[福建]公寓住宅项目定位及产品优化方案

1、XX项目定位及产品优化方案谨呈：福建省XX有限公司2011年2月18日福州XX营销策划有限公司 项目前詹 市场分析 项目定位 规划布局建议 建筑设计建议 形式风格建议报告体系第一部分 项目前瞻项目背景前瞻 XX县即将推出的又一大盘 XX打造江景生活、品质住宅标杆项目 2011年XX县政府重点支持打造项目 XX市场供应量一年内趋于放量FOCUS ONE 项目以什么产品入市（项目定位）FOCUS TWO 如何平衡项目档次和造价成本第二部分 市场分析 XX经济背景分析 XX产分析 房地产市场分析XX县，总体面积大，人口少，城市镇率不足30%XX位于福建省西北部，处武夷山脉东南麓，扼闽江支流金溪中下游

2、，东临顺昌，西接泰宁，南连明溪，北毗邵武，东南与沙县接壤，总面积2246.7平方公里。境内山峰林立，溪流密布，最高峰海拔1640.2米。年平均气温在19.8C ，年平均降雨量2027毫米。户籍人口17万人（2006年），其中非农人口4.71万人。全县辖6个镇、7个乡：古镛镇、万安镇、高唐镇、白莲镇、黄潭镇、水南镇、光明乡、漠源乡、南口乡、万全乡、安仁乡、大源乡、余坊乡。距三明市中心128千米。 矿藏有煤、铁、铜、石灰石、磷矿。风景区有天阶山下的玉华洞等景点。 XX福银高速向莆高铁2012，向莆铁路一开通，XX经济通通通 XXXX资源丰富，全县山地面积288万亩，其中有林地面积283万亩，毛竹林

3、44万亩，森林覆盖率达84.5%林木蓄积量1598万立方米，立竹量4600多万根，是我国南方重点林业县、中国毛竹之乡。全县可开发水电资源31.5万千瓦。已发现的地下矿产有石灰石、煤、铁、萤石、石英等36种，其中石灰石远景储量达13亿吨，居福建之首。2012年向莆铁路通车后，为XX打开通往沿海及内陆地区的财富通道。开发区，接沿海经济转型，促XX经济腾飞XX经济一发区是经国家发改委批准设立的省级经济开发区，规划总用地面积为1554公顷（23310亩）。开发区下设三园，即：北郊工业园80公顷，洋仂工业园274公顷，积善工业园1200公顷。2010年园区建设初具规模。经济开发区累计完成投资近4亿元，完

4、成一、二期场地平整近6000亩，供水、供电、道路、管网等基础设施不断完善。已完成签约入园项目10个，累计合同投资额41.15亿元，有8个项目已开工建设 工业园订单很给力，XX发展需再努力一期工程主要包括：积善启动区、洋布小区土地平整和园区积善大桥以及22万伏变电站建设。计划总投资1.5亿元 。已与三农集团签订三个项目合同，总投资约7亿元；与中瑞合资的瑞奥麦特公司签订了半固态轻合金生产制造项目，投资金额达3000万美元；与浙江客商签订了年产1万吨、总投资5000万元的植物多元醇项目。 园区规划大量住宅，XX房价恐遭平抑积善工业园总规划面积12平方公里（约18000亩），位于XX县城北侧，距县城6

5、公里，福银高速4公里，向莆铁路XX火车站6公里，省道204线贯穿开发区 。产业布局为精细化工、半固态金属加工，工业园集生产、办公、科研、金融、居住为一体XX县全县历年经济发展状况 GDP 增速 增速排名 全市 734.24 13.4 1 永安 138.06 13.7 62 梅列 115.75 12.2 123 沙县 81.42 14.0 34 尤溪 78.83 12.7 115 三元 58.14 13.5 106 大田 52.39 13.7 67 宁化 41.82 13.6 88 XX 41.39 13.9 49 泰宁 39.35 13.8 510 清流 31.11 14.3 111 建宁 3

6、0.07 14.2 212 明溪 25.92 13.6 8 2009年三明各县经济发展状况XX县近年GDP及固定资产投资额加速增长，但与其他县市相比，经济水平偏低XX经济资料来源：2005年合肥统计年鉴零售总额较小，2009年受金融危机影响，增速放缓；城镇居民收入2007年以来持续保持高速增长；但年均增幅逐渐递减；社会消费品零售总额城镇居民人均收入XX人均收入与零售总额比值较小，且增幅放缓2009年房地产市场健康发展，完成开发投资2.45亿元，商品房竣工面积6.88万平方米，完成销售6.92万平方米。用好适度宽松的货币政策，融资能力全面提升。加强中小企业投融资担保体系建设，新批办贷款担保公司2

7、家、扩大资本金1家，不断提高融资服务水平。全年新增商业银行贷款9.15亿元，政策性银行贷款4.09亿元，总计达13.24亿元，是2008年的5.6倍。 完成开发投资2.45亿元商品房竣工面积6.88万平方米完成销售6.92万平方米商业银行贷款13.24亿元，是2008年的5.6倍。 XX楼市进入高速发展期，但年消化量有限 XX经济背景分析 XX产分析 房地产市场分析调控过冷放宽货币政策降低购房门槛减免购房税款放宽购房限制地方救市纷涌2008调控过热较宽松货币政策房贷利率7折政策减免二手房交易税收90平米以下住宅减免契税国十条出台，拉内需2009继续抑制房价【2011年政策转向】 历年房地产调控

8、回顾紧缩货币政策年内两次加息二套首付50%取消房贷7折政策二套房贷利率上浮10%，三套限贷2010紧缩货币政策1月份已加息一次上海重庆开征房产税，最高税点1.2%新国八条出台,二套房首付60%72个城市限购第三套其它政策制定中2011温总理：进一步做好房地产市场调控工作 1月26日温家宝总理主持召开国务院常务会议，部署进一步做好房地产市场调控工作，一场谁也没有预料到的严厉宏观调控竟然可以这么早的到来。国务院会议确定了几条极为严厉的政策，最关键的三条：一、将二套房首付提高到了60%以上；二、对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；三、国务院明确，各直辖市、计划单列市、省会城市和

9、房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施，制定房价调控目标 。 新“国八条”可以说是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，可见政府监管部门对目前高房价带来的问题已经有充分的认识。2011年1月，国务院出台“史上最严厉”调控措施 ：“国八条”，引发市场进入观望期2011中央严厉打击调控房价，预计今年商品房成交量或跌至低谷，价格先抑后于高位运行，如今一线城市已开始显现，上半年将影响二三线城市，下半年影响地级市并最终影响到县级城市；今年人民币继续升值，CPI维持高位勿佣置疑，直接导致外贸型企业利润减少，老百姓收入减少，消费指数下降，特别是房地产等大宗商品。货币

10、紧缩政策，导致热钱流出楼市，也将导致房地产成交价量下滑；县级城镇化进程加快，将提供持续的需求动力；预计2011年上半年顺势推高，全年平稳发展。2011年宏观趋势预测 XX经济背景分析 XX产分析 房地产市场分析名称一品上苑日照东门三期图片位置XX县古镛镇龙池枫昌贯XX县东门街基本情况总用地面积约60亩，总建筑面积15000，规划总户数近800户，绿化率达30%，13栋多层住宅楼及7栋高级公寓实幼、实小、一中一街之隔。项目集大型超市、商业步行街、娱乐城、高档住宅为一体，一、二期已经是实景现房，较成熟，市场口碑好。三期共有14栋高层，11-25层，以18层为主。主推广阳光枫昌，博望宝邸 望族一览众

11、山小建筑类型联排别墅、洋房、多层、高层小高层、高层面积及总价情况高层：81二房、124三房洋房：125三房、133三房、157大三房：别墅：221/241四房三厅五卫住宅：112、120、132、149三房两厅两卫销售价格高层：4000元/ 别墅约10000元/未定，预计住宅价格5500元/销售情况位置较偏，销售不理想目前登记中，还未销售名称三华城天源水都图片位置XX县三华路桥头南则XX县水南天源国际大酒店旁边基本情况4号楼2010年12月开盘，平均价格每平方米超过5000元一期号楼2010年9月开盘，平均价格每平方米超过4000元，二期两栋100多户在内部登记建筑类型高层、群房商业小高层面积

12、及总价情况住宅：110-125三房、部分四房商业：沿街商业住宅：120三房、139四房销售价格一期4900元/ 二期价格未出住宅价格 3500-4000元/销售情况二期登记中第一期已售完，二期目前在公开期，还未销售三华项目户型平面图楼盘名称建筑面积建筑形式主力户型核心卖点入市时间竞争指数一品上苑总用地面积约60亩，总建筑面积15000联排别墅、洋房、多层、高层82平方米两房，124平方米三房阳光枫昌，博望宝邸2011年上半年日照东门三期总用地面积27135平方米；总建面积66209平方米三期共有14栋高层，11-25层，以18层为主。112、120、132平方米三房，149平方米四房实幼、实小

13、、一中一街之隔，永辉大型超市2011年下半年三华城二期总用地面积35248平方米；总建面积118233平方米7栋18层高层127平方米三房、150平方米四房地段、新华都商业2011年上半年天源水都总用地面积13000多平方米；总建面积30000多平方米5栋11层小高层建筑127平方米三房、138平方米小四房水景与酒店2010年下半年区域竞争指数圈定从区域距离、项目质素、产品构成、推出的时间进行竞争指数界定，日照东门三期将是本案最大的竞争对手。第三部分 项目定位 项目地块分析 项目SWOT分析 项目定位 项目户型配比建议项目周边配套欠缺，距离老城区交通便利，位于临江第二排，不具备高档楼盘开发条件

14、项目的旁边为XX首个准五星酒店，且位于临江第二排两大卖点。但超市、医院、学校、公园等与生活相关的配套都距项目较远。光有江景优势，不足以弥补以上生活配套的不足。特别是在县城，这些配套是最重要的。他们希望有超市，但不一定要有江景。因此，本案不足以开发高端楼盘条件。本案项目SWOT分析STOW区位环境：处于城东南，是目前城市尚未开发的区域。周边配套准五星级酒店。交通环境：位于二桥桥头堡，直通老城区资源环境：有水，自然资源比较好，是开发住宅的好地方。周边配套：周边一片荒地，无任何生活配套，2-3年内依然需要依靠主城。市场环境：区位认知度较低、成熟度较低、前景认知不明。周边环境：项目南侧、西侧都是空地，

15、影响项目的档次。市场抗性：市场对桥北东区的认可度最高，对桥南抗性较大。市场机会：政府为了加快推进农民进城， XX房地产即将迎来快速发展的转型期。开发机会：依托自然资源及政府重点支持作为后盾，以及XX消费力、消费观念的提高，为开发奠定基础。入市机会：目前XX在售市场供应量有限，抓紧入市，能提早锁定客源。但同时需要在建筑、户型、配套等方面创新，有自已的卖点，防止未来供应放大后在市场中处于下风。宏观因素：当前，国家依然以调控房价，限购令已全面渗透到二、三线城市，这将地一步控制需求市场，未来一年内房地产总体走势依然存在不确定性。需求因素：XX工业园将规划有大量住宅，将分食主城的客源。如果主城的价格过高

16、，周边乡镇进城买房的意愿会下降。项目定位地段因素：决定本案不具备开发高档楼盘条件。政策因素：投机性炒房，会继续受到抑制，二套、三套房在市场中的比重将下降，刚性需求唱主角。市场因素：未来一年内，XX县城将有日照东门三期、三华项目等新方源推出，工业园内亦有低端的住宅推出，因此对于XX年仅7万平米的消化量来说，未来竞争的风险需防范。开发因素：对于企业来说，降低成本，又能以较好的品质、适中的价格去化产品，迅速回笼资金，是上上策。综合以上四大因素，融景建议本项目的定位是：以首次置业的客源为主，价格、户型适中，拥有良好的性价比（户型创新+江景）户型定位（结合市场调研和客户调研定出）户型比例35-50左右两

17、房1590-105的小三房一卫的占30110-125的 大三房占30135-140左右的小四占20以上160以上复式占5调查中也有部分的客户需求单身公寓，考虑未来市场环境因素，价格将不断攀升，单身公寓将能创造更高的回款价值。所以在规划的时候，也可考虑规划一栋的单身公寓户型。第四部分 项目规划布局建议 规划要旨 院落构图 三维空间 停车场 景观环境资源的挖掘项目规划布局建议规划要旨这里讨论的是技术之外的问题，通常谈及居住区规划时，要涉及间距、日照、朝向、流线及消防等，这些要素属于技术问题。技术问题多立足于满足居住生活的基本需求，然基本需求解决之后，规划设计还需要做些什么呢？这些才是项目致胜的关键

18、！项目规划布局建议院落构图之所以称“院落构图”在于关注的焦点是建筑构成之“院落”而不是建筑构图或景观轴线之类。规划师之重要职责即在于塑造室外环境空间院落。以建筑等元素构筑院落。其要素主要包括：图底关系、积极/消极空间、庭院分级三部分。设计师在规划图落笔之初，多勾勒建筑之图形，对建筑构成之院落图形的漠视，住往使规划总图呈现出图案化倾向。如右图所示：项目规划布局建议院落构图分级庭院积极/消极空间中心庭院区域庭院区域庭院消极空间积极空间项目规划布局建议三维空间“院落构图”表现于规划的总平中，是二维的。而作为人们户外活动场所的环境空间是三维的，建筑高度便是极重要的因素。其要素主要包括：空间尺度、天际线

19、变化及空间趋向三部分。活跃而不复杂的天际线高低错落的空间趋向项目规划布局建议停车场地下车库地面特征其经济性体现在于，此时地下车库如结合以立体停车体系：步行系统在上，车行系统在下，车行道为露天下沉式，以立交桥解决人车流交叉，则地下车库已接近地上建筑特征了。车库不必再完全按地下室标准来建造，其土建、设备、防水投资均大幅下降。考虑到XX地下车库很难销售，且造价高，建议本案规划完全室外性质的架空层停车场。项目规划布局建议景观资源的挖掘，天然的财富价值优良天然地貌的用地可遇不可求，而拥有外部景观资源的用地也依然宝贵。天然资源的魅力往往往是居住区内的人工园景所难以比拟的，对其公众的号召力是毋庸置疑的。江景

20、是本地块最大的卖点，因素，在设计条件允许的情况下，建议尽量按以下方案进行排列布局。曲线布局增长观江景延展面风车型平面利于观江景第五部分 项目建筑设计建议 优秀户型设计参考优秀户型借鉴优秀户型借鉴优秀户型借鉴优秀户型借鉴优秀户型借鉴 三房两厅两卫+入户花园 建筑面积130-140平米优秀户型借鉴 三房两厅两卫+入户花园 建筑面积115-118平米优秀户型借鉴 三房两厅两卫+双阳台 建筑面积123平米优秀户型借鉴 三房两厅两卫+入户花园 建筑面积126-139平米优秀户型借鉴 三房两厅两卫+入户花园 建筑面积124-135平米第六部分 项目形式风格建议 外立面风格建议 外立面色彩建议 外立面材料建

21、议 展示部分产品建议 景观规划建议项目产品定位建议-外立面风格建议现代中式风格中式风格中式风格 是以宫廷建筑为代表的中国古典建筑风格，气势恢弘、壮丽华贵、高空间、大进深、雕梁画栋、金壁辉煌，造型讲究对称，色彩讲究对比装饰材料以木材为主，图案多龙、凤、龟、狮等，精雕细琢、瑰丽奇巧。但中式风格的装修造价较高，且缺乏现代气息，而且没有一定投入很难实现立面的完美化，因此不建议本项目使用。 项目产品定位建议-外立面色彩建议商贸、居住、旧城用色分析旅游区、居住区用色分析写字楼、商务公寓用色分析高端住宅区用色分析基本色：外墙面主要的配色对象，在人的视野范围内面积最大，观看时间最长部分的颜色。 辅助色：外墙面

22、其他配色对象的颜色，其色彩在色相、亮度和饱满度上应与基本色相协调，并允许有所变化。 点缀色：建筑中需重点加以点缀的颜色，如建筑的入口、标志屋顶檐口等细部装饰，其面积应不大于辅助色的面积，其色彩可在色相、亮度和饱满度上与基本色有较大的变化。 建筑色彩基本元素功能区特征建议色彩搭配居住街区，集中居住片区结合城市色彩规划布局，作为过渡区的居住区建筑色彩规划，可按不同片区划分，以1-2种主色调为主，相对成片布局。其色彩应该给人温馨、淡雅的感觉，选取高明度低彩度的色彩。旅游依托山水环境由于此类建筑位于山青水秀处，应保证空间形态通透开敞的格局，色彩以环境绿色为主，点缀一些黄、红、白等鲜明色彩。道路旁快速干

23、道沿线以大块面积布局、节奏性变化为主，宜用浅色系，与沿路深色调绿色形成对比，满足快速行车中运动的视线景观感受为主。主干道车流、人流量大，街道空间尺度大应注意分不同区段确定一个基色调，重点考虑屋顶、屋檐墙体的色彩要求，特别是要有利于烘托城市整体天际轮廓线。考虑到江西的气候特点，宜采用浅黄、灰、棕等偏冷色系为主，但沿街底层及裙楼色彩则可适当丰富，以满足行人的观赏要求。城市支路沿街建筑色彩应在丰富变化中求得统一，其基色调的确定可以根据其街道的功能特性及建筑性质综合确定，创造一个色彩丰富协调的氛围空间。特殊节点标志性建筑由于位于城市的核心部位，其地理空间格局具有各自独特性，因此色彩应该突出整个城市基调

24、，并与周边城市建筑基色形成色彩的反差，以进一步突出其标志性。工业区工业基础浓厚近十年建设发展的多是一些高科技工业区，现代化的生产流程决定了其建筑风格和色彩的多样性，其建筑色彩应体现现代化大工业的气息，以蓝色、白色、红色、黄色等明度高的色彩为主。项目产品定位建议-外立面色彩建议推 荐建筑立面材料也是各式各样，选择合适的材料不但能另建筑更加美观，也可以节约一定的成本石材人造饰面石材特点人造石材是人工根据实际使用中的问题而研究出来的，它在防潮、防酸、防碱、耐高温、拼凑性方面都有长足的进步 。但其自然性不足。一般不用于对建筑品质要求较高的项目。适用范围公共建筑、普通住宅备注：人造石适合应用在一些恶劣环

25、境中，因为纹理相对太假，极少被用于装饰性较强的项目如高档别墅、高档写字楼、高档商业。 天然饰面石材大理石特点大理石的质感柔和美观庄重，格调高雅，是装饰豪华建筑的理想材料 ，但其产生的辐射会对人体形成不好的影响，而且造价高。适用范围天然大理石可制成高级装饰工程的饰面板，用于宾馆、展览馆等公共建筑工程内的室内墙面地面、窗台板、服务台、电梯间门脸的饰面等。备注：空气中所含的酸性物质和盐类对大理石都有腐蚀作用，导致边面失去光泽甚至破坏，因此，绝大部分大理石不适合作外立面材料。花岗岩特点花岗岩不易风化，颜色美观，在户外使用能长期保持光泽不变，大多数高档建筑物的外墙都用花岗石装饰，也是大厅地面和露天雕刻的

26、首选之材。适用范围商业楼、高档写字楼、公共建筑、高档住宅。备注：一般用在建筑的底下二到四层，主要是给建筑物增加厚重牢固的感觉，因其成本较高，产生的辐射会对人体形成不好的影响，同时自重也比较大，通常不用于整幢高层建筑。天然文化石特点抗压强度和耐磨率介于花岗岩和大理石之间，且吸水性低，易安装，耐酸性好，不易风化，耐热耐冻 ，色彩丰富，无论是屋面、外墙、地坪，都是一种理想的建筑材料.适用范围高档别墅、公共建筑备注：一般用于建筑外立面的局部点缀。项目产品定位建议-外立面材料建议不建议使用涂料特点优点: 较为经济，整体感强，装饰性良好、施工简便、维修方便，首次投入成本低，即使起皮及脱落也没有伤人的危险，

27、而且便于更新换代，丰富不同时期建筑的不同要求，进行维护更新以后可以提升建筑形象。同时，在涂料里添加防水剂可以一次施工就解决防水问题。缺点:质感较差，容易被污染、开裂。同时，寿命较短，此外用涂料的外墙在水泥凝固后收缩会在外立面产生一些裂纹，虽然新型的弹性涂料可以解决这一问题，但弹性涂料的成本较高。适用范围住宅、工业建筑、商用建筑、公共建筑备注：多层住宅及一般工业建筑和公共建筑的外墙装饰宜使用寿命期5年以上的建筑涂料，高层建筑宜使用寿命期10年以上的建筑涂料。临海城市的建筑物要重点选择耐盐雾性好的涂料；在酸雨污染的地区，应选则具有耐酸雨性质的外墙涂料；南方多雨地区应选择防霉、防藻性能好的外墙涂料。

28、常用品牌介绍加拿大MITON(密顿）、立邦、英国ICI、多乐士、新加坡极环涂装饰、英国亚士漆、上海式玛卡龙、上海申真阿里佳、大师、北京红狮等价格费用：抽样调查显示：国内生产的涂料，价格约3050元/平方米 。进口涂料要比国产涂料贵20%-50% 。 维护成本每4-5年更新、清洗一次，更新费用为1-1.2元每平方米。应用项目举例金域蓝湾：根据近海易受海风侵蚀的地理特点，综合考虑楼1-3期的楼体高度等各种因素，选用英国品牌ICI优质外墙涂料。其具有较好的耐老化、耐腐蚀、耐磨损能力。万科城：进口高级外墙涂料熙园：进口高级外墙涂料建议选用项目产品定位建议-外立面材料建议墙砖特点优点： 在于坚固耐用，具

29、备很好的耐久性和质感，并具有易清洗、防火、抗水、耐磨、耐腐蚀和维护费用低等特点。耐久性包括了耐脏、耐旧、耐擦洗、寿命长，特别是在环境污染比较大、空气灰尘多的地区，无疑具有非常大的优势。缺点：首次投入成本较高，施工难度大。适用范围公共建筑、住宅、商业建筑种类外墙釉面砖、外墙瓷砖、外墙亚光砖、外墙印花砖、外墙仿石砖、外墙仿古砖、劈开砖价格常规的外墙，施工下来连人工带材料费，在80-150元每平米。 维护成本更新费用为1-1.2元每平方米。应用项目举例香港嘉皇台：外立面用的高级瓷砖雅颂居：外立面铺砌瓷砖配衬仿石砖建议选用项目产品定位建议-外立面材料建议其他LOW-E玻璃 Low-E玻璃的特点：冬季，

30、它对室内暖气及室内物体散发的热辐射，可以像一面热反射镜一样，将绝大部分反射回室内，保证室内热量不向室外散失，从而节约取暖费用。夏季，它可以阻止室外地面、建筑物发出的热辐射进入室内，节约空调制冷费用。同时，Low-E玻璃还可避免光污染的产生。 在新的建筑节能规范条件下，这种材料将占领主流市场，成为发展趋势。 适用范围：商业楼、写字楼、公共建筑、高层住宅 费用：约200-300元每平方米铝合金特点：耐久性好，不褪色，无裂纹，色差小。 抗污染能力强，清洁方便，便于维护。且能承载一定荷载，承受一定撞击，安全度高。 加工性能好，平整度高。 重量轻，强度高，抗震性好。 铝合金耐撞击性差，一般不用在建筑的低

31、层。适用范围：商业楼、写字楼、公共建筑、高层住宅费用：300*300：40-50元木百叶、金属百叶、塑料百叶 百叶的特点：百叶在建筑立面上的组合使用，为立面的造型做出了突出的贡献，甚至开始主导某些建筑的外立面的设计。其功能为密封性、通风与遮阳兼顾、消防自动排烟 。适用范围：住宅、办公楼费用：木百叶：70-200元每平方米，金属百叶：50-100元每平方米项目产品定位建议-外立面材料建议本项目建议外立面材质外墙涂料 外墙涂料 3-5年就需要清洁重刷。国内生产的涂料，价格约3050元/平方米外墙砖 瓷砖、条形砖是国内普通住宅外墙最常用的建材。坚固耐用，具备很好的耐久性和质感，并在全国的房地产市场上

32、，使用率最高。常规的外墙瓷砖，施工下来连人工带材料费，在80-150元每平米。 铝合金铝合金窗框如果大面积使用，一般不用在建筑底层。（耐撞击性差）40-50元：300*300木百叶、金属百叶实木百叶、铝合金百叶起到通风、遮阳等作用，造价低。木百叶：70-200元/平米金属百叶：50-100元/平米项目产品定位建议-外立面材料建议说完了项目的立面，产品本身的视觉展示，包括展示区、景观等也是项目品质提升不可或缺的一环产品（公共主体部分社区入口） 宏伟的社区入口，可以提升项目的品质，项目公开销售时，更可以在视觉上提升项目的价值。也可成为城市的独特风景。项目产品定位建议-展示部分产品建议项目产品定位建议-展示部分产品建议产品（公共主体部分大堂) 如果有考虑做样板区，增加实景展示，高挑高、布局丰富、装饰性更豪华的大堂配置。会在项目销售的时候提升项目