2022年房地产市场分析及三江项目物业发展建议

1、7/25/2022我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。我们的目标 开发具有市场竞争力项目 产品切合市场需求，实现热销 提升三江地产在通州的品牌知名度2普润地产对于三江地产 通州项目目标的理解片区高价（打造通州高端楼盘）在2008年通州乃至南通房地产市场中造就非凡的影响力叫好叫座快速去化，迅速回笼资金卖座3项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目、地区和城市背景分析锁定部分市场的集中分析假设和量化研究项目地块及周边勘察通州宏观经济情况通州房地产市场状况2位政府官员

2、 分别来自以下机构： 通州建设局 通州统计局 地块解析和界定宏观经济背景分析各区域房地产供求情况分析通州各大板块住宅市场情况住宅市场的供给状况地产专业人士将近5位 房产销售主管3位目标市场的竞争性供给分析终端消费者价值取向和置业倾向的分析项目整体实现的机会点分析地块价值分析的结果经济效益分析发展战略与定位4报告目录：2、项目属性及相关策略分析 3、项目住宅物业发展建议 1、通州房地产市场研究 51、通州房地产市场研究宏观分析板块分析6高速发展大于8%稳定发展5-8%停滞4-5%萎缩小于4%房地产业发展状况GDP增长率2006年通州市GDP增长率为16.0%,房地产业处于高速发展阶段;从通州人均

3、国内生产总值分析来看,2006年约为3163.47美元 ，按照库兹涅茨发展定律,通州房地产也处于高速发展阶段，但是已经开始向以质量为主过渡，其置业特征以改善需求为主，数量与质量并重。800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增长平稳增长衰退增长世界发展银行库兹涅茨各国的经济增长宏观分析PART1.7从城市化水平上看，通州房地产市场正处于快速上升阶段通州城市化水平由2000初不到10%一跃至2007年超过39.6%，城市化进程发展迅猛，城市化建设日新月异。 发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%3

4、050%5070%70%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放；工业基础比较雄后，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口；工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期；城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移；8住房支出比重与恩格尔系数通州的恩格尔系数较低，说明人民生活水平较高。但住房支出比重和国际标准相比，处于偏低水平；由此可见随着生活水平提高，消费者在住房上的支出还会增加，房地产有较大消费空间有待发展。2007年10月，通州市城镇居民

5、的恩格尔系数在36.2；2007年，城镇居民人均可支配收入13476元，比上年增长11.9%;扣除物价上涨因素，实际增长10.4%。全年人均消费性支出8313元，比上年增长7.2%，其中，居住支出人均1010元， 住房支出比为12.1%。生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55597.6505511.2小康型455012.1404518.9富裕型40以下22.5我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10左右，发达国家一般达到25。恩格尔系数与住房支出比重国际衡量标准信息来源：通州统计局9 南通房地产投资逐年快速增长，特别是从05出现井喷现象，增长幅度均为222.5%；房地产开发进

6、入新一轮开发阶段。通州房地产投资10通州土地市场从2003年开始大幅度提升，出让类型主要集中在商住和工业用地，工业主要集中在通州经济开发区。从上表中可以看出，居住用地基本保持平衡，在2007年略有下降，预计未来市场供应有所不足；而随着商住用地的逐渐增多，未来竞争将有所加剧。土地市场分析1120062007年11月，通州出让的土地主要集中在开发区和城区，其余下属镇区都比较均衡；土地出让的类型主要为商住用途，其次为商业用地，居住用地分列其后；商住类用地大多数都分布在通州下属的镇区。土地市场分析12房地产开发指标单位累计实绩同比房屋施工面积万平米80.32-4.6 #住宅万平米73.88-8房屋竣工

7、面积万平米16.0275.7#住宅万平米14.0255.8商品房屋销售面积万平米17.59-12.5#住宅万平米17.29-11.1商品房屋销售额万元5859010#住宅万元5646311.9商品房屋空置面积万平米4.17-8.6（数据来源：通州统计局）2007年10月通州房地产施工面积与竣工面积之比为5.01，其中住宅之比为5.27；竣工面积与销售面积之比为0.91，其中住宅之比为0.81，整体房地产市场出现了热销的现象。正常施工和竣工比值在3.0左右属于合理状态，竣工和销售比值约在1.0左右，市场为正常发展。 通州2007年10月房地产开发情况13宏观市场总结 通州房地产市场由于起步较晚，

8、发展速度相对缓慢，现阶段投资额、开发量均大幅度增长，人们对住房的需求相对比较旺盛； 通州房地产市场总体呈现量、价齐升的良好景象，整体市场出现供略小于求的现象。 由于2006、2007年出让土地即将入市，未来市场竞争将进一步加剧。14各板块分析PART2.本项目首府名邸江海皇都中瑾世纪城星湖城市之星万豪公寓万豪公寓售楼处主城区开发区通州房地产市场目前主要分为主城区和开发区两个板块15两大板块特征板块名称优势劣势在售楼盘形成原因主城区板块成熟的生活配套完善的生活休闲娱乐设施区域内项目档次参差不齐区域整体形象比较陈旧规划比较落后星湖城市之星、万豪公寓通州市区是由三个镇合并而成的新城，依托成熟的生活配

9、套和设施成为发展比较早的区域，已成为人民平日熟悉的生活工作场所开发区板块新城规划经济发展的原动力所在便捷的交通干道商业生活配套尚不成熟处于开发区，区域内生产型企业较多首府名邸、江海皇都、中瑾世纪城由于新市政府的迁入，带动周边配套设施的完善，加上开发区的规划，周边众多的企业，使得开发区内的商品房成为购房置业的首选。16各板块主要楼盘：主城区板块：星湖城市之星万豪公寓开发区板块：中瑾世纪城江海皇都首府名邸中瑾世纪城江海皇都本项目星湖城市之星万豪公寓首府名邸17典型楼盘分析中瑾世纪城 项目概述：占地：2.5万 总建筑面积：8万 产品类型：小高层、高层、联排别墅、商业住宅部分共12幢小高层，四幢联排别

10、墅容积率：3.2绿化率：0.56销售价格：4200元/平方米左右主力户型：3房130以上开盘时间：2006年客户构成：多数为通州本地居民，主要为公务员，开发区高级员工，通州私营业主营销推广途径：采用常规推广方式，户外，高炮，媒体和报纸销售情况：为开发商自己销售，整体销售速度缓慢，预计今年年底结案，剩余少量房源，主要集中在项目第一排，剩余多为120平方米左右的三房。18典型楼盘分析江海皇都 项目概述：建筑面积：32万，其中：5万商业，26万住宅。产品类型：多层、小高层、高层、联体别墅、叠加别墅容积率：1.45绿化率：50%开盘周期：项目分三期开发（在售二期和部分一期剩余房源）主力户型：130-1

11、50开盘时间：2006年12月18日客户构成：多数为通州市公务员、私营业主、开发区高级员工、部分在市区改善居住条件的居民以及部分投资客营销推广途径：网络，户外，高炮，媒体和报纸借鉴之处：产品品质在整个通州属于比较高，产品细节比较到位，项目导视和昭示性较好，加上小区的物业管理给小区业主较高的尊贵感和安全感。19典型楼盘分析首府名邸 项目概述：总建筑面积：90844 其中：宙辉五星级酒店34537 住宅:56307 住宅规划套数：280套住宅户型面积：110-280 主力户型：150左右产品类型：高层、酒店公寓、商业住宅部分共4幢高层，分二期开发，在售为二期绿化率：49.57%停车位：216200

12、7年客户构成：私营业主、公务员、教师、通州返乡人员营销推广途径：户外，媒体和报纸销售情况：项目一期基本销售完毕，剩余为复式公寓房，二期主要以150平方米左右的大户型配合90-138的小户型为主，小户型销售相对缓慢借鉴之处：良好的现场包装和销售展示20典型楼盘分析星湖城市之星 项目概述：建筑面积：11万产品类型：小高层、商业住宅部分共14幢高层，容积率：1.5绿化率：45%主力户型：80-120销售价格：3600-3700元/开盘时间：2006年客户构成：通州市区原先居民以及通州下属区域为提升生活质量进行置业的客户，部分在通州做生意的客户营销推广途径：采用常规推广方式销售情况：项目销售至今主要剩

13、余房源集中在90和152的两个户型，其余基本销售完毕借鉴之处：产品设计和项目整体规划以及项目细节部分21典型楼盘分析万豪公寓 项目概述：占地面积：1万多总套数：216户产品类型：小高层、商业住宅部分共3幢高层，其余是商业裙房容积率：3左右绿化率：30%销售价格：3800-4800元/主力户型：140-150开盘时间：2007年10月15日客户构成：多数为通州市区生意人、老板和通州下属乡镇人员营销推广途径：本地推广销售借鉴之处：在产品设计和户型上要规避其不足之处。22通州各楼盘比较通州在售楼盘户型主要集中在110-130 和150 左右，大户型在市场上整体销售良好。地段在通州不是衡量价格的唯一标

14、准。名 称建筑面积（万平米）主打户型面积（平米）目前销售价格（万/m2）项目综合分析中瑾世纪城8-4200开发区首个商品房项目，由于产品定位和户型设计存在一定缺陷，剩余房源去化难度较大江海皇都321301504200-4600凭借超级大盘以及产品品质引领开发区房地产市场首府名邸约5（不包含酒店）150左右（一期）90-130（二期）4000凭借项目配套和较好的产品设计整体销售理想星湖城市之星约20100-1303700虽处于城区边缘，但依托优良的整体规划和产品品质受到市场追捧万豪公寓约21503800-4800虽位于市区核心地段，但产品存在一定的不足，未能起到通州标杆楼盘的作用23123456

15、7891110商住商业居住本项目综合2006-2007年出让的土地基本都分布在开发区新市政府西侧，多位商住混合型项目，区域内未来竞争比较激烈。122420062007通州开发区出让土地明细序号编号地块座落用地性质挂牌日期地块面积容积率成交价成交总额12006-53中心竖河西商住12月18日12月29日1496971.51.611200 11,20022006-51检察院西商业12月14日12月27日260843.038003,80032006-50中心路东原北大干细胞地块居住12月15日12月28日294261.32020 2,02042006-49金通公路东保利源北商住12月15日12月28

16、日954451.61070010,70052006-48农林局北商住12月14日12月27日1003021.51670016,70062006-46中心路西商住12月8日12月21日462301.641604,16072006-45金桥路南商住12月7日12月20日265181.625002,50082006-44银河公寓北居住12月8日12月19日186921.2534534592006-14开发区碧华路北侧商住9月8日9月21日229461.557605,760102007-53通吕公路北综合9月25日10月15日709061.61.899209,920112007-33新城区居住(零星商

17、业)7月23日8月3日1350182.01500015,000122007-29开发区朝霞路北综合6月13日6月26日158933.623802,38025板块分析总结 通州的房地产开发自从新市政府的迁入开发区，加上重大市政工程的配套跟进，已经以为房地产开发的新兴区域，引领整个通州房地产市场发展潮流； 地段在通州不能成为左右商品房价格的关键； 未来各板块同质化竞争将加剧。262、项目属性和相关策略分析27区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法本项目属性诠释区位属性位于经济开发区的中心位置经济开发区是整个通州经济发展的核心区域项目紧邻通州市新市政府西侧，周边市政道路和配套都比较

18、成熟2006年实现62亿元 ，2006年开发区内人均可支配收入13476元 区域内资源优势显著家纺和服装配套完善，部分电子、机械、汽配产品配套 项目属性综合型项目项目规划为商业、住宅以及办公用房自然资源具有稀缺性可达性好、交通便捷项目东侧为市政府办公大楼，东南方向为公园完善的交通网络，去周边地区都很便捷，未来的苏通大桥在通州的第一站便是与世纪大道相接，周边的宁启高速出口、沿海高速 昭示性强项目紧邻通州市主干道世纪大道项目规划为两幢26层的高层28面临的困局：项目拥有稀缺的区位优势，具备发展高档物业一定的条件，但项目规模小，稀缺性景观资源缺乏，如何体现其都市中心的尊贵品质是其核心问题。项目属性分

19、析世纪大道通州市行政中心市政绿化空地区位分析：项目位于通州经济开发区世纪大道中心区位，距新行政中心仅一步之遥；规模分析：占地15940平方米,容积率3.56。29面临的困局：受用地性质以及政府要求限制，本项目物业类型为混合型项目，如何提升各物业类型的档次特别是住宅部分的形象是项目的关键。项目属性分析物业类型：由一栋26层写字楼一栋26层商住楼3层商场组成。商住楼写字楼商场30项目收益：根据贵司发展考虑，办公楼部分属于长期持有物业，且考虑到为市场空白，收益基本稳定；商业价值有待于市场培育；从短期来看，住宅售价的高低直接决定了项目的收益，而售价的高低绝大部分取决于物业档次。项目成本：工程成本+地价

20、成本+基础设施配套成本+专业费+管理费+财务税费+不可预见费面临的困局：项目收益水平决定其成本需要控制。因此需要一些成本低但出效果的做法。如何利用低成本高效策略提升住宅档次是项目的重点。成本收益分析31客户分类置业驱动力购房关注点特征私营业主尊崇感升值潜力楼层、采光、通风，看重风水和小区园林、方便照看生意经济实力雄厚，注重物业升值潜力，对价格不十分敏感政府公务员配套区位片区环境、生活配套，交通购物及子女上学方便有一定积蓄，月供能力较强，家中多有小孩，年龄稍大企业高级人员社区环境整体品质看重朝向、采光和室外景观物业管理和楼盘整体素质经济实力较强、注重品质、喜欢安静面临的困局：住宅目标客户对内外部

21、环境的要求都比较高。户型方面，采光透风和朝向是其首要因素，景观要求也较高；整体形象方面，重注园林设计和小区氛围的营造，追求其尊重感和品质感。如何提升产品核心竞争力，弱化劣势，打造住宅特色是项目的症结所在。目标客户需求分析321、规模小、稀缺性景观资源缺乏不利于豪宅的打造；2、混合型物业类型影响住宅社区档次的提升；3、如何利用低成本高效功略提升住宅物业档次；4、如何提升产品核心竞争力，弱化劣势，打造住宅特色。如何解题？面临的困局人无我有，人有我优；硬件优化，软件补强。突破关键33总体而言，高档楼盘主打景观等外部资源和社区规模，对产品自身关注较弱户型：功能性为主，基本上方正实用，基本无创新赠送面积

22、较少，以凸窗主一些大户型，户型结构布置不够紧密，空间浪费较严重部分户型出现超大阳台，但其实用性不强建筑园林：基本以功能型为主，品质感不强，缺乏主题特色尽管一些高档楼盘有一些主题园林的说法，但展示较少，推广流于空洞言语配套服务：在高档楼盘少量配套会所功能性为主，缺乏特色市场总体印象结论：产品有较大的突破空间，全面超越市场水平，打造其产品核心竞争力通州住宅市场产品分析首府名邸江海皇都城市之光34分项内容通州现有楼盘本项目产品常规产品，无创新 户型升级配套仅部分中高档楼盘有会所，但缺乏实质经营内容 经营性会所景观缺乏品质感和主题特色，有推广无展示 立体式景观物业管理常规物管，仅部分高档楼盘有安防系统

23、，现有楼盘尚无可视对讲装置 高品质物管项目展示缺乏系统展示 分期局部重点展示通州市场产品VS本项目产品35客户导向：为客户量身打造高品质、人性化的尊贵都市社区利益导向：低成本高形象，产品略胜一筹策略市场导向：产品全面升级换代，打造其产品核心竞争力总体策略36利益导向都市感打造客户导向市场导向特色商业尊贵形象打造休闲广场建筑布局品质感打造景观会所人性化设计物业服务公共部分细部与符号色彩与灯光水景与局部用材户型升级展示功略装修功略户型总纲高档豪宅37客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区特色商业打造都市感足、品质感高的特色商业打造都市感打造通过细部设计来体现品质上：通过标识、小品和特色商铺来提升商

24、业特色右：加入绿化、中庭等元素来丰富。需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、景观硬件优化38吸引人流商业空间的打造，人性空间打造标识系统周到，便于人们查找雨篷、坐椅、绿化设置，体现商业的人性化客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区特色商业打造都市感打造需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、景观硬件优化39吸引人流商业空间的打造，可逗留性广场休闲空间上：广场设置大节点（标志物），树立特征形象，便于们记住上：朝霞路与世纪大道口广场设置相应休闲功能，增加人们逗留原因右：可结合绿化可结合设置休息座椅客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区休闲广场打造都市感打造需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、

25、社区、景观硬件优化上：特色小品反映商业精神40客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区昭示性强公建形象，都市感强且特色鲜明的标志性高档豪宅形象都市感打造需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、景观硬件优化41住宅楼底层局部架空花园和商场顶层屋顶花园，营造环境优美的立体景观空间左：立体绿化、空中花园（商场顶层）右：住宅楼底层局部架空花园客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区高档豪宅形象都市感打造需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、景观硬件优化42尊贵主题景观主题特色园林（地中海）法式园林热带风情园林客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、景观尊贵形象

26、打造硬件优化43品质感的立面形象通过细部和符号通过材料运用顶部处理和线条处理尤其重要客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、景观尊贵形象打造硬件优化44户型舒适性右图：弧形观景阳台上图：卧室和客厅的南北通透客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、景观尊贵形象打造硬件优化45提供一种空间上的变化，强调户内公共区域与私密空间的区分，提供给住户一种更富趣味的居住情景和尊贵感。跃式户型错层空间（送面积或打造空中TH的复式空间）客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区特色户型打造需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、景观尊

27、贵形象打造硬件优化46扩大人们普通的尺度感觉，产生较强的视觉冲击力，提高居住舒适性。以此可作为楼王户型的组合元素宽厅设计，享受最大景观面宽宽厅空间高厅空间BB4.5米4.5米CC3米3米3米楼层结构示意客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区特色户型打造需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、景观尊贵形象打造硬件优化47社区领域感社区的安全和领域感对高档楼盘尤其重要安防系统及可视对讲24小时保安巡逻入口值班管理外围的区隔客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、景观尊贵形象打造硬件优化48豪华的中心会所形象和概念也是豪宅所必须元素会所的品质感体现楼盘的品质

28、感大气的会所形象，与楼盘形象一致可考虑将健身运动,美容SPA作为会所的主题概念客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区豪华会所需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、景观尊贵形象打造硬件优化49人性化细节设计清晰的标识系统自然生态型的地下车库入口无障碍设计客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、景观尊贵形象打造硬件优化50品牌物业服务将物业管理变成真正周到的物业服务客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、景观尊贵形象打造软件补强51公共部分进口名牌电梯（OTIS）阳光生态电梯厅/大堂电梯厅的自然采光通风集中大堂的装

29、修档次高阳光生态大堂进口名牌电梯需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林品质感打造客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区52相对低成本但能出品质效果细节与符号豪华符号的运用至关重要局部经常接触的节点的细致体现整体档次建筑顶部处理尤其重要利益导向：低成本高形象，产品略胜一筹策略53相对低成本但能出品质效果色彩与灯光右：通过选取合适的色彩，仅采用较好的涂料也能体现特色鲜明的高档建筑形象左上：灯光使建筑园林蒙上一种媚人气质，增加吸引力左：顶部灯光设计容易树立标志形象利益导向：低成本高形象，产品略胜一筹策略54市场导向：全面超越，打造核心竞争力户型全面升级改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外

30、提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容。入户花园空中花园打造（入户花园）55餐厅改次卧或书房花园改餐厅可将入户花园隔成一个开敞的书房或和室（注：甚至有6米高的入户花园，可随意隔成两层）内庭院可改成一书房户型全面升级空中花园设置原则（方正实用，能有效扩展客餐厅空间；便于改造成其它功能）市场导向：全面超越，打造核心竞争力56售楼处区域的商业包装展示，有利于营造氛围，提升项目的价值展示功略商业包装提前展示部分商铺提前营业，聚集人流市场导向：全面超越，打造核心竞争力57营销中心（中心会所）及核心区域景观展示、样板房展示功略有品味的样板房最具特色的景观节点展示

31、空中花园展示市场导向：全面超越，打造核心竞争力58指示标志系统展示功略市场导向：全面超越，打造核心竞争力59提供装修套餐装修功略 尽管市场存在一些提供装修的需求，但是对于开发商来说，提供装修不仅需要大量的人力物力且存在各种突发事件（消费者不同偏好、工期影响、后期质量投诉等）的不可控因素风险，极有可能出现得不偿失的局面。因此，建议仅在公寓户型中提供可由客户自选的标准装修套餐，这种相对市场略胜一筹的做法。市场导向：全面超越，打造核心竞争力603、项目住宅物业发展建议 61我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即在控制成本的前提下，最大化客户附加值的因素。需要说明的是原则

32、：一切均基于竞争的价值增加CVA(Competition Value Added)62关键词及住宅物业定位阐述关键词：高档精品住宅定位阐述：打造高档精品住宅，即主力面积为180平方米左右的三房二厅，辅以东向250平方米左右的四房三厅加保姆房洗衣房的观景豪宅强调以人为本的居住舒适性，建筑面积的大小并非衡量居住空间豪华的唯一标准。 强调人际沟通的便捷性，设置多重公共交流、活动空间。 强调业主生活空间私密性。 强调景观的均好性。 强调公共部位的品质感与豪华性，立面的石材化 、建材的高档化都能给予业主真材实料、气派过人的奢华体验。63物业发展建议高密度豪宅攻略高密度豪宅攻略总规划攻略产品展示攻略产品价

33、值攻略品质服务攻略一期展示建议商业展示建议体验点设置建议设计方案原则外立面建议空间布局建议分期开发建议物业管理建议会所配套建议人性化细节设计户型建议园林建议装修建议服务建议64建筑设计原则：1、住宅布局稳重大气，轴线感强，符合豪宅布局的一般规划，打造其尊贵感。2、住宅户型分布与其价值分布相符。同时注意楼王的打造。3、商业最大化，以打造特色商业，符合其价值分布规律。现阶段的规划方案基本符合设计原则总规划攻略设计方案原则65总规划攻略外立面分析外立面部分以玻璃幕墙作装饰的效果与高档楼盘的形象不匹配,建议进行调整。建筑立面顶部的处理略显呆板,可以进一步优化处理.住宅外里面效果图项目整体外里面效果图6

34、6总规划攻略外立面建议外立面具有强烈的视觉冲击力，强调昭示效果。板式高层结构，最大限度满足户型的方正和通透性。住宅外里面参考效果图67公建类外立面提升住宅项目形象住宅外立面参考效果图68现有户型分析: 卫生间暗间可以通过开凹槽解决,但空间布局不合理必须对户型重新排布设计; 户型的舒适度以及豪华程度并不仅取决于面积的大小,而更注重功能的分布.产品价值攻略现有户型分析卫生间暗间人流动线排布不合理餐厅位置布局不合理空间浪费太大核心筒公摊面积过大69户型研究户型功能级别定位研究户型基本舒适一级舒适性提升二级性价比挖掘三级功能弹性四级功能细化加强客餐厅南北通透干湿分离错层跃层南北双阳台户型紧凑实用带储藏

35、室 主卧南北通透三房三间二房二间版朝南 弧形观景 层高挑高（米）设计衣帽间转角凸窗入户花园内庭院多面采光空间功能空间预留可变空间主卧套中西厨房双主卧电梯入户佣人套间佣人入户电梯夹层空间赠送露台宽厅设计70户型户型价值点建议三房两厅面积160平方米；双阳台（大景观阳台、小工作阳台）；户型方正、紧凑；带落地凸窗或转角落地凸窗；入户花园；客厅通透；电梯直接入户三房两厅+多功能房带入户花园或小跃式结构；面积180平方米；大面积落地凸窗或转角凸窗；户型方正、通透、结构紧凑；洗手间带凸窗；带多功能房+窗；双阳台（挑高大景观阳台、小工作阳台）；空中庭院；客厅通透；主卧尽可能通透；电梯直接入户四房两厅+工人套

36、间带入户花园（或空中庭院）；面积250平方米；超大主人房（主卧+多功能房）；次卧套间设计；客厅、主卧南北通透；双面采光；三阳台设计（挑高大景观阳台、主卧连阳台、小工作阳台）；工人套间（洗手间+窗）；电梯直接入户产品价值攻略户型建议71尊贵身份与气质的表现：入户挑空大厅步入式衣帽间入户大面积挑空大堂显示华贵与气质主卧设置步入式衣帽间，体现奢华尺度产品价值攻略户型参考建议172尊贵身份与气质的表现：电梯直接入户客厅270度观景大窗专设佣人出入口产品价值攻略户型参考建议2客厅270度观景大窗，体现奢华尺度电梯直接入户73户型“增值元素”参考（）屋顶花园、入户花园、结构面积顶层送大露台，而且业主可将部

37、分隔成室内空间送结构面积，即设计死角形成的公摊的面积，可以用作卫生间或储物间缩小阳台面积，拿出部分面积做阳光房或空中四合院，以功能细分提升价值送屋顶花园74入户花园提供了一个可以过渡的空间，具备会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了业主的生活送入户花园75户型“增值元素”参考（2）充分挖掘凸窗价值弧形窗 窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值。76户型“增值元素”参考（3）充分挖掘城市景观资源价值 在临世纪大道一侧转角主卧卫生间,设置下沉式观景浴缸，最大化的挖掘城市景观资源。下沉式浴缸示意图77产品价值攻略景观建议打造立体景观运用水体打造中央主题

38、景观，能体现尊贵感的地中海风情园林；注意园林的细节处理，以反映人文的艺术体现和品质感；注意通过空中花园以及底层架空层景观的营造打造立体景观空间。中央主题水景底层架空景观空中花园78构成要素交楼标准公共部分装修立面采用大理石/入户大堂及电梯厅精装修/高级电梯内部装修厅房墙身喷涂白色高档乳胶漆天花喷涂白色高档乳胶漆地面选择高级实木地板或者瓷砖（可备选二、三种颜色）窗户高级铝合金窗配绿玻门入户大门选用高级实心木门配防盗眼、防盗链、高级门锁厨房/卫生间地面铺设防滑瓷砖，墙面喷涂高档乳胶漆/整体橱柜/电烤箱配置品牌照明产品/品牌开关插座煤气预装煤气喉管量表独立水、电、煤气表（水电表集中设置）通过内部采购

39、和集中订单，装修成本可控制在1500-2000元/左右。（含部分电器费用）为了避免因为消费者不同偏好、工期影响、后期质量投诉等问题造成的的不可控因素风险，建议仅在住宅户型中提供可由客户自选的标准装修套餐，这种做法相对于现有市场已经略胜一筹。产品价值攻略装修建议79为了体现项目的高档形象，建议可选择性的配置特色高档增值服务：24小时供热（集中式中央空调系统）；24小时供热水；三合一远程操表系统；指纹电梯操控系统；中央新风系统；供水直饮系统；社区一卡通系统；指纹门禁系统产品价值攻略服务建议80 售楼处区域的商业提前展示 部分商铺提前营业，聚集人流 展示营销中心（中心会所）及周边景观 展示有品味的样

40、板房 展示特色景观节点 建立导示系统产品展示攻略展示建议81提升都市感、品质感 通过标识、小品和特色商业来提升商业特色 加入绿化、中庭等元素体现商业人性化 通过细部设计来体现品质形成聚集人流的商业空间 广场设置休闲功能，增加人群逗留因素 结合绿化设置休闲座椅 夜色灯光设计延长人们的逗留时间 广场设置标志物，树立特征形象，便于人们识记 周到的标识系统，方便人们辨识目的地方位产品展示攻略商业展示建议商业广场布置82产品展示攻略“双重大堂”设置具体阐述：对大堂的处理，建议摒弃传统一味追求面积与挑高的做法，充分利用底层空间格局与变化，打造出“多重空间”组合的概念，即底层大堂由门厅、公共大厅、单元大堂、

41、电梯厅、过道五部分相对独立的空间组成。人流动线分布图：室外 门厅 公共大厅 单元大堂 过道 电梯厅 通过人工布局打造“双重大堂”，即“公共大堂”与相对私密的“单元大堂”双重大堂空间。 第一重“公共大堂”追求豪华、气派，是主人尊贵身份地位的象征，建议公共大堂开间不低于20m，挑高不低于8m，地面分层铺设大理石花纹，墙面以24K金箔装饰，顶部中央挂大型水晶装饰吊灯，充分营造出富丽堂皇的豪华氛围。（如下示意图所示）83产品展示攻略“第一重大堂”图一：大堂示意图图二：金箔墙面示意图图三：大堂人口示意图图四：大堂灯饰示意图图一图二图三图四84产品展示攻略“第二重大堂” 第二重“单元大堂”是相对私密的会客、休闲空间，内设控台接待区、休闲洽谈区以及通道区域，单元大堂整体装修风格豪华、温馨，内部装饰结合景观水景墙、喷泉假山水池以及室内绿化，使主人在会客的同时，可以充分享受室内室外双重景观