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文档简介

1、SSS_SINGLE_SEL房地产估价理论与方法-60(总分65,做题时间150分钟)一、单项选择题非市场价值不是一种价值,而是对市场价值以外的各种价值的一个( 呼。|SSS_SINGLE_SEL,A概括性,B描述性. C理论性D准确性该题您未回答:x该问题分值:1答案:A下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是()。SSS_SINGLE_SELA出租的房地产冬L B自用的房地产且C餐饮的房地产. D营业的房地产该题您未回答:x该问题分值:1答案:C房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以()为前提来进行工作。|SSS_SINGLE_SEL. A公正B公平. C公开D估价对象的合

2、法权益该题您未回答:x该问题分值:1答案:D现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约,其中政府的城市规划属于 ()方面的制约。A A建筑技术B 土地权利设置CLc相邻关系D 土地使用管制该题您未回答:x该问题分值:1答案:D在房地产权利中,属于用益物权的是()。-SSS_SINGLE_SELA A自物权B划拔土地使用权C抵押权D租赁权该题您未回答:X该问题分值:1答案:B某宗面积为3000 1tf的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为700元/褶。现按规划拟改为商业用地,容积率为 5.0,楼面地价为960元/褶。理论上应补地价()万元。|SSS_SINGLE_SELA 78B 882C 12

3、10D 1272该题您未回答:x该问题分值:1答案:D某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用,与之类似的现房价格为5000元/ m2,现房出租的年末净收益为500元/褶。若按折现率10%和风险补偿值100元/ nf计,该幢房地产目前的价格应为()元/nf。SSS_SINGLE_SELA 4400B 4409C 4445D 4455该题您未回答:x该问题分值:1答案:C不是影响房地产价格的区位因素是()该题您未回答:x该问题分值:1答案:C同区位的甲、乙、内三种房地产,当价格变化百分比为10%寸,需求量变化百分比分别为30% 10% 0,则甲、乙、内三种房地产的需求的价格弹性数值类 型分别是(

4、)。SSS_SINGLE_SELA富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B完全弹性、单一弹性、完全无弹性C完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D富有弹性、单一弹性、完全无弹性该题您未回答:X该问题分值:1答案:D现实中,房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为()SSS_SINGLE_SELA存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换 为其他类房地产量拆毁量nB存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量筋毁量望C存量+新开发量+空置房量-拆毁量D存量+新增竣工量-拆毁量该题您未回答:x该问题分值:1答案:A市场比较法中,采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正,其中可比实

5、例的个别因素优于标准个别因素得103分,估价对象的个别因素劣于标准个别 因素得98分,则个别因素修正系数为()。SSS_SINGLE_SELA 1.05B 0.98C 0.95D 1.03该题您未回答:x该问题分值:1答案:C征收集体土地的土地取得成本中,相关税费不包括()SSS_SINGLE_SELQ A征地管理费H B耕地占用税n c安置补助费D耕地开垦费该题您未回答:x该问题分值:1答案:C建筑物的()等规模因素影响到建筑物的形象、使用性,对房地产价格有所影响。SSS_SINGLE_SELA体量B结构-C设施D层高该题您未回答:x该问题分值:1答案:A某可比实例实际成交价格为3400元/

6、 nf,以估价对象为100,可比实例交易情况分值为102,房地产状况因素分值为98,则估价对象的比准价格为()元/ m2 oSSS_SINGLE_SELA 3401.36ZLb 3398.64匕C 3538.78D 3266.67该题您未回答:x该问题分值:1答案:A报酬率为()与所投入的资本的比率,SSS_SINGLE_SELA A净收益 B投资回收Lc投资回报. D收益该题您未回答:x该问题分值:1答案:C某宗房地产交易中,买方付给卖方 2500元/褶,交易税费均由买方负担。已知 该地区的房地产交易,卖方按正常价格的 5%激纳有关税费,买方按正常价格的 3%t纳有关税费,则该宗房地产的正常

7、成交价格最接近于()元/褶。SSS_SINGLE_SELA 2427B 2500C 2575D 2632 该题您未回答:x该问题分值:1答案:D 17. 下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中,正确的是()SSS_SINGLE_SEL:A建筑物的经济寿命短于自然寿命,有效经过年数也短于实际经过年数. B建筑物的经济寿命长于自然寿命,有效经过年数也可能长于实际经过年 数C建筑物的经济寿命与自然寿命相等,有效经过年数与实际经过年数也相 等D建筑物的经济寿命短于自然寿命,有效经过年数可能短于也可能长于实 际经过年数该题您未回答:x该问题分值:1答案:D 18.某商业房地产,在取得40年土地使用权的当年

8、开始建造,建造期 3年,建筑物经济寿命60年,则该商业房地产的折旧年限是()年。SSS_SINGLE_SELA 37B 40SSS_SINGLE_SELC 60D 63该题您未回答:x该问题分值:1答案:A因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价,属于 ( )。SSS_SINGLE_SELA自然折旧Q B物质折旧且C功能折旧D经济折旧该题您未回答:x该问题分值:1答案:C通常房地产开发投资利润率的计算基数为()。|SSS_SINGLE_SELA 土地取得成本+开发成本B 土地取得成本+开发成本+管理费用C 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D开发完成后的房地产价值该题您

9、未回答:x该问题分值:1答案:D下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是()SSS_SINGLE_SELA新开发房地产项目 B用于出售用途的房地产项目且C具有投资开发或再开发潜力的房地产D用于投资或再开发的房地产该题您未回答:x该问题分值:1答案:C长期趋势法是运用预测科学的理论和方法,特别是()和回归分析,对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。二A指数平滑分析B趋势拟合分析C C时间序列分析D相关分析该题您未回答:x该问题分值:1答案:C开发经营期的起点是假设的()。SSS_SINGLE_SELA A开工日期B取得估价对象的日期C取得待开发土地的日期D开始出售开发完成后的房地产的日期该题

10、您未回答:X该问题分值:1答案:B有一宗房地产总价为100万元,综合资本化率为7% 土地资本化率为6%建筑 物资本化率为8%则该宗房地产的土地价格为()万元(收益可视为无限年)。SSS_SINGLE_SELA 30B 40(c 50D 60该题您未回答:x该问题分值:1答案:C某宗房地产,已知建筑物的重置价格为 1000元/褶,成新率为70%房地产年 净收益为140元/褶,土地资本化率为6%建筑物资本化率为8%则该房地产 的价格为()元/褶。SSS_SINGLE_SELA 1700B 2000C 2100D 2400该题您未回答:x该问题分值:1答案:C临街同一道路的其他土地的价格,是以路线价

11、为基础,考虑其临街深度、土地 形状、临街状况、临街宽度等,进行适当的修正求得,这些修正实际上为( )。SSS_SINGLE_SELA交易情况修正B交易日期调整且C房地产状况调整D区域因素调整该题您未回答:x该问题分值:1答案:C从事房地产估价,首先要有房地产()SSS_SINGLE_SELA估价业务B估价目的C估价对象D估价程序该题您未回答:x该问题分值:1答案:A某宗房地产的收益期限为40年,判定其未来每年的净收益基本上固定不变,通 过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元, 报酬率为10%该宗房地产的收益价格为()万元。SSS_SINGLE_SELA 222

12、.76B 224.67巳C 268.67D 298.33该题您未回答:x该问题分值:1答案:B资本化率构成中,流动性补偿的流动性是指()SSS_SINGLE_SELA房地产开发企业自有资金周转的速度B估价对象房地产变为现金的速度工C估价对象房地产带来净收益的速度 D房地产开发企业流动资金周转的速度该题您未回答:x该问题分值:1答案:B在某商业街深度30%勺矩形土地,前后两面临街,具前街路线价(土地单价)为 3000元/,后街路线价为2000元/褶。那么按重叠价值估价法计算,其前街 影响深度为()。SSS_SINGLE_SELA 18%二 B 20%C 15%D 25%该题您未回答:x该问题分值

13、:1答案:A下列关于路线价法中,不正确的是()SSS_SINGLE_SELA路线价法实质是一种市场法,其理论依据与市场法相近,是房地产价格 形成的替代原理BLb路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价c运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街 宗地求其平均价格 该题您未回答:x该问题分值:1答案:D 32.某宗面积为5000 1tf的房地产开发用地,市场价格(按面地价)为800元/褶,容 积率为2,受让人需按照受让价格的3%t纳契税等税费,则土地取得成本为()万元。D 904该题您未回答:x该问题分值:1答案:

14、A某大厦总建筑面积10000 m2,房地总价值6000万元,其中,土地总价值2500 万元。某人拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为 180万元,建筑面积为240 m如果按照土地价值进行分摊,则该人占有的土地份额为()。SSS_SINGLE_SELA 2.4%C B 3.0%C C 3.8%D 7.2%该题您未回答:x该问题分值:1答案:C影响房地产价格的环境因素不包括()SSS_SINGLE_SELA大气环境. B声觉环境. C卫生环境D治安环境该题您未回答:x该问题分值:1答案:D在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于(SSS_SINGLE_SELA社会因素B环境因素. C人口因

15、素D行政因素该题您未回答:x该问题分值:1答案:A二、多项选择题1.不同的估价目的将影响估价结果,是因为()SSS_MULTI_SELA估价目的不同,估价对象的范围可能不同B估价委托机构的不同,估价的性质可能不同厂C估价时点的不同,估价方法也可能不同1 D估价时点的不同,评估的价值类型可能不同 厂E估价依据不同,估价应考虑的因素可能不同 该题您未回答:x该问题分值:1答案:A,D,E 2.建筑物区分所有权包括()等。SSS_MULTI_SEL A按份共有所有权B专有部分所有权厂C共同关系成员权D共用部分持份权E长期使用和租赁该题您未回答:x该问题分值:1答案:B,C,D房地产的最高最佳使用状态

16、应该包括()SSS_MULTI_SELA最佳区位屋B最佳规模C c最佳用途L D最佳集约度E最佳收益该题您未回答:x该问题分值:1答案:B,C,D在下列情形中,通常会引起房地产价格降低的有(SSS_MULTI_SELA农用地改为非农建设用地1 B在写字楼旁新建大型游乐场1 C住宅区道路禁止货车通行1 D在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路1 E常常遭受洪水威胁该题您未回答:x该问题分值:1答案:B,D,E估价项目完成后,应归档的估价资料包括(SSS_MULTI_SELA实地查勘记录旦B委托人名片旦C估价项目来源和接洽情况厂D估价中的不同意见厂E估价报告定稿之前的重大调整或修改意见该题您未回答:x

17、该问题分值:1答案:A,C,D,E以下说法满足最高最佳使用的条件有()|SSS_MULTI_SELA法律上许可B技术上可能匚C价值最大化旦D权益上允许E经济上可行该题您未回答:x该问题分值:1答案:A,B,C房地产价格构成中的开发成本包括()。|SSS_MULTI_SELA取得土地使用权时的出让金或转让金厂B基础设施建设费厂C公共配套设施建设费1 D勘察设计和前期工程费1 E管理费该题您未回答:x该问题分值:1答案:B,C,D8.运用路线价法估价的步骤包括()等。SSS_MULTI_SEL1 A调查评估路线价1B计算临街土地的价值1 C求取可比实例价格D划分路线价区段1 E交易情况修正该题您未

18、回答:x该问题分值:1答案:A,B,D功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有()等。|SSS_MULTI_SELn a意外破坏的损毁旦B市场供给的过量旦C建筑设计的缺陷D人们消费观念的改变E周围环境条件恶化该题您未回答:x该问题分值:1答案:C,D下列关于估价上的建筑物折旧的说法中,正确的有()。SSS_MULTI_SEL1 A估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别1 B建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额CLc建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失1 D建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值

19、之间 的差额1 E建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧该题您未回答:x该问题分值:1答案:A,C,D,E在实际估价中,运用假设开发法估价结果的可靠性,关键取决于()SSS_MULTI_SELA房地产具有开发或再开发潜力口 B将预期原理作为理论依据旦C正确判断了房地产的最佳开发方式口 D正确量化了已经获得的收益和风险E正确预测了未来开发完成后的房地产价值该题您未回答:x该问题分值:1答案:C,E在划分路线价区段时,应符合的条件包括(SSS_MULTI_SELA形状相似旦B在同一条街道上只有一个路线价区段旦C面积接近厂D地块相连E可及性相当该题您未回答:x该问题分值:1答案:D,E房地产估

20、价所评估的是房地产的()SSS_MULTI_SELA投资价值B账面价值匚C市场价值旦D使用价值E交换价值该题您未回答:x该问题分值:1答案:C,E直接资本化法的优点不包括()。|SSS_MULTI_SEL厂A不需要预测未来许多年的净收益,通常只需要测算未来第一年的收益厂B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和,这既是预期原理 最形象的表述,又考虑到了资金的时间价值,逻辑严密,有很强的理论基础 旦C每期的净收益或现金流量都是明确的,直观且容易被理解厂D不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当 的资本化率E资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系,能

21、 较好地反映市场的实际情况该题您未回答:x该问题分值:1答案:B,C,D房地产估价中,估价方法的选择,是由()综合决定的。SSS_MULTI_SEL工A估价对象的房地产类型厂B估价方法适用的对象和条件匚C估价人员的技术水平旦D委托人的特殊要求厂E所收集到的资料的数量和质量该题您未回答:x该问题分值:1答案:A,B,E三、判断题估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要,但不能肯定,而又必须予以明确的前提条件作出的假定。()|SSS_JUDGEMENTCl正确 ,错误该题您未回答:X该问题分值:1答案:正确房地产价格通常有上下波动,在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。( )

22、SSS_JUDGEMENTs正确 ,错误该题您未回答:X该问题分值:1答案:错误现实中有时评估的不一定是公开市场价值,而是某些特定条件限制下的价值, 比如城市房屋拆迁是强制性的,所以城市拆迁房屋估价不应采用公开市场价值。()|SSS_JUDGEMENT正确 错误该题您未回答:X该问题分值:1答案:错误就使用价值与交换价值相对而言,房地产估价所评估的是房地产的交换价值。( )SSS_JUDGEMENT正确 ,错误该题您未回答:X该问题分值:1答案:正确在市场法估价中,可比实例的房地产状况,应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。()SSS_JUDGEMENTc正确 ,错误该题您未回答:X该问题分值:1答案:错误在同一地区、同一时期的房地产,其资本化率相同。()SSS_JUDGEMENT,正确 ,错误该题您未回答:X该问题分值:1答案:错误在土地的基础设施

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