2011年廊坊房地产市场分析

1、2011年廊坊房地产市场分析2011年3月PART1:廊坊市竞争项目户型配比分析PART2:廊坊区域客户访谈与业内专访PART3:廊坊区域消费者需求问卷分析PART1:廊坊市竞争项目户型配比分析PART2:廊坊区域客户访谈与业内专访PART3:廊坊区域消费者需求问卷分析14325768910111213 一期 1号楼至7号楼可销售套数690总销售面积57116开盘时间2010-10-06 二期 8号楼至11号楼可销售套数564总销售面积45110开盘时间2011-1-28*楼号总建面总户数物业形式户型套数1#3018366层洋房三室二厅一卫362#3018366层洋房三室二厅一卫363#825

2、0 10818层小高层二室二厅一卫72三室二厅一卫364#8250 10818层小高层二室二厅一卫72三室二厅一卫365#1201614424层高层二室二厅一卫96三室二厅一卫486#935411420+9层二室二厅一卫58三室二厅一卫567#1320014424层高层二室二厅一卫48三室二厅一卫48三室二厅二卫48户型一室一厅一卫二室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅二卫套数034629648合计（套)690*一期户型配比*二期户型配比楼号总建面总户数物业形式户型套数8#1320014424层高层二室二厅一卫48三室二厅一卫48三室二厅二卫489#935511420+9层二室二厅一卫58三室二厅一

3、卫5610#1320019224层高层一室一厅一卫48二室二厅一卫96三室二厅一卫24三室二厅二卫2411#935511420+9层二室二厅一卫58三室二厅一卫56户型一室二室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅二卫套数4826018472合计（套)564一室总套数48三室两卫总套数120一室总套数比例4%三室两卫总套数比例10%两室总套数606三室一卫总套数480两室总套数比例48%三室一卫总套数比例38%*推出11栋楼共计1254套，以经济型两室和小三室为主，两室占最大比例，一室和大三室占比例较少，无四室以上大户型首次置业、投资型为主力目标客群*一、二期户型配比16#17#19#20#21#22#

4、23#24# 二期 16# 17# 19-24#共8栋楼可销售套数1029总销售面积116027开盘时间2010-10*公元楼号总建面总户数物业形式户型套数16#1776716123层高层一室一厅23二室二厅69三室二厅46四室两厅2317#1985019224层高层二室二厅144三室二厅4819#1462914418层小高层一室一厅72三室二厅7220#1463114418层小高层一室一厅72三室二厅72211387912618层小高层二室二厅54三室二厅72221385712618层小高层二室二厅54三室二厅7223135286418层小高层跃层64247886729层洋房二室二厅一卫72

5、户型一室二室二厅一卫三室二厅四室跃层（四室以上）套数1673931842364合计（套)1029一室总套数167一室总套数比例20%两室总套数393两室总套数比例47%三室总套数184三室总套数比例22%四室总套数23四室总套数比例3%跃层总套数64跃层总套数比例8%*公元二期推出8栋楼共计1029套，以100平米左右两居为主，两室占最大比例，三室以上大户型占三分之一比例改善型、多次置业为主力目标客群*公元二期户型配比1#4#6#8#11#10#12# 1# 4# 6# 8# 10# 11# 12#可销售套数426总销售面积46162开盘时间2010-11*二期推出7栋住宅共计426套住宅，全

6、部为两室和三室，1#、11#、12#为LOFT户型，改善型、二次置业为主要客户群体。楼号总建面总户数物业形式户型套数1#63284215层跃层二室二厅14跃层三室二厅284#51487218层三室二厅二卫726#88567218层三室二厅二卫728#75787218层三室二厅一卫36三室二厅二卫3610#5148729层二室二厅一卫7211#65524215层跃层二室二厅二卫14跃层三室二厅二卫2812#65524215层跃层二室二厅二卫14跃层三室二厅二卫28户型二室二厅三室二厅跃层二室二厅跃层三室二厅套数1201804284比例18%45%33%4%合计（套)798*户型配比*城21345

7、678912111号楼至11号楼可销售套数930总销售面积97896*成一期项目共12栋楼共392套，首期产品户型以三室二厅的大户型产品为主。10楼号总建面总户数物业形式 户型套数1#46664411层三室二厅442#68816611层三室二厅663#64976611层二室二厅664#86368811层二室二厅44三室二厅445#1410514418层二室二厅72三室二厅726#63835418层二室二厅18三室二厅367#63835418层二室二厅18三室二厅368#1064210818层二室二厅72三室二厅369#56485418层二室二厅18三室二厅3610#92277218层三室二厅7

8、211#92277218层三室二厅7212#960110818层一室一厅36二室二厅36三室二厅36户型一室二厅二室二厅三室二厅套数36344550比例4%37%59%合计（套)930*城户型配比8765394121号楼至9号楼可销售套数798总销售面积57116开盘时间2010-5*园推出9栋楼共计798套住宅，全部为一室和两室，比例基本均等，但3-9#部分户型有赠送面积，从而达到三室、四室户型改善型、多次置业为主力目标客群*园楼号总建面总户数物业形式户型实际户型套数1#1042310818层一室二厅一室二厅36二室二厅二室二厅722#65376015层二室二厅二室二厅603#10150 1

9、4418层一室二厅二室二厅72二室二厅三室二厅724#73197218层一室二厅二室二厅36二室二厅三室二厅18四室两厅185#62207218层一室二厅二室二厅36二室二厅三室二厅366#62207218层一室二厅二室二厅36二室二厅三室二厅367#71057218层一室二厅二室二厅36二室二厅三室二厅368#1042412618层一室二厅一室二厅72二室二厅18二室二厅三室二厅369#62207218层一室二厅一室二厅36二室二厅三室二厅36户型一室一厅二室二厅三室二厅四室二厅套例18%45%33%4%合计（套)798*园户型配比*域户型一室一厅二室二厅一卫三室二

10、厅一卫三室二厅二卫四室二厅二卫套数144套32套140套54套22套 比例37%7%36%14%6%合计（套）392*域位于广阳区*道与*路交汇处，项目共11栋楼一期共推出4栋,分别是2#,4#,5#,6#,共392套，主力户型为三室二厅，目前尚未开盘。PART1:廊坊市竞争项目户型配比分析PART2:廊坊区域客户访谈与业内专访PART3:廊坊区域消费者需求问卷分析对客户的认识建立在大量的市场调研与客户访谈的基础之上访谈目的：从对消费者以及相关专业人士的深入访谈中，获得各消费者的行为特征、消费特征以及心理诉求，为项目的定位与开发提供必要支持访谈方式：面访，各类访谈人士超过60个，包括专业人士、

11、各层次客户，具体如下：消费人群：廊坊市个体经营者呼延先生廊坊市*公元一期业主刘先生廊坊市富佳超市老板王先生廊坊市*公元一期业主赵女士廊坊市家嘉园超市老板王女士廊坊市某小区业主申先生廊坊市新朝阳购物者高女士专业人士：廊坊市馨园项目销售代理公司总经理郎先生廊坊市天域学府项目销售经理郑小姐廊坊市*项目销售人员陈先生廊坊市*公元项目销售人员王飞廊坊市*项目销售人员李焕访谈结论一：客户来源以地缘性为主，兼有京沪高铁带动异地购买人群。以龙河工业园区（富士康）员工、私营业主、企事业高管、政府公务员为主要客户群体，以改善居住需求为主要目的客户来源具有地缘性，主要来自四个区域：一为安次区政府公务员及富裕人群；二

12、为以龙河工业园（富士康集团）内部高管及员工为主要客户群；三为城中村改造工程支撑，出现地缘性客户群；四为京沪高铁带动廊坊下县及异地投资客户群客户类型以安次区政府公务员、龙河工业园区（富士康）员工、私营业主、企事业高管为主，以改善居住需求为主要目的 现在来看房的北京客户越来越多了，大都是因为看重京沪高铁，他们自住兼投资 *销售 李焕 “我们小区的业主大部分都是富士康的高管和员工，安次区政府搬迁，大部分的政府公务员也在我们小区居住”*公元一期业主 王女士 我是天津市武清区人，来这边做生意，现在廊坊市区号改为010了，正好买套房子自己做生意过来能住，以后还能投资 *公元一期业主 谢先生访谈结论二：对于

13、带电梯多层与带电梯8层的小高层产品，大部分的客户持可接受态度，但是相对于价格、户型和面积，还是重点关注问题客户可以接受带电梯多层和小高层的产品，但是面积不宜过大，最好在80-110平米之间大部分客户为改善性购房，如果价格适宜、户型通透，还是很热衷于这种低密度住宅的靠近工业园区，大户型开发不宜过多，复式的产品相对客户群较稀缺 对于带电梯的多层和小高层，要看价格和面积来定，个人觉得这种产品比较好卖*园项目售楼员 冯艳青 7、8层带电梯的房子挺好，我觉得住这种房子是一种享受，而且也方便了，现在都已经不愿意住高层了 个体经营者 呼延先生 我们项目也有复式，但是面积偏大，有需要的客户不是很多，开发商现在

14、可以根据客户需求，将复式拆开来卖 *公元销售 王飞到了我们这种年纪的人，不管住多高的房子都要带电梯，否则不方便，不过楼层最好不要太高 新朝阳购物者 高女士访谈结论三：客户对于明卫的需求度很高，喜欢干湿分离的卫生间；产品精装修需谨慎相对于卫生间，虽然有些人表示是否明卫无太多要求，但大部分的客户还是表示喜欢明卫与干湿分离的。目前廊坊的房地产市场对于精装修的产品还算是一个空白点，客户对于精装修一词还是比较陌生，接受度不是很高。现在住的户型卫生间是暗卫，但如果卫生间有窗户，能通风那就更好了*公元业主 赵女士我最喜欢明卫和干湿分离的卫生间，特别是能放下浴缸的，现在的房子，卫生间有点小 廊坊某小区业主 申

15、先生 现在廊坊没有带精装修的，因为大家都没做精装，万达也没做，精装还是要谨慎 天域学府销售经理 郑小姐假如我再买房的话，卫生间必须要有窗户，现在的卫生间没有窗户，白天上厕所还要开灯，很费电 廊坊某小区业主 王奶奶访谈结论四：客户对于物业公司的口碑很看重，注重物业公司的管理水平和小区环境，好的物业还会促进项目的销售进度客户对于物业公司的口碑很看重，好的物业还会促进项目的销售进度目前廊坊大部分项目的物业公司均为开放商自己的物业，物业费大概在1.3元左右现在廊坊最好的物业公司客户及业内人士公认荣盛我觉得小区环境最重要，我们这里一刮风都是风沙，脏！ *公元业主 赵女士 物业服务最重要，现在我住的这个小

16、区物业就不好，门坏了打了几个电话来修都没修好 常甫路路人 物业还是荣盛最好！维修快，售后态度好，管理严格、专业，随叫随到，对于小区外来车辆很严格，我就是冲着它的物业来买荣盛的房子 *购房者 张先生这的物业费是便宜，每月只有8毛，什么都不管,l垃圾都在门口放了好几天了，我宁愿他收8元，而且之前承诺有公园，现在都入住了也没看到 *公元业主 王先生访谈结论五：SOHO公寓的产品型式较陌生，购买客户主要以投资型为主，客户群不稳定SOHO公寓对于廊坊市场现在较为陌生，客户了解度较低。小户型（ 包括SOHO公寓）的客户来源主要以投资型客户为主，客户群不稳定，但是在京沪高铁和“环首都经济圈”的带动下，前景看

17、好 “我现在住的是复式，一楼开店，二楼居住，很不方便，SOHO这种产品对于我现在的所处环境比较适合，可以将店铺和居住区分开，私密性会更好”。 某小区底商家嘉园超市老板 王女士我们项目对于小户型公寓反响一般，不太好卖，面积小，价格也不低，只能投资，客户群较少 *售楼处 陈军 “小户型公寓可以用来投资、出租，现在富士康的很多员工都在租房子，而且价格已经达到1000元/月左右”。 富佳超市老板 王先生这种公寓产品比较新潮，现在廊坊应该还没有吧如果将来价格合适，我倒是可以考虑尝试一下 超市顾客 陈小姐消费者访谈小结客户来源以地缘性为主，兼有京沪高铁带动异地购买人群。以龙河工业园区（富士康）员工、私营业

18、主、企事业高管、政府公务员为主要客户群体，以改善居住需求为主要目的对于带电梯多层与带电梯8层的小高层产品，大部分的客户持可接受态度，但是相对于价格、户型和面积，还是重点关注问题客户对于明卫的需求度很高，喜欢干湿分离的卫生间；产品精装修需谨慎客户对于物业公司的口碑很看重，注重物业公司的管理水平和小区环境，好的物业还会促进项目的销售进度SOHO公寓的产品型式较陌生，购买客户主要以投资型为主，客户群不稳定业内人士深度访谈我司在短时间内邀约到数组业内人士，分别在豪邸坊售楼处、馨园售楼处等地进行了深度访谈，以下为访谈实录。业内人士深度访谈1.代理公司经理被访者：郎先生，男，30岁，*园项目销售代理公司总

19、经理。访谈时间：2011年1月24日深访实录：我是2005年来到廊坊的，在这工作了6年，对于带电梯的多层和小高层的产品廊坊的客户还是比较认可，可以接受，甚至说是深受欢迎。但如果价格太高，相对这种产品来说购买力可能还达不到，针对的客户群也就会随之减少。对于复式产品，我觉得需求量不是很高，现在的成交量还是以90-110平米之间的户型为主，靠近工业园区，我还是建议大户型一定要少。关于卫生间问题，廊坊的客户多为改善性购房，较喜欢一卫，干湿分离还是很受欢迎的。关于SOHO的问题，由于京沪高铁的建设与“环首都经济圈”的政策对于廊坊市的房地产市场有相对的影响，但有阶段性，大部分客户还是认为房价会是一个上涨的

20、趋势，对于小户型公寓还是会考虑投资的。目前廊坊下县及北京客户现在购买力正一步步扩大，多为投资加自住，对于这种产品还是有投资的可能性的。业内人士深度访谈2.某项目销售经理被访者：郑小姐，女，28岁，项目销售经理。访谈时间：2011年1月25日深访实录：对于带电梯的洋房和小高层来说，价格肯定高，客户群可能会有较大的局限性。当地客户对公摊、楼间距比较关注，常问的问题就是价格、户型和位置。现在购房的客户以固安和文安的客户较多，大都喜欢100平米左右两室或小三室的户型，不太喜欢大面积的三居室，如果有复式的产品，客户群大都在40岁以上。对于小户型公寓和一室的户型，产品主要的客户群为投资客户。本地客户都较喜

21、欢明卫，有干湿分离会更好。但是对于精装修还是建议要谨慎，因为廊坊其他楼盘现在都没有做精装修的。京沪高铁的建设与“环首都经济圈”的政策对于廊坊的房价稍有影响，各项目都有不同程度的涨价。对于2011年的市场还是比较看好的，价格还会有上涨的空间，特别是安次区。对于物业公司，以荣盛和华夏两大物业客户最为认可。业内人士深度访谈3.某项目销售人员被访者：陈先生，男，26岁，销售人员。访谈时间：2011年1月25日深访实录：对于带电梯的洋房和小高层来说，要看价格和面积来定，公摊很重要，我觉得这种产品比较好卖。来我们项目来看房的客户都喜欢干湿分离的卫生间，特别是大户型的客户，希望卫生间能大一点，可以放的下浴缸

22、。对于小户型公寓反响一般，我觉得不太好卖。因为针对的客户群较少，这种产品面积小，价格也不低，只能用来投资。京沪高铁对于廊坊的项目没有明显的影响，但北京客户有所增长；不过“环首都经济圈”的政策带动了楼盘的价格上涨，销量也有大幅度增加。关于现在廊坊的物业来说，我们还是认为荣盛的物业最好，管理严格，专业性强，随叫随到，维修速度快。PART1:廊坊市竞争项目户型配比分析PART2:廊坊区域客户访谈与业内专访PART3:廊坊区域消费者需求问卷分析消费者需求分析依据调查方法：市场部问卷调查与深度访谈结合调查范围： 以廊坊城区本地人为主，样本侧重于廊坊安次区问卷样本量：定量问卷145份有效目标样本问卷样本的

23、选择：近期内打算购买住宅的受访者家庭月收入较高的中高端客户消费者基本特征年龄分布、职业结构在问卷前已作筛选，符合本次问卷需求；被访客户私家车拥有比例高，达到55.86%。 消费者背景、年龄分布较广，家庭月收入水平较高，私家车拥有比例较高，达到55.86%。区域偏好性分析 大多数消费者非常看好项目所处区域的发展前景，约有67%的消费者愿意在该区域置业。 很多廊坊本地人仍偏好于就近改善。该区域在原居民的心目中认可度较高，尤其在区政府、富士康搬来之后，该区域的吸引力克服了区域界限，京沪高铁的即将开通也促进了该区域房地产的整体升值。置业影响因素分析 消费者购房时较关注的前五项：地段、价格、发展商实力、

24、交通、周边环境景观大多数消费者为首次或二次置业，购房以自住为主置业目的分析 廊坊大多数消费者目前为首次或二次置业，购房以自住为主； 改善现有居住环境为客户置业的首要目的，投资较少。置业目的分析 廊坊消费者目前住房面积以60m2100m2为主，约有50%的铁路职工住房面积小于100m2，存在迫切的改善需求； 问卷调查过程中发现，有接近57%的消费者更倾向于100m2以上。改善性需求较大，购房置业将上升到享受安逸、舒适等层面。 廊坊消费者（59%）目前住房类型以两居室为主，存在迫切的改善需求； 问卷调查过程中发现，有接近64%的消费者更倾向于三居室的户型。 约有59%的调查对象目前居住在两居室中，

25、有64%的消费者表达了购买三居室的需求，改善性需求较大。置业目的分析价格接受度分析中端客户丰富，总价接受能力在60万以上占62.8%；客户对该区域单价敏感度高，通过控制总价的策略，本项目可以争取更多的中端客户。总价接受能力高，单价敏感，创新户型有机会产品偏好性分析消费者置业面积、户型选择两室、三室为首选，年青人置业面积趋小。三房两厅的户型受欢迎度最高，达到38%，其次便是两室两厅；消费者在住房面积偏好上多数集中于80-100平米（约占34%），120-140平米的房子所占的比重也较大，达到30%，我们可以得出：两室、三室的需求性较大。产品偏好性分析廊坊消费者对复式结构的接受度并不高，大约一半的人表示