XX天堂城度假村整体策划方案

1、XX天堂城度假村整体策划方案（建议书）前 言为使XX湖（安格庄水库）这颗璀璨的明珠更加明亮、更加夺目辉煌，加快XX湖发展规 划建设，完善XX湖周边配套设施现已刻不容缓，根据易县旅游资源分布和发展规划，我们建 议开发主题定位以“京南第一湖”打造环北京地区高档滨水休闲度假基地为核心目标，并 进行整体规划包装、开发建设。“XX天堂城休闲度假村”项目，是集高档高尔夫练习场、疗养度假、会议商务洽谈、高 档私密会所、仿古餐厅宾馆等高档次旅游产品项目的大手笔，是XX湖未来的品牌亮点项目， 项目建设将大大完善XX湖休闲旅游度假区功能，有利于提高XX湖品牌档次与品位，并促使 XX湖旅游更加和谐、稳定、可持续性的

2、向前发展。CHAPTER1 CHAPTER2 CHAPTER3 CHAPTER4 CHAPTER5 CHAPTER6 CHAPTER7 CHAPTER8 CHAPTER9工作安排项目基本问题 对策框架XX湖资源研究项目经济意义项目整体定位策略项目整体规划概念性构想 开发策略建议整体开发的必要性及优势CHAPTER10 项目整体开发预计效果CHAPTER11 我们的投资优势目录contentsCHAPTER1项目基本情况一、XX湖基本情况1、XX湖位于河北省保定市境内易县城西南30公里处。2、湖面面积达27平方公里；3、“山中湖”形态，风景优美；4、距离北京约150公里，目前交通路况条件较差，易

3、达性弱；现状：1、目前XX湖的人气较低，每年仅有约8万人来访主要是做为游清西陵/狼牙山之后的附带景点， 由于娱乐休闲设施少，游客停留时间短；2、整体湖区基本处于未开发状态。XX湖80 公里CHAPTER2项目基本问题一、距离阻力，严重影响开发价值1、本案距北京约150公里，基本上是目前旅游度假项目面向北京客群市场较远的开发项目；2、而易县虽有清西陵/狼牙山等景点，但亦不是北京旅游的主要目的地。二、两侧夹击，市场竞争激烈做为以水体为资源的旅游风景区，面临着激烈的市场竞争面临环京近邻湖泊(水库)景区/与近距滨 海景区的两侧夹击。1、北京地区：湖泊/水库景区；2、周边相同类型：白洋淀、天鹅湖、望隆湖

4、，蓟县于桥水库、环秀湖等；3、较远距离有：- 主要的滨海区/滨海城市：天津（大港、塘沽、汉沽、东丽湖）/秦皇岛（北戴河、南戴河、昌黎 黄金海岸）/唐山（乐亭）等在以上两点的作用下，本项目应该怎样更好的开发？CHAPTER3对策框架本项目的开发前景，取决于：1、XX湖的整体前景；2、在现阶段即意味着XX湖需要一个颇具影响力的整体定位；以及引起社会关注的良好的发展预期。因此本项目的开发策略需要在以下框架下构思：1、能否通过恰当的定位，使XX湖成为一个对北京市场极具吸引力的休闲游憩目的地？2、本项目在现状条件下，能否一开始便形成良性的滚动开发循环？ 必须策划一种高吸引力的产品形式：使本项目自身即独立

5、具有高度的吸引力使产品一经推出，即能有效地吸引消费群体3、重新定位政府及投资商在XX湖整体开发中的角色。易州五塔-在易县县城南部，自东南而西南，依次呈弧形排列 着五座塔，这就是：燕子塔、镇灵塔、黑塔、白塔 和荆轲塔-这五座塔的修建，都和纪念战国时期燕国的历史人物有关-五座塔，建筑风格各异，巍然挺立于XX河畔，被称为 “ 五塔镇燕山 ”荆轲塔-位于易县城西南2华里的荆轲山村荆轲山顶上，塔高26米，须弥座八角十三层，砖木结构，白色-荆轲塔建在荆轲衣冠冢上，即古时荆轲馆故址洪崖山-位于河北省易县城北15公里处-距北京100公里-其“洪崖积雪”为著名的古燕十景-山上有不少山洞，每个洞都有美丽的传说-最

6、为壮观的乃是苍松翠柏、绿树掩映之中的许多宫殿庙宇，俗称“后山奶奶庙”-其后山庙应为“中国第一大庙-黄帝庙”，后山神最早是黄帝所封 ，被列为河北省十大民间文化抢救工程之一云蒙山皇家森林公园-位于易县城西25公里处-早在战国时期，“云蒙叠翠”就被列入燕国十景-总面积40平方公里，由77道山峰、33道峡谷组成，顶峰海拔1120米-由于云蒙山地形复杂和季节的变化，四时皆有佳景燕国遗址下都城-在今易县城东南，界于北XX和中XX之间-是燕国为建立的一军事重镇，称为“下都”-是我国现存一处较完整、文化遗存极为丰富的大型战国都城遗址- 地势险要，居高临下，便于防守-被国务院列为全国重点文物保护单位 ，2001

7、年3月，被 评选为“中国20世纪100项考古大发现”之一，同年， 国家文物局又将其列入百项重大遗址保护项目紫荆关-位于河北省易县西北四十五公里的紫荆岭上-同居庸，倒马统称为“内三关”，也是我国九大名关之一-紫荆关关城原有东、西，南、北四门。南门亦称南天门，是古盘道进关的首要门户-从关城的整体布局酷似一朵盛开的梅花，进可攻，退可守，具有较高的军事价值-紫荆关作为战略咽喉要地，其军事价值比居庸有过之而无不及-为第四批国家级文物保护单位道德经幢-建于唐开元二十六年（公元738年）-经幢高6米，分幢座、幢身、幢顶3部分-除幢顶为青石外，其余都是汉白玉石制成-上面刻有唐玄宗在开元二十年颁发的推崇道德经的

8、诏书和老子道德经全文-是道德经幢中唯一的全国重点文物保护单位龙湖（望隆湖）-位于西陵景区内，紧邻崇陵-周围群山环绕，著名的XX即发源于此-水面面积：70万平方米，湖水清澈稳定-拒马河穿紫荆关过隧道常年注入CHAPTER4XX湖资源研究Part1XX湖资源概况一、XX湖在易县旅游产业中的地位1、易县相关旅游资源附录CHAPTER4XX湖资源研究Part1XX湖资源概况一、XX湖在易县旅游产业中的地位（续1）1、易县相关旅游资源（续） 易县相关的旅游数据易县2006年的旅游人口为180万人次，旅游收入为2.5亿元2007年的旅游人口为220万人次，旅游收入为3.6亿元易县主要旅游景点，如：清西陵据

9、不完全统计，2007年的旅游人口为40万人次，旅游收入约为1200万元 狼牙山据2005年统计，旅游人口为16万人次/旅游收入为330万元副表：北京周边区县旅游人口及旅游收入对比表CHAPTER4XX湖资源研究Part1XX湖资源概况二、XX湖资源特征总结1、大规模的水域面积京西最大XX湖XX湖是环京大型水库之一，是京西最大XX湖；属XX水体资源；2、独特的“山中湖”构造山水相间，形成变化丰富的水域/陆域地貌湖/山/山谷地/岛/潭/湿地，风景秀美，有 “北方小桂林”之称；另有少量人文景观后山庙/磨岩寺等；3、景区开发的游憩休闲内容少，配套设施少。CHAPTER4XX湖资源研究Part2北京周边

10、水体旅游资源项目因本案是以水体资源为基础的旅游风景区，因此主要考查北京及周边水体资源类旅游休闲项目。北京及周边的水体资源，基本分为三个层次北京城区第一层次：北京地区第二层次：北京周边区域第三层次：距北京最近 的滨海城市/滨海区Part2北京周边水体旅游资源项目CHAPTER4XX湖资源研究第一层次：北京地区奥林匹克水上运动公园密云水库官厅水库怀柔水库金海湖水库白河堡水库Part2北京周边水体旅游资源项目CHAPTER4XX湖资源研究第一层次：北京地区（续1）2、水库资源（续1）：雁栖湖十三陵水库龙庆峡青龙湖Part2北京周边水体旅游资源项目CHAPTER4XX湖资源研究第二层次：北京周边区域天

11、鹅湖旺隆湖白洋淀翠屏湖（于桥水库）环秀湖（杨庄水库）Part2北京周边水体旅游资源项目CHAPTER4XX湖资源研究第三层次：距北京最近的滨海区/滨海城市1、天津塘沽汉沽大港东丽湖CHAPTER4XX湖资源研究Part3XX湖与周边水体旅游资源的对比四、同样做为XX水体资源来看，XX湖的主要竞争景区1、北京区域内：平谷的金海湖怀柔的雁栖湖房山的青龙湖延庆的龙庆峡2、北京周边：白洋淀 结论：其中的青龙湖、龙庆峡以及XX湖是真正的“山中湖”；而，XX湖作为京西最大的XX湖，同时是京郊最大的“山中湖”。CHAPTER5项目经济意义1、有利于提高XX湖物业配套标准2、有利于提高XX湖周边旅游资源3、有

12、利于改善、提高旅游业档次4、有利于提高周边生态环境及修建村公路5、有利于增加村民就业率提高村民收入6、有利于增加政府税收，提高村领导班美誉度CHAPTER6项目整体定位策略一、资源相近的景区定位借鉴1、资源相近的景区：北京的青龙湖、金海湖、龙庆峡、雁栖湖2、普便存在的问题：定位趋向于同质化；对资源的理解存在惯性即做为景观资源，水体资源仅做为“大众游乐性概念”运用，过于注 重“旅游性”，而非“度假休闲性”即做为城市现代游憩功能系统的开发与培育 ；对客群市场认识存在惯性大部分定位主要针对于商务、会务等集团消费群体，或季节性的大众旅游，接待设施规划往往采取大众性的水上游乐设施、度假村、会议中心、培训

13、中心等形式。CHAPTER6项目整体定位策略二、定位条件1、京南最大的XX湖泊大规模的水体与水面，将会形成以此为基础的领先性优势；2、北京周边最大的“山中湖”水域/陆域景观环境相间，变化丰富；3、独特、丰富的水域/陆域自然景观水域/陆域游憩均具有大尺度空间；4、距京距离150公里，在周末游的适宜距离之内有条件成为经常性的周末度假地；5、景区基本呈自然状态，具有后发优势有条件以新颖的规划，形成强烈的预期，后发制人。三、定位策略1、聚焦需求针对北京的家庭或私人为单位的周末度假性需求，即5+2模式；2、独创性定位利用XX湖的独特资源优势，通过独特的定位策划，使之成为有持续吸引力的，周末度假休闲的目的

14、地；3、支撑第二居所开发这一定位策略，将使XX湖的整体功能与环境体系为对景区内的第二居所类产品形成强有力的价值支持；4、县域旅游“新核”同时XX湖将扮演易县旅游的新吸引核（并有潜力扮演旅游的“中心 镇”），整体拉动易县的旅游产业。CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part1 Part2 Part3 Part4整体环境与功能的抽象性借鉴 核心概念构想整体功能构想游憩功能体系构想CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part1整体环境与功能的抽象性借鉴千岛湖千岛湖（即安江水库）位于浙江省杭州西郊淳安 县境内。它是国务院首批公布的处国家级风景区 之一,也是目前国内最大的国家级森林公园。它是年为建

15、造新安江水电站而筑坝蓄水 形成的人工湖。因其山青、水秀、洞奇、石怪而被誉为“千岛碧 水画中游”。湖区面积573平方公里，湖中拥有形态各异的大 小岛屿1078座，平均水深34米，能见度9-14米，属国 家一级水体，被原新华社社长穆青赞誉为“天下第一 秀水“，整个湖区分为东北、东南、西北、西南、中 心五大湖区。千岛湖碧波万倾，千岛竟秀，群山叠翠，峡谷幽文物古迹和丰富的土特产品，构成了享誉中外的岛湖 风景特点，并成为人们游玩的集散地，有“度假天堂” 的美誉。dd深，溪涧清秀，洞石奇异，还有种类众多的生物资源，天下第一秀水+度假天堂千岛湖CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part1整体环境与功能的

16、抽象性借鉴千岛湖做为“天下第下秀水”、“度假天堂”的价值结构1、优美、极为独特的湖区环境浙江杭州/四季宜人的气候/群岛环境2、自然态的建筑浙江杭州乡村/现代建筑纯自然的山野乡村环境3、超然世外的意外度假体验独特的居住体验如水上屋/临湖游泳池4、出湖体验乘船出湖的体验/湖中潜泳5、顶级的服务餐饮美食/SPA/按摩 XX湖的环境/与功能建筑/总体规划，也应体现这一特征千岛湖做为旅游“度假天堂”休闲圣地，可以抽象出以下特征：美到极致的自然环境隔世感、意外感/超常体验、舒适感CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part2核心概念构想“京南第一湖”环北京地区高档滨水休闲度假基地“XX天堂城”XX湖休闲

17、度假公寓Part3整体功能构想一、整体规划概念1、将XX湖的自然与景观条件确立为环北京最大的最优美的XX休闲度假资源；2、采用国际理念，将其规划成为周边大城市居民提供的“经常性、周末假日休闲游憩地”； 其功能系统的规划要具有“经常性吸引力”；3、将景区整体形成一个“城”的概念，从而能够充分满足人们在休闲与滞留时，享受到类似于城市配套与服务的体系。二、开发主题定位打造环北京地区高档滨水休闲度假基地“ 京南第一湖”，在以加强XX湖综合生态保护为前 提和符合整体规划下，有控制、分片、集中、科学、逐步的开发：生态休闲旅游、运动娱乐度假、高档商务会所俱乐部。三、以水域为核心枢纽，将各个功能组织为一个整体

18、。CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part3整体功能构想四、建立三个功能中心：三个风格迥异的游港。项目概况“XX天堂城休闲度假村”预计坐落于西古县村、东古县村、金坡村，此项目预占地 约1500亩，由水上娱乐、综合商务会所、度假公寓、会议餐饮宾馆、商务洽谈、部分高档 私 密会所、培训学习、游港等高档次旅游产品项目，此项目的出现不仅为易县增添了靓丽的风景线，还利于提高易县旅游产品的档次与品位，还有利于整体塑造易县旅游产业品牌 标志。需根据经常性周末休闲的功能定位安排相应的功能区（均以三个游港为中心组织，并划分成六个功能区）三个游港中心组织及6个功能区：1、游艇港（含一个功能区） a、水上浏览

19、娱乐区；（一期）2、渔人港（渔船港口）（含两个功能区） a、农家乐农事体验区；（一期）b、商务休憩度假区；（二期）3、骑士港（含两个功能区） a、生态景观游览区；（三期）b、沿湖高尚居住区；（一期）c、休闲运动娱 乐区（二期）CHAPTER7项目整体规划概念性构想XX天堂城项目地块分布Part4游憩功能体系构想CHAPTER7项目整体规划概念性构想一、水域游憩体系游艇港港区：做为游艇中心与港口功能，是湖区的主要功能核之一，此港包含“水上浏览娱乐区”功能； 项目位置：西古县村附近占地面积：220亩位置示意图船坞CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part4游憩功能体系构想一、水域游憩体系游艇港

20、水上浏览娱乐区：本区主要分布在西古县村村湖面附近，本区 主要定位以水上浏览、娱乐、休闲、运动、观光为主，其中规划旅 游产品有水上世界、水上景观公园、水上运动（水上高尔夫、皮划 艇等）、水上娱乐（古战船绕湖、水上拖伞、水上滑翔机、绕湖游 艇等）、水上漂流木屋、垂钓等项目；CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part4游憩功能体系构想一、水域游憩体系游艇港（续1）2、滨岸/滩地自然泳浴区室内运动娱乐游泳池在游泳池和滩地周边主题化水上高尔夫自然泳浴区室内运动娱乐游泳池主题化水上高尔夫CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part4游憩功能体系构想一、水域游憩体系游艇港（续2）3、水上游憩帆航与驾船

21、活动皮划艇与小型游艇2）豪华私人游艇帆船 豪华私人游艇 皮划艇小型游艇CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part4游憩功能体系构想二、渔业游憩休闲体系渔人港（渔船港口）项目包括：1、相应港口功能2、划定特定水域，增加鱼种鱼量3、水上休闲农庄4、此港包括： a、农家乐农事体验区；b、商务休憩度假区；项目位置：西古县村、东古县村附近占地面积：350亩位置示意CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part4游憩功能体系构想二、渔业游憩休闲体系渔人港（渔船港口）1、相应港口功能2、划定特定水域，增加鱼种鱼量3、水上休闲农庄4、此港包括： a、农家乐农事体验区；b、商务休憩度假区；农家乐农事体验区：

22、本区位于西古县村个村子，以其为依托， 利用现有设施开发建设以农家乐（吃农家饭、谈农家事）、农事体 验、乡村游览为主题的休闲区域。商务休憩度假区：本区位于金坡村村附近，此区服务于旅游 和商务的度假市场。本区定位为以住宿、中西餐饮、会议培训、 园林赏景、康体、SPA、娱乐活动等功能为主的商务休憩度假区。CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part4游憩功能体系构想二、渔业游憩休闲体系渔人港（续1）1、中西餐饮2、度假宾馆中西餐饮度假宾馆CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part4游憩功能体系构想二、渔业游憩休闲体系渔人港（续2）1、会议培训2、农家乐体验会议培训农家乐体验CHAPTER7项目

23、整体规划概念性构想Part4游憩功能体系构想二、渔业游憩休闲体系渔人港（续3a）1、SPA、KTV休闲娱乐2、康体（洗浴、桑拿）SPAKTV洗浴、桑拿CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part4游憩功能体系构想二、渔业游憩休闲体系渔人港（续3b）1、夜间娱乐2、夜间娱乐鸟瞰图1夜间娱乐鸟瞰图1CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part4游憩功能体系构想二、渔业游憩休闲体系渔人港（续3c）1、沿湖景观休闲2、夜间娱乐沿湖鸟瞰图2 沿湖鸟瞰图2沿湖景观沿湖景观CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part4游憩功能体系构想；三、陆域游憩休闲体系骑士港项目包括：1、基本港口功能2、功能区以“

24、马术”为主题的休闲系列3、此港包括：a、生态景观游览区；b、沿湖高尚居住区c、休闲运动娱乐区项目位置：西古县村、东古县村、金坡村 项目占地：930亩位置示意CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part4游憩功能体系构想；三、陆域游憩休闲体系骑士港项目包括：1、基本港口功能2、功能区以“马术”为主题的休闲系列3、此港包括：a、生态景观游览区；b、沿湖高尚居住区c、休闲运动娱乐区项目位置：西古县村、东古县村、金坡村 项目占地：930亩CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part4游憩功能体系构想三、陆域游憩休闲体系骑士港1、基本港口功能2、功能区以“马术”为主题的休闲系列3、此港包括：a、生态

25、景观游览区；b、沿湖高尚居住区；c、休闲运动娱乐区生态景观浏览区：本区位于XX湖南岸区域，依靠金坡村原生 绿色植被为核心进行规划，南岸其它荒山区域“退荒造林”建设成 绿色经济林环保带，本区定位包含游览、嬉戏、登高、森林探险、 果木观赏、景观公园、生态停车场等内容的生态景观游览区。沿湖高尚居住区：主要分布在北岸西古县村、东古县村附近， 在生态环境中和谐布置部分高尚居住区及商务私密会所，并紧临高 尔夫练习场及会所，达到有效提高居住区及商务私密会所的周边物 业配套使用率及居住区的档次和品位。休闲运动娱乐区：本区位于XX湖西岸李密山附近，主要定 位于高端体育休闲产品，这里远离都市的喧哗与忙碌，是健康体

26、 验、呼吸“绿肺”的新起点，届时将打造成为国内成功人士、影 视名人、体育精英、体育俱乐部健康交流的集散地。本区主要规 划高端休闲运动项目有高尔夫练习场、网球、射击场、山野赛马、 垒球。除高端休闲产品还将建设乒乓球、篮球场、小型足球场等 大众体育项目。CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part4游憩功能体系构想三、陆域游憩休闲体系骑士港（续1）1、生态景观游览生态景观公园生态停车场山野游览、嬉戏“退荒造林”绿色经济林环保带“退荒造林”绿色经济林环保带山野游览、嬉戏生态景观公园生态停车场三、陆域游憩休闲体系骑士港（续2）2、沿湖高尚居住区-鸟瞰图CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part4

27、游憩功能体系构想三、陆域游憩休闲体系骑士港（续3a）3、沿湖高尚居住区高尔夫私密会所CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part4游憩功能体系构想三、陆域游憩休闲体系骑士港（续3b）3、沿湖高尚居住区高尔夫私密会所 局部效果图CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part4游憩功能体系构想三、陆域游憩休闲体系骑士港（续4a）4、休闲运动娱乐主题化高尔夫CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part4游憩功能体系构想三、陆域游憩休闲体系骑士港（续4b）4、休闲运动娱乐山野赛马、垒球网球、射击其它高端休闲运动产品赛马垒球射击网球CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part4游憩功能体系构想三、

28、陆域游憩休闲体系骑士港（续5）5、山地郊野公园与多元化游径掩体棚屋旅馆露天剧场桥装珍建筑（入口）山地郊野公园意向（接后一页）CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part4游憩功能体系构想CHAPTER8开发策略建议1、建议XX湖进行整体控制性开发；2、建议引进实体和具备资金实力的企业进行整体开发；3、作为易县旅游第一品牌和未来带动易县旅游以及相关产业的核心项目，建议政府给于一定的扶持和规划优惠政策；4、建议政府与投资公司签订整体开发协议；5、建议政府与投资公司联合成立XX湖旅游开发公司，负责XX湖的一级开发和后期运营管理。（土地拍卖所得收入以政府为主）；6、由XX湖旅游开发公司协调安各庄水库，对XX湖水面进行统一管理，并进行水 面娱乐项目的管理和招商；CHAPTER9整体开发的必要性及优势1、避免无序、小片区的开发，政府要对XX湖进