无锡商业市场整体调研报告课件

1、2014.08.19无锡商业市场研究分析报告Fuyang project positioning and product recommendations01 无锡商业市场调研分析无锡商业发展历程无锡商业经过近60年的发展，目前正处于转变期，市级商业中心开始转移，区级商业中心多点开花。无锡商业中心向南转移，出现新的市级商圈多区域商业中心、多类型综合商业出现商业调整升级，奢侈品高档化无锡商业发展时序形成期（80年代）发展期（90年代）高潮期（06年以前）成熟期（10年以前）转变期（10年以后）酝酿期（解放后）第一家百货商场建成，在无锡市一家独大中山路沿线商圈开始逐渐形成。外贸百货开始进驻无锡。酝酿

2、期：建国后无锡成立了第一百货国营传统百货，长期占据“龙头老大”的位置，中山路商圈是无锡最核心商圈。形成期：商贸系统在中山路新建了商业大厦、交电大厦等大楼，中山路沿线的商业氛围开始凝聚成圈发展期：随着新世界百货、百盛、八佰伴相继进入无锡市场，外资百货占据了较大商业比例，中山路人民路的商业氛围更为强化。高潮期：05年前后无锡商业大厦、八佰伴先后调整升级，引入LV、GUCCI等奢侈品牌，无锡商业层档次拉高。成熟期：太湖广场、崇安新城、河埒口、滨湖新城等新兴区域商业中心，万达广场、茂业百货、哥伦布广场、恒隆广场等大体量综合商业开始出现，无锡商业格局开始向多商业中心发展，商业氛围趋于成熟。转变期：随着无

3、锡新城规划的形成以及市政中心的搬迁，无锡新的市级商圈逐渐形成，无锡的商业中心逐渐向太湖新城转移。无锡商业发展规划形成城市范围的2个市级商业中心，5个区域级商业中心和3大传统片区商业中心2个市级商业中心：老城区商贸核心区太湖新城CBD3大传统片区中心：北大街-青石路地区河埒口片区广益东亭区域5个区域商业中心：新区商务中心高铁商务中心西漳片区惠山新城中心钱桥藕塘职教中心01 无锡商业市场调研分析无锡商圈发展格局随着海岸城的开业，无锡新市级商圈已初具雏形，已经基本形成10个市、区级商圈市级商圈区级商圈惠山新城商圈北塘商圈中山路商圈广益东亭商圈锡东新城商圈太湖广场商圈河埒口商圈长江路商圈太湖新城新商圈

4、无锡市商圈分布图商圈名称商圈性质离本项目距离中山路商圈市级商圈6.0KM太湖新城新商圈市级商圈3.5KM太湖广场区级商圈4.0KM惠山新城商圈区级商圈17.2KM河埒口商圈区级商圈7.5KM广益东亭商圈区级商圈7.7KM锡东新城商圈区级商圈9.3KM长江路商圈区级商圈5.5KM北塘商圈区级商圈8KM锡西新城商圈社区级商圈12.3KM锡西新城商圈01 无锡商业市场调研分析商圈类型商圈名称商圈体量主要物业类型代表商业代表租金市级商圈中山路商圈70万购物中心、百货、商业街保利广场、苏宁广场、八佰伴15-25元/天太湖新城新商圈20万购物中心、商业街海岸城、兰桂坊、万象城、嘉业国际城2.5-13元/天

5、区级商圈太湖广场20万购物中心、百货、商业街茂业百货、家乐福、台湾欢乐城3-10元/天惠山新城商圈30万购物中心、商业街时代广场、万达广场1.5-4元/天河埒口商圈30万购物中心、商业街万达广场、大润发、滨河商业街3-8元/天广益东亭商圈30万购物中心、专业市场丰汇欢乐广场、易买得、麦德龙5-7元/天锡东新城商圈20万购物中心、专业市场五洲国际、宜家家居、荟聚购物中心2-3.5元/天长江路商圈25万超市、商业街宝龙城市广场、新之城、新地假日广场3-10元/天北塘商圈30万购物中心、商业街金太湖国际城、欧风街4-10元/天锡西新城商圈20万超市、商业街华润万家、万科酩悦中心2-4元/天无锡商圈发

6、展特征购物中心成为区级以上商圈的标配商业形态，中山路商圈的租金水平最高，其他商圈租金水平一般且存在较大的差异01 无锡商业市场调研分析商圈类型商圈名称商圈体量主要物业类型代表商业代表租金市级商圈中山路商圈70万购物中心、百货、商业街保利广场、苏宁广场、八佰伴15-25元/天太湖新城新商圈20万购物中心、商业街海岸城、兰桂坊、万象城、嘉业国际城2.5-13元/天区级商圈太湖广场20万购物中心、百货、商业街茂业百货、家乐福、台湾欢乐城3-10元/天惠山新城商圈30万购物中心、商业街时代广场、万达广场1.5-4元/天河埒口商圈30万购物中心、商业街万达广场、大润发、滨河商业街3-8元/天广益东亭商圈

7、30万购物中心、专业市场丰汇欢乐广场、易买得、麦德龙5-7元/天锡东新城商圈20万购物中心、专业市场五洲国际、宜家家居、荟聚购物中心2-3.5元/天长江路商圈25万超市、商业街宝龙城市广场、新之城、新地假日广场3-10元/天北塘商圈30万购物中心、商业街金太湖国际城、欧风街4-10元/天锡西新城商圈20万超市、商业街华润万家、万科酩悦中心2-4元/天无锡商圈发展特征购物中心成为区级以上商圈的标配商业形态，中山路商圈的租金水平最高，其他商圈租金水平一般且存在较大的差异01 无锡商业市场调研分析无锡商业发展潜力未来无锡的商业地产市场将面临巨大的风险，在已接近饱和的市场状态下，潜力度明显处于低位，市

8、场将处于超高负荷的状态关注度潜力度风险度选取的10家奢侈品牌入驻无锡的数量已达到9家，高于全国平均水平的7家，肯德基、麦当劳连锁快餐店的单店覆盖人口9.9万人，低于全国平均水平的12.7万人无锡商业地产市场已接近饱和，目前大型优质商业存量面积是可支撑商业面积的91%，人均购物中心面积达到0.13平方米，处于全国平均水平。选取的11家国内外知名开发商进驻无锡的项目数量有7个，体量95万平方米，高于全国平均水平的59万平方米社会消费品零售总额的收入弹性值为1.2，处于全国平均水平，购物中心面积的社会消费品零售总额弹性值为0，低于全国平均水平的0.7无锡未来商业地产市场将面临巨大的风险，未来三年商业

9、供应量将是现有商业存量1.85倍，商业面积溢出率高达148%成熟度饱和度01 无锡商业市场调研分析无锡商业商铺供求价近三年商铺平均供求比在2以上，2013年供求比甚至超过3，供应风险和需求风险均较大近三年新推商铺的整体去化率不足50%，2013年仅去化1/3左右供过于求现象突出商铺投资热情不高01 无锡商业市场调研分析无锡商业商铺需求从面积需求上来看，60以下的商铺需求量大，成交份额达76.84%，尤其是30以下商铺表现更优，供求比最低2013年-2014年07月无锡商业面积段供求价与供求比面积段（）供应套数成交套数均价（元/）供求比30以下6147 5594 20719 1.1030-404

10、428 1669 15143 2.6540-504425 1714 12047 2.5850-603159 1589 10171 1.9960-701580 636 11928 2.4870-801074 368 12081 2.9280-90647 349 11136 1.8590-100738 223 14238 3.31100-1201215 333 16297 3.65120-150821 387 13215 2.12150-180484 240 11445 2.02180-200217 86 15286 2.52200以上1405 562 12300 2.5060平米以下商铺成交份额

11、76.84%30平米以下商铺供求比最低大面积的商铺供求比基本在2.0以上，销售情况十分糟糕01 无锡商业市场调研分析无锡商业商铺需求显然低总价是约束小面积商铺需求量大的主要原因，大面积商铺销售不佳的主要原因还是目前商铺整体生存环境不佳2013年-2014年07月无锡商业面积段总价段交叉分析面积/总价段50万以下50-70万70-90万90-110万110-130万130-150万150-180万180-200万200万以上30以下29.7%7.1%2.5%0.8%0.2%0.2%0.1%0.0%0.0%30-407.1%2.0%1.3%1.0%0.4%0.1%0.1%0.0%0.1%40-50

12、7.0%2.7%0.8%0.8%0.4%0.3%0.2%0.1%0.1%50-606.6%2.4%0.9%0.3%0.3%0.5%0.2%0.2%0.1%60-702.2%0.6%0.5%0.5%0.2%0.3%0.1%0.1%0.2%70-800.9%0.3%0.2%0.5%0.2%0.1%0.2%0.1%0.2%80-901.0%0.3%0.1%0.3%0.2%0.3%0.1%0.1%0.2%90-1000.2%0.1%0.3%0.1%0.1%0.3%0.1%0.0%0.2%100-1200.1%0.3%0.2%0.3%0.2%0.2%0.2%0.2%0.7%120-1500.2%0.6%

13、0.2%0.2%0.2%0.2%0.2%0.1%0.9%150-1800.0%0.5%0.0%0.1%0.1%0.2%0.3%0.1%0.5%180-2000.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.1%0.4%200以上0.0%0.0%0.0%0.0%0.1%0.1%0.2%0.2%3.5%合计55.1%16.8%7.1%5.0%2.6%2.7%2.1%1.2%7.4%总价50万以下商铺成交份额55.1%小面积低总价成交好一些购物中心项目将mall或者大面积商铺持有后，希望通过出售小面积分割商铺来缓解现金流压力01 无锡商业市场调研分析无锡商铺分类需求社区配套以及综合体商业是

14、投资份额最高的两种业态，但各业态商业平均价值差距明显缩小，商业街区的价值最高01 无锡商业市场调研分析无锡热销商铺项目2013年以来销售最好的10个项目中一半的项目是购物中心形式的商铺，街区式商铺需求较大，专业市场商铺也表现出较强的需求2013年以来无锡商业项目销售套数TOP10排名项目名称区域成交面积成交套数成交金额成交均价商业类型1赛格电子市场惠山1665010684062424399专业市场2宝龙湖畔花城惠山229379065058222052街区式购物中心3无锡电子数码城崇安155156323453622260专业市场4硕放香梅哥伦布广场新区167864283778222508街区式购

15、物中心5博大广场滨湖145734102274515608街区式购物中心6五洲哥伦布六龙城惠山92283482380025791购物中心7五洲国际装饰城惠山7802333888911393专业市场8嘉阳生活购物广场惠山21595314190728832购物中心9金龙中心广场惠山6001256699911663街区式购物中心10盛唐商业中心北塘61632251419623035购物中心专业市场3个街区式购物中心的商铺销售更加街区式商业4个购物中心3个赛格电子市场、无锡电子数码城、五洲国际装饰城宝龙湖畔花城、博大广场硕放香梅哥伦布广场、五洲哥伦布六龙城、嘉阳生活广场、金龙中心广场、盛唐商业中心01

16、无锡商业市场调研分析2013年以来商业销售套数TOP10排名项目名称套均面积套均总价万元1赛格电子市场16382宝龙湖畔花城25563无锡电子数码城25554硕放香梅哥伦布广场39885博大广场36556五洲哥伦布六龙城27687五洲国际装饰城23278嘉阳生活购物广场69619金龙中心广场232710盛唐商业中心2763无锡热销商铺项目2013年以来销售前十商铺的套均面积主要在16-30，套均总价在27-65万2013年以来TOP10项目不同面积段的成交面积段赛格电子市场 宝龙湖畔花城电子数码城香梅哥伦布博大广场哥伦布六龙城五洲国际装饰城嘉阳生活购物中心金龙中心广场盛唐商业中心30以下169

17、8 7271,2432101343711,75314630120030-4041125013016310013336534240-50/117227063432952352850-60/53233711243102560-70/12119113323970-802101114/71/80-90223/1/90-100/4441/100-120/3581/91/120-150/24/11/150-180/231/2/180-200/731/200以上/1439 /14/01 无锡商业市场调研分析无锡热销商铺项目2013年以来销售前十商铺均采用返租的销售模式，返租期一般为6-15年，年平均返租7%

18、左右2013年以来无锡商业项目销售套数TOP10排名项目名称区域成交面积成交套数销售模式返租模式1赛格电子市场惠山166501068售后返租10年包租，期中前五年合计34%，一次性从总房价中予以扣除（相当于前5年按每年总房价的6.8%的回报给客户），后5年按实际租金1：9分成。2宝龙湖畔花城惠山22937906售后返租10年包租，第一年 6% 第二年7% 第三年7% 第四年8% 第五年 8% 前三年一次性抵扣房款，4-5年每年回报8%，6-10年每年与经营管理公司按照实际房租的1:9分 成，10年后不满意无条件150%回购3无锡电子数码城崇安15515632售后返租1-2楼包租3年。前两年一次

19、性扣除总房款的17%，第三年固定返还10%，超出部分归客户所有，第四到第十年租金按市场租金1:9分成。三楼包租5年，前两年一次性扣除总房款的14%，三到五年每看返还10%，六到十年按市场租金1:9分成。四楼十年包租，一次性扣除总房款的14%，第三到第十年每年返还10%。4硕放香梅哥伦布广场新区16786428不返祖，可委托经营不返祖，可委托经营，租金1:9分成5博大广场滨湖14573410售后返租委托管理15年期间，前3年固定回报，一次性抵扣总房款21%，第4、5两年按照合同总价的8%作为保底租金回报，超出部分2:8分成，第6-15年根据市场租金1:9分成6五洲哥伦布六龙城惠山9228348售

20、后返租合同十年一签，三年一次性返还，按房价的7%、7%、8%一次性从房款中扣除。7五洲国际装饰城惠山7802333不返祖，可委托经营10年托管经营，购房必须签订委托经营协议，若自己经营必须符合业态的整体规划，租金收益1:9分成，若没有出租就没有收益8嘉阳生活购物广场惠山21595314售后返租10年委托经营，前3年租金每年8%共计24%一次性冲抵房款，第4年的按签约总价的9%返还租金，第5-6年按签约总价的10%返还租金，第7-8年按签约总价的11%返还租金，第9-10年按实收租金1:9分成9金龙中心广场惠山6001256售后返租包租6年，前三年返分别返8%直接从总款中抵扣，后3年按收益返祖1

21、0盛唐商业中心北塘6163225售后返租包租15年，前三年5%,6%,7%固定回报总计18%在购房总价中一次性抵扣。4到15年实际租金收益按业主80%管理公司20%分成01 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析销售最好的专业市场销售最好的街区式购物中心销售最好的购物中心之一01 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析赛格电子广场，过去的一年里，专业市场中商铺销售最好的项目项目地址：北环路与惠山大道西南角，紧邻地铁西漳站；北环路连接连接京沪、沪宁和沪宜三条高速的市内国道，惠山大道是无锡南北向的快速干道；项目占地面积：67335.9 平米；项目建筑面积：207394平米；项目容积率：3.08；开发商

22、：无锡信源建设发展有限公司；市场功能：引进全国及国际品牌企业和代理经销商，成为电子类行业的全国信息发布中心、品牌汇集中心、国际商贸集散中心。与2012年9月22日开盘。项目快速交通便利，很适合做大型专业市场01 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析主力商铺是10-20左右的小型投资型商铺，主力总价20-40万是目前无锡总价最低的两个商铺项目之一通过控制面积来降低总价，从而实现投资门槛的降低面积段/总价段 20万以下20-40万40-60万60-80万80-100万10以下-1-10-20-1,1853633-20-30-29248430-40-21170-80-2-80-90-2合计-1,18

23、845754701 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析对投资者负责的销售模式与销售方法，激起投资客的购买信心，使得项目的整体销售表现好于同期的其他电子类专业市场提升投资者的投资信心和降低投资者的投资门槛是关键优质物业出售返租销售模式良好经营模式赛格10年委托经营出售1-2层，3-5层部分持有5年固定回报+5年实际回报委托经营10年，前5年固定回报：第1年6%，第2年6%，第3年7%，第4年7%，第5年8%，共计34%，一次性在总房款中扣除。后5年按实际租金1：9分成。项目采取售后返祖的销售模式，一方面可以通过提升项目的销售报价，通过部分返租抵房款形式降低单价，另一方面为投资者增强投资信心。区

24、别于其他租售并举的项目，将优质楼层物业持有而将不好的物业出售，该项目将1-2层的优质物业出售，而自己持有3-5层的部分物业来缓解投资者的经营忧虑。通过拿出优质物业进行销售，再结合相对稳定的租金回报与良好的售后经营模式，从总价、租金以及后期经营风险上均为投资者考虑，投资者的逐利性得到最大程度的满足，是项目能够实现热销的关键。01 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析除了市场功能外，赛格电子还备有电子商务功能、产品检测和认证功能、会展功能和新产品研发中心，能够提升投资者的投资购买信心提供多功能性平台有利于提升投资者对于项目的投资信心专业市场交易平台电子商务功能体现项目的前瞻性产品检测和认证功能保证

25、产品质量与产品检测公信力，有利于项目品牌的整体提升会展功能能够为电子元器件等上下游行业提供会展，为他们提供了解产品的机会新产品研发中心01 无锡商业市场调研分析无锡赛格电子广场热销分析以及相关借鉴：小面积低总价提供优质铺源提供多功能平台产品特征租售并举售后返租包租营销特点赛格电子市场的所有特征其实都只围绕一个中心多方面为投资客着想激起投资客的投资欲望、提升投资者的投资信心和降低投资者的投资门槛01 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析平湖商业广场，过去的一年里，街区式购物中心商铺销售最好的项目。项目地址：惠山区玉祁镇唐平大道与湖西路交界处；项目占地面积：2.4万平米；项目建筑面积：5万平米；开

26、发商：无锡玉祁大唐置业有限公司项目定位：玉祁首个集旅游、购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的中心商业体项目。项目于2012年6月9日开盘。项目位于玉祁唐平湖新城核心位置，周边居住小区环绕1公里范围01 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析主力商铺是10-20左右的小型投资型商铺，主力总价20-40万是目前无锡总价最低的两个商铺项目之一平湖商业广场商铺面积段供求面积段 供应套数 成交套数 成交均价 10以下280 220 20220 10-201034 645 18990 20-30350 149 17412 30-40103 34 17153 40-5035 12 18168 50-6010 5 1

27、4696 60-709 4 14938 70-809 3 20443 80-909 7 21160 90-1006 4 19701 100-1208 4 15000 120-1501 1 33000 200以上10 1 15001 平湖商业广场面积段总价段交叉分析面积段 /总价段20万以下20-40万40-60万60-80万80-100万100-120万120-150万150-180万200万以上10以下12694-10-2011749434-20-301558733-30-40-292-21-40-50-19-2-50-60-41-60-70-4-70-80-2-180-90-5-290-1

28、00-3-1100-120-4-120-150-1200以上-1汇总2446431511884114601 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析开放式商业街区布局最大化每铺商业价值，且通过前期主力店签约刺激投资需求，售后返租模式增加投资信心提供高价值铺源和提升投资者的投资信心是关键户户沿街返租销售模式招商先行前期签约主力店街区垂直动线的优化设计10年包租，无条件回购销售前期举行主力店签约仪式，成功签约肯德基，必胜客，乐购超市，中影电影院，同时公布后期2亿运营资金，为客户打消后期经营问题。10年包租，第1年6% 第2-3年7% ，前3年一次性抵扣房款，4-5年每年8%，6-10年每年与管理公司按

29、照实际房租的1:9分成，10年后不满意无条件150%回购以开放式街区布置成10个商业区，户户沿街，1层内街和外街街街相连，2-3层内廊外廊廊廊相连。通过提供优质的商铺，确定招商先行原则，再结合相对稳定的租金回报与良好的售后经营模式，从产品、租金以及后期经营风险上均为投资者考虑，投资者的逐利性得到最大程度的满足，是项目能够实现热销的关键。01 无锡商业市场调研分析小面积低总价最大化商铺价值产品特征售后返租包租无条件增值回购营销特点平湖商业广场的所有特征其实都只围绕一个中心为客户提供可见的增值房源激起投资客的投资欲望、提升投资者的投资信心和降低投资者的投资门槛无锡平湖商业广场热销分析以及相关借鉴：

30、01 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析盛唐乐享城，过去的一年里，无锡销售型大盒子购物中心卖的最好的项目之一。1公里范围位于无锡市城市副中心北塘新城的核心区域，周边居住小区林立，紧邻区政府项目地址：北塘区人民法院正对面，东临凤宾路、北接民丰路；项目占地面积：2.4万平米；项目建筑面积：地上：7.89万，地下：4.83万；开发商：无锡新鸿坤房地产项目定位：打造无锡首个全家庭乐享生活中心。于2014年1月5日开盘销售。01 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析主力商铺是20-30左右的小型投资型商铺，主力总价40-60万，投资门槛低同样是项目热销的关键因素之一盛唐乐享城商铺面积段供求面积段 供应

31、套数 成交套数 成交均价 20-301178 201 21353 30-40397 42 16707 40-50247 29 9626 50-6096 25 9798 60-7042 10 18727 70-801 -90-1001 -100-1201 -120-1501 -200以上8 -盛唐乐享城面积段总价段交叉分析面积段 /总价段20-3030-4040-5050-6060-70汇总20-40万21241412-7140-60万12051212615560-80万4871-15780-100万7-7100-120万1-12120-150万422-8150-180万-3-3200万以上-1

32、-12401 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析购物中心招商先行、售后包租返租以及知名商业运营团队带给投资者较大的投资信心返租包租是投资者前期的收益保障，顺利招商是投资客户后期收益的基本保障预招商与定制化返租销售模式专业营运团队盈石资产管理托管15年招商先行策略15年包租返租协议盈石成立于2008年，由美国最大的私募基金投资公司百仕通参与创建。在商业地产运营及资产投资管理领域，盈石意味着“资源的整合者”与“价值的创造者 。”包租15年，前三年5%,6%,7%固定回报总计18%在购房总价中一次性抵扣。4到15年实际租金收益按业主80%管理公司20%分成在项目设计前就已经针对项目做出了详细的定位

33、和业态规划，成功引进了包括大润发、金逸国际影城等客流量大的主力店，带动周边商铺的商业价值在前期通过销售后的包租与返租能够在较低的投资门槛下进一步降低投资者的投资顾虑和增强前期的投资保障，专业的营运团队和商家资源是投资客户后期收益的基本保障。项目紧抓这两点实现分割的商铺实现一定的热销。01 无锡商业市场调研分析小面积低总价主力店持有经营提供稳定客流产品特征15年返租包租运营保障营销特点盛唐乐享城的所有特征其实都只围绕一个中心为客户提供可见的增值房源激起投资客的投资欲望、提升投资者的投资信心和降低投资者的投资门槛无锡盛唐乐享城热销分析以及相关借鉴：01 无锡商业市场调研分析通过无锡热销销售型商铺的

34、研究，我们可以发现他们有以下几个共同点：热销项目一般位于地理交通位置较为便捷的区域，周边有较强的居民居住区，有特定范围内的消费客群；好地段好交通热销项目主力商铺均分割成了10-30的小面积商铺，总价在20-60万，具有较低的投资门槛优点；小面积低总价热销项目一般均采用售后包租和返租的形式来刺激投资者的投资需求；保障投资者前期的投资收益；售后包租返租热销项目一般会招商先行，销售期间承若统一经营管理来增强投资者的投资信心；可以长期保障投资者的收益。统一经营管理01 无锡商业市场调研分析典型失败的商业项目分析明发商业广场08年开盘销售，主力面积20-100，主力成交总价在30-60万，目前去化率仅8%左右01 无锡商业市场调研分析典型失败案例分析明发商业广场08年开盘销售，目前去化率仅8%左右，目前项目处于完全空置状态。1公里范围无成熟的小区1公里范围项目位于北环北侧，惠山大道东侧，交通十分便捷，但是地块1公里范围内没有成熟的居住小区，而项目主体定位不明，后期商家对于项目的期望逐渐降低导致招商失败。01 无锡商业市场调研分析典型失败案例分析规划发展滞后，规划发展多年，在项目已经全部建成后，周边许多地块还未有开发，导致投资者信心减弱。片区规划发展严重滞后，得不到有效的商业人口支持区域发展未跟上项目发展进度，导致周边没有人气项