2007年北京某高端住宅产品营销分析报告

1、* * * * *PP纲要:项目档案项目区位分析项目开发策略产品设计分析营销推广策略 2007年7月21日，*正式对外开放，当日超过1500人来到现场参观。纯粹的建筑风格、舒适的户型空间、精致的园林景观、体贴的物业服务，*以品质赢得了专家媒体、业界同行和置业者的高度好评。2007年9月1日，*正式开盘，这是*地产在北京的第一个别墅楼盘。由此创下北京别墅市场开盘数量最大；销售套数最多；销售金额最高三大楼市纪录。 物业类型：别墅建筑类别：联排占地面积：240000平方米建筑面积：108000平方米容 积 率：0.67绿 化 率：32%装修状况：毛坯总 户 数：共430栋均 价：均价26000元/平

2、方米开盘时间：2007-09-01入住时间：2009-03-01项目位置：*开 发 商：北京*置业有限公司 建筑设计单位：*设计事务所项目档案 项目地处顺义区后*温榆河畔的中央别墅区内。历经十余年的发展，北京中央别墅区已经成为一个极具国际人文与高尚品位的生活住区，与国际化生活一体的教育、医疗、生活休闲配套成熟齐备，是北京公认的国际富人区。 项目西距京承高速后*出口1500米,东距京顺路3公里,与北京市区联系极为快捷,到首都机场仅15分钟车程.2006至2008年将竣工的李天路、机场第二快速路、机场北线快速路、东北六环路及北清路东延路段将进一步改善地块交通环境.机场快速轨道有望2008年建成.其

3、中北清路东延与机场北线快速路将加强本区域与东西部区域的直接联系；机场快速路与机场第二专线将加强本区域与南北部区域直接联系。 营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析（图略） *别墅以打造符合北方气候和生活氛围的精致园林景观建筑，表达了对地域本身的尊重，也是对业主和城市的一种态度。 营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析开发理念 突破了传统联排私密性差的特点，以家庭舒适感为设计前提，纯粹的台地式地中海风格园区，打造北京高端住宅的典范。 营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析产品定位主要针对人群外籍驻华工作人员、CBD企业

4、领袖、外籍高管、归国创业人员、新生代金融新贵、高科技精英等。 营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析目标客户群定位增加私密性 为了满足业主尊贵感受，*地产在做园林景观时，尽可能地把私家的庭院做大，通过植物的遮拦使人的视线自然而然地落在枝叶繁茂的树木上，保证户与户不会形成对视。置身景观环境 通过空间的塑造和材质的处理，人们置身于景观环境中，将能够体会到主线园林概念里许多细节的三维的变化和处理。统一的私家园林与公共园林 为了使整个园区景致协调，在每一户外精心设计了各种主题的园林景观，并且以层次丰富的绿植为业主巧妙地围合出一片自己的空间，从私家花园到公共园区，和谐统一。公共部分面积后期将由

5、*物业统一维护。因此这部分景观面积，事实上是居者对公共园林的私家占有，其价值远远高于单纯的大面积私家园林。人车分流 通常情况下，别墅的买家认为，购买别墅的优势之一在于拥有自己车库或地上停车位。然而，这一观点在*也有了不同的诠释。营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析规划设计营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析 建筑设计方面，*以它十余年的开发经验，将产品优势发挥到了极致。*是联排别墅，在中央别墅区，并不容易得到客户的认可，原因是联排的密度较高、私密性较差，且外观看起来类似矮层板楼，品质感不高。然而无论从任何一角度审视*的建筑，都更像大独栋，建筑的品质感非常突出。建筑与建筑

6、之间，通过对景观工程师巧夺天工的营造，很好地解决了私密性的问题。站在每一个房间的窗前、阳台上望出去，处处都是满眼的绿意和对面邻居家优美的建筑。 *突破了传统联排私密性差的特点，以家庭舒适感为设计前提，做到了五个卧室四户朝阳与分层布局。平地起建三层回填一层的设计，让每套别墅均有90-160不等的底层赠送空间，不仅可享有独栋同样的品质感又从技术上彻底解决了地下层雨水倒灌的弊病。 中西厨操作台的分别设立、家庭厅的附设等。营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析建筑设计营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析营销推广策略项目区位分析项目开

7、发策略产品设计分析营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析 *一向以独特的园林景观打造能力享誉业界。而在北京的别墅项目大都以建筑为重点，园林景观只是附庸。*却反其道而行，不惜重金打造精致园林。园林景观也成为*的核心力量所在。全冠移植 所有的树木和花卉都没有进行任何多余的修剪，全冠移植让树木保持原始姿态，一辆卡车跑遍大半个中国只能运回一棵树；为了保证全冠移植的树木能保证存活，*地产特意为每株树木量身定做了巨型板箱，以在运输途中保证树木的主根系不受损害。树阵成熟 为了保证树阵的成熟统一，*在华北、东北等地广泛寻觅，所选择的银杏树均为高度10米以上，树围30公分以上，树龄50年以上；稀有树种

8、 *园区入口种植了两棵高6米、冠幅6米、年龄300年以上的西府海棠，这种名贵树木在北京任何一个楼盘都没有，而在古代也专用于皇家园林。营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析园林设计营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析四季景色 为了让四季的园林景色不同，*的设计师在植物种类、高矮的选择和搭配上也非常考究，还专门建立了温室苗圃提前孕育花草。溪谷景观 在水资源极其稀缺的北京，小区中如果有一条河那是十分的奢侈，为了让业主能感受亲水的乐趣，*在*项目中还打造了一条300多米长贯穿整个园区的溪谷景观。 景观与人的关系 园艺、花匠的工作只是景观设计的局部，花花草草也只是景观的一部分而已，

9、而景观与人的关系才是园林设计的核心所在。为了关照到北京本地的气候条件，以及居住者的生活习惯、行为方式、文化需求，*创造景观空间为人所使用，60%以上的社区空间都被绿地所覆盖，而以地被、小花灌木、小灌木、大花灌木以及乔木组成的错落有致的园林景观，让居住于此的业主可以时刻感受到满眼绿意。 *的造园手法已足以领袖北京楼市，而在成就别墅园林首位的同时，也必将引发别墅大规模的“造园”运动。 营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析营销推广策略项目区位分析

10、项目开发策略产品设计分析营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析户型设计营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析 *以园林先行，为居住者拉近未来生命体验的做法，让业主在体会完美生活空间的同时，还可享受到项目升值带来的利好。营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析竞争策略 在*的样板房里，累了可以随时坐卧；热了、渴了可以随时打开冰箱，里面有早已准备好的冰镇矿泉水和湿毛巾；在儿童房里，

11、小孩子们兴奋不已，抱着玩具迟迟不愿离开细节，让这里有家的感觉，让业主与客户能够亲身体验到在*的生活，打破传统样板房的局限与冰冷。*的体验式营销手段并不是首次运用，但是却再次获得了业主、客户、媒体以及业界的高度认同。 据统计，仅开放日两天，*接待客户就达1500余组，开放日后第一天业内市调人员就达12组。此后的这段时间，每日的来访量也热度不减，自曝家门的“专业踩盘团”每天均达到6组以上，这在北京的别墅市场可谓盛况空前，*尚未开盘，似乎就已经成了京城别墅市场争相学习的对象。营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析体验式营销 *从细节入手，突出*地产“善待人一生”的企业理念，长期稳健的客户积累，体贴温馨的市场口碑，决定项目的成败。 为了绝对保证铺贴的质量，*地产要求对铺砖工人实行的每铺1平方米必须休息的硬性规定。 远在北京的*，得到了众多*老业主的追捧，并甘心成为*的业务置业顾问。让业主自发形成凝聚力很强的团体是一件非常不容易的事情，但*做到了70000多人的“龙民部落”已成形，“龙民”这一称谓开始流行。 三度荣膺全国住宅用户满意度测评第一名的*物业管理，怀抱“善待你一生”的不变理想与业主共同打造理想家园。 营销推广策略项目区位分析项目开发策略产品设计分析细节决定成败 *地