无锡凤凰城项目地产全程研究报告237p

1、目标分解STEP ONE前 言共二百三十八页对于华仁凤凰(fnghung)城商业项目的可行性论证，蓝风将其分解为三个研究目标：2、项目物业(w y)价值研究3、项目商业经营研究通过对无锡地产市场的研究，通过对可比项目及可比区域的研究，以单纯销售的角度判断项目的出售价值。通过对周边商业氛围、商业的可成长性以及商铺租金状况，以单纯商业的角度判断项目的出售价值。1、项目当前价值研究两个角度项目出售价值预估项目购买价格建议共二百三十八页三个价值(jizh)参照系对于华仁凤凰(fnghung)城商业项目的可行性论证，蓝风将其分解为三个研究目标：2、项目物业价值研究3、项目商业经营研究1、项目当前价值研究

2、无锡市土地价值趋势无锡市城市规划导向商业地产的增值效应基础题材附加物业年递增价值判断及未来增值趋势判断共二百三十八页三个维度对于华仁凤凰城商业项目的可行性论证(lnzhng)，蓝风将其分解为三个研究目标：2、项目物业(w y)价值研究3、项目商业经营研究1、项目当前价值研究项目商业收益判断物业适用度商业机会判断经营模式选择方向业态收益共二百三十八页技术思路STEP TWO目标分解STEP ONE前 言共二百三十八页围绕三个研究目标(mbio)，蓝风构建了本报告的技术思路：PART 1项目(xingm)区位研究项目位置周边四至周边人口结构周边商业及办公人流量交通结构周边租金及房价项目区位描述，判

3、断地段现状属性以及现状价值基础共二百三十八页围绕三个研究目标(mbio)，蓝风构建了本报告的技术思路：PART 2城市(chngsh)宏观环境城市概况描述城市经济分析土地市场住宅市场城市规划分析商业市场从城市的角度定性分析商业的养成基础以及土地价值的成长基础PART 3城市地产市场从地产的角度定性分析土地价值的增长趋势，以及商业及办公销售的趋势办公市场共二百三十八页围绕三个研究(ynji)目标，蓝风构建了本报告的技术思路：PART 4城市商业(shngy)研究城市商业概述城市商圈分布城市商业结构特征城市商圈租金比较城市商业发展趋势城市商业功能特征本区域承载功能从城市商业结构的角度，分析本项目所

4、在区位可能具备的商业功能，这是确定商业方向的基础共二百三十八页围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告(bogo)的技术思路：PART 5区域(qy)研究北塘区规划北塘区土地市场区域商业结构区域商业发展趋势区域房价趋势研判定量分析北塘区土地价值的增长趋势，作为本项目土地价值判断的基础定性分析本项目所可能具备的商业功能或商业方向共二百三十八页围绕(wiro)三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路：PART 6项目现状价值(jizh)判断建筑分析比较价值判断成本推算价值现状价值建议收益递归价值判断定量测算项目当前的可售价值共二百三十八页围绕三个研究目标(mbio)，蓝风构建了本报告的技术思路：PART

5、 7商业(shngy)方向分析可能方向综述竞争性分析商业发展分析办公、酒店分析商业方向提出人流动线分析确定本项目可能的商业方向建筑分析判断未来商业地产附加值共二百三十八页围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告(bogo)的技术思路：PART 8商业(shngy)业态分析建筑适用性分析商家访谈建议业态组合方案业态分析确定商业定位PART 9项目价值增长判断项目价值增长组成项目短期价值增长项目长期价值增长确定项目价值增长共二百三十八页围绕三个研究目标，蓝风构建(u jin)了本报告的技术思路：PART 10经营(jngyng)模式及收益测算商业租赁收益测算商业租营结合测算商业经（联）营测算确定商业收益

6、PART 11建筑改造建议功能分配酒店改造动线改造一楼改造提出建筑改造建议共二百三十八页目录(ml)城市(chngsh)宏观环境城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议项目区位研究共二百三十八页项目(xingm)区位研究周边(zhu bin)四至人口结构交通结构项目位置城市宏观环境城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录商业及办公人车流量租金房价共二百三十八页华仁凤凰城位于(wiy)北塘区，东临春申路，北联兴源北路南面为青石路。本案(b

7、n n)华仁凤凰城位于北塘区，东临春申路，北联兴源北路项目距离火车站约800米，距离无锡市市中心月2000米。传统城市区域，但在过去被认为是城市边缘地区。共二百三十八页对项目的认知度与项目所在区域的认同度随距离递减。而项目附近的青石路及金太湖的认知度与认同度均较高，且不随距离变化。可见项目所在区域的现状价值(jizh)与距离500米外的青石路区域有较大差异。人数知道项目不知道项目认同区域认为边缘附近商家1111092附近居民12120120金太湖商家86253金太湖消费者17116107出租车司机64233中山路商家124857中山路消费者21147912共二百三十八页项目(xingm)区位研

8、究项目(xingm)位置周边四至人口结构交通结构城市宏观环境城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录商业办公人车流量租金房价共二百三十八页本案(bn n)11、无锡市第三人民医院2、南通大学第三附属(fsh)医院3、好又多量贩4、解放军101医院5、金马商城2345项目北侧有三家医院，东侧有两个商业项目共二百三十八页本案(bn n)项目西侧和东侧为居民区，北侧有一块拆迁地，东北侧有一片(y pin)老旧建筑11231、居民区2、拆迁地3、老旧建筑共二百三十八页公共交通(n n jio tn)60、10、73、96

9、、98、99、85、313 等十余条公交线路抵达火车站、市中心、太湖(ti h)广场等地。60107396969898999985313共二百三十八页停车及步行(bxng)交通项目入口正对的春申路两侧有慢车道护栏，中间(zhngjin)有隔离栏项目入口正对面有一条横穿马路的斑马线，是对街步行人流进入本项目的最近步行通道其他各点人群均需要绕行项目本侧车辆可从项目南面进入项目其他车辆需绕行从项目东北侧入口进入共二百三十八页周边(zhu bin)小区1234561、金马商城2、荷花(hhu)里3、颐和湾4、春申苑5、新港小区6、建设新村金马商城与颐和湾属于新建住宅荷花里、春申苑和新港小区已经建成了十

10、余年以上建设新村建筑复杂，有老式多层，也有平层。建设年代在上世纪80年代左右。根据建筑年代判断，该地区主要居民以地区原住民为主，整体收入层级和知识结构偏低。共二百三十八页小区(xio q)人口1234561、金马商城2、荷花里3、颐和湾4、春申苑5、新港小区6、建设(jinsh)新村小区名楼数人口数青石路新巷小区400户荷花里小区 13600多人中大颐和湾 181000多人金马商城 21200多人春申苑 3130多人建设新村属于老小区总人口将近一万人整个区域总共约有居住人口一万五千人左右共二百三十八页小区(xio q)出口1、金马商城2、荷花里3、颐和湾4、春申苑5、新港小区(xio q)6、

11、建设新村各小区出口如图所示234561考虑到公交站台因素建设新村，新港小区以及颐和湾的居民实际上不会进入春申路因此会进入春申路的只有三个小区约3000人共二百三十八页办公(bn gng)分布项目所在区域内办公(bn gng)物业较少，层级也不高。总共有三处存在办公物业：1231、宏宇大厦2、金马商城内外铺3、嘉德大厦共二百三十八页商业(shngy)带分布项目所在区域内商业分成三带三点(sn din)格局。211233三带是指分布在春申路两侧以及社区腹地的北闸街的底商带。三点是指好又多，金马商城，金城三个裙楼或集中式商业。另外，区域内有包括汉庭在内的四家便捷式酒店共二百三十八页商业业态(y ti

12、)分布1春申路西侧商业带以宏宇大厦底商为主，以四家社区型餐饮为主，另外配套部分(b fen)烟酒店等。春申路东侧商业带在功能上实际和东方裙楼与金马商城裙楼形成一体，主要是各种社区配套商业为主，如美容美发等。223好又多是区域内唯一集客型商业。1但好又多的进口在北大街，因此对区域内商业没有产生带动性。北闸街由于处于社区腹地，因此自发形成了社区配套型的商业带。3共二百三十八页商业功能(gngnng)分布项目周边商业基本属于内向型商业，其主要的功能就是为周边居住(jzh)人群提供基础生活配套。春申路东侧商业为周边居住人群及少数办公人群提供了小型接待功能。1北闸街由于处于社区腹地，凭借距离优势获得了颐

13、和园和荷花里的庞大居住腹地人群，因此商业反而更繁华一些。春申路西侧商业及东方和金马的裙楼由于缺乏合理主题吸引区外人群，只能为荷花里和金马商城的居民提供生活配套。好又多因为通道问题，不能给周边商业带来人流，反而因为规模大压制了周边零售商业的成长。共二百三十八页休闲娱乐、康体美容巴厘海休闲大浴场欧风阁酒吧康复盲人按摩中心零距离KTV金水桶自助足浴星海乐园(lyun)娱乐中心香格里拉休闲会所兴盛游艺厅晨晨美容美发鸿鑫美容美发足浴生活配套品格房地产北栅口邮政(yuzhng)支局招商银行农业银行无锡春申供电营业厅中国移动通信中国联通中国电信汉庭宾馆花都宾馆餐饮佳养记白味鸡煲状元楼好又多量贩超市虞记川味馆

14、四海游龙锅贴真乐汇东北土菜馆冠禾村酒楼金佳丽休闲系列食品火爆龙虾馆购物白衣白穿时尚连锁天一眼镜行衣点外贸服饰不知欧风街专卖海洋精品服饰安达外贸金马商场爱婚纱精品馆好又多量贩超市周边商业部分名单共二百三十八页项目区位(q wi)研究项目(xingm)位置周边四至人口结构交通结构城市宏观环境城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录商业办公人车流量租金房价共二百三十八页时间种类流量平时11：20-11：30自行车两边300辆/10分钟平时11：20-11：30人流两边40人/10分钟平时17：00-17：10自行车两边

15、322人/10分钟平时17：00-17：10人流两边52人/10分钟时间种类流量平时17：00-17：10人流单边552人/10分钟平时17：00-17：10汽车单边266辆/10分钟时间种类流量平时17：00-17：10人流单边520人/10分钟平时17：00-17：10汽车单边216辆/10分钟人车流量共二百三十八页车流动(lidng)线项目(xingm)所临春申路，属于典型的城市支线。其主要作用是作为连接北塘与核心城区的青石路北大街通道与连接北塘与火车站的兴源北路通道的连接作用，因此项目点车流量明显少于好又多点。人流动线无论是因为出行目的，还是消费目的，当前人流都没有前往本项目点的理由。

16、人流主要向南集中，其次是沿北闸路流动。共二百三十八页项目(xingm)区位研究项目(xingm)位置周边四至人口结构交通结构城市宏观环境城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录商业办公人车流量租金房价共二百三十八页颐和湾公寓0.8-1万尚城0.9-1.1万嘉德花园0.8-1万 金马商城0.7-1.1万二手房价共二百三十八页3.43元/平方米/天尚城一楼8元/平方米/天 二楼3.5-4元/平方米/天金马(jn m)商城1。3元/平方米/天,租金(zjn)分布2.95元/平方米/天4.85元/平方米/天9.58元/平

17、方米/天(12平方米)项目周边的租金，呈现自青石路起至项目为止的租金衰减。和前述的人流动线集中方向呈现关联关系共二百三十八页项目(xingm)区位研究项目(xingm)位置周边四至人口结构交通结构城市宏观环境城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录商业办公人车流量租金房价结 论共二百三十八页项目(xingm)位于无锡市北唐区，属于传统市区范围。但在无锡传统认知中属于城市边缘地带，这一认知目前虽有改变，但依然是较普遍认知。结论(jiln)综述项目直面的春申路，属于城市交通支线，是两条主要通道间的连接道路。人流量小，

18、多为出行和借行人流。项目周边，金马商城经营不理想，只有荷花里能够形成主要人流、金马、春申苑小区补充，其余均难以形成有效的商业基础。周边人口数量较多，但整体收入及知识结构层级不高。加之小区出口问题，因此地区内商业主要集中在荷花堂小区附近，层级低。观点地区现状商业价值有限，商业自然生长方向较狭隘。但由于地区属于传统城市区域，且配套齐全，因此对应土地价值也有较好增长基础。小贴士只有打造强势的消费主题，才有机会改变因为人流动线造成的商业弱势项目的价值判断，需要综合考虑商业的价值，物业的价值和土地的价值增长共二百三十八页目录(ml)项目(xingm)区位研究城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判

19、断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议城市宏观环境共二百三十八页城市宏观(hnggun)环境城市(chngsh)人口城市规划城市经济城市概况项目区位研究城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录共二百三十八页城市(chngsh)概况无锡市，别名梁溪， 简称锡，江苏省辖地级市。位于长江三角洲江湖(jingh)间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。七十年代初，无锡的乡镇工业在全国

20、率先崛起。改革开放后，无锡的经济总量始终位居全国大中城市前十位，成为全国15个经济中心城市和13个较大城市之一。目前，无锡以约占全国万分之五的土地、千分之四的人口，创造了全国1.6%的经济总量。全市已形成3个国家级开发区和5个省级开发区，利用外资约占全市总量的3/4以上，成为全市对外开放的龙头。 19世纪中期无锡已是全国“四大米市”之一，也是闻名遐迩的“丝市”、“布码头”。20世纪初，无锡诞生了以荣氏家族为代表的一批工商业巨子，成为我国民族工商业发祥地之一，获得了“小上海”的美称。共二百三十八页城市(chngsh)概况无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套(pi to

21、)组成的立体交通网络。铁路：无锡铁路站现为华东唯一客货特等站，经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。正在建设中的京沪高速铁路、沪宁城际铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件。港口：无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。无锡已成为全国34个港口主枢纽之一。航空：无锡机场于2008年9月通过国家口岸验收，正式成为一类航空口岸，目前已开通至北京、深圳、广州等城市的国内航线，香港、澳门、大阪航线，正在积极争取开通日本东京、韩国、新加坡等航线。无锡机场已经列入民航总局“十一五”发展规划和国家发改委编制的长江三角洲地区区域规划，现正在建设的苏南

22、国际机场也已落户于无锡硕放机场旁，预计在苏南国际机场建成后，无锡机场将和上海浦东国际机场一样，跻身枢纽型干线机场之列。公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州，沿江高速连接南京溧水和苏州太仓。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。无锡已成为全国54个公路运输中心之一。共二百三十八页城市(chngsh)概况无锡市属北亚热带湿润区，受季风环流影响，形成的气候(qhu)特点是：四季分明，气候(qhu)温和，雨水充沛，日照充足，无霜期长。 无锡地处太湖之滨，集江、河、湖、泉、洞之美于一体，自然风光优美，人文景观荟

23、萃，是全国10个重点旅游城市之一。近年来，无锡加快构筑大旅游格局，努力打响“太湖”品牌。目前无锡、江阴、宜兴都进入了“中国优秀旅游城市”行列，有5个四A级景区和2个三A级景区。 共二百三十八页城市(chngsh)宏观环境城市(chngsh)概况项目区位研究城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录城市规划城市经济城市人口共二百三十八页城市(chngsh)概况2008据公安部门统计，年末(nin m)全市户籍人口为464.2万人，人口出生率7.05，人口死亡率7.05。年末全市常住人口为610.73万人，比上年增长1

24、.9%。其中市区人口约270万左右。人均期望寿命77.12岁。0.81万人/平方千米1.04万人/平方千米1.49万人/平方千米传统市内三区人口密度较高共二百三十八页城市(chngsh)概况无锡市近五年来人口(rnku)增长率保持在4%左右,年均尽增加人口15万人.2008年无锡市非农业户籍人口464万,常住人口610.73万人2007年无锡市非农业户籍人口461万,常住人口599.21万人外来人口比例提升明显，无锡市作为区域中心城市的人口集中效应明显共二百三十八页城市宏观(hnggun)环境城市(chngsh)概况项目区位研究城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业

25、态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录城市规划城市经济城市人口共二百三十八页城市(chngsh)经济新世纪以来，无锡经济进入持续的高速增长期，近年的年均(nin jn)GDP增幅均超过12%，高出全国水平2个百分点以上。 经济高速增长 无锡的GDP从2003年至2008年一直保持12%以上的增长速度，2008年，无锡同样受到了国际金融危机的冲击，GDP增长有所下降，但增长速度保持在12%以上。共二百三十八页城市(chngsh)经济按常住人口计算，无锡的人均(rn jn)GDP水平在2008年也已突破1万美元，处在由小康向发达水平过渡的阶段。 1949年无锡解放时，GDP仅为2

26、7375万元，人均GDP仅有113元。即使经过三年的调整和恢复，1952年无锡的GDP也只有43415万元，人均GDP为175元。2003年下半年开始的宏观调控，一方面初步遏制了经济运行中的不健康、不稳定因素，另一方面加强了对社会保障、环境保护等方面的投入。2004年，无锡GDP实现2350亿元，增速高达17.4%，人均GDP达到52825元，按现行汇率折合为6382美元，远高于目标值要求。2008念全市经济总体上呈现“增势平稳、结构优化、质量提升、价格回稳、民生改善”的良好格局， 共二百三十八页产业结构(chn y ji u)无锡产业结构演替呈现出第二产业主导向二三产业并举格局转变，符合世界

27、产业结构演变的一般规律，各产业间比例失调的状况明显转变，表现出步入后工业化城市(chngsh)的部分特征。 在经济发展的表现上，工业化、城市化、对外开放仍在加速。我们认为，无锡现阶段经济发展呈现出传统发展方式向现代发展方式转变中的许多特征。 农业经济比重单调下降。第二产业比重呈“波浪式下降态势”，比重先降再升后降。 服务业比重呈“波浪式上升态势”，比重先升再降后升。 共二百三十八页固定(gdng)投资2008年无锡完成固定资产投资1877亿元，继续保持增长势头城市固定资产投资增速明显，城市规模不断扩张，持续的高投入为房地产市场带来了良好的发展环境。城市房地产投资占固定资产投资的比例稳定(wnd

28、ng)且保持在合理的空间（按照国际研究城市的惯例：房地产投资/固定资产投资=20%25%为良性发展的合理空间），城市房地产市场发展呈良性、健康发展，并保持稳定增展。城市基础建设及房地产投资持续增长，但增速开始放缓，房地产投资比值说明市场呈良性、健康发展。 共二百三十八页人口(rnku)增长无锡近代城市人口增长很快。归于以对外贸易为特征的商业发展模式，近代民族工业的发展形成人口主要(zhyo)分布于工业和手工业格局，人口城市化呈现较多的现代色彩。 不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化高速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%50%50%75%7

29、5%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。无锡市2008年城市化率超过75%.共二百三十八页人均(rn jn)消费人均支出平稳增长，同时人均储蓄也在逐年提高，具备了各种投资(tu z)、购房的基础。随着经济发展，近年来无锡市居民收入持续增加。08年城市居民人均可支配收入增速仅次于南京，快于全省和长

30、三角地区的平均水平。特别是近年来全市最低工资标准连续上调，工资特别是最低工资以及最低生活保障的刚性增长，显著改善了中低收入群体的收入状况。 这从一个侧面说明无锡经济的向好和保障体系的进一步完善。共二百三十八页价格指数居民消费价格指数振幅较小，随着人均收入的提高，城镇居民人均住房面积逐年提高，消费者对房产(fngchn)品质的需求提高。 共二百三十八页消费(xiofi)总额社会消费品零售总额持续增长，居民消费意识不断增强 ，商业市场(shchng)可以快速发展。社会消费品零售总额的增速上升趋势明显，消费成为经济增长的强大动力之一。2003年社会消费品零售总额为487亿元，至2008年为1391.

31、48亿，是2003年的2.85倍，年增长率均保持在15%以上。共二百三十八页城市(chngsh)宏观环境城市(chngsh)概况项目区位研究城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录城市规划城市经济城市人口共二百三十八页城市规划(chn sh u hu)方向 规划构建“多中心、开放式”的市城空间发展格局，形成“两横一纵”的“干”字型城镇发展轴。以三条城镇发展轴为主干，各级城镇间形成纵横交织的联系网络(wnglu)，最终形成网络(wnglu)型城镇体系。共二百三十八页共二百三十八页城市宏观(hnggun)环境城市(c

32、hngsh)概况项目区位研究城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录城市规划城市经济城市人口结 论共二百三十八页无论从历史的角度，现实的角度，还是(hi shi)人口的角度考量，都是区域中心城市。结论(jiln)综述无锡市的收入水平与消费水平，已经进入了追求品质与层次的商业阶段。无锡市经济支柱多样化，产业结构趋向“321”结构，已经实现小康。加之一定规模的城市人口，都为商业的进一步发展提供了良好的基础项目所在区域，在城市规划中属于绝对的城中板块，是无锡城市发展的源动力。观点无锡的宏观环境为地产及商业的快速发展提供

33、了良好的基础从城市层面的规划考量，城中板块将成为无锡市商业与商务的集中区域，这也是项目物业升值与商业发力的基础。共二百三十八页目录(ml)项目(xingm)区位研究城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议城市宏观环境共二百三十八页城市地产(dchn)市场土地(td)市场项目区位研究城市宏观环境城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录办公市场商业市场住宅市场共二百三十八页 近几年来，无锡市商品住宅用地市场发展较为迅速。据统计显示，2003-2008年

34、，无锡市商品住宅用地（含商住）总计成交2856.51万平米(pn m)，成交金额近600亿元，分别占总交量的77.62%和83.56%。可见，住宅用地是无锡市土地交易市场最要的组成部分。 2003-2008年各区商品住宅用地成交(chng jio)统计 共二百三十八页 从2003年到2008年，无锡市区总计成交经营性用地3679.9万平方米，成交总价达到700多亿元。2004与2006年无锡市经营性用地成交最多，分别占总数(zngsh)的22.93%和27%。就成交总价来看，2006年的成交款达到168亿元，占总量的23.69%。 2003-2008年全市经营性用地成交(chng jio) 共

35、二百三十八页2003-2008年每平方米土地价格 0100020003000200320042005200620072008187313271804169035042383 从2003年到2008年，每平方米土地价值显著提升。考虑到土地供应(gngyng)地区，主要集中在湖滨、惠山、新区等新规划区域内，对平均价值有明显的下拉作用。因此实际上传统城区的每平方米土地价值实际提升幅度非常可观共二百三十八页房地产市场(shchng)2009年1-9月份经营性用地市场(shchng)交易情况 土地位置面积 亩土地用途成交价万元竞 得 单 位XDG-2008-63崇安区桐桥路与广益路交叉口西北11.78商

36、业、物流2670无锡汇华医药有限公司XDG-2008-64 崇安区广南路与广益路交叉口东北28.02商业、睦邻中心4710无锡市广益建设发展有限公司XDG-2008-53 滨湖区胡埭九龙湾乡村家园内30.3商业2370无锡十八湾生态旅游休闲发展有限责任公司XDG-2008-54 滨湖区胡埭九龙湾乡村家园内23.5商业1700无锡十八湾生态旅游休闲发展有限责任公司XDG-2008-59 锡山区，东至新312国道11.58商业850无锡宝尊汽车销售服务有限公司XDG-2009-7 广瑞路与广益路交叉口东南侧13.38商业、商务办公3464无锡市崇安区资产管理中心XDG(XQ)2007-67 国际科

37、技园新安花苑安置区二期22.8商业2760无锡新安富民物业股份合作社XDG(XQ)2008-39国际科技园KJY-XA-A-16号地块46.27居住8020无锡新安富民物业股份合作社共二百三十八页房地产市场(shchng)2009年1-9月份经营性用地市场(shchng)交易情况 土地位置面积 亩土地用途成交价万元竞 得 单 位XDG-2008-45 惠山区服务外包南部集聚区68.15商业、科研研发5452无锡市隆泰置业有限公司XDG-2009-6 惠山区源生路西侧、政和大道北侧23.75商业、商务办公2490无锡惠山新城置业发展有限公司XDG-2009-18 健康路与后西溪路交叉口东南侧25

38、.15综合41497恒隆（江苏）有限公司XDG-2009-15 民丰路与校园路交叉口的西北角30.28商办文化设施6100无锡市北塘区益民投资发展有限公司XDG-2009-17 惠山区玉祁镇唐平湖地区55.65商业3650上海龙泽实业有限公司XDG(XQ)-2008-40 国际科技园TKY-YF-B-15号53.52商业金融12925无锡新区经济发展集团总公司XDG(XQ)-2008-51 国际科技园TKY-HB-C-08号97.27旅馆业7873无锡新区经济发展集团总公司XDG(XQ)-2009-3 国际科技园规划道路以东30.9商业金融7466无锡太湖国际科技园投资开发有限公司XDG(XQ

39、)-2009-10 新区叙丰里小区东侧153.02商住、商办55703江苏苏南万科房地产有限公司共二百三十八页房地产市场(shchng)2009年1-9月份经营性用地市场交易(jioy)情况 土地位置面积 亩土地用途成交价万元竞 得 单 位XDG(XQ)-2009-2 新区锡士路东侧、锡新二路南侧12.8商业962无锡市新洲丰田汽车销售服务有限公司XDG(XQ)-2008-45 新区城南路东侧、高浪路匝道北侧99.036商业、研发办公11750江苏无锡国家粮食储备库XDG-2008-55 红星路与健康路交叉口西北侧。35.93综合4156无锡盛联房产开发有限公司XDG-2007-55 滨湖区观

40、山路南侧、蠡河路西侧203.32商业、居住 62200无锡市太湖新城建设投资管理有限公司XDG-2007-56 滨湖区瑞景道西侧、观山路南侧184.7商业、居住 55890无锡市太湖新城建设投资管理有限公司XDG-2009-32 锡沪路与江海路交叉口西北侧71.54商住22983无锡市崇安新城龙瑞投资有限公司XDG-2008-61 胡埭路与小胡山南路交叉口西北侧 86.89商业 9447江苏富安投资集团有限公司XDG-2008-62 胡埭路与小胡山南路交叉口东北侧 93.76商业10134无锡市十八湾农业生态旅游发展有限公司共二百三十八页房地产市场(shchng)2009年1-9月份(yufn

41、)经营性用地市场交易情况 惠山区阳山老镇区，东至阳山镇派出所，南至环山路，西至新渎路，北至锡陆路 惠山区玉祁镇，东至振祁路，南至暮桥路，北至规划新桥路 太湖新城五湖大道东侧、周新路南侧、大通路北侧 太湖大道以南、鸿桥路以东、隐秀路以西 太湖新城立信大道西侧、和畅路北侧 太湖新城和畅路北侧、观顺路西侧、观山路南侧、信成道东侧 太湖新城立信大道西侧、观山路北侧、观顺路东侧、高浪路南侧 土地位置无锡阳山新太阳房地产有限公司2860商住 33.71XDG-2009-19 保润（无锡）置业有限公司1620商业 17.09XDG-2008-24 无锡深航置业有限公司30865商业、商务办公、居住 97.9

42、3XDG-2009-37 绿城房地产集团有限公司290000商务办公、商业、居住 334.25XDG-2009-41 无锡市太湖新城建设投资管理有限公司20000商业、商务办公、居住 80.6XDG-2009-28 无锡市城开投资发展公司19100居住、商业 51.66XDG-2009-22 无锡市太湖新城建设投资管理有限公司110000商业、商务办公、居住 257.38XDG-2009-21 竞 得 单 位成交价万元土地用途面积 亩共二百三十八页房地产市场(shchng)2009年1-9月份经营性用地市场交易(jioy)情况 土地位置面积 亩土地用途成交价万元竞 得 单 位XDG-2009-

43、40 惠山区前洲镇玉洲路东侧，南至锡玉路，北至青城西路 59.67居住、商业 4150无锡市洪业房地产开发有限公司XDG(XQ)-2008-50 无锡（太湖）国际科技园TKY-HB-A-07、08号地块（湖景路以北、净慧西道以西）283.02居住、商业 64400重庆龙湖企业拓展有限公司XDG(XQ)-2008-55 国际科技园净慧东道东侧74.88商办混合20290无锡软件产业发展有限公司XDG(XQ)-2009-1 新区锡士路东侧、锡新二路南侧13.53商业1015上海国信汽车销售有限公司XDG(XQ)-2009-12 新区梅村镇新华路东、梅里路北、伯渎河南侧 36.89商业、旅游设施 8

44、424无锡梅里古镇建设发展有限公司土地市场企稳向好，1-9月累计成交土地37幅，成交面积200万左右，用地性质多为商业、商业居住混合用地，地块出让主要集中在湖滨区 。北塘区2009年尚无土地出让。整体来看，北塘区的可开发土地存量有限共二百三十八页城市地产(dchn)市场土地(td)市场项目区位研究城市宏观环境城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录办公市场商业市场住宅市场共二百三十八页房地产市场(shchng)住宅市场(shchng)交易情况 2007年无锡住宅市场呈现供不应求的繁荣景象，供应419.21万，成交423.24

45、万，成交均价4866/.2008年受到国际金融危机的冲击,供销比例失调,达到了1.72:1.2009年市场转暖,压缩一年的刚性、投资性需求爆发性释放，成交面积361.27万，但是市场受到08年的影响，开工量不足，供应量减少仅140.25万，供应比为0.38：1，成交均价为5585/。共二百三十八页房地产市场(shchng)住宅市场(shchng)交易情况 2009年无锡住宅市场受到08年的影响供应量较少，1-8月新增供应量为140万左右，而成交受需求的释放，从4月开始保持一个良好的销售态势，成交361万，超过07年同期水平。共二百三十八页城市地产(dchn)市场土地(td)市场项目区位研究城市

46、宏观环境城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录办公市场商业市场住宅市场共二百三十八页房地产市场(shchng)商业市场交易(jioy)情况 2007年与2008年无锡商业市场均为供大于求的市场形态，两年累计新供应量为210万左右，累计成交仅为102万左右，供销比2.04：1，商业剩余百万平方，按年均50万销售速度，2年可以销售完毕，共二百三十八页房地产市场(shchng)商业(shngy)市场交易情况 2008年楼市受金融危机的影响，销售大幅下降，资金供应不足，开工量大幅减少，商业作为投资性质的物业，受到影响较大，从09年

47、商业供应及其不稳定中可以反推到08年下半年的商业开工量严重不足。但对比住宅，无锡商业物业的销售相对缓慢许多。共二百三十八页城市(chngsh)地产市场土地(td)市场项目区位研究城市宏观环境城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录办公市场商业市场住宅市场共二百三十八页房地产市场(shchng)办公市场交易(jioy)情况 办公市场与商业、住宅市场一样，受到大环境的影响，供求量变化基本一致，但是由于办公市场的特殊型，无住宅市场的刚性需求，与商业的投资性相比，投资需求也较少，所以供需均不旺，但是随着城市经济的发展，办公需求也会保

48、持一个稳定的增长速度。共二百三十八页办公(bn gng)环境 今年无锡写字市场与住宅、商业相比略显冷清，这与写字楼租赁市场需求不旺有关。无锡市中心几大主力写字楼如摩天360、国邮大厦、东方商厦等租赁情况一般，作为无锡目前最高档的写字楼项目，位于中山路与人民中路交接处的摩天360尚有不少房源空置，租赁市场的冷淡直接导致投资(tu z)写字楼客户锐减。 市场冷淡的导火索是需求与供应的脱节，纵观无锡写字楼，主要还是以市区较老的办公楼为主，设施陈旧户型小、物业管理水平一般、车位严重缺乏，且地处城市中心区域，交通拥挤，并不适合现代办公需求。 以滨湖区、崇安区和南长区为主要区域，三大区域将会陆续推出50万

49、平米以上的写字楼项目。红豆国际广场、万达广场、恒隆大厦等等新兴高档写字楼项目的推出将使得无锡市区的写字楼市场供给达到饱满。楼盘质量、办公环境、物业服务等都将大幅提高。 共二百三十八页房地产市场(shchng)办公(bn gng)市场交易情况 从上图可以看到2009年办公类供应稀少，但07、08年新增供应剩余24万可以供市场近两年的去化，随着当前市场的好转，将会陆续有新的供应量上市。共二百三十八页 作为政府规划的城市名片，太湖广场将被打造成以商务休闲为特色的新副市中心商务区，其中凯燕环球中心、深圳茂业城、无锡世界贸易中心、香港九龙仓等项目迅速崛起，太湖广场超亿元重大商业项目更达余个，其中大多包含

50、写字楼业态，从项目稀缺到市场出现井喷。无锡写字楼市场并没有呈现一个(y )循序渐进的增长过程。市场供应井喷之势明显。 新兴办公(bn gng)市场共二百三十八页个案名称红豆国际广场保利达广场中住新天地世界贸易中心茂业城润华国际开发单位无锡市红豆置业有限公司无锡市城市投资发展总公司无锡中住投资公司温州温博投资有限公司深圳茂业集团无锡润地利建设发展有限公司附 图基地位置位于胜利门广场西侧，东至中山路，南至道长巷，西至天成巷，北与聚丰园大酒店相邻。位于无锡一百东面，北至古运河，东为工运路，南至解放北路。位于永乐路与金沟桥街交叉口的西北侧。位于太湖大道与清扬路交叉口东南角，北靠太湖大道，西临清扬路，东

51、至通扬路，南侧与南扬新村相接。位于太湖广场南侧，南至文化路，北至陈列馆，西临规划道路，东侧以清扬路为界。位于青祁路、太湖大道交叉口西北侧，南侧为太湖大道，东侧为青祁路，西侧、北侧均为体育中心。物业形态写字楼、酒店式公寓、商业商业、办公、居住用房商业、写字楼、酒店式公寓会展中心,写字楼,商业,高级公寓商业,写字楼,酒店,高级公寓写字楼租售写字楼1.5-1.9万/酒店式精装公寓均1.8万/左右未售写字楼1元/天/商铺3元/天/09.06最后销售9000写字楼,酒店式公寓二期2010年6月左右销售商业3.5万1-2层200-500层高4.8-4.2米住1.4写字楼2010-11年推出写字楼精装1.6

52、-1.8万上半年1.4万左右备 注目前项目已开始建设。项目总投资亿港元，可建设用地面积约为54031平方米，地上总建筑面积约322170平方米，地下总建筑面积约116000平方米，容积率6.0，目前项目已开始建设。目前项目已开始建设。总用地面积约55568平方米，总建筑面积约241720平方米，方案由一栋57层世贸大楼、一栋5层会展中心，及5栋24层至33层的世贸国际公寓组成。总用地面积约5.25万平方米，地上总建筑面积约33.9万平方米，其中住宅13万平方米，商业11万平方米，办公6.4万平方米，酒店3.5万平方米。精装1000/左右,45层.办公(bn gng)环境共二百三十八页办公(bn

53、 gng)环境入住率99%入住率90%入住率98%入住率95%概况(gikung)说明银辉物业公司4.2元/月港中旅物业中国银行自行管理华光珠宝城管理东方广场物业管理大厦自行管理物业管理约3元/天(不含物业费)1.4-1.53元/天(不含物业费)约1.5元/天(含物业管理费)约1.8元/天(含物业管理费)约2.35元/天(含物业、水电费)约1.5元/天(含物业费)出租行情1.4万元/（市场转让价）1.2-1.4万元/（市场转让价）只租不售只租不售只租不售只租不售销售价格CBD，人民路CBD，中山路CBD，中山路CBD，中山路CBD，中山路CBD，中山路位置图片摩天360汇金广场中国银行华光大厦

54、东方广场吟春大厦名称现有办公市场共二百三十八页办公(bn gng)环境现有办公(bn gng)市场201套，车位286个107套（办公），160个泊位烂尾路改造，办公107套建造10年左右，管理较差挑高产品，商住 混合楼，管理较差建造10年左右，配备独立厨卫设施概况说明戴德梁行润德梁戴德梁行润德梁未定大厦自行管理东都物业管理天安港力物业管理物业管理约1.3元/天约1.5元/天约1.4元/天约1.2元/天约1.5元/天出租行情/销售价格太湖大道旁蠡园开发区太湖大道与清扬路交汇处CBD，人民中路CBD,人民中路解放东路，保利广场对面CBD，中山路位置图片太湖明珠发展大厦太湖明珠数码大厦财富大厦佳福

55、大厦泰翔大厦天安大厦名称目前入住率 100%邮政局自行管理 约1.6元/天物业管理费0.6元/无锡市县前东街18号国邮大厦 共二百三十八页城市(chngsh)地产市场土地(td)市场项目区位研究城市宏观环境城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录办公市场商业市场住宅市场结 论共二百三十八页无锡市土地价值，尤其是传统市区土地价值逐年提升是不争的事实，这一趋势(qsh)在过去6年期间未因其他因素产生过明显变化。结论(jiln)综述无锡市商业物业的销售不理想，从调研来看，无锡人投资购买商铺的意愿不明显。无锡市住宅市场整体呈现量价同

56、升的趋势，但是受政策和经济波动的影响较为明显，这说明无锡市住宅市场的投资型购买占有相当比重无锡市的办公市场相对较冷，从调研来看，无锡人购买办公以自用为主。观点作为土地价值而言，项目所在区域持续向上增长是必然趋势作为商业物业，如果作为商铺出售，会面临一定的转手困境。因此本项目商业物业通过销售实现资金回笼有难度作为办公物业，从办公的市场表现来看，无论是出售还是出租都不理想。因此本项目办公物业通过销售实现资金回笼有难度共二百三十八页目录(ml)项目(xingm)区位研究城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议城市宏观环境共

57、二百三十八页城市(chngsh)商业研究商业(shngy)概述商圈分布商圈结构特征商圈功能特征城市宏观环境城市地产市场项目区位研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录商圈租金比较商业发展趋势区域承载功能共二百三十八页按常住人口计算，无锡的人均GDP水平在2008年也已突破(tp)1万美元，处在由小康向发达水平过渡的阶段。 无锡人均GDP水平，预示着无锡的商业的发展将呈现随着(su zhe)城市功能的增加而分化（如百货商圈分化成、高端精品百货、中端大众百货以及低端批发市场多个商圈），消费水平提升而实现层级提升（如小吃向特色品质餐饮进化

58、），消费意识改变而新增（如酒吧、健身等），以及城市商务政务接待的增加及提升而增加（如大型高档餐饮等）。共二百三十八页无锡产业结构演替呈现出第二产业主导向二三产业并举格局转变，符合世界产业结构演变的一般规律，各产业间比例失调的状况(zhungkung)明显转变，表现出步入后工业化城市的部分特征。 无锡的三产比重(bzhng)，也预示着这种商业的变化趋势已经迫在眉睫，到了起飞的临界点。共二百三十八页2008主要城市无锡人均(rn jn)商业面积比较 按照2008年无锡常住人口计算，无锡市区的人均商业面积约为1.07平方米。与同期的国内主要城市相比，人均商业面积处于中等水平。未来无锡宏观经济持续看好

59、，城市规划，整体经济水平和居民购买力的提升也将要求无锡商业市场进一步向商业发达地区(dq)水平发展。共二百三十八页城市商业(shngy)研究商业(shngy)概述商圈分布商圈结构特征商圈功能特征城市宏观环境城市地产市场项目区位研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录商圈租金比较商业发展趋势区域承载功能共二百三十八页无锡商业(shngy)市场总体布局45723161、火车站商圈 2、保利广场商圈 3、胜利门商业区4、CBD商圈 5、南禅寺商圈6、金太湖(ti h)-青石路商圈 7、太湖广场商圈 8。五爱广场商圈无锡商业集中于传统市中心

60、，特别是由解放路围合而成的区域内。典型商圈分为：火车站前、胜利门、中山路-崇安寺（CBD）、五爱广场、南禅寺、保利广场、金太湖-青石路特色商业街八个区块。太湖广场商圈是无锡近年供应量最大、最集中的商圈，力图打造无锡市新副市区商务中心的桥头堡 。8共二百三十八页无锡商业(shngy)市场总体布局45723161、火车站商圈 2、保利广场(gungchng)商圈 3、胜利门商业区4、CBD商圈 5、南禅寺商圈6、金太湖-青石路商圈 7、太湖广场商圈中山路商圈是无锡核心商圈，是无锡城市的中心商业，五爱广场是城市副中心商业金太湖及太湖广场在规划的概念为区域中心商业。其他商圈都是功能型的商圈除了商圈商业