2006年沈阳某公寓项目可研报告_secret

1、二零零六年十二月十六日*公园公寓项目可研报告项目周边资源分析 1、交通资源分析本项目所在地区位于铁西区的最东面，毗邻和平区，。南面为沈辽路、一环，北面为二环绕城公路，东邻凌空街直通兴工街；向西直接兴华大街等主干道! 公交路线也比较多，交通发达，出行便捷！公交资源情况调查表线路始发站-终点站（途径主要地区）班车时间203艳粉太原街市府广场北站05:0021:00231金山小区北陵公园皇寺广场中华路浑河小区05:0021:50117腾飞二街医大三院陆军总院五爱街小北关街05:0020:40257家乐福北*路太原南街方形广场五爱街中街05:0021:00266人大附小沈阳分校铁西百货家乐福中山公园五

2、爱煤炭设计院06:0018:30268荷兰村昆山路铁西广场兴工街沈辽路*路沙山货运站05:3019:20269*家电市场医大二院分院生日城方形广场市政府北站06:0019:30296*小区新华广场马路湾五爱市场中街06:0021:00252*五金城兴工街西塔北行辽宁大厦沙河子小区05:3021:002、公建设施情况调查 医 院：医大二院三部、辽宁妇婴医院、沈阳第五、第八人民医院等 购 物：爱客家、家乐福、乐购、铁西百货、家具城等 餐饮娱乐：生日城、阿美丽、城建游泳馆等公 园：*公园（神羊游乐园）学 校：小哈津幼儿园、城建幼儿园、*小学、凌空一校、二校、十五中学、四中、培英中学、沈阳外语学校等3

3、、周边项目调查项目名称顺亿园城建梦翔之家城建花园云华园青春公寓紫郡城三期宏发国际名城总建面（万平）1.025.41582.111020占地面积（万平）0.182.75.73.81.331007.8容积率5.61.992.62.01.62.5物业类型普通住宅，独栋高层普通住宅，多层、小高层、高层普通住宅，多层、小高层、高层普通住宅，高层,小高层,多层普通住宅，多层、小高层普通住宅，多层普通住宅酒店式公寓，多层、小高层、高层主要户型面积74、92、12446134149以上40、53、（70、78、89）、110、1232080，主力40603090主力507045180工程进度主体完成现房尾房2

4、期主体及配套基本完工，差供暖一层1、2期现房，3期封顶1期现房，2期高层主体完成交房日期07.506.11.30041期现房2期07年8月07.1007.806.底，二期07.8平均售价355032804700起35003250（1，2）期3300，3期3550，4期42004200最高售价3650378049004000345036004950销售率40%左右95%95%1期90%、2期70%60%1、2期基本售完，3期70%70%物业费0.50.830.80.650.850.81产品特色地热地热项目定位沈阳市房地产市场统计分析2006年前三季度，我市房地产市场积极贯彻国家宏观调控政策，开发

5、投资增势平稳，施工规模进一步扩大，商品房市场销售活跃，房地产市场总体呈现良好稳步发展的态势。 一）、我市房地产开发市场的总体情况 1）、投资增势平稳，增幅趋缓 年初以来，我市房地产开发投资以30%以上的速度快速增长。一季度房地产开发投资累计增幅最高，为52.6 %；二季度增幅有所回落，为37.5%；进入三季度，增幅继续回落。19月，全市房地产开发投资343.3亿元，同比增长36.2%。其中，商品住宅投资261.5亿元，同比增长42.2%；商业营业用房投资39.8亿元，同比增长12.7%。 2）、施工规模扩大，新开工面积增多 前三季度，商品房屋施工面积3099.1万平方米，同比增长22.3%。其

6、中，商品住宅施工面积2375.9万平方米，同比增长23.9%；商业营业用房施工面积497.7万平方米，同比增长23.4%。19月，商品房新开工面积为1241.2万平方米，同比增长33.6 %。其中，住宅1044.0万平方米，同比增长31.9%；商业营业用房148.3万平方米，同比增长81.2 %。 3）、资金到位情况良好，自筹资金比重增大 19月，我市房地产开发到位资金468.8亿元，同比增长31.5 %，为房地产开发建设提供了强有力的资金保障。其中,自筹资金到位244.2亿元，同比增长36.4 %,占全部到位资金的比重由上年同期的50.2%提高到52.1%，提高1.9个百分点；国内贷款38.

7、3亿元，同比下降4.1 %，房地产开发对银行依赖程度降低。 4）、增量房与存量房市场良性互动，市场交易活跃 今年以来，我市增量房市场一直保持活跃的态势。19月，全市共销售各类商品房712.5万平方米，同比增长16.2%；实现销售额248.8亿元，同比增长24.3%。其中，商品住宅销售面积659.0万平方米，同比增长14.4%；实现销售额215.6亿元，同比增长20.4%。增量房市场销售的活跃进一步带动了存量房市场的发展。1-9月，全市存量房成交464.1万平方米，同比增长7.5%。其中，住宅成交375.4万平方米，同比增长5.5%。 二）、我市房地产市场的运行情况 1）、土地开发增速迅猛 19

8、月份，全市房地产开发企业购置土地705.6万平方米，同比增长6.7%。随着土地购置量的增加，土地开发投资保持较快增长，全市完成土地开发投资39.9亿元，比上年增加16.1亿元，同比增长67%，比房地产开发投资的增幅高出34.2个百分点，占房地产开发投资的比重由上年同期的9.5%提高到11.6%。 2）、房屋竣工面积大幅增长 年初以来，我市开发商投资继续保持强劲发展势头，施工进度明显加快，竣工面积不断增加。截止9月末，商品房屋竣工面积275.4万平方米，同比增长70.9%。其中商品住宅竣工面积235.9万平方米，同比增长69.8%；商业营业用房竣工面积36.5万平方米，同比增长194.5%。 3

9、）、规模化开发成为沈阳地产主导 目前，我市的房地产开发由粗放单一模式逐步转入集约规模开发；由居住小区开发演变成社区综合开发；由核心城区改造转到城郊大盘开发；由单纯追求数量向重视居住质量和文化景观转变。房地产开发项目由中小开发商逐步向实力较强的开发商转移，大项目所占比重进一步增大。19月，我市房地产开发施工面积超10万平方米的在建项目104个，施工面积为1973.5万平方米，同比增长37.1%，占全市施工面积63.7 %，比去年同期提高了6.9个百分点。计划总投资超十亿元的项目42个，完成投资76.9亿元，占全市房地产开发完成投资的22.4%。 4）、中小户型住宅销售独占半壁江山 在全市商品住宅

10、销售面积中，小户型商品住宅销售占据首位，比重在五成以上。1-9月，单套面积100平方米以下的商品住宅，销售352.5万平方米，占商品住宅的53.5%，其后依次为100120平方米和120150平方米，比重分别为23.8%和14.6%，而150平方米以上的仅8.1%。 三）、当前存在的主要问题 在我市住宅市场快速发展的同时，也出现了一些值得关注的问题，应引起有关部门及房地产开发企业的高度重视。 1）、经济适用房投入不足。近年来，全市经济适用房的投入力度虽有加大，但所占比重小，力度明显不足，并且大多数用于拆迁安置，对社会公开销售的比例仍然偏低。1-9月份，全市经济适用房完成投资20.3亿元，比上年

11、增长4.6倍，仅占住宅投资的7.8%。 2）、商业地产空置较大。1-9月份，全市商业营业用房空置一年以上的面积达38.9万平方米，同比增长36.9%。商业地产在给投资者带来可观收益的同时，也存在高风险。 四）、总结依据上述情况及数据分析，各项指标说明当前我市房地产市场总体发展形势是规范的、健康的，处于可持续的发展状态。住宅产品的购买力较高，其中40100平的中小户型尤其受欢迎！区域房地产市场统计分析本项目位于铁西新区*生活区，该地区是铁西新区目前非常成熟最具生活氛围，配套设施最为完善的地区。极聚人气。该地区新开发项目较少，较近有云华园、城建梦翔之家，稍远一些有青春公寓、紫郡城等，其余多为3年以

12、上的老项目，多数已经售罄。区域内可开发土地资源较为稀缺！本项目东侧紧邻国内最大的穹顶式主题公园沈阳神羊游乐园，该游乐园的建成开放将为本区域极大地聚集人气。 结论建议和SWOT分析市场分析：区域内新建项目很少，多数已至尾盘，构成威胁的项目基本没有。可以称得上竞品项目的，近的有顺亿园、云华园，远一些的有青春公寓、紫郡城。顺亿园距离本案较近，一街之隔，但仅为一栋独楼，无园区，开发企业实力较差，项目形象较差，包装推广也较差，交屋标准及配套不是很好，而且户型及配比不太合理，总体偏大！销售一般，与本案相比，唯一优势是价格。 紫郡城项目较大，知名度高，以中小户型为主，客户以青年白领为主，销售率比较高！与本案

13、相比，优势在于规模比较大，户型设计及配比较好；市场品牌较好，推广力度大，一期二期以较低总价聚集较高人气；劣势在于位置较偏，地处于洪，二环之外，配套、交通相对较差。4期预定价为4200元/平，接近本案预期定价。 青春公寓规模小，接近本案，但现较本案地形方正，地貌开阔，比较便于规划；户型配比与本案接近，但设计一般；地理位置稍好于紫郡城，处于二环内侧，但周围环境一般，开发商口碑较弱。价格相对较低。 其余项目所剩房源不多，多为较大户型，稍有竞争力的项目为云华园，其地理位置较好，规模适中，户型设计及配比比较好，但销售已近尾声，难以对本案形成较大威胁！ 本案分析优势：位置优越，公建配套齐全，商业氛围浓郁，

14、人气旺，交通便利。产品差异化设计，合理的中小户型及总价会对购房者产生良好的购买欲。劣势：地形较差，规划难度大，东侧、南侧、西侧皆有高层建筑，距离比较近，采光受较大影响！威胁点：如果本案开发速度较慢，会被以上竞品项目分流较多客户。机会点：区域成熟的居住氛围，将吸引更多的别的城区的人前来置业;城建花园等项目的长期运作，令本地区形成了很好口碑，这些项目本身的业主就能够对本项目产生良好的销售率及宣传;神羊游乐园的兴建会给本案带来良好的宣传效果及升值预期。 综合所有调查数据情况分析，得出结论，本项目适合开发建设以中小户型为主的公寓型住宅项目。 项目卖点建议（略）新技术新材料分质供水系统智能网络系统住宅环

15、境园林化住宅空间高效化住宅管理专业化项目规划建议（略）景观规划户型规划住宅内部装修规划其他建议项目经济效益分析 1、主要经济指标方案一方案二方案三总占地面积1.2万平1.2万平1.2万平建筑密度70%70%70%容积率2.02.53.0总建筑面积2.4万平3万平3.6万平其中住宅21600平27300平33300平其中商建10%2400平2700平2700平其中车库（770平）35个35个35个其中网点1700平22002200总户数（户均65平）332420512*建议提供有效车位不少于80个*2、各项开发成本 土地成本 建安成本3、户型产品及面积配比建议根据地块规划特点，建议规划建设4栋小

16、高层建筑，2栋15层，2栋18层，主力户型4080平，最大不超过100平的中小户型产品。网点建议2层，最大不超过250平，最好150平以内，便于分割组合。户型面积数量比例solo3050平19030%一室一厅607013030%两室两厅809012540%4、计算依据建筑工程费：本项目4栋小高层，建安成本造价平均每平米 1400元。开发进度：预计本项目开发进度为1年，其中建设期为 。根据现实区域市场来计算（下面的表一、表二、表三所预计的成本支出和销售收入为参考），本项目居住部分的销售平均价格应该为 38004000元每平米，车库售价为4500元/平，网点售价均价为60006500元/平。 项目

17、开发进度表（表一）工作阶段第一年1234567891011121勘测设计拆迁建安工程基础配套设施道路绿化销售投资进度表（表二）第一年1234567891011121勘测设计50%50%拆迁建安工程20%基础配套设施不可预见费每月按比例投入营销销售每月按比例投入土地转让费100%市政配套费100%各专业税费100%销售进度及收入计划表（表三）住宅总面积27300平，总合同额10920万元网点总面积2200平，总合同额1430万元车库770平，总合同额345.6万元工作阶段第一年4567891011121预售期（定金3万）正式销售期住宅销售面积273041002730273054605460273

18、0820546销售套数456545458590451510住宅销售合同金额（万元）1092164010921092218421841092328218住宅销售回款1351951351351113+25061113+2416+1071556+1071167+535111+161107网点销售面积网点销售收入车库销售量车库销售收入合计12350万元计算结果从上述表中计算出来的项目总开发成本为10055万元，平均分摊到总建筑面积上为3351元/平米，如果按可售住宅面积部分来计算，则为3683元/平米，其中工程成本计算表（30000平）序号内容单价金额（万元）每平米单价住宅每平单价前期工程费100300100拆迁100建安工程1200360012001318市政配套费230690230不可预见费2%9230.6管理费3%13846土地补偿费（三通一平）3300+7001333各专业税费利息工程总成本892029733267销售成本计算表内容费率金额每平米单价住宅每平单价营业税6.1%753万元251276城市维护建设税7%教育附加费2%教育专项资金