2007年南昌万科某住宅地产项目市场评价报告_secret

1、南昌市商品住宅市场价格分析(2002年-2007年)近几年南昌市房地产市场的稳健、可持续发展得到了更为广阔的空间，特别是2007年实现了“跳跃式”发展。 2002-2007年南昌市房地产市场的现状及主要特点：商品房和住宅投资额在07年出现额跳跃性的增长 07年整体固定资产投资额呈现出稳定的增长态势，住宅投资额为71.63亿元，较06年增长了215%，受其带动，商品房的投资额也增长42.7%，竣工和施工稳步增长 02年至2007年，南昌全市施工面积增长了234%，竣工面积增长了144%，截至2007年底，全市商品房施工面积为1525平米，竣工面积371平米。 供求稳定增长 供略小于求 2002年

2、以来，供求比始终保持在1.0左右，03年的极端最低值仅0.5，07年底为0.8，市场呈现供略小于求的态势，截至07年底，供应面积371万平米，销售面积478平米。商品房价格稳步增长态势明显2007年全市住宅成交均价4677元/平方米，同比上涨23.53%,涨幅下降了4.42，06年南昌的房价开始大幅上涨，进入了第一轮快速发展期。而07年由于土地价格的上涨，市场的需求旺盛使得房价一路飙升。2002-2007年市区商品住宅平均价格走势图2002年市区商品房及商品住宅价格走势图2007年市区商品住宅价格走势图全市住宅成交均价4677元/平方米。成交均价最高点在12月份，达到了5883元/平方米，最低

3、点出现在2月，均价为3933元/平方米，从全年走势看，成交均价在政策的影响下依然稳中有升，南昌的房价依然处于理性的状态。备注：以上图表中的数据均来源于南昌市政府公布的房地产统计数据或依据上述数据计算得出。第二章 同区或同质的典型楼盘市场价格分析京东片区是南昌房地产市场的八大片区之一，位于南昌市东部。京东片区依托于高新技术开发区，主要由高新开发区内的民营科技园、高新技术开发区艾溪湖西岸和京东片区、南钢及氨厂、艾溪湖东岸以及瑶湖大学校园区和瑶湖风景区组成。目前建成的、具有一定规模的区域是民营科技园、艾溪湖西岸和京东片区，区域成熟度相对较高，道路建设较完善；南钢及氨厂、瑶湖大学校园区成熟度较低，除道

4、路网较好外，生活和服务配套较差。随着本片区居民生活质量的提高，人文景观资源的进一步开发，其良好的发展前景已被开发商和消费者所看好。目前，京东片区的房地产市场已渐成熟，已经开发并入住的楼盘有万科*、青春家园、金边瑞香苑 、怡兰苑和庐山花园。在售的楼盘中以世纪风情、万科*、凯美怡和、荣昌格林晴天、丰源天域为代表，其中世纪风情为南昌园林品质引领南昌，万科以精装修房从产品上创新区别其他楼盘，现在京东片区开发接近尾声，艾溪湖东岸以及瑶湖大学校园区和瑶湖风景区将是片区房地产发展重点方向。一、同区域楼盘分析丰源天域简介基本资料物业名称丰源天域所属板块京东板块物业地址南昌青山湖区艾溪湖与南京东路交汇口总建筑面

5、积106000开盘时间2005-01-28交房时间2009-02-28建筑形态1栋29层高层;1栋11层小高层 6栋4-5层多层;8栋12-18层小高层;总户数532户均 价4600绿化率42营销代理南昌红江威龙房地产投资咨询有限公司物业管理江西丰安物业有限公司开发商 江西丰源房地产开发有限公司建筑设计上海同济建筑设计院2.基本规划丰源天域位于南京东路，艾溪湖畔，京东规划布局中心，市政府投资数十亿打造艾溪湖十二大景区的黄金景观带上。丰源天域规划为7.5万平方米现代建筑，由6栋多层，8栋板式小高层，中庭广场，景观花园，停车场，以及临湖3000平米大会所组成。项目分三期开发，一二期以基本售磬且交房

6、，三期总用地面积10567.06,小区由一栋11层的小高层和一栋29层的高层住宅组成，坐北朝南。项目三期07年1月开盘。高层小高层3、2007年价格走势图：项目在07年主要销售的是三期的一栋小高层和一栋高层，前期小高层的价格在3500元左右，而9月份推出的高层由于观湖更好，价格均在4500左右。凯美怡和基本资料物业名称凯美怡和所属板块高新技术产业开发区物业地址南昌青山湖区南京东路.艾溪湖畔总建筑面积70000开盘时间2006-12-23交房时间2008-07-30建筑形态9栋小高层，2栋高层，11栋双拼，22栋联排总户数850户均 价5400绿化率46营销代理江西新德安房地产顾问有限公司物业管

7、理深圳万厦居业有限公司开发商江西凯美实业发展有限公司广告策划南昌共读地产策略顾问有限公司2基本规划凯美怡和花园是以湖景美宅为开发主题的。小区有大约500米的临湖风景线，业主能方便地观赏美景，属亲水住宅。小区内主要以125平米至138平米的中偏大户型为主。小区主要分三期开发，一期为7栋小高层，既06年12月开始销售，07年全年销售的皆为小高层。3、2007年价格走势项目在07年6月随着市场大潮，成交价格突破4000，并持续保持这样的水平。世纪风情基本资料物业名称世纪风情所属板块京东板块物业地址南昌市北京东路1588号总建筑面积520000建筑形态6栋16-17层小高层;6栋8-9层小高层（二期）

8、总户数700户（二期）均 价5600元/平方米绿化率50%容积率1.7物业管理深圳万厦居业物业有限公司开发商江西世纪风情实业公司景观设计美国贝尔高林园林设计公司规划：世纪风情是由江西世纪风情实业有限公司开发的大型综合房地产项目，规划建筑面积52万平方米，总规划户数3800户。目前一期已基本售罄，二期在售，三期花镜即将推出，四期尚在规划当中三期花境地处京东大道与西安路交界处，位于世纪风情二期东面，占地面积约13万平方米（另外还有25亩教育预留用地被打造成大型运动场），建筑面积约25万平方米，主要由多层、花园洋房、高层、小高层构成，共45栋。Mini小户型公寓（07年4月15日开始销售）二期小高层

9、住宅同时销售中小高层住宅3、2007年价格走势综述：2007年周边楼盘均只有小高层在售，公寓、洋房物业形态价格则无法与之对比。在2007年4月以前，万科*小高层价格明显低于周边楼盘价格。2007年5月以后，万科小高层由于精装修，若装修成本500元/平米左右，去除装修成本，则高于周边楼盘价格。但是价格涨幅明显低于周边楼盘，价格上涨空间被压缩。万科的平均价格涨幅，高于片区其他楼盘。二、同质楼盘香溢花城基本资料物业名称香溢花城所属板块青山湖板块物业地址南昌市青山湖区湖滨东路1269号燕鸣岛公园北侧总建筑面积500000建筑形态1栋11层的小高层;20栋6层的多层;5栋18-30层的高层;双拼:15栋

10、;联体:3栋（二期）总户数1132户（二期）均 价6000元/平方米（小高层）绿化率45%容积率1.5物业管理深圳恒基物业有限公司开发商浙江烟草南昌中溢置业有限公司景观设计深圳奥斯本环境艺术设计有限公司青山湖香溢花城位于青山湖东大门广场南、北两侧，开发用地483亩，总建筑面积达50万平方米，由浙江烟草集团投资13亿元建设，主要由多层、小高层、高层、花园洋房、别墅构成。一期已经售罄，二期在售，三区小高层5月17日已开盘。3、2007年价格走势07年香溢花城花园洋房一直处于销售中，其中穿插普通住宅和别墅的销售，07年1月到5月以花园洋房和小高层住宅的销售为主，6月-12月以花园洋房和别墅的销售为主

11、，2007年11月24日推出多层房源，现已去化大半。万达星城1.基本资料物业名称万达华府所属板块红谷滩板块物业地址南昌市红谷滩区赣江中大道总建筑面积1000000建筑形态10栋31-33层高层总户数2300户均 价6800元/平方米绿化率49%容积率4物业管理南昌万达物业管理有限公司开发商南昌万达房地产开发有限公司景观设计深圳大学建筑设计研究院/英力捷国际工程策划设计顾问（香港）有限公司规划：万达星城2003年开盘，一期多层，二期一区高层，三期一区多层，小高层，三期二区小高层，二期二区、三区（即万达华府）高层，三期三区在规划中。现正在销售万达华府临江住宅，均价6800元/平方米。万达华府07年

12、12月2日开盘，实现了成交均价的快速跳跃，主要为江景高层3、2007年价格走势万达华府综述：可以看出，同质楼盘中，香溢花城由于部分别墅的销售，价格上涨幅度起伏最大；万科与万达产品类别相近，上涨幅度也类似，从月平均上涨幅度看，万科略低于万达，但是只有0.74%的差别，尚在合理范围内。 万科*项目市场价格分析第一节 万科*项目简介南昌万科*，位于南昌市高新技术产业开发区火炬大道东艾溪湖畔。分南北两区进行开发，总占地面积910.74亩，是一个超大规模的成熟社区。采用简洁现代的欧洲小镇风情与南昌特有的居住习俗相结合的开发理念。南区410亩已经开发完成，万科*北区500余亩正在开发中。*南区采用欧洲建筑

13、风格，*北区倡导新都市主义。*共有三大主题会所：南区以运动为主题的假日会所和以景观为主题的湖滨会所，北区以休闲为主题的蓝岸会所。三大会所设施包括：游泳池、健身房、体操房、沙弧球馆、放映厅、室内篮球场、羽毛球馆、兵乓球室、台球室、影音室、棋牌室、阅览室、咖啡座等。江西万科*房地产发展有限公司是由万科企业股份有限公司与江西*投资发展有限公司共同出资组建的，成立于2001年9月。万科*销售价格一览表（公寓）时间价格（非临湖毛坯）时间（非临湖精装）价格2007.0136482007.01-2007.0237012007.02-2007.0338212007.03-2007.0439482007.04-

14、2007.0539632007.05-2007.0642652007.0652472007.0743402007.0751432007.0846852007.0851112007.0949392007.0957022007.1054202007.1059832007.1153562007.1159152007.1256932007.1257812007年均价4131.35-5550.39万科*销售价格一览表（洋房）时间价格（非临湖毛坯）时间（临湖精装）价格2007.0140742007.01-2007.0239592007.0244822007.03-2007.0343552007.04-20

15、07.0450452007.05-2007.0557032007.066613.22007.0660232007.07-2007.0759402007.08-2007.0859692007.09-2007.0955262007.10-2007.10-2007.11-2007.11-2007.12-2007.12-2007年均价5365.79万科*销售价格一览表（小高层）时间价格（非临湖毛坯）时间（临湖精装）价格2007.0132092007.01-2007.0231852007.02-2007.0333382007.03-2007.0438612007.04-2007.05-2007.0550

16、182007.06-2007.0650052007.07-2007.0748072007.08-2007.0848612007.09-2007.0951892007.10-2007.1051452007.11-2007.1151032007.12-2007.12-2007年均价3387.78万科*价格走势图第二节 万科*实际价格与比准价格比较分析比较定价法是将估价对象与近期的相似楼盘进行比较进行修正得出估价对象的价格的一种方法。考虑的主要是项目的市场供求关系和市场接受程度。其参照的对象主要是同区域或同质房地产；比较的因素有：地域因素，如地段、环境、交通、公共配套设施；楼盘本体质素，如规模、设计

17、、装修、建筑选材、景观、外观车位、承建商、房地产开发商实力；物业管理，如物业公司品牌、物业收费；营销，如市场时机、营销包装；工程形象进度等方面。本报告是以万科*为标准，将其与同区域楼盘凯美怡和、世纪风情、丰源天域和香溢花城万达星城同质的楼盘在同一时段进行比较，并根据修正因素进行调整，从而得出这几个楼盘的得分，然后根据公式计算得出万科*的价格。公式：V=V1/（1+K%）V：万科*的价格V：比较楼盘的价格K：比较楼盘相对于*的得分 根据比较定价法，可以得出万科*在各个时间段的比准价格。见下表： 丰源天域修正表时间价格得分比准价格2007.33530-9.7%3187.62007.53611-9.

18、7%3260.72007.94352-9.6%3934.22007.114725-9.6%4271.4世纪风情修正表时间价格得分比准价格2007.240485.8%4282.82007.439328.6%4270.22007.641823.9%4345.12007.1248258.2%5220.7凯美怡和修正表时间价格得分比准价格2007.33765-4.6%3591.82007.53978-8.4%3643.82007.74327-5.4%4093.32007.104488-3.4%4335.4万达星城修正表时间价格得分比准价格2007.13791-2.7%3688.62007.34016-

19、2.7%3907.62007.64274-2.7%4158.62007.94446-2.7%4325.9*小高层比准价格表时间比较楼盘小高层比准价格小高层实际价格万达星城凯美怡和丰源天域世纪风情2007.1-43907.43591.83187.64270.23739.33386.942007.5-84158.64093.33260.74345.13964.44977.422007.9-124325.94335.43934.25220.74454.15149.8说明：以上各个楼盘的价格为根据这些楼盘的价格修正得出的*的比准价格。*价格比较表时间小高层比准价格小高层实际价格小高层比准价格与小高层实际价格之差20