世联评估城市快报北京（2022年7月）

1、 HYPERLINK / 城市快报 HYPERLINK / 北京市场 HYPERLINK / 本期摘要 HYPERLINK / 全国楼市综述（2022年6月） HYPERLINK / 全国代表城市房价变化（2022年6月） HYPERLINK / 聚焦北京市场（2022年6月） HYPERLINK / 世联评估价值研究院月报 HYPERLINK / 每一天，为您创造价值 HYPERLINK / Worldunion Appraisal北京物业核心指标一览变动指标为环比变化12.1%新建住宅均价： 62,639元/存量住宅均价： 53,780元/新建商业均价： 21,055元/新建写字楼均价：

2、29,767元/住宅房价收入比22.6存 量 住 宅 均 价0.3%新 建 住 宅 均 价新建住宅成交套数43.1%28.0%1:525住宅去化周期住 宅 租 售 比 存量住宅成交套数月愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司世联研报系列 仅供分享 2利 率 指 标 一 览CMBS / CMBN /类 REITs 发行利率（%）最低利率最高利率平均利率786.57.06.87.05.55.66.06.06.06.66.46.07.15.565.054.84.43.94.74.64.75.25.04.34.34.23.84.13.64.1344.54.44.23.73.42.13.93.53.93.

3、73.43.53.33.4 3.33.23.53.222019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022M4 2022M5 2022M6数据来源：世联数据平台贷款市场报价利率（LPR）（%）5.01年LPR5年LPR2019-08-202019-09-202019-10-202019-11-202019-12-202020-01-202020-02-202020-03-202020-04-202020-05-202020-06-202020-07-2020

4、20-08-202020-09-202020-10-202020-11-202020-12-202021-01-202021-02-202021-03-202021-04-202021-05-202021-06-202021-07-202021-08-202021-09-202021-10-202021-11-202021-12-202022-01-202022-02-202022-03-202022-04-202022-05-202022-06-202022-07-204.8 4.854.64.44.804.754.654.2 4.254.205年LPR 自2022年2月连续3个月未变后下调

5、15个基点4.604.454.03.83.64.154.051年LPR 连续19个月未变后连续下调15个基点3.853.80 3.70债券发行平均利率（%）数据来源：中国人民银行 1年期国债5年期国债 10年期国债85年期公司债（AAA）5年期公司债（AA+）5年期公司债（AA）7654324.103.453.28.522.741.9112016201720182019202020212022Q12022-042022-05 数据来20源22：-06WIND微光前行恢复是个缓慢过程全国住宅市场综述（6月份）成交回升政策市场双底齐触六月综述：房价平稳，成交回升6月份，世联EVS存量住宅加权均价为

6、24,804元/，环比名义涨幅为0.1%。均价同比涨幅连续12个月收窄，本月同比涨幅为0.5%，明显低于长期同频共振的广义货币（M2）同比增幅（11.4%）。在持续性的稳楼市政策悉心照顾下，存量市场出现了微弱复苏的迹象。在可连续获得官方数据的城市中，存量住宅成交环比磨底反弹19.6%。6月份销售对半年财务数据很重要，房企冲击业绩推盘积极性提高，销售全线回升，短期政策底、市场底双底齐触。世联评估跟踪的重点城市新建住宅销售面积环比大幅回升60.1%，其中，一线城市环比大幅反弹130.6%，二线城市回升 66.6%，三四线城市回升31.4%。从同比数据看，总体销售量下降33.9%，市场仍处于深度调整

7、阶段。6月，今年首批集中供地收官之战打响，得益于多地降低拿地门槛、优化供地规则等支持政策，全国居住用地成交规划建筑面积环比飙升109.7%，总金额环比上升113.7%。上海、北京、杭州、苏州、西安、合肥等11座城市完成集中供地，市场低溢价与高流拍并存，平均溢价率4.4%，流拍率上升至19.8%。经历疫情洗礼，上海首轮供地姗姗来迟，上架36宗全部成交，成交总额高达834.7亿元，热度创造历史，荣膺全国城市出让金榜单月冠军。本轮供地取消“招挂复核打分入围”规则，但民企已无心恋战，央国企是扫货绝对主力，央企拿地金额占比达31%，国企占比47%。杭州共有46宗涉宅用地成功出让，以560.3亿元成交额提

8、名金榜榜眼。“杭州一哥”滨江集团在杭州今年两轮集中供地中拿了23 宗地，在民企阵营中独树一帜。环比变动：下跌城市数量远多于上涨城市在世联评估高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市有12座（比上月增加4座），下跌城市多达32座，另有2座城市均价持平。环比涨幅居前的城市为上海（1.14%）、成都（0.69%）、泉州（0.49%）、厦门（0.39%）及北京（0.34%）。 环比跌幅居前的城市为哈尔滨（-2.14%）、呼和浩特（-0.90%）、南宁（-0.72%）、天津（-0.71%）及太原（- 0.69%）。均价同比：下跌城市数量连续6个月增加存量住宅均价同比上涨城市有15座（比上月减少2座

9、），下跌城市有31座。同比下跌城市数量连续6个月增加，并远超上涨城市数量，反映了存量住宅市场陷入低谷。同比涨幅居前的城市为海口（6.31%）、泉州（5.71%）、上海（4.28%）、三亚（4.00%）及北京（3.96%）。 同比跌幅居前的城市为哈尔滨（-7.70%）、郑州（-5.41%）、南宁（-5.12%）、呼和浩特（-4.89%）及天津（- 4.72%）。市场展望：市场修复循序渐进2022年以来，中国住宅市场经历了前所未有的挑战，投资、开工、竣工指标全面下滑，成交趋势性下降。二季度以来整体救市频率和力度均已达到历史顶峰，6月调控政策超过130余次，政策利好叠加效应逐渐显现，住宅成交出现较大

10、的反弹，销售端有改善迹象。在“房住不炒”的前提下，中央持续推进稳经济一揽子措施以及支持市场主体纾困措施，释放积极信号。6月2日，银保监会提出12个方面的金融支持措施，避免出现行业性限贷、抽贷、断贷。6月23日，住建部提出加快落实国有房屋租金减免政策措施，减免36个月租金。地方因城施策各出奇谋，探索政策放松边界，“公积金”与“落户政策”为松绑重点。深圳、珠海、梅州、潮州、秦皇岛等地出台“一人购房全家帮忙”住房公积金支持政策。上海、广州、杭州、温州、武汉、青岛等高能级城市放松落户限制。河南、江苏等地楼盘甚至推出“大蒜换房”“小麦换房”“西瓜换房”魔幻促销，变相降首付加杠杆，很快被监管层叫停。当前住

11、宅购买力和购买意愿双降，行业信心的急剧失速与销售额成正比，大量房企资金链严峻。6月，万科“掌门人”郁亮一腔孤勇预判：“从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程”。随着疫情得到有效管控，新一轮经济增长周期开启，楼市需要信心，但凡有一丝微光就要勇敢前行。预计三季度政策宽松仍将持续，存量住宅市场领先新房复苏，呈“均价平稳，成交上升”态势。核心城市和南方高能级城市是全国楼市的基本盘，无论央行放水还是经济恢复都是第一受惠地，均价、成交量将率先回稳。EVS数据大公开2022年6月全国代表城市存量房房价变化 同比变动排名城市2022年6月均价（元/）环比变动2022年累计变动同比变动1海口15

12、,5780.18%1.99%6.31%2泉州12,4010.49%2.91%5.71%3上海58,4191.14%1.45%4.28%4三亚28,4060.11%0.77%4.00%5北京53,7800.34%2.70%3.96%6合肥17,2390.00%2.11%3.66%7厦门40,3670.39%3.77%3.27%8杭州40,4620.09%-0.07%2.68%9成都13,8020.69%1.30%2.36%10珠海20,160-0.25%0.30%1.99%11佛山14,0550.29%0.32%1.96%12长沙10,881-0.28%-0.20%1.73%13大连13,629

13、-0.19%0.81%0.71%14无锡14,2530.17%-0.62%0.15%15广州31,8290.02%-0.45%0.13%16宁波24,116-0.47%-2.23%-0.18%17苏州19,6970.00%-1.23%-0.51%18南京29,918-0.06%-0.19%-0.65%19青岛17,213-0.24%-1.35%-0.67%20西安13,7360.13%-1.38%-0.89%21常州12,597-0.35%-0.84%-0.89%22重庆9,808-0.56%-3.10%-0.94%23中山10,983-0.62%-1.52%-1.01%24兰州11,352-

14、0.22%-0.94%-1.16%25济南15,029-0.20%-1.51%-1.24%26长春9,076-0.18%-1.24%-1.55%27温州17,980-0.64%-2.11%-1.61%28江门7,505-0.13%-1.84%-1.94%29昆明10,780-0.33%-2.33%-1.96%30乌鲁木齐7,948-0.45%-1.80%-2.00%31武汉16,070-0.46%-1.74%-2.25%32石家庄13,610-0.22%-2.35%-2.32%33福州21,952-0.45%-1.92%-2.35%34贵阳8,863-0.56%-1.12%-2.80%35惠州

15、10,506-0.61%-2.75%-2.80%36深圳61,097-0.05%-1.96%-2.93%37南昌11,450-0.31%-2.41%-3.16%38东莞24,417-0.22%-2.85%-3.53%39沈阳9,588-0.12%-1.65%-3.59%40太原10,498-0.69%-2.92%-4.26%41烟台10,221-0.62%-2.77%-4.38%42天津19,503-0.71%-2.94%-4.72%43呼和浩特10,314-0.90%-5.20%-4.89%44南宁11,423-0.72%-4.29%-5.12%45郑州13,323-0.34%-3.94%-

16、5.41%46哈尔滨9,330-2.14%-7.72%-7.70%数据来源：世联EVS数据平台聚焦市北京场北京市政府印发了北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案6月2日，北京市政府印发了北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案，提出45条措施统筹疫情防控和发挥优势企业带动作用。同时，方案提出坚持“房住不炒”，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，稳地价、稳定经济措施，包括减免6个月房屋租金，不仅包含了纾困企业、打通产业链堵点等内容，还立足北京优势，提出充分稳房价、稳预期。其次出台危旧房改建政策，危旧楼房成套化改造项目增加规模须符合建筑规模管控要求，加强建设共有产权住房或保障性租赁住

17、房。北京城市更新条例：强化土地保障，鼓励住房公积金支持开征求意见。条例提出5大更新类型、12项更新内容。其中包括以保障老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区等房屋6月7日，北京市住建委在官网发布北京市城市更新条例（征求意见稿）（以下简称条例），并面向社会公安全，提升居住品质为主的居住类城市更新；增加改造老旧市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，保障安全、补足短板为主的设施类城市更新，重点突出民生保障，充分体现首都特色。2022年6月，本月土地供应情况有所减少，供应宗地5宗均为商服工业用地，其中商服类用地1宗供地面积为1.61万2022年6月，本月成交宗地数为14宗，成交土地面积为67.22万，成

18、交金额313.78亿元。本月成交土地涉及宗地，工业类用地4宗供地面积为20.54万。类型为住宅类宗地7宗、商服类宗地2宗，工业类宗地5宗。土地市场概述新房市场概述楼市一览政策资讯概述存量市场概述2022年6月二手住宅成交11,009套，较上个月环比上涨28.01%，同比下降41.59%；本月二手房均价为53,780元/，环比上涨0.34%，同比上涨3.96% ，随着疫情的有效控制，市场活跃度缓慢回温。商办市场概述，环比上涨12.1%。疫情的有效控制6月份新房市场增加推盘力度，供应量有所回升。2022年6月，本月新房住宅市场成交量止落回升。新房住宅成交4,688套，环比上涨43.06%；成交均价

19、为62,639元/2022年6月，商品住宅供应套数为4,600套，环比上涨112.57%；供应面积为55.54万，环比上涨112.88%。随着从行政区域看，朝阳区、海淀区和大兴区二手房成交套数占据前三，分别为2,719套、1,293套和1,098套，占比分别为24.7%、11.74%和9.97%。2022年2季度，北京市商业新房成交套数485套，成交平均单价为21,055元/，成交套数环比上涨85.82%，成交均2022年2季度，北京市办公新房成交套数254套，成交平均单价为29,767元/，成交套数环比上涨4.1%，成交均价价环比上涨5.72%。环比上涨43.72%。政策资讯北京市政府印发了

20、北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案6月2日，北京市政府印发了北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案，提出45条措施统筹疫情防控和稳定经济措施，主要包括对朝阳、海淀、丰台等中高风险地区国有房屋减免6个月房屋租金，不仅包含了纾困企业、打通产业链堵点等内容，还立足北京优势，提出充分发挥优势企业带动作用，不断提升高精尖产业发展能级等。同时，提出坚持“房住不炒”，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，稳地价、稳房价、稳预期。推动企业将存量商办用房转换为配套重点功能区和产业园区的人才租赁房、保障性租赁住房，其次出台危旧房改建政策，危旧楼房成套化改造项目增加规模须符合建筑规模管控要求，并由

21、各区单独备案，增加规模除改善居住条件外可用于建设共有产权住房或保障性租赁住房。力争2022年开工300个、完工100个老旧小区改造项目，引入社会资本参与老旧小区改造试点项目累计达40个。北京城市更新条例：强化土地保障，鼓励住房公积金支持等一系列条例政策政策点评：针对疫情影响，北京市按照党中央“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”的要求，从严从实抓好疫情防控，这是稳定经济增长的必要前提。坚持将做好疫情防控作为经济社会发展的重要保障，坚持不折不扣承接好、落实好国家政策，坚持扛起稳增长稳市场主体保就业的北京担当，坚持兼顾当前与长远发展推出操作性强的务实举措，这一系列措施统筹疫情防控和稳定经济措施，纾

22、困企业保障刚性住房需求出台危旧房改建政策，保护人民生命安全和身体健康，减少疫情对经济社会发展的影响。空间资源提质增效为主的产业类城市更新；以更新改造老旧市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，保障安全、讯资6月7日，北京市住建委在官网发布北京市城市更新条例（征求意见稿）（以下简称条例），并面向社会公开征求意见。条例提出5大更新类型、12项更新内容。其中包括以保障老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区等房屋安全，提升居住品质为主的居住类城市更新；以推动老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施等存量补足短板为主的设施类城市更新；以提升绿色空间、滨水空间、慢行系统等环境品质为主的公共空间类城市

23、更新；以统筹存量资源配置，优化功能布局，实现片区可持续发展的区域综合性城市更新。另外，还有市人民政府确定的其他城市更新活动，重点突出民生保障，充分体现首都特色。其中，在土地保障方面，条例提出，在城市更新改造中，为满足安全、环保、无障碍标准而增设必要的消防楼梯、连廊、风道、无障碍设施、电梯、外墙保温、室外开敞性公共空间等附属设施，增加的建筑规模可不计入总建筑规模。鼓励各类存量建筑转换为公共服务设施、城乡基础设施、公共安全设施；允许公共管理和公共服务类建筑用途相互转换；允许商业服务业类建筑用途相互转换等。条例还提出了土地过渡期政策，提高市场主体参与城市更新项目积极性。这一政策明确，在不改变用地主体

24、的条件下，城市更新项目符合更新规划以及国家和本市支持的产业业态，可在5年内实行按原用途、原权利类型使用土地。此外，条例明确，纳入城市更新计划的项目，依法享受行政事业性收费减免，涉及纳税人依法享受税收优惠政策。鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新，满足城市更新融资需求，依据审查通过的项目实施方案提供项目融资。鼓励住房公积金支持城市更新项目。政策点评：条例征求意见稿提出居住类城市更新实施老旧小区综合整治改造改善居民居住条件。产业类城市更新实施老旧低效楼宇更新挖掘新消费潜力、提升城市活力。设施类城市更新对老旧市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，进行更新改造、保障安全。公共空间类城市更新

25、通过提供专业化物业服务等方式参与公共空间改造，优化运营。区域综合性城市更新统筹存量资源配置，优化布局，实现可持续发展推动轨道交通场站及周边存量建筑一体化更新，等其他重大项目进程的更新。土地成交数据来源：北京市规划和自然资源委员会2022年6月北京土地成交一览表(按成交价排序)地市场2022年6月北京土地供应一览表土地供应序号宗地名称行政区宗地（总面）积宗地用途容积率规划建（筑总）面积公告日期1北12京02城-0市00副1地中块心F132其02他街类区多FZ功X-能用地通州区16,123商服2.845,1002022-6-132块顺M义1新工城业第用3地0街国区有3建0-设27用-0地2地使顺义

26、新城3用权出让 高丽营镇中关村科技4园01区街顺区义（园三代半顺义区77,482工业1.3100,7002022-6-133地产块业M基1地工）业2用号地地国2有-1（建东设区用）地顺义新城3使40用1街权区出（让高丽营镇顺义区65,024工业1.597,5002022-6-134中3关-2-村3(顺3号义地园B三)地代块半M产1业工基业地用）京地平国公有转建铁设综用合地物使流用枢权纽出产让业顺义区26,650工业1.540,0002022-6-135园项土目地北整场理区（PG一0期5-0）0一01级-B开01发9地块平谷区36,257工业1.347,1002022-6-24序号宗地名称北京0

27、市朝9阳区太2阳宫新区D用区行政区建积筑（用地）面规用划途规积划（建筑）面楼(元面价)溢(价%)率（成万交元价）受单让位成交日期1021 -02 地块地R 二类居住朝阳区27,040住宅75,70088,25015%668,150中建国筑2022-6-12街北区京1市9-顺85义地区块顺二义类新居城住第用1地9、 19-86地块托幼用地府北土京地市一昌级平开区发北项七目家B镇0平西顺义区157,752住宅187,30029,2101%547,000中地海产2022-6-13块地（块CP）-1R221二10类10居44住00用9- 地-021地2北京市朝阳区崔各庄乡奶西昌平区50,073住宅12

28、5,20035,27615%441,600葛华洲润坝/2022-6-14村29棚-3户19区、改32造0地土块地R开2二发类项居目住用地、A334托幼用地朝阳区44,618住宅93,50042,7742%400,000首集开团2022-6-15北村京棚市户朝区阳改区造崔土各地庄开乡发奶项西目 29-318地块R2二类居住用地朝阳区40,509住宅56,70052,54613%298,000中建国筑2022-6-16瓦北窑京村市旧丰村台改区造城项乡目一X体W化Y-小13北京地块石R2二类居住用地综合果丰台区21,200住宅59,40044,55915%264,500电建钢/首2022-6-171

29、交60通4枢-64纽8土、地64一9-级1、开6发49项-2目、650-1、650纽-2用地地块S31公交枢石景区山42,354商服102,20020,0120%204,500城景建山/国石投/首发2022-6-22022年6月北京土地成交一览表续（按成交价排序）土地成交序号宗地名称行政区建积筑（用地）规用划途规积划（建筑）楼(元面价)溢(价%)率（成万交元价）受单让位成交日期8北余京2号市地顺块义S区Y0薛0-大00人25庄-6村00剩1 SY地00块-0R022二5-类60居03住地用块地A、334托幼用地顺义区39,732住宅62,80031,11115%195,500懋源控股2022/

30、6/79北城京03经03济街技区术C开14发C-区3地亦块庄F新3其他类多功能用地大兴区17,309商服86,50010,5610%91,400京东集团2022/6/2310京业平园公土转地铁整综理合（物一流期枢）纽一产级开发项目B南0场04区地P块G05-0003-平谷区48,135工业48,1002,5940%12,487北绿京链公科司谷技智有通限2022/6/211亦庄新城块0工70业1街项区目N4M1地大兴区113,292工业113,3005870%6,650华丰有燃限料公电司池2022/6/1120大21兴B地新块城东工南业片用区地国06有05建-设用地使用权出让挂牌文件大兴区17,

31、103工业34,2008990%3,076北置京业兴有业限万公合司2022/6/8130亦6庄06新-0城01066地06块街工区业YZ项0目0-大兴区30,590工业45,9005710%2,620北半京导富体司创有精限密公2022/6/114DX大0兴0-0生50物1医-00药5产1-2业地基块地M1工业用地权国出有让建公设告用地使用大兴区20,000工业20,0001,1420%2,284北药京业华有洋限奎公龙司2022/6/30面面土地市场数据来源：北京市规划和自然资源委员会分析与点评分析：工业用地4宗供地面积为20.54万。整体土地供应市场热度衰退，土地供应量明显下滑，相比土地成交情

32、况，北京第二2022年6月，本月土地供应情况有所减少，供应宗地5宗均为商服、工业用地，其中商服用地1宗供地面积为1.61万，批集中供地剩余7宗住宅宗地本月土拍完成，热门地块溢价率高达15%。点评： 成交情况，成交宗地14宗，成交总金额313.78亿元，住宅宗地成交7宗，均溢价成交，成交总金额281.48亿元，本月土地区太阳宫新区D区0210-029地块R2二类居住用地溢价率高达15%，登顶6月全国土地成交总价榜首，另商服用地成交2宗朝阳工业用地成交5宗均以底价成交。此次土拍拿地企业仍以央企、国企为主，可见民营企业资金困扰情况仍存在，拿地谨慎。新房供应分析 2021年6月-2022年6月北京商品

33、住宅新增供应套数和面积走势套 24,00016,000住宅新房供应套数住宅新房供应面积104.5244.9740.8344.539,3173,8073,7933,71284.74174.4915,882万m 2001501008,000072.114,9137,06269.066,29320.8926.58 48.311,6582,5944,55226.092,16455.544,600500-50套 1,4001,2001,0008006001,31714.4数量面积(万)1,025658653504433数据来源：世联数据平台住宅市场2022年6月北京商品住宅新增供应区域分布万m 4035

34、30252040020010.477.976.779.875.951510915分析与点评0朝阳区顺义区密云区昌平区丰台区大兴区0.110.010通州区石景山区数据来源：世联数据平台、，著，进入6月份，疫情得到有效控制供应量显著回升。其次顺义区公园和御（指导价）供应802套位据次位、密云区国祥源境(指导价)供应658套位居三位。进入2022年以来北京新房月供应表现并不理想，1-3月虽呈现上涨趋势，但整体供应量明显处于较低水平，直至4月房企加大推盘力度突显井喷式增长，单月供应15,882套，环比3月上涨248.9%。随后5月受疫情影响，房企供应量力度明显不足，下滑显随着疫情得到有效控制，6月份新

35、房市场增加推盘力度，供应量有所回升。按供应区域分布来看，本月朝阳区、顺义区密云区供应套数排名前三名，按供应项目来看位于朝阳区的保利锦上二期（指导价）供应954套，位居供应项目首位，面积为55.54万，环比上涨112.88% 。2022年6月，商品住宅供应市场供应量较上月相比明显上升，商品住宅供应套数为4,600套，环比上涨112.57%；供应2021年6月-2022年6月北京商品住宅月度成交走势新房成交分析 套住宅新房成交套数成交均价元/m14,00012,00053,94151,52249,80850,38946,76156,12852,25753,42355,08750,22257,091

36、55,90462,63960,00010,0008,0006,0004,0002,000-8,4938,1096,4895,8706,4275,0984,5194,4542,0554,9304,4123,2774,68840,00020,000-住宅市场2022年6月北京商品住宅成交区域分布数据来源：世联数据平台套元/成交套数成交均价4,000160,0003,0002,0001,00082,2561,27145,847 46,01275,30747,17947,57284,38765,73736,128 51,735 34,237115,29725,946124,235 120,00080,

37、00040,000517426368359350347224194143128108020,92910221,58989 54 80分析与点评处于缓慢恢复期，新房成交情况大概率维持平稳微升态势。市场信心显著，3月新房市场成交量明显回升，后续因突发疫情等因素影响，市场恢复暂缓，4-5月成交量有所下降，6月疫情影响逐渐衰退，房企进入半年销售期同时加大推广力度，成交量止落回升。目前来看，政策依然持续发酵，市场区中建壹品学府公馆（产权价）项目成交344套排名第二位，昌平区中海汇智里（指导价）项目成交233套位居三位。回顾2022年上半年的整体表现，年初受假期等因素影响，市场成交量有所下滑，随后高层多次

38、发声改善信号频发恢复27.11%、11.03%和9.09%；成交项目情况来看，海淀区金隅凤栖家园共有产权房项目成交491套排名首位、同为海淀从行政区域看，海淀区、顺义区和昌平区成交套数为前三，分别为1,271套、517套和426套，分别占本月成交总套数的环比上涨12.1% 。2022年6月，本月新房住宅市场成交量止落回升。新房住宅成交4,688套，环比上涨43.06%；成交均价为62,639元/，数据来源：世联数据平台新房存量及去化套截至2022年6月底北京商品住宅存量面积和套数区域分布图存量套数存量面积万m30,00020,000194.19 201.38 196.2216,670 14,6

39、4812,268137.31 120.37100.12125.0876.4222016010010,00009,544 9,487 9,219 7,55459.29 63.63 47.79 52.26 38.055,414 5,211 4,721 3,666 3,017 2,47615.27 5.655.621,38634433540-20住宅市场大兴区 顺义区 朝阳区 昌平区 通州区 房山区 丰台区 密云区 怀柔区 门头沟区 平谷区 海淀区 石景山区 延庆区 西城区 东城区截至2022年6月底北京各区商品住宅存量及去化时间截至2022年6月底各区商品住宅存量2021年7月至2022年6月均去

40、化速度各区去化时间（月）行政区数量面积去化速度去化速度存量套数去化时间存量面积去化时间（套）(万)(套/月)(万/月)大兴区16,670194.198359.6120.020.2顺义区14,648201.386199.2223.721.8朝阳区12,268196.224065.3830.236.5房山区9,219100.124023.9222.925.5昌平区9,544137.313834.7324.929.1通州区9,487120.374875.5219.521.8丰台区7,554125.084125.6018.322.3怀柔区5,21159.29800.9565.262.5门头沟区4,72

41、163.63931.1250.656.6密云区5,41476.422853.4019.022.5海淀区3,01752.265316.935.77.5平谷区3,66647.79590.8362.457.3石景山区2,47638.052573.269.711.7延庆区1,38615.27630.6922.022.3东城区3355.62771.034.45.4西城区3445.6550.0871.274.5数据来源：世联数据平台100.080.060.0存量套数去化时间存量面积去化时间62.556.657.374.571.240.020.221.836.529.121.825.522.322.565.

42、250.662.422.320.00.020.023.730.224.919.522.918.319.07.511.75.79.722.05.44.4新房存量及去化截至2022年6月底北京各区存量商品住宅去化时间（月）图大兴区 顺义区 朝阳区 昌平区 通州区 房山区 丰台区 密云区 怀柔区 门头沟区 平谷区 海淀区 石景山数区据延来庆源区：世西城联区数据东城平区台可能与实际有差异）。大兴区、顺义区和海淀区单月去化套数最高，分别为835套/月、619套/月和531套/月；存量套数去化时间上，东城区、海淀区、石景山区最快，分别为4.4个月、5.7个月和9.7个月，压力最大的为西城区、怀柔区和平谷区

43、，去化周期分别为71.2个月、65.2个月、62.4个月（东、西城禁止新建商品住宅，市场成交多为二手房交易，成交量较少，去化时间上存量套数分区域来看：大兴区、顺义区、朝阳区存量套数较多，分别为16,670套、14,648套、12,268套；去化速度上我们选取北京市新房市场过去一年月均销售速度来计算，北京市新房商品住宅存量套数约需要21.2个月可去化完成，存量面积约需要23.1个月的去化时间，各区情况较上月环比有所上涨。本月北京商品住宅市场存量有所减少，数量为105,960套，较上月下降0.12%。分析与点评住宅市场2021年6月-2022年6月北京住宅存量房月度成交走势存量房成交分析套35,0

44、0028,00021,000成交套数均价51,73251,73251,84152,05352,36752,57652,63652,88053,20353,22153,37053,59853,78018,84917,855元/54,50052,50050,50014,0007,000015,94212,5759,34011,85115,44211,8758,26015,77114,2398,60011,00948,50046,50044,50042,50040,5002022年6月北京住宅存量房各区成交套数及市场均价6,000122,496108,360120,000套92,1224,000 7

45、3,9902,71944,957 61,096成交套数均价XX51,344元/住宅市场90,00060,0002,0001,29340,864 39,41528,38639,28324,562 23,105 41,060 23,005 31,0431,098 1,087896737627 622498401356192数据来源：世联数据平台愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司世联研报系列 仅供分享16份疫情得以有效控制，成交量有所回升，与去年同期相比仍有所不及。随着房企政策持续向好，同时国家对刚需群体购房需求的大力支持，目前来看房企市场处于稳步恢复状态，成交量有望再次提升。暂受阻，随着假期等影

46、响的衰退，部分购房者观望状态的转换，刚需群体购房需求得以释放，3月迎来销量高峰，外加央企等高层多次发声，市场恢复逐步改善，随后4月疫情突发来袭，市场恢复进程受阻，成交量连续2月下滑，直至6月为23,005元/。自2022年起，二手房市场热度降温显著，外加春节等假期较为密集，成交量以连降开场，市场恢复短交套数最少，成交88套，占比为0.8%。成交均价方面，西城区最高，为122,496元/，成交均价最低出现在延庆区，24.7%、11.74%和9.97%。成交量最大的朝阳区，依然是名副其实的成交大户，占比与往期比较基本持平；怀柔区成从行政区域看，朝阳区、海淀区和大兴区二手房成交套数占据前三，分别为2

47、,719套、1,293套和1,098套，占比分别为2022年6月二手住宅成交11,009套，较上个月环比上涨28.01%，同比下降41.59%；本月二手房均价为53,780元/，环比上涨0.34%，同比上涨3.96%。分析与点评-143139113 8830,000-2022年6月-2022年6月北京租房租金月度走势住房租赁市场元/ 160月租金（元/）租售比9.461:5591:5231:5221:5131:5471:5671:5631:5501:5351:5161:5301:5271:5251:6001208040092.5498.8899.27101.4995.7992.7993.439

48、6.169103.2100.73101.66102.491:4001:2001:元/240.001:8631:7921:6041:793月租金（元/）租售比2022年6月北京住房各区租赁均价及租售比1:775 1:664 1:704 1:695 1:705 1:745 1:8271:731 1:772 1:754 1:781 1:771住宅市场1:900160.0080.000.00147.37 136.05 122.41 122.1780.06 78.60 64.16 59.20 56.08 54.22 51.97 38.80 38.41 32.88 31.57 31.091:6001:30

49、01:住宅市场小结增多，租赁市场持续升温，目前已进入租赁旺季，预计7月租赁市场大概率维持上升态势。最高147.37元/，最低出现在平谷区31.09元/ 月 ，随着北京疫情得以有效控制，外加毕业季的到来，租赁需求量北京市住房租赁市场6月经过各区加权平均后的月租金为102.49元/，租售比为1:525，各区差异显著，西城区月租金疫情得以有效控制，成交量有所回升，与去年同期相比仍有所不及。随着房企政策持续向好，同时国家对刚需群体购房需求的大力支持，目前来看房企市场处于稳步恢复状态，成交量有望再次提升。2022年6月二手住宅成交11,009套，较上个月环比上涨28.01%；二手房均价为53,780元/

50、，环比上涨0.34%。6月份复期，新房成交情况大概率维持平稳微升态势2022年6月，本月新房住宅市场成交量止落回升。新房住宅成交4,688套，环比上涨43.06%；成交均价为62,639元/，环比上涨12.1%。6月疫情影响逐渐衰退，房企进入半年销售期同时加大推广力度，成交量止落回升。市场处于缓慢恢2022年6月，商品住宅供应市场供应量较上月相比明显上升，商品住宅供应套数为4,600套，环比上涨112.57%；供应面积为55.54万，环比上涨112.88%。随着疫情的有效控制，6月份新房市场增加推盘力度，供应量有所回升。数据来源：世联数据平台2020年2季度-2022年2季度北京商业新房成交走

51、势交 商业新房成套 2,0001,50026,82426,707成交套数成交均价29,98131,93131,82225,43426,510元/ 45,00030,0001,00050078554480139452179269519,91621,05548526115,00002020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q2 0商业市场2022年2季度北京商业各区成交套数及成交均价数据来源：世联数据平台套45030015017,8339513,30710,77432,49721,03427,307成交套数成交均价33,58720,70

52、617,0657,25923,85015,45446,08413,44743,644元/ 50,00045,00040,00035,00030,00025,00020,00015,000488255510452322191814 7 3 2 110,0005,000- 商业市场小结数据来源：世联数据平台59%、16.91%、11.34%，平均成交单价来看：西城区成交均价最高，为46,084元/。项目成交情况，石景山区紫御长安项目成交88套，房山区世茂维拉项目成交58套，门头沟区丽景长安二期项目成交46套分别排行前三。2022年2季度，北京市商业新房成交套数485套，成交平均单价为21,055元

53、/，成交套数环比上涨85.82%，成交均价环比上涨5.72%，新增瀛环商业中心、绿城西府海棠项目入市带动成交量小幅上涨。19. 分区域来看，石景山区、房山区、门头沟区商业成交套数列前三位，分别为95套、82套、55套，占比分别为办公新房成交套 4,5003,0002020年2季度-2022年2季度北京办公新房成交走势35,40425,64631,105成交套数成交均价32,00126,96622,09024,05720,71229,767元/ 40,00030,00020,0001,50053111519585488911,6691,54624425410,00002020Q22020Q320

54、20Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q2 02022年2季度北京办公各区成交套数及成交均价120090046,867成交套数成交均价套元/33,22339,80830,00260,000办公市场40,0006003007519,9909,37121,45424,7016,12817,00227,42417,66920,00043392516150131186210数据来源：世联数据平台办公市场小结丰台区大兴区房山区通州区门头沟区 石景山区平谷区顺义区海淀区朝阳区昌平区怀柔区三。53%、16.93%、15.35%。平均成交单价来看，丰台区办公物业成交均价最

55、高，为46,867元/。项目成交情况，丰台区北京金茂府项目成交36套，房山区绿地启航国际三期项目成交33套，丰台区西山甲一号项目成交25套，分别排行前29. 分区域来看，丰台区、大兴区、房山区办公物业成交套数列前三位，分别为75套、43套、39套，占比分别为2022年2季度，北京市办公新房成交套数254套，成交平均单价为29,767元/，成交套数环比上涨4.1%，成交均价环比上涨43.72%。六月持续落实稳经济一揽子措施，地产行业共同探索项目纾困路径2022年已走过一半，防疫情、稳经济、安全发展是上半年社会经济发展的主线，相信也将是下半年的指导思路。回顾6月，一方面，中央层面持续推进落实稳经济

56、一揽子措施以及支持市场主体纾困与恢复发展相关措施：6月2日，银保监会发布关于进一步做好受疫情影响困难行业企业等金融服务的通知，为确保金融纾困政策落地，进一步提出12个方面的金融支持措施，其中包括要求银行机构要积极帮扶前期信用记录良好、因疫情暂时遇困行业企业，能帮尽帮，避免出现行业性限贷、抽贷、断贷，以及要区别对待涉企风险，对企业经营遇到的困难问题要综合研判、分类施策，不能搞“一刀切”。6月23日，住建部联同发改委、央行、财政部等8部门，发布关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知，提出加快落实租金减免政策措施，被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋的

57、，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。6月24日，深交所发布关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知，提出支持受疫情影响企业重大并购重组及再融资；6月25日，商务部、发改委、住建部等11部门联合发布关于抓好促进餐饮业恢复发展扶持政策贯彻落实工作的通知，针对受疫情影响严重的 餐饮行业，提出加快出台定期核酸检测和防疫消杀补贴、落实好社会保险助企纾困政策、拓宽企业融资渠道、拓宽企业融资渠道、发 挥好商业保险支撑作用、支持老年助餐消费、加强政策宣传、强化政策落实保障等9个方面的帮扶纾困措施。研究院月报针对房地产领域，6月22日，中国房地产协会发布了一则通知，提出为尽力解决房地产项目纾困过

58、程中的急迫困难，将联同浙江省房地产协会，于7月26-27日在杭州市联合主办“房地产纾困项目与金融机构对接商洽会”。6月24日，深交所发布的通知中，亦提出支持优质房地产企业盘活存量资产。允许优质房地产企业进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房地产企业发行公司债券兼并收购出险房地产企业项目，促进房地产行业平稳健康发展。持续扩大有效投资，支持基础设施建设，推进存量资产盘活另一方面，中央层面继续强调扩大有效投资，基础设施建设与存量资产盘活是两个主要方向，推进资产证券化及公募REITs产品发行是主要方式。关键词：基建、存量资产盘活、民间投资、资产证券化、公募REITs、地下综合管廊建设数字经济等主题债券

59、。深支持交仓所储：物加流大、重交点通行运业输和、重点领及域融资网支络持等力基度，础条设件施企行业业发企行业乡发村行振资兴产、绿证色券低化碳产、品科。鼓技励创符新合、障支性持租基赁础住设房施、公能募源RE、IT水s加利快等发行行业上企市业。发支行持基保础设资产施等公方募式RE做IT优s。做支强持。上市REITs通过扩募、购买上活存交量所方：式聚。焦支重持点符方合向条，件创的新重拓点展领资域产、证重券点化区盘6月24日6月30日6月1日6月29日国银行务8院,0：00金亿融元支信持贷基额础度设，施并建立，重要点调项增目政清策单对性接信托机基制金；项抓目紧。推出面向民间投资的不动产投资支持。带地下动

60、能综力合强管，廊是一城举市多“得里的子代”表工性程项，目投。资要潜结力合大、建已部设署。的科城学市规老划旧，加管大网政改策造支，持推进，健地全下收综费合回管报廊机期贷制款，吸引对项社目会主资体本发参行与信。引用导债金给融予机市构场发化放增长信国行金务融院债：券运等用筹政资策3性,0、00开亿发元性，金用融于工补具充，包通括过新型发域持、领重域点和企行业的展资资产产特证性券，化明业确务适，合结证合券重化点的支存资基本础金设的施5在0%内，的或重为大专项项目债资项本目金资、本但金不搭超桥过。全部券化。量资资，产支范持围企，业鼓利励用业PP务P项创目新、和知募识集产资权金等用于开再展投证件的项目适用