007300名品城二期20-50550070008000D-PARK一期508800950011000共一百五十页根据市场楼层差价的定价(dng ji)原则，本项目建议楼层差价为50元/平方米层次系数本项目各楼层定价50.95681860.96686870.9769

33、1880.98696890.997018101.007068111.017118121.027168131.037218141.047268151.057318161.067368171.077418181.087468191.097518201.107568211.117618221.127668231.137718共一百五十页南北朝向差价(chji)的制定对于(duy)本项目酒店式公寓南北朝向差价的制定，我司对无锡市场目前在售酒店式公寓市场的朝向差价进行调研，该类项目在南北朝向上的差价相对较为统一，基本在700-1000元/平方米，个别项目为板式结构，我司将不纳入统计范围内，对于万商美寓项

34、目，由于其南北户型面积相差较大，因此朝向差价相对较小，仅供参考。 项目名称朝向差价项目均价万商美寓4006200嘉饰茂国际广场10009500甲壳虫29337007000名品城二期10007000根据市场数据得出，我司南北朝向差价将定在1000元/平方米。共一百五十页共一百五十页定价(dng ji)说明2010年的4月是整个2010年楼市的一个分水岭，连续出台的房地产新政，从土地、投资、信贷、保障房等四个方面进行了房地产市场的调控，打压投机(tuj)、投资性炒房是整个2010年宏观调控的主旋律，而对于酒店式公寓销售市场来说，受到宏观调控的影响，可能市场会出现销售放缓、价格滞涨的盘整态势。每个楼

35、盘的价格测率都是在一定的内外环境的背景下进行的，将受各种因素的制约和影响，因此楼盘价格体系的建立必须在对各种影响因素进行深入细致分析的基础上制定。我司此次对无锡区域市场内的在售酒店式公寓的调研时间点是在一系列调控政策前进行的，而目前多条打压政策的出台，已经开始对投资类产品产生了一定的影响，投资客开始逐步退出市场，转而进入观望状态，因此我司对V-PARK项目的定价主要是基于目前市场的状况，所作出相应价格的调整。我司建议，V-PARK项目销售均价控制在7068元/平方米(毛坯)，装修后均价在7700-7900元/平方米。本文的观点意在抛砖引玉，希望能协助发展商制定出最有利于实现目标的价格体系。 共

36、一百五十页项目定位(dngwi)项目规划设计建议定位要素：产品不宜多样化作为(zuwi)3万方以下的投资性物业，产品本身定位不宜多样化；单一类的产品定位较容易被客户接受，不会产生对本项目物业性质的混淆；同时并能有效控制广告预算，降低开发商成本。产品必须符合市场需求，进行准确定位共一百五十页项目(xingm)定位项目(xingm)规划设计建议地下(dxi)1-2层地下两层为车库为酒店，准三星标准，约120个客房地上1-4层地上5-6层预备层为挑高5.5米的酒店式公寓，约360个单元地上7-15层共一百五十页5.5米层高的酒店式公寓经济型酒店预备层总高99.8m建议(jiny)产品示意图：共一百五

37、十页增加(zngji)使用面积建议酒店公寓公共走廊部位的净高建议不超过(chogu)3米，隔断出的公共部分空间可分配给相近单元增强性价比。 共一百五十页共一百五十页总体装修(zhungxi)建议考虑到项目中端化市场(shchng)定位，建议总体装修保持与项目一致的定位，总体达到准三星酒店式公寓的配置。在内部装修上，建议公共部分应趋于中高档化，而在各单元的室内装修则应趋于精致化，能充分诠释舒适性生活理念。共一百五十页 提供菜单式装修建议由开发商提供菜单式装修的方案，在品质基本保证统一的基础上，有一定的档次细微差别，给客户(k h)选择的余地，统一负责装修，以保证项目档次工程质量，也避免客户自己装

38、修给其它客户和酒店带来的不利影响。 共一百五十页装修风格建议简约风格以简洁明白为主要特点 重视室内空间的使用功能。 室内布置案功能区分(qfn)的原则来进行,家具布置与空间密切配合,废弃多余的繁琐的附加装饰在色彩上和造型上追随流行时尚。 共一百五十页装修风格建议混搭风格多风格元素有机组合；将家具主风格与配饰、家纺巧妙配合(pih)产生反差美及空间层次感共一百五十页公共大堂建议：大堂：气氛豪华，风格独特，装饰典雅， 色调协调(xitio)，光线充足，建议采用仿大理石、大 面积钢化玻璃等建材；地面：仿大理石。局部仿古地砖拼花和地毯铺地，花岗岩踢脚线或木饰面踢脚；墙面：木饰面和乳胶漆，适当可采用金属

39、板材和线材配以高级现代的壁灯和落地灯强化现代高雅的氛围。吊顶：石膏板乳胶漆，配高雅现代吊灯，局部射灯。走道：地砖木质踢脚线；墙面乳胶漆局部木饰面配镜框画和射灯；吊顶石膏板乳胶漆配射灯和节能灯。共一百五十页配置建议：室内采用新风系统(xtng)，具有恒温恒湿及消毒功能，卫生间建议选用国外品牌卫浴产品，而厨房配置最好能申请煤气，如无法通过消防要求，可以使用多功能电磁炉共一百五十页装修标准建议：室内部分装修标准650800元/平方米（建筑面积）700元/平方米(参考方案)建材配置建议：进户门钢制门，IC卡门锁地板合资品牌复合地板墙、顶面“多乐士”乳胶漆卫生间墙面“诺贝尔”面砖厨房整体橱柜配欧式推拉脱

40、排油烟机油漆常春藤门/夹板工艺门/山毛榉木夹板电线熊猫牌水管合资PP-R冷热水管洁具科勒开关插座松下客厅吊顶石膏吊顶共一百五十页线条 石膏线、山毛榉木线空调春兰电视国内品牌19-21寸家具苏州地区品牌设备标准建议：给水采用变频式分区供水系统。提供24小时生活用水，每户设独立水表空调赠送VRV分户计量中央空调电力系统每户设独立卡式电表，室内均安排足够插座，弱电系统网络预留插口安防首层大堂出入口安装可视对讲门禁系统；小区内设闭路电视监控系统；酒店公寓电梯使用专用身份卡；有线电视均有接口入内，设置卫星电视接受系统共一百五十页智能化建议：在网络、通讯(tngxn)功能方面，建议配置无线宽带上网，使整栋

41、建筑形成一个无线网络空间，并配合光纤直接连接桌面，客户可根据自身情况作出选择。共一百五十页4销售与推广(tugung)策略共一百五十页项目推广(tugung)策略推广(tugung)方向拥有着一些对传统住宅而言的劣势没有大空间、没有好地段因此我们的概念方向，必然是需要模糊这些劣势是针对不在乎这些劣势的人群我们需要做到的是模糊居住和办公的概念通过主题概念的切入可以让我们更具投资及居住功能同时可以有更加个性化的体现 所以我们以产品为发力点以客户需求为导向以性价比为竞争突破口！共一百五十页项目(xingm)推广策略放大优势，弱化本项目的不足之处，是企划的重要使命从本项目的各细节考虑，可从以下(yxi

42、)多个方面作好宣传工作： 共一百五十页项目(xingm)推广策略宣传关键词：高度空间魔方，层高越高，实惠越多。将本项目的最大优势力推，使其在客户心中(xn zhn)产生双倍深刻的印象。 共一百五十页关键词：信心目前的区域商业版块在建设阶段，在企划中应强调其未来的发展方向，渲染其发展目标，培养客户对该规划的认知，对该地区的认可(rnk)，对项目前景的憧憬。 项目(xingm)推广策略宣传共一百五十页项目(xingm)推广策略宣传关键词：介入正由于商业板块尚未成形，目前可以较低价位介入，降低(jingd)持有成本。 共一百五十页项目推广(tugung)策略宣传关键词：造势目前项目周边即将开业的宜家

43、等知名商家，正是(zhn sh)对项目未来发展态势的有力烘托，以可见的利好说明项目未来的价值 共一百五十页项目推广(tugung)策略宣传关键词：形象以时尚、超前、个性(gxng)的理念，将项目的精神、特色传达于公众，先声夺人，提升项目品位及知名度。 共一百五十页项目推广(tugung)策略产品力建设现场(xinchng)售楼处“魔方主题”以魔方为主体，售楼中心要装修得时尚而有鲜明的个性，突显大厦的品质感 。共一百五十页项目推广策略(cl)产品力建设售楼处选址说明：1.现场接待：规划红线内的地块东北角。2.指示明显：新锡沪东路往来车流量较大，指示作用明显。3.临街绿化：将沿街草坪绿植提前完成，

44、增加与项目推广基调关联的园艺小品，商业(shngy)用停车位置可为接访停车使用，车行入口设保安负责指引，增加接访的尊贵性和仪式感。4.便于看房：临近酒店项目，便于客户参观。共一百五十页售楼处外观(wigun)概念示意图：共一百五十页售楼处装修(zhungxi)风格示意图：共一百五十页现场样板房“全体验”做到声音，味道(wi dao)，视觉，触觉，感觉全体验！共一百五十页不同风格的户型(h xn)模型：利用不同的户型装修模型，尽显不同风情的时尚与个性，吸引客户。共一百五十页2号线模型“动态(dngti)演示”：以规划为蓝图，把轨道交通2号线经过站点以及楼宇全面展示！共一百五十页树立项目品牌为让客

45、户认知、了解本项目，应通过进驻裙房的酒店品牌带动产品品牌，未来对本项目的酒店式公寓(gngy)进行统一管理，这主要是考虑到本项目特别在初期阶段，应保证较多的曝光度，卓有成效地造势，为树立品牌服务。 共一百五十页人文关怀无锡信心以公益(gngy)为原则，联合媒体发布 2010无锡青年生活信心指数报告！共一百五十页完全解析魔方(m fn)5.5生活数据以省钱为原则，生活成本投资置业理财三合一的全面对比分析！共一百五十页项目推广策略(cl)核心通路建设项目现场(xinchng)：展示项目形象，楼盘公开信息工地部分：围墙样板区域：样板房、导视系统 接待中心：接待中心看板、道旗过渡部分：看房通道、小区内

46、部导视系统 我们上海及长三角地区已积累大量客户的导入户外媒体：项目形象及产品信息 发布形式：户外高炮、看板、沿街道旗共一百五十页项目(xingm)广告投放策略关键词：时尚(shshng)+活力+简洁总体包装以时尚感、活力感、简洁感为基调，贯穿前卫感觉，以表现本项目所突出的独特概念，以及锐意进取精神。把握好现代、体面、有品质感的平面效果，以传达项目的品位形象。LOGO、VI及硬广、DM、楼书等设计追求独特、奇异。 共一百五十页项目(xingm)广告投放策略关键词：想像力+5.5米+空间精心包装售楼中心，以富有想像力的包装让来客产生被震撼的效果。除此之外，制作不同模型，表现分隔5.5米层高可产生的

47、不同的利用空间，提示、强调(qing dio)卖点。 共一百五十页项目(xingm)广告投放策略关键词：杂志+封面+标题党前期报刊硬广考虑同一期多版面投放，突出不同卖点，引爆受众关注焦点。广告媒体的选择除了安排无锡本地(bnd)报刊外还应考虑新闻晨报租售情报等异地报刊及商务类媒体。 共一百五十页项目(xingm)销售策略销售策略采取市场渗透模式(msh)，通过先期炒作，引导目标消费群的高期待，在此状态下低价入市。 目标快速回笼资金，抢占市场份额、引领市场走势，占据市场主导者地位 支持因素房地产业是市场价格敏感度极高的产业，低价格能迅速引起关注、抢占市场 ；低价格能降低和减少实际和潜在的竞争 推

48、盘方案先推低中区产品，当销售率达到70%时，推出高区产品共一百五十页项目(xingm)销售策略具体操作累计客户(k h)聚集人气 发放任购号与所推产品 比例为三比一引爆阶段：30%+强销阶段：40%未消化房源 引导阶段发号阶段强销阶段持续阶段清盘阶段正常正务接待模式销售 共一百五十页项目(xingm)推案顺序123酒店式公寓产权酒店(ji din)及酒店(ji din)预备层裙房商业共一百五十页5项目(xingm)经济效益评估共一百五十页项目定位(dngwi)经济收益评估项目(xingm)销售方式酒店式公寓(LOFT)配置700元/平方米标准的简单装修及提供增加100元/平方米的家电套餐供选择

49、产权酒店及产权酒店预备层配置2000元/平方米标准的精装修，现房带租约形式对外销售裙房商业报建时完成切割，以现房形式对外销售共一百五十页项目(xingm)成本表项目名称建筑面积()专业造价(万元)经济指标集智广场(地下室)25785土建70282725.62安装1771686.83小计87993412.45集智广场(酒店)44731土建91082036.17安装2354526.26小计114622562.43集智广场(办公)31589土建64812051.66安装41061299.82小计105873351.48总计102105308483021.20共一百五十页项目销售(xioshu)预估可

50、售产品可售面积()销售均价(元)销售额(元)备注酒店式公寓199207068140790000配700-800元/平方米装修产权酒店(裙房)约70001200084000000均价包括1000元返租租金产权酒店(预备层)26561700045150000均价包括2000元返租租金裙房商业70001200084000000商铺切割需提前报批合计约36576约9677353940000-共一百五十页6广告与视觉(shju)表现共一百五十页广告(gunggo)及视觉表现无 锡 集 智 广 场共一百五十页能让人冲动的有想像空间的似曾相识仿佛是自己的通俗易懂好传播一定要有价值感的梦想中要得到的看得出是小

51、户型精装修的广告(gunggo)发散无 锡 集 智 广 场共一百五十页广告(gunggo)总精神空间新思维，精英(jn yn)活力派阐释：因为“商业核心”的优势目前不能凸显，故本案应抓住其层高5.5的卖点，吸引客户。以“空间新思维”的概念来强调其独特之处，以“活力”来传达本案户型的可塑性，符合时尚的口味，“精英”一词，也在一定程度上揭示了本案的商住性质。 无 锡 集 智 广 场共一百五十页主推案名魔方(m fn)5.5空间新思维，精英(jn yn)活力派阐释：有效突出了项目5.3米层高的独特卖点，强调了空间的实用性，容易与其他楼盘区隔开来。“魔方”既形象地表达了项目特点，又具有强烈的时尚感，引

52、导客户产生更多的想像空间。 无 锡 集 智 广 场共一百五十页辅推案名a studio3空间(kngjin)新思维，精英活力派无 锡 集 智 广 场共一百五十页魔 方 5.5 形 象 篇 一无 锡 集 智 广 场共一百五十页LOGO 无 锡 集 智 广 场共一百五十页信封(xnfng) 无 锡 集 智 广 场共一百五十页信封(xnfng)及信纸 无 锡 集 智 广 场共一百五十页系列(xli)展板 无 锡 集 智 广 场共一百五十页书签(shqin) 无 锡 集 智 广 场共一百五十页道旗 无 锡 集 智 广 场共一百五十页VIP卡 无 锡 集 智 广 场共一百五十页DM 无 锡 集 智 广

53、场共一百五十页精神(jngshn)堡垒 无 锡 集 智 广 场共一百五十页指示牌 无 锡 集 智 广 场共一百五十页指示牌 无 锡 集 智 广 场共一百五十页广告(gunggo)SHOW 稿无 锡 集 智 广 场共一百五十页广告(gunggo)SHOW 稿无 锡 集 智 广 场共一百五十页REST无 锡 集 智 广 场共一百五十页魔 方 5.5 形 象 篇 二无 锡 集 智 广 场共一百五十页广告(gunggo)SHOW 稿无 锡 集 智 广 场共一百五十页广告(gunggo)SHOW 稿无 锡 集 智 广 场共一百五十页广告(gunggo)SHOW 稿无 锡 集 智 广 场共一百五十页LOG

54、O 无 锡 集 智 广 场共一百五十页第二部分(b fen) 招商篇1城市(chngsh)综合体组合分析2酒店区域市场4合作模式探讨5财务测算3配套商业定位共一百五十页城市(chngsh)综合体组合分析商业地产是现代化城市、现代化园区的核心价值。商业地产扮演了一个非常主要的角色，将来一个城市的主要活力、城市形象就体现在商业地产，同理适用在新的经济园区商业品牌的建立为住宅的销售提供一定的基础，而住宅本身的客户又能为商业部分提供支撑。住宅与配套商业之间是相辅相承，承上启下的关系。完全脱离商业的住宅是没有市场的。而过分强调商业，忽视了自身属性的住宅又是失败的。简言之，对于城市综合体来讲，处理(chl

55、)好住宅与其配套商业的关系，正如西装上的纽扣一样，虽小巧，却于细微处体现着西装本身的档次与着装者的品位。因此，商业的好坏对于项目整体的作用是至关重要的。酒店品牌物业价值关系酒店是商业项目形象、甚至是区域形象的标志。配套商业功能的提供和完善是酒店、住宅功能一个必不可少的组成部分。它实际上支撑了住宅的销售前景。影响干扰住宅的私密性。特别是如果商业品质不够或过度嘈杂，容易使住宅陷入不伦不类的窘境。解决缩小商业配套体量。控制好业态比例。关注日常消费需求。引入具有品质的酒店及中高端商业定位产品设计上要相对独立、分隔人流。共一百五十页酒店区域(qy)市场酒店星级标间价客房数1百喜大酒店经济型1782MOTEL 168(锡沪中路店)经济型1683锡州花园酒店五星430，5302664如家（锡沪东路店）经济型180845无锡维特风尚商务宾馆经济型1656格林豪泰（锡山友谊店）经济型1747锦江之星-锡澄路店经济型159锡山区酒店数量较少，以经济型酒店为主，商务型酒店尚为市场盲点目前酒店都分布(fnb)在沪宁高速以西，沪宁高速以东地区还是空白市场酒店主要分布在交通干道锡沪公路沿线，唯一一家星级酒店分布在项目北面交通干道二泉东路沿线。经济型酒店客房均价在171元。56共一百五十页意向(yxing)酒店调研所属(sush)酒店集团 VANTAGE酒店类型