清华大学物业管理-第一章

1、共九十六页第二(d r)讲 物业管理概述共九十六页第二(d r)讲 物业管理概述第一节 物业管理的含义第二节 物业管理的目的(md)第三节 物业管理的性质第四节 物业管理行业的自身特点共九十六页第一节 物业管理的含义(hny)一、几个(j )概念的区别 房地产 不动产 物业共九十六页第一节 物业管理的含义(hny)二、物业的含义 从物业管理的角度来说，物业是物业管理的物质对象(duxing)，是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。共九十六页第一节 物业管理的含义(hny)1.物业的权属边界土地的范围（红线） 各种各样的管线（分界点） 围合的空间（产权(chn qun)界定） 专有；共有；

2、公有共九十六页第一节 物业管理的含义(hny)2.物业的分类居住(jzh)物业 商业物业 工业物业 其他物业共九十六页第一节 物业管理的含义(hny)三、物业管理的概念1. 最早的官方定位：城市新建住宅小区管理办法（建设部33号令） 第二条：“本办法所称住宅小区管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护(wih)、修缮与整治。” 第四条：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。”共九十六页第一节 物业管理的含义(hny)2.物业管理条例的提法 第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘

3、物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套(pi to)的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”共九十六页第一节 物业管理的含义(hny)3.物权法的说法 第81条：“业主(yzh)可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。” 第82条：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”共九十六页第一节 物业管理的含义(hny)注意：物业管理始终(shzhng)没有定义，即其内涵与外延不清导致定位不准。共九十六页第一节 物业管理的含义(hny)4.

4、物业管理的三个层次（1）物业的基本管理服务（2）物业的资产(zchn)管理（3）物业的投资组合管理共九十六页第一节 物业管理的含义(hny)5.基本管理服务的三个档次： （1）保障型：适用于经济适用房、旧有公房，服务标准低、收费低（目前执行政府指导价）； （2）服务型：适用于商品房，服务标准和收费标准高于保障型，收费以政府指导价为基础，参考物业档次协商(xishng)确定； （3）享受型：适用于高档商品房，收费为市场调节价。共九十六页第一节 物业管理的含义(hny)6.两个主体（1）业主 业主即产权人，指房屋(fngw)所有权人，其表现为房屋(fngw)产权证。（包括个人、单位、国家）（2）物

5、业服务企业和其他管理人 指以物业管理为主营业务的独立的经济实体，即按公司法成立的各类物业服务公司（民营、国有、外资等）。注意它与劳动服务公司（保洁、绿化、保安等公司）的区别。 其他管理人：目前暂未界定共九十六页第一节 物业管理的含义(hny)7.物业管理的特征（1）在我国现阶段，将社会化、专业化、市 场化的房屋管理模式称为物业管理。（2）其显著的两个特点是委托、有偿。 （区别(qbi)于计划经济下行政福利的管房模式）共九十六页第二节 物业管理的目的(md)一、物业管理的三个目的 1.以物业为对象没有物业就没有物业管理 确保功能的正常(zhngchng)使用与完好；保值增值。 建筑物生命周期介绍

6、。 共九十六页第二节 物业管理的目的(md)2.以人为核心物为人用的要求 创造和提供安全、舒适、文明、和谐的生活工作环境与秩序，满足不同住用人(yng rn)全方位、多层次的需求。 人对居住的不同层次的需求: （1）住面积温饱社会的基本要求 （2）住功能小康社会的硬件要求 （3）住环境小康社会的硬、软件要求 （4）住服务小康社会的软、硬件要求 （5）住品位后小康时代的追求 环境与秩序管理的基本要求:安全、安静、安逸 现阶段主要努力方向共九十六页第二节 物业管理的目的(md)3.社会责任 社会效益、经济效益、环境效益的统一及做到同步增长。注意处理： （1）三个效益的联系与关系，谁为主（学生(xu

7、 sheng)：政治挂帅、以学为主、身体第一）； （2）物业服务企业的社会责任与权利的某种不对称现 象； （3）业主整体利益的要求和个别业主利益诉求的不对 等情况。共九十六页第二节 物业管理的目的(md)二、物业管理在房地产开发中的地位和作用与自然的和谐天人合一的理念人与物的和谐物为人用的原则人与他人的和谐群体生活、工作(gngzu)的需求共九十六页第三节 物业管理的性质(xngzh)一、社会化 双向含义，物业公司到社会上寻找物业，业主到社会上选聘物业公司。二、专业化 指专门的机构，人员，设施技术等。三、市场化 指企业化、经营型。提供的产品是劳动服务、技术服务、管理(gunl)服务，提供的方式

8、是有偿。共九十六页第四节 物业管理行业(hngy)的自身特点一、不仅是劳务密集型行业，更是管理密集型行业，未来还将是技术密集型行业。1.物业管理与物业服务的区别与联系（1）对管理与服务的认识（2）无论哪类管理，都是通过服务来体现的。管理本身就是服务，服务需要管理。2.物业管理重在对各类物业服务的协调；物业管理服务的对象包括人和物：（1）物业管理的服务对象包括全社会各行各业( xn y)、各个阶层的人。 （党政军民学、工农兵学商、男女老少幼）（2）从物的角度，科技的最新发展首先会应用于人们生活的各个方 面。物业管理的具体工作内容很复杂。 共九十六页第四节 物业管理行业(hngy)的自身特点二、全

9、天候、不间断的管理服务工作1.物业管理一旦开始，就不能停顿。在时间上是不能有间断点的。2.容易出现(chxin)间断点的时刻：（1）双方进入法律诉讼时期（2）物业服务合同到期到再次选聘之间 后合同义务共九十六页第四节 物业管理行业(hngy)的自身特点三、销售环节提前市场化的物业管理(gunl)，其本质是一种商品的生产和提供。物业服务公司提供的产品是管理(gunl)服务和劳务服务，广大住用人是这种产品的消费使用者。 生产 销售 消费共九十六页第四节 物业管理行业(hngy)的自身特点四、产品的生产和消费使用同时产生和结束1.物业管理的生产环节和消费环节具有和一般产品（包括其他服务行业）不同的一

10、个突出特点：即物业管理的生产与消费是同时产生、即时消费。 2.由于(yuy)物业管理生产和消费是同时产生和结束，导致提供的管理服务缺少质量检验这一至关重要的步骤，无法剔除“废品”。这是由行业特点决定的。生产消费销售共九十六页第四节 物业管理行业(hngy)的自身特点四、产品的生产和消费使用同时(tngsh)产生和结束3.如何看待“废品”（1）物业服务企业：1%和100%的关系加强全过程的质量控制（2）业主：宽容、支持、谅解注重监督改正过程与结果（不以追究责任为主）共九十六页第四节 物业管理行业(hngy)的自身特点五、物业管理服务提供者直接面对全体住用人物业服务公司的每一个员工直接面对广大住用

11、人。物业管理服务的这一特征决定了员工的基本素质与即时表现会直接影响到所提供的服务的质量。1.服务的最高境界是满足服务对象的“心理需求”2.员工的基本心态是搞好管理服务的基础3.调整员工的情绪是物业服务公司各级领导者日常管理工作的重点4.广大住用人对员工的尊重(znzhng)、理解是必要的共九十六页第四节 物业管理行业(hngy)的自身特点六、服务质量与价格之间的弹性关系一般产品的性价比是刚性或者半刚性的；物业管理服务的性价比是弹性的。物业管理服务的收费内容分为两种： 一种是常规的公共服务，根据政府指导价在一定的范围内根据服务内容和质量浮动或双方(shungfng)协商定价； 另一种是不限价的专

12、项服务和特约服务，这类服务一般是根据服务质量和服务方式的不同由业主和物业管理公司协商定价。共九十六页第四节 物业管理行业(hngy)的自身特点六、服务质量与价格之间的弹性关系(gun x)物业管理服务是一种体验商品，事前不易准确评价特点：客观评价的专业性主观评价的模糊性在物业服务合同洽谈期间，对基本价格的准确把握始终是业主与物业服务公司双方协商的重点与难点。共九十六页第三(d sn)讲 物业管理基本内容与环节共九十六页第三讲 物业管理基本(jbn)内容与环节物业管理干什么一 物业管理的基本内容(nirng)横向看二 物业管理的基本环节纵向看共九十六页3.1 物业管理的基本(jbn)内容两点注意

13、(zh y)：不同类型的物业，物业管理的基本内容是一样的，但又各有特点和侧重点。2. 融管理、经营、服务于一体，寓管理和经营于服务之中，在服务中完善经营与管理。共九十六页3.1 物业管理的基本(jbn)内容 物业管理的服务(fw)：常规性的公共服务 针对性的专项服务 委托性的特约服务 共九十六页3.1 物业管理的基本(jbn)内容（一）常规性的公共服务公共服务的概念： 常规性的公共服务是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业服务企业面向全体住用人提供的最基本的管理和服务，目的是确保物业的完好与正常(zhngchng)使用，保证正常(zhngchng)的生活秩序和净化、美化生活工作环境。共九

14、十六页3.1 物业管理的基本(jbn)内容（一）常规性的公共服务 1.共用(n yn)部位的管理 （1）基本档案资料 （2）日常运行、使用、养护、 保养 （3）大、中修、更新、改造共九十六页3.1 物业管理的基本(jbn)内容（一）常规性的公共服务 2.共用设备(shbi)设施的管理 （1）基本档案资料 （2）日常运行、使用、养护、 保养 （3）大、中修、更新、改造 注意保修期的管理特点共九十六页3.1 物业管理的基本(jbn)内容（一）常规性的公共服务 3.环境卫生管理净化环境 日常保洁、垃圾收集外运、化粪池清理，外墙清洗、消杀防疫等。 4.绿化(lhu)管理美化环境 日常绿地、植被、树木、

15、花卉养护、景观小品、节假日装饰。共九十六页3.1 物业管理的基本(jbn)内容（一）常规性的公共服务 5.保安管理 公共区域的安全管理。人身 财产安全，防盗、防抢，防意外 事故等。 6.消防协助管理 7.车辆(chling)、道路的交通管理 车流、人流的畅通、安全共九十六页3.1 物业管理的基本(jbn)内容（一）常规性的公共服务 8.装饰装修管理 装修的申请、批准、扰民、安全等 9.公共维修(wixi)资金的使用管理共九十六页3.1 物业管理的基本(jbn)内容（二）针对性的专项服务专项服务的概念： 针对性的专项服务是指物业服务企业为提高住用人的工作、生活条件和质量，面向广大住用人，为满足其

16、中一些住户、群体和单位的某种特定需要而提供的各项服务工作。其特点是物业服务企业事先(shxin)公布服务项目、内容、质量和收费标准，由住户自行选择。专项服务属于一种代理业务。共九十六页3.1 物业管理的基本(jbn)内容（二）针对性的专项服务 1.日常生活类 衣、食、住、行等方面 2.商业服务类 网点的开设、各种经营活动(hu dng) 3.文化、教育、体育、卫生类 4.金融、中介服务类 5.社会福利类共九十六页3.1 物业管理的基本(jbn)内容（三）委托性的特约服务概念与特点： 特约服务是为满足产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业服务合同(h tong)中未要求、物业

17、服务企业在专项服务中未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业服务企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。特约服务实际上是专项服务的补充和完善。共九十六页3.2 物业管理的基本(jbn)环节原则：物业管理要早期(zoq)介入 共九十六页3.2 物业管理的基本(jbn)环节 物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂、完整的系统工程。 按先后顺序，物业管理工作可以划分为下面(xi mian)四个主要阶段： 1、物业管理的策划阶段 2、物业管理的前期准备阶段 3、物业管理的启动阶段 4、物业管理的日常运作阶段共九十六页3.2 物业管理的基本(jbn)环节1 物业管理的策

18、划阶段 策划阶段的工作包括：物业管理的早期介入、制定物业管理方案(fng n)和选聘物业服务企业三个基本环节。 该阶段的活动由房地产开发企业来主持。 共九十六页3.2 物业管理的基本(jbn)环节 从选聘了物业服务企业、签订(qindng)了前期物业服务合同，一直到业主大会召开、选出业委会，并选聘新的物业服务企业，属于前期物业管理服务。包括前期准备阶段和启动阶段。共九十六页3.2 物业管理的基本(jbn)环节2 物业管理的前期准备阶段(jidun) 前期准备阶段的工作包括：物业服务企业内部机构的设置与拟定人员编制；物业管理人员的选聘与培训；规章制度的制订等三个基本环节。共九十六页3.2 物业管

19、理的基本(jbn)环节3 物业管理的启动阶段 启动阶段的工作包括：物业的接管验收(ynshu)；用户入住；档案资料的建立；首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立。 共九十六页3.2 物业管理的基本(jbn)环节4 物业管理的正常运作阶段（一）日常综合服务与管理（二）系统协调 1.系统内部环境： 物业服务企业与业主、业主 大会、业主委员会，以及业主之间的相互关系(gun x) 2.系统外部环境 与各个相关部门的关系协调共九十六页第四讲 业主(yzh)共九十六页第四讲 业主(yzh)一 业主与物业(w y)使用人二 业主大会三 业主委员会四 业主公约和业主大会议事规则共九十六页1.1 业主与使用

20、人的概念1.2 业主的三个层次1.3 业主要具备(jbi)的三种意识第一节 业主(yzh)与物业使用人共九十六页 1.1 业主与物业(w y)使用人的概念 1.什么是业主 业主指物业的所有权人，即土地使用权和房屋所有权人，是所拥有(yngyu)物业的主人。简称业主。 2.什么是物业使用人（以后简称使用人） 使用人是指不拥有物业的所有权但通过某种形式而获得物业使用权并实际使用该物业的人。包括：1）与业主共同居住的亲友 2）物业的租户 3.业主与使用人的区别 使用人没有对物业的最终处分权，例如对物业的买卖和处置。 共九十六页 1.1 业主与物业(w y)使用人的概念 4.与业主有关的法律法规：1）

21、法律：物权法 2）行政法规：物业管理条例 3）建设部规范性文件：业主大会规程(guchng) 5.在物业管理活动中，业主活动的依据还有：1）业主大会议事规则（简称议事规则）2）管理规约或临时管理规约3）物业服务合同或前期物业服务合同共九十六页 1.2 业主(yzh)的三个层次 1.单个业主 指产权多元化情况下的独立产权人 2.业主大会 由物业管理区域内全体业主组成，是区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构。 3.业主委员会 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举(xunj)产生，并向业主大会负责。共九十六页 1.3 业主(yzh)应具备的三种意识 业主要具备权利意识、自治意

22、识、自律意识 （一）权利意识 1.有何权利及相应义务 2.如何行使权利 3.怎样(znyng)维权共九十六页 1.3 业主应具备的三种(sn zhn)意识 （一）权利(qunl)意识 1.有何权利及相应义务 （1）单个业主的权利成员权（包括义务） 知情权 行使权力的前提 参与权 行使权力的基础 *选择权 行使权力的关键 监督权 行使权力的保障共九十六页1.3 业主应具备(jbi)的三种意识业主的知情权主要针对以下三方面：1.对物业自身(zshn)状况的知情 2.对物业管理主体的知情3.对物业管理的知情共九十六页1.3 业主应具备的三种(sn zhn)意识*选择权的含义1.表明你的选择2.意味你

23、将接受选择结果，即大多数人的选择3.对选择的代价的承受4.不得(bu de)以放弃权利不履行义务共九十六页1.3 业主(yzh)应具备的三种意识*应由业主行使选择权的内容 1.业主大会议事规则的制定 2.管理(gunl)规约的制定3.业主委员会的选举4.物业服务企业选聘5.专项维修资金的管理 共九十六页 1.3 业主(yzh)应具备的三种意识 （一）权利意识 1.有何权利及相应义务 （2）业主大会的职责（权利和义务） 决定权 物业管理的一切重大事项由业主大会决定 （3）业主(yzh)委员会的职责（权利和义务） 执行权 注意：大多数人的命运不能由少数人决定共九十六页 1.3 业主应具备(jbi)

24、的三种意识 （一）权利意识 2.如何行使权利民主1）不仅仅是工作作风、工作方法，民主是现代社会的基本制度之一2）民主的程序，即游戏规则3）民主需实践(shjin)、提高4）民主的代价共九十六页 1.3 业主应具备的三种(sn zhn)意识3.怎样维护权益合法 理性的维权(wi qun)意识，合法的维权(wi qun)途径、手段。 业主维权主要有四个层次的依据：1）相应的法律、法规和规范性文件2）业主大会议事规则和管理规约3）物业服务合同4）公序良俗，即道德层面的原则。前三点是硬性的，第四点是软性的。 共九十六页 1.3 业主应具备的三种(sn zhn)意识*注意：不要打错板子，有理也不能搅三分

25、。物业管理活动中的纠纷通常涉及三个层面的问题： 1）业主和开发商（建设单位）的矛盾 2）业主和物业(w y)服务企业的矛盾 3）业主之间的矛盾 共九十六页 1.3 业主应具备的三种(sn zhn)意识 （二）自治意识 1.“权在业主” 这个业主是指全体业主。这是自治的体现 2.付费的概念 这是自治的必要条件 3.自治的途径 群体中集体思想(sxing)的归纳、表达与实施共九十六页 1.3 业主要具备的三种(sn zhn)意识 （三）自律意识自律的内涵1.自律是现代民主社会的基本要求2.自律最本质的是界定和谐社会个人自由与自我约束的边界，尊重他人的自由。3.三条原则： 不违法（伦理底线）、顾全大

26、局、少数服从多数 *注意与错误(cuw)服从真理的区别 法律、法规主要体现的是公共利益对所有权的限制，管理规约主要体现私人利益对所有权的限制。共九十六页第二节 业主大会2.1 业主大会的职责(zhz)2.2 业主大会会议2.3 业主大会会议的召开共九十六页 2.1 业主大会的职责(zhz) 1、业主大会的成立 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。 只有一个(y )业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。共九十六页 2.1 业主大会的职责(zhz) 2、业主大会的定位 业主大会是物业管理

27、区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体(qunt)业主在物业管理活动中的合法权益。 共九十六页3.业主大会履行以下职责： 制定和修改业主大会议事规则 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 选举业主(yzh)委员会或者更换业主(yzh)委员会成员 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 2.1 业主大会的职责(zhz)共九十六页2.1 业主大会的职责(zhz)筹集和使用建筑物及其附属(fsh)设施的维修资金改建、重建建筑物及其附属设施有关共有和共同管理权利的其他重大事项共九十六页 2.2 业主大会会议(huy) 业主大会会议分为首次业主大会会议、定期会议

28、和临时会议三种。 1.首次业主大会会议 物业管理条例对首次业主大会会议的规定： 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府(rnmnzhngf)房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 业主大会规程中增加了街道办事处、乡镇人民政府参与指导。共九十六页 2.2 业主大会会议(huy) 1.首次业主大会会议 根据业主大会规程的规定，业主大会筹备组要做好4项筹备工作： 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； 参照政府主管部门制定的示范文本，拟定(ndng)业主大会议事规则 （草案）和管理规约（草案）； 确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投

29、票权数 确定业主委员会候选人产生办法及名单。 筹备组应当在成立之日起30日内组织召开首次业主代表大会。共九十六页2.2 业主大会会议(huy) 1.首次业主大会会议会议内容：1）表决通过业主大会议事规则和管理规约2）选举业主委员会3）决定是否续聘原物业服务(fw)企业共九十六页 2.2 业主大会会议(huy) 首次业主大会会议通过业主大会议事规则后，定期会议和临时会议的运作方式(fngsh)就由议事规则来决定。 共九十六页 2.2 业主大会会议(huy)2.定期会议 (一般每年召开一次) 主要内容有： 听取业主委员会的工作报告 业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程等文件的审议与修订； 决

30、定物业服务企业的选聘、续聘与改聘； 专项维修资金使用、续筹方案的决定； 业主委员会的换届选举与委员的增减(zn jin)； 决定有关业主共同利益的其他事项。共九十六页 2.2 业主大会会议(huy) 3.临时会议 业主大会规程规定，有下列情况之一，业主委员会召开业主大会临时会议： 20%以上业主提议； 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； 业主大会议事规则或者管理(gunl)规约规定的其他情况。 临时会议一般是一事一议。 共九十六页 2.2 业主大会会议(huy) 4.关于业主大会会议 业主大会会议应当有物业管理区域(qy)内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效。 住宅小区的业主大会会议

31、，应当同时告知相关的居民委员会。会议内容必须与物业管理有关。 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。 共九十六页 2.3 业主大会会议(huy)的召开 1.会议方式(fngsh) 业主大会会议采用两种形式： 集体讨论：容易达成统一意见，但需要业主有一致的时间，需要场地，成本价高 书面征求意见：容易组织，成本低，但不容易达成一致理解和决定。共九十六页 2.3 业主大会会议(huy)的召开 1.会议方式 业主大会(dhu)会议有两种类型：全体大会(dhu)和代表会议 如果采用代表会议形式，则代表的投票权是一个重要的问题： 全权代表其所代表的业主行使投票权； 仅能行使自己原有的代表权（扮演联

32、系人的角色） 共九十六页 2.3 业主大会会议(huy)的召开 1.会议方式 业主大会规程中对代表权限明确定为上述第二种方式，即仅能行使自己原有的代表权。第十六条规定：可以按幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表应在大会召开(zhoki)前3日，就业主大会会议拟定讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。共九十六页 2.3 业主大会会议(huy)的召开 1.会议方式 在实际操作中，为了减少争议，降低投票成本，可以变通投票方式。一般事项由业主代表决定，在重大事项时业主代表仅

33、仅是联系人，它只能在投票时如实反映业主意见。 在业主大会议事规则中，对一般事项和重大事项进行界定(ji dn)。 重大事项如：制定和修改管理规约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业、选举和更换业委会成员、专项维修基金的使用和续筹方案。共九十六页 2.3 业主大会会议(huy)的召开 2.决定方式 业主大会作出的决定，必须(bx)由半数以上的与会业主通过。 对于重大事项，必须经2/3以上的全体业主（整个物业管理区域内的全体业主）通过。 业主大会的决定对所有业主都具有约束力。 大会的决定应该以书面形式在小区内及时公告。共九十六页第三节 业主(yzh)委员会3.1 业主委员会的基本概念3.2

34、业主委员会的组成3.3 业主委员会会议3.4 业主委员会与物业管理企业(qy)的关系3.5 业主委员会与居委会的关系3.6 业主委员会自身的建设共九十六页 3.1 业主(yzh)委员会的基本概念 1.业主委员会的性质 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责(fz)。 业主委员会与地方人民政府、公安机关、居委会有什么关系？共九十六页 3.1 业主(yzh)委员会的基本概念 2.业主委员会的宗旨(zngzh) 宗旨是代表本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业合理、安全地使用，维

35、护本物业的公共秩序、创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。 3.业主委员会的地位 业主大会、业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，从根本上讲，还是业主实现民主管理的组织形式。 共九十六页 3.1 业主(yzh)委员会的基本概念 4.业主委员会的职责 业主委员会是业主大会的执行机构、在业主大会授权下进行，并向其负责。它的主要职责如下： 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。 代表业主与业主大会选聘的物业服务(fw)企业签订物业服务(fw)合同。 共九十六页3.1 业主(yzh)委员会的基本概念及时了解业主、物业使用(shyng)人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

36、监督管理规约的实施；业主大会依法赋予的其他职责。 业主委员会的活动经费，经业主大会审核后，由全体业主分担。共九十六页 3.1 业主(yzh)委员会的基本概念 5.对业主委员会的监管(jingun) 对业主委员会成员的监管 对业主委员会机构的监管 对业主委员会行为的监管当业主委员会不作为时当业主委员会的决定违法时共九十六页 3.2 业主(yzh)委员会的组成 1.业主委员会的成立 业主委员会由业主大会选举产生。如果业主人数少且未成立业主大会的，由业主共同履行(lxng)业主大会、业主委员会职责。 在首次业主大会会议前，业主大会筹备组应确定委员会候选人产生办法及名单，并提交业主大会通过。 业委会任

37、期由业主大会议事规则和业主委员会章程规定。 业委会届满两月前，应当召开业主大会会议进行业委会的换届选举。 业委会一般由79人的单数组成。共九十六页 3.2 业主(yzh)委员会的组成 2.业主委员会委员应具备的条件 业主委员会的委员应当具有下列(xili)条件： 本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主 遵守国家有关法律、法规 遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务 热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力 具有一定的组织能力 具备必要的工作时间 业委会主任由主要业主代表担任。 共九十六页 3.3 业主(yzh)委员会会议 业委会会议的组织方式由业主大会议事规则和业主委员会章程规定。 经1/3以上业委会委员提议或者主任认为有必要，应当及时召开业主委员会会议。 业