泰安宝盛广场定位及业态建议方案1215

1、（定位、业态(y ti)建议）山东(shn dn)泰安宝盛广场2011年12月15日共六十四页第一部分 市场定位支持分析 第二部分 四大板块定位及业态规划(guhu)构想 一、宝盛五星级酒店板块 二、宝盛广场核心商业广场板块 三、宝盛泰山文化特色商业街板块 四、宝胜广场住宅板块板块目 录共六十四页解决三大(sn d)核心问题？项目(xingm)立足点是什么？我们能够做什么？我们如何去做？共六十四页第一部分(b fen)市场定位支持分析共六十四页定位(dngwi)支持思路高度(god)决定一切！我们有什么？泰安缺什么？泰安有什么？旅游、文化旅游产业链项目楼盘契机基于城市之上的产品共六十四页泰安有

2、什么(shn me)？1共六十四页一、泰安城市(chngsh)特色城市名片泰安市位于山东省中部(zhn b)的泰山南麓，城依山而建，山城一体，北距省会济南市66.8公里，南至三孔圣地曲阜市74.6公里，是山东省“一山、一水、一圣人、一福地”旅游热线的中点，是一座著名的文化旅游城市。 “一山”泰山“世界自然 文化遗产”“东方历史文化宝库” “一水”水浒“畅游梁山泊， 活读水浒传” “一圣人”孔子南临儒家文化创始人孔子故里曲阜 。“一福地”泰安 “泰山安则四海安”共六十四页二、泰安文化(wnhu)特色五岳之首石刻(shk)文化建筑文化封禅文化宗教文化泰山是道教名山，但儒、佛两教在泰山的影响亦不可小

3、觑。现存碑刻500余座、摩崖题刻800余处，碑刻题名之多冠中国名山之首，成为一处天然的书法展览，具有很高的艺术和史料价值。 泰山是中国古建筑的荟萃之地，岱庙与北京故宫、曲阜三孔、承德避暑山庄并称中国四大古建筑群，泰山之北的齐长城更是世界之最 。 泰山封禅是一种规模盛大的祭祀典礼，其隆重的程度超过了历代历朝帝王登基的仪式，这是包含着对泰山神灵的极端崇拜和有着宏大政治背景的文化奇观。泰山的显赫名气正是源于此。共六十四页泰安三、京沪高铁拉近城市(chngsh)距离全程只需5小时 速度拉近距离 速度拉动经济 高速度带来新活力“交通是经济之母，铁路是交通之母”。京沪高铁开通后，全程只需5小时 ，这对泰安

4、市的经济发展，特别是旅游市场的带动作用是不可窥视的，目前泰安的旅游人群主要来自于本省及天津、北京、河南、河北(h bi)等临近省市，京沪高铁开通后，泰安旅游客源市场将不断扩大，将带来大量南方及沿海城市旅游人群。 共六十四页泰安缺什么？2共六十四页一、泰安商业(shngy)综合体发展现状（一）商业(shngy)综合体特征1、泰安当地综合体基本都分：商业广场商业街住宅 。2、当地商业综合体较多，超出泰安本市的经济发展。3、综合体的特征基本类同，以大卖场吸引人流，引动住宅的价格和销售。综合体饱和、布局及特征基本类同，无泰安特色的标志型综合体。共六十四页（二）内街现状(xinzhung)特征1、业态布

5、局不合理，导致(dozh)内街人流低，无氛围，无生意。2、无泰安当地特色内街，外来人口基本无驻留。3、内街业态经营与本身的商业广场的业态相互重叠，导致经营内部竞争。共六十四页（三）住宅(zhzhi)特征1、高层住宅体量较大，可销售面积超过当地需求面积。2、高层住宅建筑停留在高密度，低绿化的初始建筑阶段，导致与别墅类项目档次差异较大。3、高层建筑社区配套落后，无法形成(xngchng)高端的居住保障品质。共六十四页二、思考(sko)1： 泰安旅游产业断链 泰安的核心商圈是以银座百货为中心(zhngxn)向四周辐射，而休闲、娱乐业发展落后。现今的旅游人群已经从单一的观光型逐渐向休闲、度假综合型转变

6、，泰安市可以供游客参与、体验、休闲、娱乐的项目几乎没有，旅游产业链断裂，辐射带动作用未能得到充分体现，得天独厚的旅游资源并没有被充分利用。泰安旅游产业三大遗憾缺乏品牌带动没有形成规模缺少特色产品机会填补市场空白共六十四页思考2：政治(zhngzh)文化寓意与商务配套 泰山的庄严神圣来源于其宏大的政治背景，几千年前帝王(dwng)来泰山封禅，是以政治为目的，而今人们对泰山仍然赋予了崇高的政治寓意，各个季节都有大量高层会议在泰安召开，但与此想成反差的是，泰安的商务配套非常落后，泰安全市仅有1家五星级酒店、2家四星级酒店，其余均为三星级及以下宾馆，就入住率而言，星级酒店远远高于中低档宾馆，特别是唯一

7、一家五星级酒店出现住宿和会务型客群均供不应求的现象。会展经济有待发展经济型商务酒店悄然兴起酒店高端需求旺盛机 会共六十四页思考3:产业(chny)升级催生写字楼需求 随着泰安市旅游业的发展以及京沪高铁开通所带来新发展契机会促进泰安市产业升级，产业升级将带来大量就业机会并催生大批中小型企业(qy)，写字楼的开发急剧增加，在目前的市场情况下仍然要控制体量。机 会 目前泰安写字楼与星级酒店配套互补的基本没有，项目开发必须具有一定前瞻性，为了控制风险一定控制体量，并与五星级酒店形成办公体系的互补。共六十四页三、泰安综合地产(dchn)症结所在症结所在(zhn ji su zi)观光客多、休闲客少过客多

8、、住客少头回客多、回头客少商务会议无处可去！游客无处可玩！旅行社无利可图！ 目前所有旅游线路在泰安的安排几乎都是一日游，一天一夜或者仅仅一个白天，虽然泰山文化吸引了大量商务会议，但可以选择的会议地点却少得可怜，大多旅行社都抱怨泰安旅游如同鸡肋。 目前当地居住人口则认为当地的高层楼盘的区别只在与价格，品质与其他差异性基本无。居住无特别差异性！共六十四页四、对症下药(du zhng xi yo)吸引重复消费者变头回客为回头客吸引非观光型消费者变游客为休闲客吸引驻留消费者变过客为驻客吸引旅行社高额回报吸引商务会议全方位服务吸引游客吃、住、玩、购对症下药(du zhng xi yo)本地商业已经饱和，

9、结合本项目五星级酒店寻求的最高价值突破点应该依附旅游业。 休闲旅游是未来旅游市场的趋势，购物、餐饮、娱乐在旅游消费中占的比例将越来越高，吸引周边城市休闲度假、商务会议人群，吸引人、留住人是泰安旅游的关键。以商业带动整体楼盘的高销售、高回报、高知名度。共六十四页思考(sko)点总结泰山风景(fngjng)文化旅游京沪高铁带动泰安发展旅游休闲品质地产时代发展轴经济圈思考点吃+住+玩+购宝胜广场做什么创造经济增长点宝胜广场有什么共六十四页宝胜广场(gungchng)有什么？3共六十四页一、泰安宝盛广场(gungchng)区位泰山区繁华地段,畅享主城核心繁华项目东接迎胜南路，西邻望月东路、南面灵山大道

10、，北隔泰山大道与泰山相望，邻近泰山火车站、泰安汽车西站，交通十分便利，十分钟即可掌控主城区火车站、青年路通天街、泰山广场、岱宗大街四大商圈。雄踞时代发展轴，提速城西大发展项目属于时代发展轴三期的重点项目，对于城西区域中心的形成有着举足轻重(j z qng zhng)的作用，它将与时代发展轴的其他项目一起，在改变城西商业布局的同时，为城西以及泰安这座城市带来全新的发展.。共六十四页二、泰安宝盛广场(gungchng)规划项目总占地15.5公顷（合232.5亩），总投资(tu z)20亿元，总建筑面积40万平方米，由8万平方米的五星级酒店、8万平方米大型商场、19万平方米的高档住宅、5万平方米的回

11、迁住宅和社区服务中心五部分组成，投资规模大，档次水平高，社会效益好。五星级酒店特色商业体高端住宅共六十四页 需要特别指出(zh ch)的是，基于我们项目的身份和地位，我们需要打造本项目在泰安的唯一泰山文化身份标识，这也是一些旅游城市运作比较成功的模式，同时也会为本项目带来积极的影响。五星级酒店(ji din)特色内街高端住宅旅游休闲娱乐地方文化中心办公楼酒店配套酒店人文生态社区特色商业综合体区域核心商业中心小结：四大板块泰安宝盛广场文化教育中心一站式购物中心幼儿园共六十四页小结(xioji)二、四点启示靠特色(ts)吸引人深度挖掘泰山文化和齐鲁文化，打造泰山风情。靠品质吸引人提供高品质服务，让

12、游客玩的开心，住的舒心。靠规模吸引人大规模、大影响力、大辐射面、大容纳量。靠丰富吸引人打造 吃、住、行、购一站式文化综合体，满足多种消费，增强客户与环境的互动，使人流连忘返。凭借特色休闲娱乐营造商业氛围，凭借精彩的夜生活吸引泰安当地消费者及旅游者前来住宿，凭借独一无二的文化塑造，形成居住品质的高贵脱俗。共六十四页第二(d r)部分四大板块定位及业态规划构想 共六十四页综合(zngh)思考逻辑123456城市(chngsh)和区域市场城市化发展经济和人口状况城市和区域地理环境历史、文化、民俗、民情政府规划及功能定位综合逻辑共六十四页整体(zhngt)定位1共六十四页一、项目(xingm)总体定位

13、 本项目依托泰安时代发展轴城市建设规划，且在地理位置上城市核心，55万方的开发体量奠定了其城市副中心的开发规模(gum)地位。 本项目开发由高品质住宅区、区域核心商业广场、特色文化街区、五星级酒店四大板块组成，倾力打造泰安城市时代发展轴中心圈，从其功能上我们将项目定位为“1+4”都市新型文化综合体，从其整体对城市的价值及意义上，我们将本项目的总体定位为泰安城市的副中心”泰安市发展中心泰安城市会客厅“共六十四页二、项目(xingm)功能定位根据项目总体开发思路、项目总体定位以及不同物业类型的基础上，本案功能定位为： 集购物、商务办公、酒店住宿、文化交流、教育、居住、休闲、娱乐(yl)、餐饮于一体

14、的 “1+4”都市新型综合体说明：1+4指4大板块：五星级酒店、一站式购物广场、特色文化街、高端住宅，整合打造泰安特色综合体 “宝盛广场”共六十四页三、项目(xingm)形象定位形象定位一（整体项目）：泰安城市会客厅形象定位二（商业广场板块）：一站式特色商业广场形象定位三（五星级酒店板块）：城市新地标、泰安商务中心形象落位四（内街商业板块）：泰山文化步行街形象落位五（住宅(zhzhi)板块）：“新升代”新型都市花园城邦共六十四页四、项目(xingm)档次定位中国（泰安安）高档次多元集群城市综合体泰安（高档(godng)）新升代都市文化城邦五、项目商圈定位项目商圈辐射范围：1、核心商业广场部分辐

15、射时代发展轴，涉及并延伸至泰安周边区域；2、五星级酒店以泰山为核心，可辐射泰安市区及周边地级市和区县。3、文化内街直接辐射泰安各个区域及来往全国游客。3、住宅以泰安为住，吸引泰安各个区域客户。共六十四页五星级酒店板块(bn kui)构想2共六十四页一、五星级酒店(ji din)产品建议基础设置：标准间客房、套间(tojin)客房、豪华套房、酒店大堂、双宴会厅、多功能厅、会议厅、中餐厅、桑拿中心特色设置：风情餐厅、酒吧、咖啡吧（一）五星级酒店常规配套共六十四页（二）五星(w xn)酒店附加配套业态建议会展中心 会议、展览以及文化演艺活动等均扮演着“吸引物”的角色，试图把“眼球(ynqi)”吸引过

16、来，其实质是希望通过展览展示来扩大知名度、吸引投资和创造持续消费等目的，尤其是会展的商务特性和其产生的注意力，以及集中的、高档次的消费是其它公共服务产品难以比拟的。会展与商务及旅游的互动性可以更为充分地利用泰安的资源，全面地展示泰安及山东的旅游、文化和社会风貌，扩大对外的影响力和知名度，促进当地经济的繁荣与发展。 会议会展相互带动旅游共六十四页中型(zhngxng)会议会展功能(gngnng)小型演艺广场展览1、山东土特产展销会、旅游商品展销会、各种产品交易会、本地及旅游资源吸引到的大量会议等2、当地政府的商务会议主要为泰安本地及周边省市中小规模展览,如泰安市房车展、山东阿胶产品订货会等。小型

17、的演艺广场，以山东各地的曲艺文化及小型的歌舞会为主，为外来游客充分展现齐鲁文化，及当地消费群体的娱乐消费场所。集展览、会议、商务、娱乐为一体的多功能中心会展中心功能建议共六十四页二、办公楼产品(chnpn)建议1、高效办公(bn gng)与高端软性服务配置智能化信息平台绿色生态化空间五星级酒店服务高级的综合配套优异的建筑品质占据优越的地段办公楼共六十四页 泰安当地写字楼发展(fzhn)迅速，但从市场需求来看，菜单式精装修的商务办公空间更容易激发客户购买欲望，且市场上都为毛培房，对本项目而言能获得更高的利润2、精装修设计方向(fngxing)建议共六十四页3、绿色(l s)生态化写字楼大堂公共(

18、gnggng)空间绿化各楼层公共空间绿化室内办公空间绿化做与众不同的特色写字楼，打造市场产品唯一性共六十四页商业广场板块(bn kui)业态构想3共六十四页一、核心(hxn)商业广场业态建议（一）核心(hxn)商业广场常规业态业态构成原则：、基础性业态：超市、便利店、药店、商场、餐饮、图书馆、眼镜店、面包西饼店、 糖烟酒店等、提升性业态：咖啡屋、酒吧，健身房、专卖店、休闲娱乐等。（早期以基础性业态为主，后期着力开发提升性业态。共六十四页（二）核心(hxn)商业广场特色业态建议“名特优”专区(zhunq)食品类服装类家电类小百货以山东和浙江两省“名优特”产品为龙头，带动其它省份产品的入驻，形成一

19、个独特专属商业区，吸引外来游客，驻留当地常住人口的购买，与其他商业形成互补。共六十四页内街板块业态(y ti)构想4共六十四页一、特色定位：鲁商旅游(lyu)文化风情街鲁商 旅游 文化(wnhu) 风情 街鲁商凭借品牌树立高起点、高标准，凭借品牌资源优势，升级项目升级品牌。旅游旅游客群是主要目标，作为旅游产业链的节点，吸引并留住旅客。文化浓厚的文化底蕴、丰富的文化内涵是泰安的根本，也是吸引游客的根本。风情通过文化情景营造，打造鲜明的、浓厚的泰山文化风情。街步行街形式、路面不用很宽，营造特色街市氛围。共六十四页二、依托泰山文化营造(yngzo)独有文化风情用富有特色(ts)的标志性小品来塑造街区

20、文化 用什么来证明你这是独一无二的，用什么来证明就你只能属于山东将山东的著名人物、事件通过泰山独有的石刻和石塑方式表现出来，一组雕塑小品讲述一个泰山的故事，形成独有的山东文化街景。孔子墨子孙子兵法共六十四页成功(chnggng)案例阳朔西街共六十四页成功(chnggng)案例杭州南宋御街共六十四页三、特色文化街业态(y ti)建议（一） 特色(ts)餐饮区 不仅仅是具有山东文化和特色的餐饮，因为泰山不仅仅是山东的泰山也是全国甚至全世界的泰山，因此增加客户主要来源地的地方特色餐饮也是必不可少的。聚丰德京味儿楼共六十四页（二） 休闲(xixin)娱乐区休闲：健康足疗馆、网吧(wn b)。 娱乐：酒

21、吧、KTV、台球房等共六十四页（三） 旅游文化(wnhu)商品区批发(p f)、零售山东文化特产风筝、泰山石、木鱼石、桃木制品、瓷窑陶瓷 山东土特产煎饼、高粱怡、德州扒鸡、莱芜香肠、乐陵小枣 旅游纪念品、礼品山东各地特色旅游小商品 在旅游发达地区，旅游商品收入可以占到旅游总收入的40%60%，而由于缺乏集中经营，泰安市的旅游购物店小而散，难以形成规模效益，将此类商户集中形成特色规模。共六十四页（四） 文化教育中心(zhngxn)将内街动静分区，在相对较安静及角落(jiolu)位置，设置文化培训教育中心，引进培训机构：主力：1、文化补习班。 2、音乐、美术、舞蹈培训班等 3、早教中心辅助：旅行社

22、、美容纤体、琴行等。 共六十四页住宅(zhzhi)板块建议5共六十四页人文品质(pnzh)社区通过住宅(zhzhi)产品的“个性化及差异性”打造，细分市场“标新立异”。超大综合型商业项目力挺住宅社区的生活便捷与配套完善。把握目标人群购房的心理特点，“高品质人文”住宅概念。强化优势转化劣势把握机会避免风险通过差异化定位与最大限度避免与同类项目的正面竞争。品牌提升通过五星级酒店的配套实现星级物业管理体系，营造高端住宅的品牌。共六十四页一、产品(chnpn)提升建议（一）建筑(jinzh)架空层建议架空层虽然不是小区园林景观的核心所在，但又是人们每天进进出出的地方，影响着业主每天的心情。对提升产品档

23、次起到很大的作用。一个楼盘品质的高低，从这些细节方面都会表现出来。因此本项目的架空层绝不能忽视。A：平台平台体现的是休闲活动功能，可设置桌椅、板凳、石刻棋盘等供业主休憩、娱乐等，表现出人性化的设计。共六十四页B：小品(xiopn)元素及绿化一般架空层的高度是4.59米，为了破除此空层的单调，提升趣味性，表现建筑的品质感，需要强化景观的功能，让外部的景观与建筑形成无缝的结合。可种植花草树木，设置沙坑或者日本(r bn)枯山水。共六十四页（二）景观设计建议(jiny)一、景观设计原则（一）、以水景为核心营造园林 汲取水景设计精华，大手笔水系景观打造，回归自然的江南水乡风情应景而生。（二）、分组团设

24、计原则 不同建筑类型(lixng)对景观的设计要求不一样，高层建筑区域应以中心景观及部分特色景点为主。（三）、风格一致原则 园区内景观风格应相协调，相互融合。整体景观风格建议偏向欧式风格。（四）、成本控制原则 在成本上需要作适当控制，价值相对较大区域成本可适当调高。（五）、富于变换原则 园区内的景观应保证不同区域内有所变换，避免造成视觉疲劳。共六十四页 二、景观设计思路（一）、打造具有丰富的自然层次感的景观空间。 通过水系景观、道路景观及组团独立景观等景观体系的组合，强调每户享受风景资源的均好性，让居住空间延伸至景观空间。形成丰富的自然层次感景观空间。（二）、景观与地形、建筑协调规划 根据项目

25、地形，建筑风格以协调规划为宗旨对景观进行设计。（三）、以主题性“组团景观”、主题景观广场规划布局 对不同组团景观空间进行不同的主题景观广场空间规划，辅以不同主题的各类植物，使项目在四季均有呈现不同的景观。（四）、利用(lyng)交通节点作为景观转换空间 通过交通干道节点设计景观休闲长廊，利用雕塑、喷泉等景观元素组织景观小品，成为项目各组团之间景观转换空间。共六十四页（三）、组团主题(zht)景观建议1、对社区不同组团景观空间进行不同的主题景观空间规划，辅以同主题的各类植物，使项目在四季均有呈现不同的景观。2、通过对建筑围合空间有机串联，形成景观体系，加强景观的框架结构，重视(zhngsh)步行

26、体系的建立，方便人们到达主要和次要的开放空间。 3、建设景观亭，即增添社区景观，又为业主提供休息、聚会聊天场所。4、建设休闲景观长廊，种植藤蔓植物，为社区增添更多原生态自然景观韵味，业主坐在廊下休息，能充分与周围环境融为一体，在炎炎夏日更能体验一份沁人心脾的清凉。5、组团景观即能成为独立存在的景观花园，景观空间又延伸到中央公园形成整体性的和谐统一。共六十四页（四）、道路(dol)景观建议（一）、车行道景观(jn un)建议车行道两边建议种植高大树木吸收车辆噪音，形成良好的生态效益。同时可作为园区内的视线屏障。绿化与道路相接的部分通过低矮植物过度。低矮植物的层次感要注意，不能过于单一。（二）、人行道景观人行道的景观设计要注重空间的转换，在不知不觉中让客户移步换景。注重空间形态与时间变化 。植物的高度可低矮变换，最高不要超过1.8米。共六十四页（五）、绿地景观(jn un)建议绿地宜大片(d pin)种植，沿伸到人行道边，给人以空旷