2008年南昌市某住宅项目市场分析报告_secret

1、PAGE 第 页住宅项目分析研究报告编制人：学号：指导老师：编制时间：2008年10月2008年12月目 录 一项目概况二市场分析三项目开发设计及定位四项目投资估算与投资措施计划五项目销售收入及利润的估算六财务分析七不确定性分析一项目概况项目背景*住宅小区项目是南昌市建设一江两岸城市格局的倡导下，世界经济萎靡，国内出口受阻急需扩大内需的背景下，为提高南昌市民住宅条件的情况下立项建设的。本项目已取得了用地许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证。地理位置及现状*住宅小区项目位于南昌市*区。小区东靠*大道，南临*路，西边与检察院接连，北面与*等小区相望。片区内有南昌市政府

2、、南昌公安局、检察院等行政单位以及广电大厦、商业大厦众多商业中心。该地段具有十分优越的地理位置和极为便利的交通条件，是作为住宅小区的理想位置。项目建设规模和建设内容按照市规划局下达的规划设计条件，拟建的*住宅小区规划建设用地为1.93公顷，总建筑面积为6.55万平方米，总占地面积为4816.8平方米，容积率为3.6，绿地率为35%，停车泊位约为788个，主要包括3栋高层及3栋多层。配套市政设施情况*住宅小区是新建住宅小区。该地块原先为良田，自南昌市实施一江两岸计划后，周边陆续铺设了供电、电信、自来水、污水、雨水、燃气等配套市政管网，小区已经具备了有利的市政配套条件。主要经济指标本项目的主要技术

3、经济参数： 建筑面积：65500平方米 总投资：27774.87万元经计算，本项目的主要经济指标如下： 平均单位成本：4240元/平方米 总销售收入：37102.33万元 平均销售单价：4715元/平方米 税后利润：6274.16万元 财务净现值：2656.86 内部收益率：17.04% 投资利润率：72.15%二市场分析投资环境分析改革开放30年来，尤其是进入20世纪90年代后期，房地产开发行业的形成、壮大和发展、使其成为城市第三产业的重要组成部分，成为新的、十分活跃的经济增长点。房地产投资环境也因为宏观形势和经济政策的敏感性使其成为国民经济的晴雨表。房地产投资环境也因为宏观经济形势以及一系

4、列利好因素的刺激而日渐改善。首先是政策对房地产市场投资和消费的拉动效应，国家为扩大内需先后出台的一系列降免税费、简化手续等政策来刺激住房消费。银行也采取了延长了个人住房公积金贷款和商业性购房贷款的期限，降低贷款利率，对鼓励个人贷款购房，增强居民购房支付能力起到了积极作用。市场分析南昌市作为江西省的经济、政治、文化中心，不仅吸引着省内外机构、企业入驻，也是外地人投资者置业的好地方，为南昌市房地产市场带来了大量商机。主要竞争楼盘为：天赐良园 南昌*房地产有限公司开发兴建的“天赐良园”项目地处南昌市赣江北岸，南昌市新城区*新区凤凰洲片区内，占地361亩，总建面积达到260038平方米，建筑密度为24

5、.95，绿地率45.1，容积率为1.3。三重景观：碟子湖高尔夫球场、2万平米休闲景观广场、8万平米园林景观。梵顿公馆 绿地集团又一全新力作！该地块位于南昌红角洲，总占地243亩。以小高层住宅为主配以集中商业地产的高档项目，总建筑面积30万平方米，其中住宅24万平方米，商业6万平方米。客户定位为新里的目标客户群是城市的新兴中产阶层。建筑产品：11层、14层、18层小高层为主，配以少量多层。少量55左右的户型，得房率83左右。东方海德堡 项目位于*大道以北、香江路以东，踞八一桥头仅咫尺之遥。小区总占地约8万多，总建筑面积14.3万，其中地上建筑面积12.8万，地下建筑面积1.5万，建筑密度27，容

6、积率1.60，绿地面积36.63%。4栋高层住宅、6栋花园洋房、12栋多层组成。总共1093套。项目SWOT分析优势：地处新城区、市政配套齐全地块临干道，交通便利劣势：地价较高、有一定的市场风险、商业人气不旺机会：银行贷款利率低、居民购房能力增强、建材成本下降威胁：其他楼盘相继上市、居民购房观望情绪高三项目开发设计及定位考虑到*住宅人气旺而商业人气不旺的现实，以及近来商业地产的大量开发、不确定性很大的情况，*为纯住宅小区项目，无商业住宅中的卖场、商业街及公寓。主要目标客户为中青年家庭，他们大多为三口之家或两口之家，主要以小户型为主，配以一定得中等户型以满足外地客户携家眷到昌居住的要求。在建筑风

7、格上，采用风格整体设计感觉温馨、惬意、宁静的地中海风格。适合白天工作十分忙碌的上班族，顶着压力在冷硬的工作环境中拼搏了一天后，让家成为心灵的休憩地。在环境配置上，为达到地中海建筑风格的设计效果采用中档配置，提高住宅的品味、吸引目标客户，降低销售压力以达到销售计划。本项目共有6栋，其中3栋是高层，3栋是多层，高层的层高为18.5层（地下一层为层高不足2.1米的设备层及车库，其余的车位为地面车位），一梯四户，1、2、3号各有3个单元。多层的层高为7层，一梯2户，其中4号楼为4单元，5、6号楼各为3单元。户型面积表住宅类型户型套内面积（平方米）套数（套）总面积（平方米）高层住宅二室一厅66.5162

8、10773二室二厅82.532426730三室一厅89.616214515.2多层住宅三室二厅193.8706566三室二厅298.8706916四项目投资估算与投资措施计划（一）开发成本1.土地成本按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用是通过招标方式获得的。土地成本合计为7803万元。2.建安工程费（1）多层住宅建安费参见附表1. 附表1 多层住宅建安费序号项目单价（元/）工程量()金额(万元)1土建及装修工程费1250134821685.252水电安装工程费10013482134.823小/p>

9、20.07 （2）高层住宅建安费参见附表2. 附表2 高层住宅建安费序号项目单价（元/）工程量()金额(万元)1土建及装修工程费1580520188218.8442水电安装工程费220520181144.3963电274消防5052018260.095小计20005201810403.6 （3）建安工程费合计：1820.07+10403.6=12223.67万元3前期工程费 (1) 筹建开办费12223.67*2.5%=305.5918 （万元）（2）可行性研究费12223.67*1.5%=183.3551 （万元） （3）规划勘测设计费 12223.67*3%=36

10、6.7101 （万元） （4）前期工程费合计：855.6569 （万元）4.基础设施配套费参见附表3附表3 基础设施配套费序号项目计算依据金额（万元）1道路工程42万元/公顷*1.93公顷80.960462供电工程65万元/公顷*1.93公顷125.2963供水工程15万元/公顷*1.93公顷28.914454电信工程7万元/公顷*1.93公顷13.493415煤气工程7万元/公顷*1.93公顷13.493416绿化工程20万元/公顷*1.93公顷38.55267排水工程37万元/公顷*1.93公顷71.322318小计372.03265.公建配套费公建部分包括公共广场、休闲中心、变电所、污水

11、泵站、垃圾站等。这项费用合计为：401.5万元。6.不可预见费 （12223.67+855.6569+372.0326+401.5）*5%=692.6437.开发期间税费参见附表4. 附表4 开发期间税费序号 项目计算依据金额（万元）1配套设施建设费12223.67（万元）*6%733.42022建筑工程质量及施工安全监督费12223.67（万元）*0.4%48.894683投资方向调节税12223.67（万元）*5%611.18354其他税费12223.67（万元）*2%244.47345小计1637.9728.开发成本开发成本为以上7项之和，共计23986.47万元。（二）开发费用参见附表

12、5 附表5 开发费用汇总表序号项目计算依据金额（万元）1管理费用开发成本*3%719.59412销售费用(2.1)+(2.2)+(2.3)1298.5822.1广告及市场推广费销售收入*0.5%185.51172.2销售代理费销售收入*2%742.04662.3销售手续费销售收入*1%371.02333贷款利息（贷款利息）详见“贷款还本付息表”另计4合计2018.176（三）投资成本费用估算汇总投资成本费用估算汇总情况参见附表6. 附表6 投资成本费用估算汇总表成本项目总额（万元）开发成本（元/）多层（13482）高层（52018）（一）土地成本78032315900（二）建安成本12223.

13、6713502000（三）前期工程费855.6569130130（四）基础设施配套费372.03265656（五）公建配套费401.56161（六）不可预见费692.643106106（七）开发期间税费1637.972250250（八）开发费用2018.176308308（九）投资总额合计26004.650545763811四资金筹措与投入计划及贷款利息1.资金筹措与投入计划 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金；二是银行贷款；三是预售收入用于投资的部分 资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关的各种税费之后，用于投资；其他缺乏的资金向银行贷款。本项目开发总投

14、资（不含贷款利息）共计27774.87万元，自有资金为8000万元本项目投资筹措及投资计划情况见附表7（项目开发周期为2.5年，从2008年10月至2010年3月，为便于计算，分为5期，每期为半年，下同。）附表7 投资计划与资金筹措表 （I=5.8%） 单位：万元序号项目合计建设经营期123451投资总额27774.8712419.414947.274888.045029.78490.371.1建设投资26004.6512353.414550.414550.414550.4101.2贷款利息1573.2366199.86337.63479.37490.372资金筹措27774.8712419.

15、414947.274888.045029.78490.372.1自有资金800078031970002.2借款（含利息）17399.674616.414750.274888.042654.58490.372.3销售收入再投入2375.200002375.2002.贷款本金偿还与利息支付销售收入扣除有关销售税费之后，作为可以运用的资金，用于投资及还本付息。具体还本付息计划见附表8. 附表8 贷款还本付息估算表 单位：万元序号项目合计建设经营期（半年为一期）123451年初借款累计45147.114616.419366.6814254.7216909.32本年借款15826.444550.4145

16、50.414550.412175.213本年应计利息1573.2366199.86337.63479.37490.374本年底本息偿还0000005年末贷款累计62546.784616.419366.6814254.7216909.317399.676归还借款本息来源17399.67000017399.676.1投资回收17399.67000017399.676.2其他收入000000五项目销售收入及利润的估算住宅销售单价的估算本项目与周边楼盘的对比情况住宅类型项目名称标准价交易时间、交通、配套、装修、环境、营销投入等综合修正系数本项目价格高层住宅梵顿公馆4300100/1024386天赐良园

17、4200100/1034326凤凰城4700100/944418多层住宅天赐良园5500100/955225凤凰城4300100/1154945东方海德堡4800100/1065088用市场比较法，高层价格与梵顿公馆，天赐良园，凤凰城对比，得出高层的均价为4350元，多层价格与天赐良园，凤凰城，东方海德堡对比，得出多层的价格是5080元。根据成本估算及市场分析的结果，本项目的第三期多层住宅均价为4800元/平方米；第四期多层住宅均价为5200元/平方米；第四期高层住宅的均价为4200元/平方米；第五期的高层住宅的均价为4500元/平方米。车位售价初步定位为8万元/个。销售总收入的估算根据上述估

18、算的住宅、车位单价，估算出销售总收入，见附表9。 附表9 销售总收入预测表分类可销售面积（）建议销售价（元/）销售收入（万元）多层住宅第三期5392.848002588.54第四期8089.252804271.10高层住宅第四期17165.9442007209.69第五期34852.06450016728.99车位788（个）8万元/个6304合计37102.33项目利润估算 本项目土地增值税估算表情况见附表10。项目可运用资金估算表见附表11。项目税后利润的测算见附表12。附表10 土地增值税计算表序号项目金额（万元）备注1扣除项目金额35465.741.1开发成本23986.471.2开发

19、费用2018.18销售费用+管理费用+财务费用1.3销售税金及附加2040.63销售收入*5.5%1.4加扣20%7420.47（1.1）*20%2销售收入37102.33（2）-（1）3增值额1636.594增值率22%5增值税率30%6增值税490.98附表11 项目可运用资金估算表 单位：万元序号项目合计建设经营期（半年为一期）项目合计123451销售收入37102.33003036.5413640.7920200.992销售税金及附加6453.7100330.67913.901274.712.1营业税1843.9200151.83682.039621010.052.2城市建设维护税12

20、9.070010.6347.7470.702.3教育费附加55.3175004.5520.461188630.30148323土地增值税490.9800163.66163.66163.664可运用资金31839.7002375.2011812.9817651.56附表12 税后利润测算表 单位：万元序号项目合计建设经营期（半年为一期）123451销售收入37102.33003036.54413640.820200.992总成本费用26004.65002467.7510243.5813282.173营业税1843.9200151.83682.041010.054城市建设维护税129.070010

21、.6347.7470.705教育费附加55.32004.5520.4630.306土地增值税490.9800163.66163.66163.667税后总额8365.5400238.132483.315644.108所得税2091.380059.53620.831411.039税后利润6274.1600178.601862.484233.08六财务分析财务内部收益率由项目的全部投资现金流量表（附表13）和自有资金现金流量表（附表14），计算如下（基准资金收益率为8%）全部投资财务内部收益率为17.04%自有资金财务内部收益率为31.96%。附表13 全部投资现金流量表 单位：万元序号项目合计建设

22、经营期（半年为一期）123451销售收入37102.33003036.541413640.7920200.991.1销售收入37102.33003036.541413640.7920200.991.2其他收入0000002现金流出31106.2912353.414550.415104.276248.82849.42.1建设投资26004.6512353.414550.414550.414550.4102.2销售税金及附加6453.7100330.67913.901274.712.3土地增值税490.9800163.66163.66163.662.4所得税2091.380059.53620.83

23、1411.033净现金流量5772.0326-12353.41-4550.41-2067.72867391.9917351.594折现现金流量2656.86-11878.28-4207.11-1838.206318.7114261.74附表14 自有资金现金流量表 单位：万元 序号项目合计建设经营期（半年为一期）123451销售收入37102.33003036.541413640.792420200.991.1销售收入37102.33003036.541413640.7920200.991.2其他收入0000002现金流出36810.947803197553.864073.5920249.07

24、2.1自有资金800078031970002.2预售收入再投入2375.200002375.2002.3销售税金及附加6453.7100330.67913.901274.712.4土地增值税490.9800163.66163.66163.662.5所得税2091.380059.53620.831411.032.6贷款本息偿还17399.67000017399.673净现金流量4001.80-7803-1972482.689567.20-48.084折现现金流量2700.16-7502.88-182.142,207.098178.08-39.52（二）财务净现值选取基准贴现率为8%，则可以建设财

25、务净现值如下： 全部投资的财务净现值为2656.86万元， 自有资金的财务净现值为2700.16万元。具体情况参见附表13和附表14。（三）投资利润率由附表13和附表14中的数据，可以计算得出：总投资利润率为72.15% 自有资金利润率为50%。项目财务分析汇总项目财务分析汇总情况见附表15附表15 项目财务分析汇总表 单位：万元计算基础动态指标静态指标财务内部收益率（FIRR）财务净现值(FNPV)投资利润率全部投资17.04%2656.8672.15%自有资金31.96%2700.1650%七不确定性分析本项目的不确定性因素主要有：建设成本、销售价格、销售量、建设周期、贷款利率等。这些因素可能受南昌政策、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济目标的实现