我国的住房融资体系

1、我国的住房融资体系 主讲人: : 泽翁索朗 樊江泳 徐荣龙 谌洁 田雪 皮文惠 李杰 李亚平 杨天宇 唐正毅 我国现有购房融资体系中，有以下方式:公积金个人住房贷款商业银行的商业性个人住房贷款住房储蓄 公积金个人住房贷款 住房公积金是职工及其所在单位按规定缴存的具有保障性、互助性、长期性的属职工个人所有的住房储金。1994年11月23日，财政部、国务院住房制度改革领导小组、中国人民银行联合下发了建立住房公积金制度的暂行规定，标志着我国住房公积金制度的建立。建立住房公积金制度，是我国住房制度改革的重要内容，对改善城镇居民居住条件，提高城镇居民的生活水平，具有重要意义。是目前发展较成功的制度 .商

2、业银行的商业性个人住房贷款 我国从1998年开始取消原先的单位福利房，制定了个人住房贷款管理办法，实行住房商品化。这样，居民通过个人按揭贷款进行住房的商品化购置。因此这种住房贷款的快速增长是原有住房潜在需求在银行信贷支持下的短期剧烈释放；其次，从经济层面分析，我国经济的高速增长不仅提高了当期的开支，更重要的是增加了居民未来收入增长的预期，这种预期造成了居民住房信贷的快速增长。住房储蓄 住房储蓄作为一项市场化的个人住房融资行为，可以扩大住房金融体系的服务范围和服务能力，是对我国住房及金融市场的有益补充。人们与住房储蓄银行签署住房储蓄合同后，先在住房储蓄银行进行存款，存款期内客户除获得存款利息外，

3、还能得到政府奖励。在完成存款义务后，即可从住房储蓄银行获得低于目前市场个人住房贷款利率的住房储蓄贷款。 住房储蓄与公积金贷款 在本质上，两者先存后贷的原则相同，即借款人必须先储蓄，然后才有借款的资格。不同的是公积金的储存是强制性的，而住房储蓄则完全由借款人自主决定。另外，存贷的比例也不同，公积金贷款的贷款比例较高，比如上海公积金贷款额一般是储存余额的15倍，并且受到最高贷款限额的限定；而住房储蓄贷款比例的确定方式则是，客户被要求与银行签订一份一定金额的住房储蓄合同，客户按月向银行存款，在存款总额达到合同金额的50以上时，储户才可向银行申请合同全额的购房贷款。因此，其最高贷款限额将根据客户的储蓄

4、金额而不同。住房储蓄贷款与商业性住房贷款 不同之处:住房储蓄银行的资金是封闭运作的，它只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户放贷。而客户申请商业性贷款，是不需要在银行有任何存款的。另外，住房储蓄贷款的利率也是封闭的，即存款利率和贷款利率在合同期内保持不变，借款人基本没有任何风险。而商业性贷款和公积金贷款的利率则是浮动利率，即利率按照人民银行公布的利率变化而变化，对借款人来说，风险相对较大。三种贷款另一重要的差别是贷款最长期限的不同。公积金和商业性贷款均长达30年，而住房储蓄贷款最长期限仅为8年，借款人的每月还款压力相对较大。据银行业内人士分析，今后，公积金贷款仍然是购房者借款的首选，当借款

5、额不足时，住房储蓄贷款和住房商业性贷款将成为有效的补充。对部分不能参加公积金制度的购房者来说，住房储蓄贷款将成为其享受低利率贷款的唯一选择。其他的融资渠道产权房融资抵押房再融资存单凭证融资凭证式国债质押贷款产权房融资之典当融资典当融资的特点是快速、便捷，可以帮助购房者完成短期融资的需求。比如，不少购房者通常需要卖了自己原有的旧房再买新房，可以通过典当旧房获得贷款，以此支付新房的首付款及更多成数的款项，从而降低新房贷款额度，顺利获得银行贷款。典当期间，可以委托典当行将旧房挂牌交易。旧房成交获得房款后可偿还典当款。这样，可以同时完成卖旧房、买新房两个步骤，顺利实现以旧换新的购房计划。产权房融资之房

6、产抵押贷款它是商业银行推出的新贷款品种，市民可以将手中已有房产通过抵押给银行的方式获得资金的融通。按规定，贷款的用途可以是购房、购车、添置大件商品、旅游、教育等等。房产抵押给了银行，房屋所有权未变，仍能居住或出租获利，并享有房屋升值的收益。在目前房贷趋紧的形势下，利用房产抵押贷款，可以提高购买新房首付款的比例，从而顺利购房。另外，由于商铺贷款办理更加困难，利用房产抵押贷款甚至不需要办理商铺按揭，投资人就可以购入商铺，不必受到银行商铺贷款条件的限制，手续也大大简化。购房者如何选择这两种融资方式 专家建议，贷款金额大、时间长，找银行；贷款金额小、时间短，找典当行。在拥有同样价值的抵押物情况下，如何

7、低成本融资、如何降低还款的压力，是购房者最重要考虑因素。银行的借款金额要高于典当行，而且所需付出的手续费即成本相对较低。在贷款期限上，典当最多贷半年，房产抵押贷款最长可到10年。因此，要达到房产资本最大化，银行抵押贷款显然更具吸引力。典当融资则适合短期内需要资金周转的购房者，比如只需要几万元，并且只是短期内调头寸，那末，通过典当来实现短期融资更加方便合算，典当的另一优势是放款速度快，而银行抵押贷款的审核周期则较长。抵押房再融资 如果购房者原有的住房贷款尚未还清，还抵押在银行，可以用原抵押房产作为抵押，向银行再次申请贷款。就是银行将借款人个人住房贷款最高可贷限额与实际贷款余额的差额作为授信额度，

8、提供给借款人，借款人在授信额度和期限内，可根据需要随时申请不同用途的贷款，如用于购房、子女教育等。每笔贷款归还时，相应的授信额度又自动恢复。存单凭证融资购房者有尚未到期的储蓄凭证，而又不愿提前兑取以免损失利息，可以通过以下方式融资。 个人定期存单质押贷款:借款人以银行未到期的个人本外币定期储蓄存单设置质押，从银行取得一定金额贷款。它的特点是随用随贷，手续简便。 个人保单质押贷款:借款人以保险公司签发的保单作质押，从银行取得一定金额的贷款。凭证式国债质押贷款 借款人以在银行系统内各经营机构认购的、未到期的凭证式国债作质押，从银行取得贷款。贷款期限最长不得超过凭证式国债的到期日，凭证式国债质押贷款利率，按照同期同档次法定贷款利率（含浮动）和有关规定执行。 个人一般是资金短缺方，需要向银行按揭贷款来买房。 住房储蓄作为一项市场化的个人住房融资行为，人们与住房储蓄银行签署住房储蓄合同后，先在住房储蓄银行进行存款，存款期内客户除获得存款利息外，还能得到政府奖励。在完成存款义务后，即可从住房储蓄银行获得低于目前市场个人住房贷款利率的住房储蓄贷款。个人的角色 商业机构（房地产开发商）通过向银行借款建房，销售出去后偿