江苏淮安某项目产品建议方案

1、淮安产品建议方案产品功能城市概况项目概况SWOT分析项目定位项目功能产品结构市场概况产品建议SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能“十五” 淮安城乡面貌变化最大的时期。城市中心建成面积由“九五”末的60平方公里扩大到85平方公里人口由65万增加到85万，实现了“建设大城市”的目标预计城市化水平达38%，比“九五”末提高10个百分点淮安城市提升SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能 据统计2005年实现地区生产总值561.81亿元，年递增12.6%；人均地区生产总值1324美元，年递增11.7%；财政收入75.56亿元，年递增24%，是

2、“九五”末的2.9倍；金融机构各项存贷款余额分别达426.8亿元和273.5亿元，为“九五”末的2.4倍、1.8倍；全社会固定资产投资累计完成1171亿元，是“九五”的2.8倍。三次产业比例由“九五”末的30.34029.7变为2145.533.5，实现了由“二一三”到“二三一”的转变。 “十一五”是综合实力提升最快的时期SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能一点：以淮海广场为中心点两线：以淮海东、西路及淮海南、北 路为主轴线，推进城市的发展。 尤其以淮海南路为重点，在清浦主城区以南，打造淮安未来新城。城市发展以“一点两线”为核心城南未来5年发展重点大学城淮海南路

3、区政府办公楼新址新项目地址新长途汽车站SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能地产开发状况指标2003年2004年2005年1-6月累计增长（%）累计增长（%）累计增长（%）房地产开发投资21567338.534592360.619256246.9商品房屋销售额19506976.722662216.28126340.5 建筑业发展较快。全市2004年建筑业总产值138.07亿元，比上年增长18.0%。房屋建筑施工面积1344万平方米，增长16.7%；房屋建筑竣工面积787万平方米，增长18.0%。基

4、本建设、更新改造和房地产开发投资分别完成82.15亿元、55.23亿元和34.59亿元，增长27.9%、18.2%和60.6%。商品房销售额22.66亿元，在2003年迅猛发展之后增长率放慢许多。城市居民人均住房建筑面积为29.5平方米，农村居民人均住房面积27.9平方米，分别比上年增长1.0%和1.5%。SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能消费群体 本项目的特性，经过周密系统的市场调研，罗列一下几个核心客户要素： 客户年龄：30至55岁之间 主力消费群职业：公务员；教师；企业高管人员；私营业主等 收入状况：家庭年总收入约3.8万至5万元为主力占56； 恩格尔系

5、数：4856（吃、穿、行及日常开销等） 购房计划：2835岁左右在13年有购房意向的占34；35有意向的占29； 3640岁左右在13年有购房意向的占46；35有意向的占27； 4155岁左右在13年有购房意向的占32；35有意向的占21； 购房面积：2835岁左右需求90平方米二室二厅一卫占58；110平方米三室二厅二卫占21%；140平方米以上占8 3640岁左右需求90平方米二室二厅一卫占26；110平方米三室二厅二卫占48%；140平方米以上占6 4155岁左右需求90平方米二室二厅一卫占36；110平方米三室二厅二卫占35%；140平方米以上占8SWOT分析项目定位城市概况项目概况项

6、目功能市场概况产品结构产品功能总用地面积24700平方米南北长约116米东西宽约215米规划容积率3总建筑面积约8万平方米项目基本要素数据SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能规划建筑效果图现代建筑风格 彰显品质生活领地 与区域产品形成差异化，强势入市，塑造城南标志性项目。 将项目整体形象打造成改变淮安房地产格局的标杆。项目位于淮安市南城新行政中心、淮海南路大学城对面。东紧邻淮海南路，道路对面则为淮阴工学院南侧为规划路区府路西侧为毓秀路，过道路西侧为清浦区新政府办公大楼北侧为已有旧建筑，该建筑北侧为兴淮西路SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结

7、构产品功能项目环境及道路状况SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能优势（S）1、南城，城市发展的新方向，居住所向2、新区政府行政中心，行政办公与商务消费3、紧邻大学城，文化底蕴丰厚4、南向资源丰富5、临主干道，交通方便6、大体量商业为淮安区域稀缺资源劣势（W）1、缺乏居住氛围2、城市配套缺少3、新区行政中心、大学城均在建设中，尚未全面实施，人气不足4、地块尚属前期开发阶段，市场陌生5、本市整体经济不高，消费能力受限机会（O）1、该区域尚属开发初期，项目可做形象工程2、把握新区行政中心和大学城消费主流3、区域内无参照项目运营模式，便于运作创新4、项目保值增值潜力大威

8、胁（T）1、国家房地产宏观政策波动，将直接影响消费者心理，再度出现消费者持币观望2、市政府发展规划变动，将造成区域开发降温SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能结论“八项主张” 把握淮安“十一、五”城市建设契机，打造城南第一楼 抢占淮安南部门户新城桥头堡，展示现代时尚品质建筑，形成差异吸引消费眼球 瞄准公务员及教师为核心目标客群，以品质项目与之对接 展现现代时尚项目功能元素，实现物业保值增值 不能脱离整体消费相对较弱的现实，控制总体造价 做好前期商业资源储备挖掘，实施针对性“量体定做”商业布局 加强尊重市场意识，以市场为导向，注重产品市场调查研究 提高项目开发效率

9、，快速占领市场主导SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能 以欧式现代建筑风格，提升小高层及高层建筑高贵气质，体验高瞻远瞩心怀 将时尚欧式简约环艺与欧式现代建筑相融合，形成与区域建筑的差异化 选择一流的物业管理整个社区，彰显品质生活领地 以中价位，高品质项目入市，展现物业的保值增值 注重产品细节处理和设计，用足南向大跨度优势，全力满足室内通透，展示大视野 锁定行政公务员及大学城教师作为本项目主力客群 项目主题：中坚阶级领地，传承时尚风范SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能项目会所 “以人为本”始终是尊重消费者终结 塑造开发企业市场品牌

10、及口碑SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能大型商业配套 便捷的生活配套，现代生活的追求SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能小高层及高层住宅 现代时尚建筑，引领淮安建筑新概念SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能星级酒店提升项目整体品质SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能菜单式 精装酒店公寓（后期开发）SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能环艺及地下停车场 以现代欧式简约精美的环艺与现代时尚建筑相匹配 地面无车辆停放小区，体现文明现代化高层次

11、社区引进星级物业管理 满意的物业管理服务，才能体会高品质生活SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能会所酒店公寓大型商业星级酒店零售商业项目产品整体结构布局：除标注产品外，其他均为住宅。SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能商业设施项目最大的盈利产品，合理分配和布局是关键。一、主题商业部分设计要点建议 楼层：三层 层高：一层5.4米；二至三层5米 面积：2万平方左右 格局：独立裙楼 柱网间距：10米左右 楼板荷载：500kg/平方米左右 地下车库：满足150辆停车 预留

12、大型超市坡梯（施工楼面整体浇铸）及货梯位置 预留后期住宅建设基础（楼层19层） 商业车辆入口与住宅公用道路，但与住宅分流，出口与住宅区分。车辆入口车辆出口后期住宅SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能商业设施二、沿区府路商业部分设计要点建议 楼层：挑空底商 层高：5米 门面宽及进深：门面宽6米；进深控制12米。 建筑结构：全框架；独立裙楼沿街底商SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能小区会所社区会所会所设计要点建议 建筑结构：全框架结构；中庭挑空花园 前期功能：作为项目销售现场 楼层：二层 层高：一层3.2米、二层3米左右 面积：总面

13、积800平方米左右 SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能星级酒店星级酒店 星级酒店设计要点建议 主楼建筑：19层；酒店为四至9层 酒店大庭：设在沿淮海南路与区府路口一层 餐饮布局：4至5层；层高3.4米；面积约2000平方米左右 娱乐休闲布局：6层；层高3.4米；面积1000平方米 客房布局：7至10层；标间80个；豪华客房每层2套 客房面积： 约45平方米（含公用面积） 层高：约3.2米 配套设施：独立电梯及消防系统；中央空调；每层服务人员值班室及吧台； SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能挑高小户型挑高小户型挑高小户型设计要点

14、建议 楼层布局：11至17层（挑高一层为常规的楼层两层） 层高：5.1米 面积：主力户型为65平方米左右；少量在85平方米左右 设施配套：独立电梯3部 建筑结构：全框架结构 内部设施：卫生间及厨房 SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能部分挑高小户型实景图片SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能普通住宅普通住宅设计要点建议 户型配比：110平方米左右为主力户型，占总套数60；140平方米户型占总套数8左右； 套型结构：二房二厅一卫一厨房；三房二厅二卫一厨房； 楼层控制：14层 层高：2.9米左右 配套：二梯四户 建筑结构：全框架结构；

15、错位封闭阳台；全封闭家用空调外挂机位；飘窗等SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能空中花园别墅空中花园别墅空中花园别墅空中花园别墅空中花园别墅空中花园别墅空中花园别墅设计要点建议 套型配比：占总套数5左右 套型结构：四房二厅三卫一厨房；小高层各住宅建筑楼层顶部，退台花园；中庭挑空；二层与顶层平台连接；平台种植花草植被； 单套楼层：二层 楼层高度：单层层高3米左右； 单套面积：建筑180平方米左右；露台60平方米左右 SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能环艺布局设计要点建议 主题广场：注重人文艺术；体现现代简约居住环境；援引欧式环艺风

16、格；不同景观主题 植被选种：以灌木为主；结合名贵的乔木树种如广玉兰、桂花、香樟树等；地面4852种植天鹅绒草坪 水系部分：实施局部的水系小景观，结合人文水生财之风俗 生活运用设施：设置区域配套健身活动器件环艺布局SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能地下停车场设计要点建议 星级酒店地下设立独立的地下停车场；出入口与小区出入口为同一个，但与小区车辆实施分流；150个车辆停车。 小区地下设置180个车位停车 地下车库的总面积约5000平方米；出入实施单向分流；人车分隔。 地下停车场SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能建筑立面设计要点建议

17、 建筑风格：现代欧式简约风格 色彩运用：以浅色为主（米色或浅灰色），搭配深色线条进行点缀组合 外墙材料：面砖、大理石以及玻璃幕墙组合 平面结构：平面结构为主，结合局部线条点缀建筑立面SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能主题商业部分 建筑层高适应大型的超市及大型卖场经营的基本条件 裙楼独立人群流动出入口设计，与小区进行分隔 商业部分中央空调设施的外机选址将注重降低噪音 超市配置坡梯及货梯的位置 沿街门面以大跨度门幅设计 独立电路布线 交通采用人车分流，车辆单向行驶，并远离商业人行主入口 荷载满足超市及卖场的货物堆放 设置商业专业货物卸载码头 外部留有户外广告位置

18、设置项目外部夜景亮化 外立面注重裙楼的外墙材料的选用，体现项目品质SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能区府路商业 建筑层高挑高 独立裙楼 空调室外机组设置在北部 门前沿街设置部分环艺小品 水、电、有线电视入户，集中抄表 独立电路布线 建筑框架结构预留业主加层位置 统一门头及安全门 外立面注重裙楼的外墙材料的选用，体现项目品质SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能小区会所 前期作为销售现场 层高高度适应未来物业装饰 中央部位设置中庭，提升项目形象 留有商务功能通讯接口 一层门面采用大型玻璃隔墙 前期一层将作为产品展示与销售接待场所，二

19、层作为销售办公区域 前期门前环艺设施布置到位 一层销售现场功能划分：产品传播展示区、销售接洽区、客户定购区、管理区、卫生间等 二层管理部门功能划分：项目主管办公区、财务室、VIP区域、营销策划办公区、销售资料库房、卫生间、小型会议室等 外立面预留门头展示区域 门口预留车辆停车场SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能星级酒店 一层独立接待大厅及商务中心；四至六层餐饮娱乐场所；七至九层为客房 每层留有工作人员值班室及接待吧台 独立电梯两台 通讯网络、有线电视、中央空调、24小时热水、新风管道等入室 预留餐饮后场油烟处理位置，并考虑楼面防水处理以及污水处理 桑拿区域注意

20、楼面荷载及放水处理 地下停车场由电梯可直接进入宾馆主楼 设立宾馆安防控制中心室 入驻宾馆酒店或就餐车辆与大型商业地下停车场公用 办公区域设在一层大厅背侧SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能挑高小户型 10至17层为提高小户型 结构框架预留业主自行加层固定位置 窗体面向南侧，高窗体 独立出入通道及三部电梯 有线电视、通讯网络及煤气管道入户； 集中抄表（水、电、煤气） 厨房及卫生间设在北面房门附近 预留分体空调外挂机组位置（外墙百叶全封闭） 车辆停放在小区专用地下停车场 精装样板示范单位 出入24小时安防管理，并设立监控中心 保留物业管理办公区域SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能空中花园别墅 空中花园别墅设在每幢住宅顶部实施退台 菜单式精装户型交付 空中花园 挑空客厅 有线电视、通讯网络及煤气管道入户； 集中抄表（水、电、煤气） 内楼梯 预留分体空调