房产地转让节税方案设计和比较

1、房产地转让节税方案设计和比较 作者：六和律师事务所陈 淦【非诉讼项目简介】某市甲公司系一人有限责任公司（非房地产开发企业）近日准备将地处舟山的一处房地产销售给乙公司，销售额600万元（其中土地转让价为400万元、房产转让价为200万元），土地增值税准予扣除项目金额200万元。根据税法规定，企业之间买卖房地产，卖方须缴纳营业税及附加、土地增值税、印花税等税种，而买方须缴纳契税和印花税（不考虑所得税）。不考虑评估审计等费用。受托后，本律师对相关资料进行了汇总，查阅了相关的法律法规，并对现行的税收制度进行了合理的研究和比较。【法律意见】首先，本律师按照正常的流程对该项目进行了分析，如果按正常的转让流

2、程，则依据涉及的行为主要需缴纳：营业税、教育附加费、城市维护建设税、契税、印花税、土地增值税等。1、营业税中华人民共和国营业税暂行条例和中华人民共和国营业税暂行条例实施细则规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照缴纳营业税。而第四条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额营业额税率。经查阅现行的销售不动产的营业额税率为5%。 2、教育附加费依据征收教育费附加的暂行规定第二条规定，凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，除按照国务院关于筹措农村学

3、校办学经费的通知（国发号文）的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定缴纳教育费附加。同时第三条规定，教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。3、城市维护建设税中华人民共和国城市维护建设税暂行条例第二条规定，凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人（以下简称纳税人），都应当缴纳城市维护建设税。第三条规定，城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。城市维护建设税税率纳税人所在地在市区的，税率为7

4、；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1。4、契税中华人民共和国契税暂行条例规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人都应当缴纳契税，契税税率为3-5%。契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。5、印花税中

5、华人民共和国印花税暂行条例规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都应当是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），产权转移书据明确规定为印花税征收范围，税率明确为万分之五。6、土地增值税中华人民共和国土地增值税暂行条例规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人都应当缴纳土地增值税。计算土地增值额时可以扣除的项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。同时土地增值税实行四级超

6、率累进税率：增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十；增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十；增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十；增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。通过对上述税收条例的分析，如果按正常的销售流程，则该项目在转让过程中，税收的测算和评估情况如下： 1、甲公司应纳税费计算如下：（1）应纳营业税及附加：6005.5%33（万元）； 其中5%为营业税，0.5%为教育附加费和城市维护建设税（2）应纳印花税：6000.05%0.3（万元）；（3）应纳

7、土地增值税：10030%+10040%+20050%170（万元）。 甲公司应纳税费合计：33+0.3+170203.3（万元）。 2、乙公司应纳税额计算如下：（1）应纳契税：6003%18（万元）； （2）应纳印花税：6000.05%0.3（万元）； 乙公司应纳税额合计18+0.318.3（万元）。 3、双方合计纳税203.3+18.3221.3（万元）。 其次，本律师考虑到税收制度相关的政策较多，财政部、国家税务总局经常会对相关的实施问题出台具体的操作和要求，涉及设计转让方案的依据有：2003年1月1日起实施的财税2002191号财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知规定“以

8、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。”“对股权转让不征收营业税。”财税字（1995）48号关于土地增值税一些具体问题规定的通知规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知财税2008175号规定“企业改制重组过程中同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自

9、然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。”、国家税务总局关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知国税函（2008）514号，“公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。”财政部/税务总局/财税2001161号关于企业改革中有关契税政策的通知规定“在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，不征契税；在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。”2006年1月1日起执行的新公司法规定：一

10、人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的30%。 综合上述的规定，本律师向委托人提供以下二个方案：方案一甲公司与乙公司合资设立有限责任公司丙，甲公司以该处房地产作价600万元和乙公司现金260万元作为出资（货币出资金额超过注册资本的30%，其中18.3

11、万元作为丙公司交税用），然后甲公司将所持丙公司69.77%的股权以600万元的价格转给让给乙公司。 在此情况下，根据有关税法规定，甲公司以房地产作为出资无需缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，但须缴纳印花税。另外，转让所持丙公司股权须缴纳印花税。1、甲公司应缴纳各种税费计算如下： （1）房地产出资应纳印花税6000.05%0.3（万元）； （2）股权转让应纳印花税6000.05%0.3（万元）； 甲公司应纳税款合计0.6万元。 2、丙公司接受甲公司投资须缴纳契税和印花税，计算如下： （1）应纳契税6003%18（万元）； （2）应纳印花税6000.05%0.3（万元）； 丙公司应纳税款

12、合计18.3万元。 3、乙公司受让股权应纳印花税：6000.05%0.3（万元）。 采用此方案，甲、乙、丙三公司共需担税负仅为19.2万元，节省税负202.10万元，其中甲公司获益203.30.618.3=184.4万元；乙公司获益18.30.3=18万元。 方案二甲公司将房地产作价600万元投入乙公司，乙公司在现有注册资本（假设为100万元）基础上增资扩股，然后甲公司将持有乙公司的股权以581.70万元（600万元18.3万元）转让给乙公司现有股东。（使乙公司为丁公司的全资子公司，甲公司将房地产作价600万元投入乙公司，然后将持有乙公司的股权以581.7（60018.3）万元转让给丁公司）同

13、方案一，甲公司以房地产作为出资无需缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，但须缴纳印花税；转让所持乙公司股权须缴纳印花税。1、甲公司应缴纳各种税费计算如下： （1）以房地产出资应纳印花税6000.05%0.3（万元）； （2）股权转让应纳印花税6000.05%=0.3（万元）； 甲公司应纳税款合计0.6（万元）。 2、乙公司接受投资须缴纳契税和印花税，计算如下： 应纳契税6003%18（万元）； 应纳印花税6000.05%0.3（万元）； 乙公司应纳税款合计18+0.318.3（万元）。 3、乙公司股东受让股权应纳印花税6000.05%0.3（万元）。 采用该方案，甲公司获益203.30.

14、618.3=184.40万元；乙公司及股东获益18.30.3=18万元（因为甲公司减让了18.3万元的股权）。 最后本律师给委托人结论为：两个方案相对比，获益相当。但方案二乙公司可以减少100万元的现金投入，不会影响公司的正常资金周转且比新设公司时间短，这一点而言方案二优于方案一。但是在某种特定条件下，方案一也无疑是一个很好的节税方案。本律师认为如果将房地产作为投资，然后再转让股权，这样将房地产销售行为转换为股权股让，则无需缴纳营业税及附加和土地增值税，税负大大减轻。方案一和方案二，正是基于上述税收政策规定和有关新公司法规定，进行相应税收筹划，从而达到节税的目的。当然，设立公司是有成本的，对于小宗房地产交易，设立公司是不合算的；只有房地产的大宗交易，设立公司才是可行的。同时一些特定的公司是不允许成为其他公司的股东的，如银行类的金融机构等，因此也应当区别对待。【经典评析】律师在承办相关的股权转让、改制、起草合同，往往由于专业所限，不会考虑到所涉的交易成本问题，