[广东]房地产项目营销策划报告(营销策略)125页

1、大亚湾项目营销策划报告7/25/2022思维导图市场分析营销执行物业评估定位回顾物业建议区域发展研究宏观政策分析规划布局分析商务公寓建议住宅部分定位商业部分定位酒店公寓建议房地产市场分析项目属性概况产品特征分析项目营销策略项目推广策略项目活动策略大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现高速、强势发展态势 2006年，大亚湾区地区生产总值突破百亿大关，实现100.2亿元，比上年增长90.3%， 随着中海壳牌的顺利投产，拉动作用明显，大亚湾经济发展显著加快，国民经济高速发展，各项指标都有明显改善，经济质量进一步提高。20022006年大亚湾区生产总值（GDP）区域生产总值（亿元）增长幅度占全市比例大亚湾区

2、 100.2 90.3 10.7惠阳区 90.39 16.2 9.7惠城区 394.03 16.4 42.22006年惠州三区生产总值（GDP）比较表 2006年，大亚湾区生长总值增长幅度为90.3，增幅位居全市之首，占全市GDP约一成。不难看出，大亚湾区经济发展受支柱产业石油化工、电子、汽车、钢铁等影响较大。信息来源：市统计局信息来源：市统计局2006年惠州市石化工业强势崛起，规模以上工业实现增加值369.27亿元，增长30.2%。其中，电子工业214.2亿元，增长15.2%；石化工业53.42亿元，增长2.7倍。中海壳牌石化项目于3月份顺利投产，成为拉动惠州工业高速增长的主导因素，产业结构

3、也向适度重型化调整，轻重工业比重由上年的52.9：47.1调整为45.2：54.8。宏观经济整体GDP以中海壳牌龙头的第二产业发展迅猛，第三产业平稳第二产业：实现增加值72.7亿元，增长150.1%，其中工业增加值66.6亿元，大幅增长272.2%；由于中海壳牌项目投产，拉动工业迅速发展，三产比例进一步优化调整。2006年大亚湾区三大产业分布图（GDP）第三产业：实现增加值25.1亿元，增长16.8%。其中批发零售，金融，交通运输、仓储和邮政业发展速度较高，分别实现增加值1.63亿元、0.4亿元、7.58亿元，比2005年分别增长20.1%、25.0%和9.8%。四大支柱产业：2006年石化、

4、电子、汽车、钢铁四大支柱产业产值270.4亿元，增长319.9%，占全区工业产值比重的89.7%。其中，石化产业完成工业产值194.2亿元；电子工业产值42.9亿元，增长27.7%；钢铁工业产值10.5亿元，增长32.5%；汽车工业产值22.8亿元，增长17.2%。高新技术产业：大亚湾区共有省级以上高新技术企业10家，新增1家。高新技术企业产值达215.7亿元，10家工业企业产值占全区工业比重71.5%，提供就业岗位2094人。单位：亿元2006年同比增长所占比例本区生产总值100.290.3第一产业2.42.8%2.4%第二产业72.7150.1%72.6%第三产业25.116.8%25.0

5、%招商引资：2006年共洽谈引进项目86宗，涉及投资总额15.2亿美元，其中外资项目32宗，投资总额4.76亿美元，其中较大的外资有中海科技电子项目、星华电子项目等；内资项目54宗，内资比重不断加大，投资总额9.57亿美元，各占62.8和63，其中较大的内资项目有比亚迪电子项目、三鑫玻璃项目等。目前世界500强企业14家。信息来源：市统计局宏观经济产业布局石油石化类项目成为经济发展的强力引擎，国际管理型人口剧增2005年7月21日全球第二大石油和化工仓储公司欧德油储集团公司在大亚湾石化区举行奠基仪式。 2005年7月27日惠深沿海高速公路控制性工程牛湖山隧道动工。 2006年2月10日中海壳牌

6、南海石化投产，项目总投资42亿美元。2006年6月广东LNG惠州电厂投产，总投资约85亿元人民币。2006年7月1200万吨南海炼油项目投产，基建投资193亿元人民币。2007年4月9日深圳比亚迪携巨资60亿元人民币投向大亚湾。2007年4月9日碧桂园在惠东开发凤凰城（集商住、休闲旅游配套项目和五星级酒店业一体的综合房地产项目），投资总额100亿元人民币，该项目与大亚湾霞涌紧密相连 大亚湾重大工程经典回放：石油石化、电子和港口物流等产业聚集运行、投产，为片区经济发展来带了使命契机，同时国际科技、管理型人口（人才）剧增，大量住房需求也将迅速释放。宏观经济重点项目（1） 中海壳牌南海石化项目：中海

7、壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合资项目。合营企业外方是壳牌南海私有有限公司,它是荷兰皇家/壳牌集团的成员之一,占50%的股份;中方投资者为中海石油化工投资有限公司,占50%的股份,该公司是中国海洋石油总公司(持股90%)与广东广业投资集团有限公司(持股10%)的合资企业。发展格局大亚湾所处的特殊地理位置吸引着国内外大型石油化工、工业电子制造及港口物流业等企业的聚集。其中中海石化项目的建设及香港和记黄埔进驻惠州港，使大亚湾初步形成了大工业、大港口的发展格局。广东LNG惠州电厂项目：是广东LNG总体项目的配套新建项目之一,由中国海洋石油总公司、广东省粤电集团公司和广东省电力发展股份有限公司投

8、资建设，总规划装机容量为210万千瓦，总投资约为85亿元人民币。港口物流产业：作为国家一类对外开放口岸的惠州港，是开发区对外开放的重要门户，其建设目标是成为南中国海最大的油气化工储运基地和区域性的物流配送中心。惠州港现已建成码头28个，年吞吐能力达2560万吨，油气库区的建设规模即将突破200万立方米。东风本田汽车零部件有限公司：成立于 1994 年 12 月，于 1995 年 11 月 30 日正式投产。公司位于广东省惠州市大亚湾经济技术开发区，与深圳、香港、广州近在咫尺，是发达的泛珠江三角洲经济圈东部要道。公司主要生产轿车发动机及底盘的保安和机能性零部件。 1998 年 11 月获得 IS

9、O9002 质量认证； 1999 年 11 月获广东省高新技术企业称号； 2002 年 11 月获广东省先进技术型企业称号。 中海壳牌等大型企业成为支柱产业，辐射延至惠州及珠三角宏观经济重点项目（2）人口变化2006年末，大亚湾区常住人口13.60万人，从业人员86294人，增长14.4%，就业大专以上学历人数12331人，占全区从业人员总数的14.3%，区内就业中级以上职称人数4090人，比2005年增加985人。区内在岗职工年平均工资为22553元，增长4.9%。大亚湾区域经济发展迅速，人均GDP大幅增长，房地产也快速发展城市/区域惠州市同比增长大亚湾区同比增长GDP（亿元）933.191

10、6.3%100.290.3人均GDP（元）2501914.37370077.5房地产市场启动期平稳发展期减缓发展期房地产发展曲线800美元4000美元8000美元人均GDP快速发展期发展态势： 2006年惠州市人均GDP为3127美元，房地产市场处于快速发展期，大亚湾区由于人均GDP发展迅猛，房地产发展相对滞后，理应处在快速发展期。西蒙.库兹涅茨经济理论是80年代后期提出的，以当时的美元价格为参考，随着经济的发展，相应的边界应该适度增加，但理论基本结论是正确的。目前，就人均GDP来看，大亚湾区房地产市场处于非正常期，与大庆油田、科威特油田呈相似性。但就市场特征来研判，大亚湾区房地产市场仍处在快

11、速发展期。2006年惠州市和大亚湾区人均GDP发展态势2006年惠州市GDP相当于1989年深圳，大亚湾区人均GDP超过深圳同年数据。宏观经济与房地产对应关系大亚湾非正常期惠州正常期大亚湾规划定位惠州南滨海新区，项目位于行政商务区（城市功能重点区）大亚湾区“五区一岸线”规划图“五区一岸线”规划“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线），全力描绘滨海石化新城区。中心区规划：本项目位于行政商务区，即中心区，总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域

12、，也是完善城市功能的重点地区。大亚湾区功能定位：力争通过510年时间的努力，奠定将大亚湾建设成为惠州城市南部的滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。电子、汽车零部件产业行政、金融、商务和居住石油化学产业黄金海岸旅游区港口、物流宏观经济大亚湾规划本项目位于中心区北片，片区的起点高、可建设性强的规划为项目赢得了发展先机大亚湾区中心区各片功能规划区域土地面积（平方公里）主要特征发展方向可建设性整体22惠州城市南部的滨海新区强北片8清华大学编制了概念性规划；无历史遗留问题居住、文化娱乐强中片7环境比较差；设施配套不齐全行政办公、商业服务强南片7环境比较差；烂尾楼林立星级酒店、旅游休闲度假弱中心区

13、北片介绍：土地面积：位于淡澳河以北，总用地面积为8平方公里，目前建设量较小，规划控制得比较好。功能定位：是以行政办公、商业服务、文化娱乐、生活居住为主的综合性城市功能区。规划现状：现已由清华大学城市规划设计研究院编制了北片区核心地段2.3平方公里的概念性规划，近期将先启动建设北区主干道路、市政广场、虎头山公园。信息来源：大亚湾规划局宏观经济中心区规划大亚湾区产业与周边城区形成有机互补现代石化数码、中海壳牌石化项目后勤基地电子加工、纺织、家具高新技术、金融、物流、制造工业东莞市深圳市惠州市工业制造、高新技术石化产业区和港口物流产业基地大亚湾区大亚湾区及周边城区产业分布图信息来源：各地相关政府网站

14、半小时生活圈深圳轨道交通、产业东延至大亚湾的利好因素加速了深圳与大亚湾生活圈的融合。惠阳区宏观经济产业融合未来交通网络提供动力，为吸引外地客增多了筹码公路方面：连接区内外的高等级公路惠（州）澳（头）疏港大道可与深汕、惠盐、广汕、广惠、惠河等高速公路联通；大亚湾沿海公路即将动工建设，建成后将使大亚湾至深圳特区（关内）的距离缩短至36公里。 铁路方面：京九铁路支线惠（州）大（大亚湾）铁路已建成通车。 空运方面：开发区距深圳宝安国际机场70公里，距广州国际机场150公里，距香港赤鱲角国际机场120公里，均在两小时车程内。2008年3月，惠州机场将恢复飞行。 海运方面：开发区内的惠州港是京九铁路南端最

15、便捷的出海口，可直航世界各大港口。大亚湾立体交通网络形成引发产业格局延伸交通优势开发区已初步形成了由港口、航空、铁路、公路和光纤组成的立体交通通讯网络。功能延伸立体交通网络引发片区新的产业格局延伸，未来的大亚湾片区依托海港的独特优势将会成为珠三角新的热点区域之一。同时，深莞惠立体交通网络将为大亚湾带来了大量深圳等异地投资客。宏观经济城际交通大亚湾规划参考图片大亚湾规划鸟瞰图大亚湾用地规划图大亚湾规划夜景图大亚湾小桂湾效果图大亚湾宏观经济与规划小结1、大亚湾区经济整体呈现高速发展势头，以中海壳牌为首的第二产业发展迅猛，其辐射性已延至惠州及珠三角。2、石油石化产业成为大亚湾区经济的强力引擎，国际科

16、技、管理型人才剧增，由此而引来的住房需求必将释放。3、大亚湾区人均GDP大幅增长，房地产处在快速发展轨道。4、珠三角产业互补和融合，大亚湾交通网络日益完善，惠深半小时生活圈（大亚湾、惠城、惠阳和龙岗区）浮出水面。5、本项目位于大亚湾中心区北片，片区的起点高、可建设性强的规划为项目赢得了发展先机！2007年1-4月中央重大政策一览表类型文件政策内容政策目的对本项目影响金融上调人民币存款准备金中国人民银行决定从2007年1月15日、2月25日、4月16日起，分别三次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，人民币存款准备金率升至10.5。紧缩贷款，以巩固调控成效 央行再次加息央行3月18

17、日起，个人公积金五年期以上的贷款利率从4.59%调整为4.77%，人民币存贷基准利率将分别上调0.27%。 国家针对目前房地产市场过热的行为采取加压措施 税收起征土地增值税从2月1日起正式向房地产开发企业征收3060不等的土地增值税。建造普通标准住宅出售的、增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税。调节房地产开发企业土地增值收益和利润 （1）城镇土地使用税暂行条例出台2007年1月1日起开始执行的城镇土地使用税提高2倍的政策同样适用于外商投资企业和外国企业。提高城镇土地使用税，加大外商在内地投资限制力度 房产温家宝2007年政府工作报告1、发展节能省地环保型建

18、筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式2、发展面向广大群众的普通商品住房，加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度3、正确运用政府调控和市场机制两个手段，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控4、整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管保持固定资产投资适度增长，优化商品房供应结构，增加普通商品住宅，加强房价监管力度 廉租房制在年底前建立建设部要求尚未建立廉租住房制度的市、县，要在2007年年底前建立。尚未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设比例的城市，要在今年一季度予以明确。增加廉租住房供应，解决人民生活居住问题 物权法物权法明确规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不

19、动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权 土地温家宝2007年政府工作报告1、认真执行土地利用总体规划和年度计划2、完善和严格执行节约集约用地标准，提高土地利用效率和集约化程度3、控制工业用地，坚决执行工业用地出让最低价标准4、落实建设用地税费政策，规范土地出让收支管理5、严格土地管理责任制，落实土地督察制度加强土地监管力度，提高土地利用效率，通过用地税费政策调控土地出让收支管理 （2）土地审批下放省级政府报国务院批准的城市建设用地，从2007年起调整为每年由省级政府汇总后一次申报。加大地方政府对土地的监管力

20、度 运用遥感技术开展第七次土地执法检查国土资源部将应用遥感技术开展第七次土地执法检查，检查北京等90个城市的新增建设用地变化情况。这次检查的范围是卫星遥感监测图片（简称卫片）反映的2005年10月至2006年10月90个城市新增建设用地变化情况。加大土地监察力度，控制和规范城市新增建设用地情况 （1）2007年国家开始起征土地增值费，目前大亚湾管委会已开始土地整治土地工作，倘若开始实质整治，必将影响到本项目。 （2）温家宝在2007年政府工作报告上提出加强土地监管力度等相关政策，其作用必将影响地方土地市场。宏观政策后市政策预测：短期内整体影响有限，物权法和人民币升值形成正面影响 2007年，将

21、是房地产政策、土地政策和金融政策执行非凡的一年，各类政策完善和落实必将成为政策发展主方向，主要目标仍是监控土地市场、调整住房结构和规范市场秩序等。其中， 房地产政策：2007年政府必将从多方位多手段调控房地产市场以国六条为基础， “ 9070”住房结构政策和经济适用住房政策将会得到进一步落实，普通商品房、廉租房和经济适用房供应比例将会历史性增加。 土地政策：地方土地资源紧缺，2007年土地调控不会松弛，调控将继续在国六条的“严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积”框架下进行，土地政策（土地增值税）和规划政策将继续作为政府调整房地产市场供给方面的主要手段。 金融政策：预计2007年房地产调

22、控将在现有的框架下持续，除加强已有政策的执行力度外，增加保障性住房建设，加息、提高准备金、首付比例、物业持有阶段税费征收等将可能是2007年金融政策调控的几大热点。 物权法：2007年物权法条文进一步清晰和明确，有效保护权利人的物权。 人民币升值：2007年国际油价、矿石价格涨幅都很大，房地产价格持续上扬，人民币升值的预期正在走强，吸引大量国际游资涌入中国。本项目住宅和公寓，受此政策影响较大，户型设计90平方米以下须达70%以上。2007年政府整治土地市场决心不减，本项目土地受政策影响较大。若本项目通过贷款进行建设，则受金融政策影响显著。消费者方面影响不明显。置业者购买信心增强。宏观经济政策影

23、响本项目对外资将更有吸引力。虽然就现有条件预测后市政策对本项目影响有限，但是应警惕国家开发政策风险（大亚湾规划）、城际关联性开发政策风险。大亚湾土地政策：整治拉开序幕，难度和范围不容忽视大亚湾区土地政策： 根据大亚湾管委会惠湾20075号文件显示：2007年2月规划修编和闲置土地清查的范围为：全区整治土地面积36.54平方公里，其中西区上杨4.92平方公里，霞涌大岭1.81平方公里，响水河南部3.87平方公里，中心北区10.65平方公里，占全区整治土地的29.1，中心南区15.29平方米。本项目位于大亚湾中心北区土地整治范围内。大亚湾区尤其中心区土地大多已出让，均掌控在开发商手中，土地闲置整治

24、未落实之前土地入市时间不确定，项目未来竞争不明朗。国务院关于加强土地调控有关问题的通知 （2006.8.31）一、进一步明确土地管理和耕地保护的责任二、切实保障被征地农民的长远生计三、规范土地出让收支管理四、调整建设用地有关税费政策五、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度六、禁止擅自将农用地转为建设用地七、强化对土地管理行为的监督检查八、严肃惩处土地违法违规行为。本项目宏观经济地方政策影响（1）大亚湾土地政策：土地放量较大，未来竞争形势严峻2007年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地根据惠州市国土局资料显示，2007年大亚湾区招商引资推介会招商项目用地合计37宗，土地面积为691.

25、3万平方米，建筑面积1382.6万平方米，容积率多为082.0，其中多为石化工业用地，居住用地仅三宗，土地编号为8、9、10号，土地面积约164.7万平方米，建筑面积329.3平方米，地块之大不容忽视。且于2007年1月29日已集中挂牌成交。区土地供应特征：土地性质：石化工业土地占主体，居住用地面积约占23.8；居住用地：居住用地地块数量少，但地幅完整，且集中于澳霞大道上。出让时间：三宗居住用地于2007年1月29日集中挂牌成交。竞争形势：三宗居住用地将与本项目形成竞争。宏观经济地方政策影响（2）大亚湾土地市场：放量大，工业用地主导，居住用地数量少但规模大土地编号土地性质土地面积建筑面积容积率

26、土地现状出让时间1石化工业用地1232892465780.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让2石化工业用地1017972035940.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让3石化工业用地48198963960.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让4石化工业用地1400002800000.8 2.0已完成征地补偿2006年10月14日已出让5石化工业用地965951931900.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让6石化工业用地1154422308840.8 2.0计划2007年9月前完成盘整

27、计划2008年3月前出让7石化工业用地1798373596740.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让8居住用地800891601782已完成征地补偿2007年1月29日已挂牌成交9居住用地90386018077202已完成征地补偿2007年1月29日已挂牌成交10居住用地66287413257482部分征地补偿未完成2007年1月29日已挂牌成交11港口用地1545173090340.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让12港口用地125669925133980.8 2.0已完成征地补偿计划2008年3月前出让13石化仓储用地1130002

28、260000.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让14港口用地964251928500.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让15港口用地57000011400000.8 2.0已完成征地补偿计划2008年3月前出让16工业用地1000002000001.0 2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让17工业用地500001000001.0 2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让18工业用地1120362240721.0 2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让19工业用地524591049181.0 2.0征地补偿未完成计划200

29、8年3月前出让20工业用地40070801401.0 2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让2007年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地表（一）宏观经济地方政策影响（3）大亚湾土地市场：放量大，工业用地主导，居住用地数量少但规模大土地编号土地性质土地面积建筑面积容积率土地现状出让时间21工业用地500001000001.0 2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让22工业用0 2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让23工业用地1862803725601.0 2.0部分征地补偿未完成计划2008年3月前出让24工业用地1252622505241

30、.0 2.0部分征地补偿未完成计划2008年3月前出让25工业用地855271710541.0 2.0部分征地补偿未完成计划2008年3月前出让26工业用地678001356001.0 2.0已完成征地补偿2006年5月30日已出让27工业用地20000400001.0 2.0已完成征地补偿2006年11月23日已出让28工业用地531251062501.0 2.0已完成征地补偿2006年11月23日已出让29工业用地500001000001.0 2.0已完成征地补偿2006年8月29日已出让30工业用地31000620001.0 2.0已完成征地补偿2006年8月14日已出让31工业用地25

31、870517401.0 2.0已完成征地补偿2006年8月29日已出让32工业用地28250565001.0 2.0已完成征地补偿2006年8月14日已出让33工业用地20000400001.0 2.0已完成征地补偿2006年10月27日已出让34工业用地20000400001.0 2.0已完成征地补偿2006年10月8日已出让35工业用地997501995001.0 2.0已完成征地补偿2006年7月28日已出让36工业用地967751935501.0 2.0已完成征地补偿计划2008年3月前出让37工业用地94105818821161.0 2.0已完成征地补偿2006年8月29日已出让合计

32、6912884138257682007年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地表（二）宏观经济地方政策影响（4）国家政策小结1、2007年是中央和地方房地产、土地和金融等房地产相关政策落实年，国家起征土地增值税等相关工作，土地市场进一步规范，但后期政策效果有待观察。2、大亚湾区土地整治已展开序幕，难度和范围不容忽视（36平方公里），项目入市时间不明朗，项目未来竞争形势严峻。3、大亚湾区土地市场放量大，工业用地占主导，居住用地数量少但规模大。同时，产业的集聚引发了工业用地的开发，不仅拉动了经济发展，而且将引发大量的高端需求。4、虽然就现有条件预测后市政策对本项目影响有限，但是应警惕国家开发

33、政策风险（大亚湾规划）、城际关联性开发政策风险。5、周边项目入市时机难以把握，本项目面临竞争压力较大，建议本项目就目前大好形势之下尽早入市，抢占先机。大亚湾区供应集中，大盘时代来临，未来竞争不明确峰景湾新天名城SOHO世纪中天彩虹城富康国际在售楼盘拟售楼盘海韵国际菩提园1期菩提园2期熊猫国际2期熊猫国际1期三组团康汇花园地块8号君豪国际公寓1期君豪国际公寓2期地块9号地块10号南山国际 已售楼盘 惠阳区房地产市场大亚湾战国图坪山葵涌万科17英里金众项目珠江东岸听涛雅苑广场明珠惠景豪苑半岛一号1期锦绣豪苑2期华星金碧雅苑1期隆基天地广场东方新城1期本因坊宝家园都市广场润鑫花园丽江花园尚城世家1期

34、壹品上城2期信和苑2期华茂倾城名钻 长鸿花园1期河滨世纪华城华宇开城公寓中豪华厦中豪国际峰景左岸城市丽景在售拟售锦上花华星金碧雅苑2期天安淡水项目惠阳区快速成长，集约发展已售锦绣豪苑3期海岸物业项目SOHO世纪富康国际中天彩虹城惠阳CBD秋长镇惠阳商业中心区房地产市场惠阳战国图世贸广场所属片区楼盘名称户型及比例主力户型大亚湾区熊猫国际一期三组团2房：8391平方米占21% 3房：126128 平方米占43%4房：147-153 平方米占36%3房：120128平方米4房：147157平方米菩提园一期 3房：153 平方米占17% 4房：204298 平方米占83%峰景湾2房：71-79平方米占

35、23% 3房：87-93平方米占46%4房：117-118平方米占31%海岸国际公寓1房：4452 平方米占70% 2房：97平方米占10%3房：118121 平方米占20%康汇花园3房：128136平方米占69% 4房：157平方米占23%复式：230 239平方米占8%君豪国际公寓一期单房：2834 平方米占38% 1房：36-50 平方米占31%2房：6171 平方米占31%惠阳区华星金碧雅苑一期3房： 131-133平方米 占20% 4房：143-151平方米 占70%5房：155平方米占10%2房：7090平方米3房：120130平方米壹品上城1房：40-50平方米占60% 2房：5

36、0-60平方米占40%中雄广场明珠1房：30-62.37平方米占20% 2房：70-84.47平方米 占35%3房：114.35-141.02平方米占45%都市广场1房：38.9-51.6平方米占80% 2房：71.99-76.12平方米 占20%半岛一号一期洋房2房：80-91平方米占50% 3房：120-130平方米占33%4房：140-150平方米 占12%隆基天地广场1房：4350平方米占20% 2房：7090平方米占25%3房：124160平方米占55%丽江花园2房：90.43平方米占20% 3房：100-130平方米占70%4房：200-210平方米占10%大亚湾区在售楼盘主要以3

37、房和4房为主，面积大于惠阳区户型构成对比：大亚湾区与惠阳区在售住宅主力户型差异大。大亚湾区在售楼盘主要以3房和4房为主，3房面积为120128平方米，占32%，四房面积为147157平方米，占29%；而惠阳区主要以2房和3房为主，2房面积为7090平方米，占27%，3房面积为120130平方米，占32%。房地产市场大亚湾户型构成所属片区楼盘名称户型创新卖点与本项目拟合度大亚湾区熊猫国际一期三组团客厅、餐厅独立布局，增加空间层次感和私密性，超大景观阳台形象、园林、居住环境 菩提园一期宽敞进道、宽大客厅、三阳台布局园林、景观 峰景湾无创新价格海岸国际公寓超宽面观景大幅玻璃价格康汇花园无创新地段 君

38、豪国际公寓一期结构简约，紧凑实用，投资型户型户型 惠阳区华星金碧雅苑一期超大入户花园和景观阳台园林 壹品上城无创新地段 中雄广场明珠超大阳台，入户花园地段、景观 都市广场投资型户型地段 半岛一号一期特设玄关，客、餐厅全明设计，所有房间观景窗设计形象、园林、户型、居住环境 隆基天地广场投资型户型，分布合理地段 丽江花园主卧南向270度落地凸窗，精品入户花园，超宽阳台品牌开发商、地段、景观 假定本项目拟合条件：地段、形象、户型大亚湾户型亮点频现，个别堪比深圳，初始卖点为主（价格）户型创新对比：大亚湾和惠阳片区在售楼盘大部分户型各有千秋，个别楼盘户型设计新颖，例如：熊猫国际一期三组团客厅、餐厅独立布

39、局，增加空间层次和隐私，客厅和卧室共享超大阳台，并注重南北通透等。卖点对比：大亚湾区主要以初始为主要卖点，如价格和地段，而形象、居住环境、物业管理等方面较少。房地产市场大亚湾户型特点熊猫国际一期三组团户型展示：引导韩式居住潮流，动静区分离超大景观阳台独立客厅户型方正，南北通透客厅餐厅独立布局超大厨房空间三室两厅 建筑面积：约126.37128.83平方米两室两厅 建筑面积：约91.63平方米前后分设观景及生活阳台客厅、餐厅分离布局，功能分区科学整体户型方正实用，通透更敞亮尺度讲究的凸窗，充分照顾采光及观景房地产市场重点项目案例君豪国际公寓一期户型展示：公寓楼客厅和卧室共享大阳台一房一厅：365

40、0平方米两房一厅：6171平方米户型创新分析：客厅和卧室共享超大阳台，并注重南北通透户型时尚简约，舒适怡人设计紧凑实用，功能分区清晰、合理房地产市场重点项目案例所属片区楼盘名称均价（元/ 平方米）加权均价（元/ 平方米）大亚湾熊猫国际一期三组团42002845菩提园一期3400峰景湾3200海岸国际公寓2450康汇花园3000君豪国际公寓一期3000（含350装修）惠阳都市广场3700（含400装修）3465中雄广场明珠3600锦绣豪苑二期2100半岛一号一期一期最后一批单位价格未定本因坊宝家园3200丽江花园3700尚城世家一期二期均价未定隆基天地广场3800（含480装修）润鑫花园2780

41、华星金碧雅苑一期2800东方新城一期3400信和苑2期2300壹品上城4500惠景豪苑2380大亚湾区在售楼盘价格低于惠阳区，但品质大盘价格高达4200元/平方米价格对比：大亚湾在售楼盘加权均价为2784元/平方米，低于惠阳区620元/平方米，其中熊猫国际一期三组团由于成功异地营销策略和高端形象，销售价格最高，达4200元/平方米，因此拉升了片区销售价格。注：加权均价已扣除装修标准房地产市场大亚湾价格现状所属片区楼盘名称小区配套市政配套大亚湾熊猫国际一期三组团银行、游泳池、网球场、会所、餐厅、幼儿园、超市大亚湾中心幼儿园 、大亚湾管委会、地税局菩提园一期游泳池、娱乐区、会所、网球场西区中学、兴

42、汉小学、大亚湾西区医院、响水河超市、上杨度假村 峰景湾篮球场、商业群楼西区中学、兴汉小学、大亚湾西区医院、响水河超市、上杨度假村海岸国际公寓酒吧、餐厅三星购物广场 、大亚湾人民医院、大亚湾邮局、大亚湾中心幼儿园、大亚湾管委会、地税局康汇花园中心花园、会所、幼儿园红树林公园、体育中心、市政广场、大亚湾管委会、地税局君豪国际公寓一期商业街 西区中学、兴汉小学、大亚湾西区医院、响水河超市、上杨度假村惠阳华星金碧雅苑一期游泳池、商业群楼惠阳区实验小学、淡水六小、惠阳人民医院壹品上城空中花园、会所、商业群楼好宜多购物广场、沃尔玛购物广场中雄广场明珠商业群楼市政广场、中医院、图书馆、雅园小学、三和医院都市

43、广场商业群楼、空中园林市政广场、中医院、图书馆、雅园小学、三和医院半岛一号一期会所、临时幼教中心、体育公园、高尔夫球场、市政广场、中医院、雅园小学、三和医院隆基天地广场商业群楼市政广场、中医院、图书馆、雅园小学、三和医院丽江花园健身房、超市、咖啡厅、儿童游乐设施、商业步行街、双会所市政广场、中医院、图书馆、雅园小学、三和医院不齐全，生活环境有待进改善，居住氛围弱配套设施对比：大亚湾区楼盘配套主要是会所、商业群楼、娱乐场、球场、学校、医院、政府机构等，但目前投入运营较少，居住生活环境落后于惠阳区。但小区和市政配套规划新，建设无障碍，相信后期配套设施完善，小区入住率和居住氛围必将上升。房地产市场大

44、亚湾产品配套所属片区楼盘名称客户群体大亚湾熊猫国际一期三组团龙岗厂区中高级管理人员，深圳投资客，中海壳牌及周边企业中高级管理人员菩提园一期深圳、香港养老和投资客户，周边公务员、企业中级管理人员峰景湾深圳及其他外地投资客户，中海壳牌及周边企业中级管理人员海岸国际公寓深圳及其他外地度假、投资客户，澳头及海港厂区的投资客康汇花园周边公务员，部分大亚湾本土客户君豪国际公寓一期龙岗及深圳投资客，部分大亚湾和惠阳的投资客、企业白领惠阳华星金碧雅苑一期大亚湾厂区企业管理者、惠阳本土居民（主要用于换房）壹品上城深圳和本土投资客为主中雄广场明珠深圳、惠州投资客，以及周边原始居民、政府公务员（自住）都市广场深圳及

45、惠州投资客，以及本地居民半岛一号一期深圳投资客户、深惠来往的商务客隆基天地广场深圳、惠州投资客，以及周边原始居民、政府公务员（自住）丽江花园政府公务员、商务人士、深圳投资客和香港人深圳客户撑起大亚湾住房需求半边天，投资市场前景乐观大亚湾区客户来源本地客户：外地客户5：5大亚湾区置业目的自住客户：投资客户4：6 房地产市场大亚湾客户群体大亚湾区在售楼盘深圳客户比例片区项目占地面积（平方米）建筑面积（平方米）规模主力户型目前工程进程入市时间大亚湾新天名城425001625689栋2房72-82平方米3房99-127平方米5月动工2007年下旬听涛雅苑50000单房：13平方米1房：28平方米2房：

46、5160平米已动工2007年5、6月珠江东岸61322810586791000套别墅2007年下旬熊猫国际二期总640000总1110000未动工菩提园二期总1077261383935栋3房、4房打地基2007年中旬海韵国际159561栋在建10层2007年下旬君豪国际公寓二期总8000总600003栋1房、2房挖坑2007年中旬地块8号80089160178地块9号9038601807720地块10号6628741325748合计30582275889242大亚湾区拟售住宅资料表房地产市场大亚湾拟售项目概况大亚湾区拟售项目有10个，整体占地面积约306万，建筑面积为589万平方米，考虑分期开

47、发和推售时间等因素，预计近期内推出建筑面积约100200万平方米。大亚湾区近期内推出建筑面积100200万平方米截至日期4月24日片区项目占地面积（平方米）建筑面积（平方米）规模主力户型目前工程进程入市时间惠阳区住宅部分海岸物业项目190841333001栋写字楼，1栋酒店式公寓，2栋住宅未动工华宇开城公寓91391501栋13层单体建筑，底3层未商业群楼1房：35-55平方米2房：57-63平方米快封顶2007年中旬河滨世纪华城1135858977一层商业裙楼5488平方米，和5栋12层住宅楼，4栋18层住宅楼打地基2007年底峰景左岸5955 30000 2栋小高层施工至9-10层2007

48、年5月中豪国际9000221611房、2房施工至10-11层2007年5月中豪华厦9000 299372房、3房施工至10-11层2007年5月中天彩虹城90000460000打地基天安淡水项目392000约780000未定未动工未定华星金碧雅苑2期总30165总98533未动工2008年城市丽景2964.535217在建华茂倾城名钻38175400023层，1-3层为商场，4层为架空层园林风情1房：56-61平方米 2房：87-100平方米 3房：120平方米施工至10层2007年5月锦上花约2000约15000小户型挖地基未定长鸿花园1期52575出地面住宅合计6029371778850商

49、务公寓SOHO世纪3610485481栋5月动工富康国际6000450001栋建至6层2007年5月惠阳区拟售住宅资料表注：SOHO世纪、富康国际为商务公寓，截至日期4月24日房地产市场惠阳拟售项目概况惠阳区近期内推出商住面积178万平方米房地产市场小结1、目前大亚湾区在售楼盘竞争不算激烈，集中于以熊猫国际为中心的西区。2、大亚湾区在售楼盘偏向居家型物业，三房和四房居多，而投资型物业（公寓）成为市场新宠。3、依托深圳、香港和国际知名设计单位，大亚湾区户型设计亮点频现，得到异地置业者的认可和追捧。自身卖点较为初始，仍需挖掘和延展。4、大亚湾在售楼盘价格低于惠阳区，但品质大盘价格高达4200元/平

50、方米。5、目前大亚湾区市政配套欠缺，居住氛围不浓郁。随着后期楼盘陆续入市，片区居住环境将有所改好。6、大亚湾区高尚品质物业和投资型物业受到深圳等异地置业者的认可和追捧，个别楼盘深圳置业者所占比例约五成。7、近期市场供应量较大，竞争市场趋于不明朗，走差异化路线是产品发展的出路。思维导图市场分析营销执行物业评估定位回顾物业建议区域发展研究宏观政策分析规划布局分析商务公寓建议住宅部分定位商业部分定位酒店公寓建议房地产市场分析项目属性概况产品特征分析项目营销策略项目推广策略项目活动策略项目回顾产品定位分析客户定位分析形象定位描述价值预期项目开发思路整体定位功能多元化集办公、商务、住宅、商业的综合体满足

51、于多层次（城市白领、商务人群、投资客、实力型企业）置业需要的高尚楼盘区域级商业中心 + 社区服务中心大亚湾CBD 城市综合体产品定位公寓大亚湾CBD,国际酒店公寓大亚湾CBD,国际商务公寓所属区域处于大亚湾城市中心区，并在城市功能中主要担当具有酒店级生活品质的居住产品；属于城市现实及未来规划的CBD核心区域的项目，项目产品能够具备商务接待与居住的双重功能；具备国际酒店级的配套设施与高品质服务（星级酒店式大堂设计，叫车服务等）；服务的客户来源多元化（包括外资企业的外籍人士等）所属区域处于大亚湾城市中心区，并在城市功能中主要担当具有商住两用的高档居住产品；属于城市现实及未来规划的CBD核心区域的项

52、目，项目产品能够具备商务接待与居住的双重功能；具备小型商务办公的软硬件条件的居住产品；服务的客户来源多元化（包括外资企业的外籍人士等）产品定位住宅与商业大亚湾城市中心大型生活社区，高尚的居家型中等户型产品所属区域处于大亚湾城市中心区，并在城市功能中主要担当具有规模化社区、人文文化个性特点、居家型产品；服务的客户来源多元化（包括异地、外企、外籍人士等）城市级商业中心区与风情商业街所属区域处于大亚湾城市中心区，并在城市功能中主要担当具有综合型商业集合体、别具风情的街区商业、城市极具规模与特色的商业中心；产品功能、档次及特征定位主要满足当地政府中高层管理人员；石化及物流产业中的中高级白领人士基本的居

53、住需求；以两口及三口之家为主要的家庭结构特征。需要长期在大亚湾工作的深圳商务客户以及看重大亚湾未来发展前景和良好居住环境的较有实力的投资客户群体的投资需求，考虑长线投资较多；主要满足当地政府部门高层干部、石化及物流产业的中高级管理人士自住与商务交流、休闲娱乐的需求；深圳经济实力一般型投资客户的投资需求；考虑短线投资较多；主要满足港务、工业、城市行政职能的商务人口自住功能，满足深圳中产阶层，中小型投资客户的投资需求，产品主要以大一房和小两房以及少量复式产品为主，商务公寓宜商宜住，功能复合，投资风险较小。住宅本地中高档住宅，异地中档住宅酒店公寓大亚湾CBD，国际酒店公寓商务公寓大亚湾CBD，国际商

54、务公寓深圳客户成为大亚湾主流需求，当地大型企业员工及公务员次之专访发现：大亚湾购房者年龄集中在25-50岁之间，文化程度不高，大家庭居住习惯，私营业主占多数。且深圳去大亚湾购房都占了相当的比重。 本地客户职业构成结论：从在售楼盘的客户组成来看，深圳客户占了相当的比例，约为3555，其中以坪山、坪地等邻近大亚湾的区域的客户为主。而当地的大型企业的中高层管理人员也占了不小的比重，另有部分当地公务员。从产品类型来看，部分小户型由于地段差、产品不佳等因素较难吸引深圳客户，但地段佳、具有升值潜力的小户型吸引了大批深圳客户。购房客户来源客户定位片区客户区域分析访谈和市场调研的结果表明：本地客户以自住需求为

55、主，深圳客户以投资需求为主投资与自住比例：6:4本地与异地比例：5:5调研结论： 60.5%的购房者购房目的是收益性投资的深圳人及当地的公务员及企业管理人员；二次购房的购房者比例仅次于投资者，这部份人主要是已有自建住宅的当地居民改善现有居住环境，彰显自己的身份。客户定位片区客户结构分析调研表明以投资为置业目的的客户占有市场较大比重合理的价格，自然环境和升值潜力是访问客户都比较看重的因素。被访者在购买时还会考虑楼盘的地理位置及开发商的实力。产品购买力要素分析一房（4555平米）： 区域发展及环境价格户型地段升值潜力两房（6085平米）： 区域发展及环境户型景观环境价格地段三房（90120平米）：

56、 户型景观环境配套价格地段四房（120150平米）： 户型景观环境配套价格地段客户定位片区客户产品需求特点访谈表明住宅置业者心理接受价位在36003800元/左右，基本切合市场的实际价格调查结论：3600元/是被访者心理预算价格，但是当问及如果产品较好但价格偏高时，被访者表示能够承受的加权平均单价在3800元/左右。4200元/是购买的极限能够承受的价格。 产品户型价格需求一房（4555平米）：单价36003800元/平米两房（6085平米）：单价34003600元/平米三房（90120平米）：单价33003400元/平米四房（120150平米）：单价32003300元/平米客户定位片区客户价

57、格承受特点游离客户与大亚湾有一定工作缘，亲情缘，看重大亚湾未来发展的投资型客户（包括惠东、东莞等）重要客户港务流动性商务人士，当地政府部门中中高层领导；惠州，惠阳投资客户核心客户当地石化及物流等产业中的本地公务员，当地政府公务员，深圳投资客户客户定位本项目客户定位形象定位大亚湾CBD,国际领地建筑风格 本项目建筑外立面线条简洁、流畅；建筑物顶部设计简约；银灰色调的色彩体现国际化时尚简约的风格人文景观特点 设区的园林景观设计中会所以及社区服务中心的设置注重营造社区的文化氛围，且注重公共参与性的园林景观节点的控制产品及客户特征 大亚湾CBD建筑综合体项目，所属区位具备高端领先的形象特征，物业类型和

58、产品功能多样化；并具备国际化的生活标准，多元国际的客户来源进一步增强了社区的异国情调片区典型项目价格走势熊猫国际：06年12月销售价格3600元/平米；07年4月销售价格4200元/平米；5个月实现600元的价格增长,实现6的增长幅度。君豪国际公寓：06年12月销售价格3000元/平米；07年4月销售价格3600元/平米；5个月实现600元的价格增长,实现6的增长幅度。市场价格增长：本项目预计07年12月推出，按照目前市场3200元/平米的均价水平，保守预计12月市场均价增长3800元/平米项目入市期片区价格预测基础价值 户型、公建、园林、品质拓展价值 交通、地段、配套、社区氛围、物管外延价值

59、 实效营销、品牌、形象价值基础价值拓展价值外延价值420040003600住宅价格（单位：元/平方米）众厦产品价值模型根据价格测算模型本项目在产品本身的基础价值的基础上通过一定的物业建议和营销最终实现价格：公寓的平均销售价格在：5000元/平方米酒店公寓销售价格范围：50005500元/平方米 (不含500元/平米装修）商务公寓销售价格范围：45005000元/平方米住宅的平均销售价格在：40004200元/平方米本项目入市期价格预测思维导图市场分析营销执行物业评估定位回顾物业建议区域发展研究宏观政策分析规划布局分析酒店公寓建议住宅部分定位商业部分定位商务公寓建议房地产市场分析项目属性概况产品

60、特征分析项目营销策略项目推广策略项目活动策略项目属性概况区位、交通本项目位于大亚湾经济技术开发区，规划中心区行政商务区内，交通路网发达 距离深圳龙岗20分钟车程 距离惠阳淡水仅15分钟车程 距离惠州港仅10分钟车程项目主要的通行线路：1）沿海高速2）盐坝高速项目四至及地块特征25号云路澳霞大道地块平整，呈规则的长方形状，且具备良好的自然山景资源项目南临澳霞大道、大亚湾市政府和体育馆，东临25号云路，西临市政路，北临一条双向四车道的车行道本项目自东向西由低向高错落排布，较宽的楼间距保证了项目的高舒适性楼间距2933米，舒适性佳项目东侧布置18层小高层住宅对东面行车道抗性不大，西侧布置较高的高层住