[郑州]写字楼市场调研报告（29页）

1、郑州xx写字楼市场调研报告 市 场 调 研 目 的 郑 州 市 房 产 市 场 格 局 分 析东 区 市 场 重 点 调 研 区 域 分 析重 点 个 案 分 析市场调研目的了解郑州市场代表性楼盘情况了解东区市场格局划分强化自身调研能力及市场分析能力目录 市 场 调 研 目 的 郑 州 市 房 产 市 场 格 局 分 析东 区 市 场 重 点 调 研 区 域 分 析重 点 个 案 分 析郑州房产市场格局分析区域划分郑州全市总面积7446平方公里，人口862万人，城建面积与人口在全国为第十三大城区市区由6大片区组成，分别为金水区、二七区、中原区、惠济区、管城区及郑东新区.金水区郑东新区二七区中原

2、区惠济区管城区金水区写字楼调研项目概括金水区项目分布项目名称体量容积率楼体 /层数均价元/居易摩根中心350001栋27层18000苏荷中心1120005.71栋30层13000曼哈顿金融中心630006.51栋26层22000升龙环球广场930005.242栋28层12000郑州时代国际广场新项目暂无数据1栋29层无价格信息居易摩根中心金水区- 郑州行政区，内含各大机关行政单位，政府公务 要员，150万人口位居郑州各区第一。从房市销售均价来看，区域内有较强的消费内力。苏荷中心曼哈顿金融中心升龙环球广场郑州时代国际广场中原区写字楼调研项目概括中原区项目分布区域调研项目项目名称体量容积率楼体/层

3、数售价元/升龙金中环3530002栋36层8900万乘国际370007.21栋25层9000升龙金中环中原区- 郑州老居民区（西区），古老陈旧的3-5层苏联老式建筑随处可见，茂密的参天大树和绿化公园成为最悠闲的生活配套。对西区人来说慢节奏生活一种享受。由于西区土地可利用资源较少，新建物业基本需要原址拆迁，为避免拆迁障碍，所以政府规划首先选择旧城厂区地块、城乡结合部地块，这也成为不少开发商的一个方向。万乘国际二七区写字楼调研项目概括二七区项目分布区域调研项目项目名称体量容积率楼体/层数售价元/鼎盛时代264004.492栋16层13000升龙国际中心金茂广场800005.51栋31层8500新田

4、广场20000013.171栋300米无定价升龙联合广场318005.51栋29层7000鼎盛时代二七区- 商业区，包含火车站批发商圈，京广鞋业批发商圈，南部物流园区等，商业集中，人口密集。升龙国际中心金茂广场新田广场升龙联合广场管城区写字楼调研项目概括管城区项目分布区域调研项目项目名称体量容积率楼体/层数售价元/正商国际广场700000.81栋22层12000兴达国贸1200006.51栋27层14000正商国际广场兴达国贸管城区- 中原文化历史悠久，完整保留的商代遗址最具代表性。就像“美景鸿城”建筑设计理念，突显了文化美和古典美。郑东新区写字楼调研项目概括郑东新区CBD项目分布区域调研项目

5、项目名称体量物业类型层数售价千玺广场240000酒店写字楼6050000中科金座75000写字楼31未定预计25000景峰国际50000酒店公寓3522000千玺广场景峰国际中科金座郑东新区CBD- 核心商务区，楼宇经济发展区，围绕会展中心和艺术中心耸立了两环60栋高层建筑。千玺广场”与“中科金座”，这两栋基本是CBD中心的收官之作，周边写字楼项目如雨后春笋，一夜而生，现时段周边写字楼项目达10余个。总结大盘时代来临，品质生活开启土地资源稀缺，旧城改造将至楼宇升级换代，高端产品崛起目录 市 场 调 研 目 的 郑 州 市 写 字 楼 市 场 格 局 分 析东 区 市 场 重 点 调 研 区 域

6、 分 析重 点 个 案 分 析住宅写字楼客户群体市场产品调研内容市场规划调研区域东区市场重点调研区域分析市场规划郑东新区规划整个郑东新区划分为龙湖区、龙湖南区、CBD、商住物流区、经济技术开发区、龙子湖高校园区、科技物流园区，共计七大板块。三年出形象，五年成规模，十年建新区，仅仅8年，郑州东部、黄河南岸，崛起一座新城-郑东新区昂起中原崛起的龙头 区域规划根据规划，中央商务区CBD，是郑东的核心区，规划面积3.45平方公里，两环60栋建筑群围绕会展中心及艺术中心调研区域调研区域 - 中州大道以东、东风路以西、农业路以南、商都路以北CBD核心商务区商住物流区郑东新区东区郑州未来新城区CBD-中央商

7、务区，是郑东的核心区，规划面积3.45平方公里，两环60栋建筑群围绕会展中心及艺术中心。商住物流区-是CBD的功能支撑区，规划面积23万平方公里，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区调研内容调研内容针对区域内市政规划、交通、配套等；调研产品10个商业写字楼项目；调研重点：针对市政规划、道路、配套进行调研；针对区域内住宅项目产品、规划、客户、销售现场氛围等进行调研；针对区域内在售以及待售写字楼情况。中科金座景峰国际千玺广场原盛国际绿地之窗升龙广场写字楼项目名称占地面积建筑面积物业类型交房时间位置开发商绿地之窗56000480000商业、写字楼2013-10东风

8、路、商鼎路绿地老街坊置业原盛国际240亩380000商业、写字楼2010-10金水路、东风路绿地老街坊置业中科金座500075000写字楼2013-5商务外环、九如路坤午置业景峰国际500050000酒店公寓2011-10商务外环、九如路亿国金顺房产开发千玺广场30000240000酒店、写字楼2012-9CBD中心湖南侧绿地老街坊置业升龙广场86亩600000商业、写字楼未定东风路、商鼎路升龙集团中科金座景峰国际千玺广场原盛国际绿地之窗升龙广场市场产品划分写字楼产品商业写字楼市场调研项目-基本概况硬件配套项目名称建筑面积开盘时间楼层高度层数单层面积单层户数电梯数停车位物业公司附加值绿地之窗4

9、800002010-824、36200014143000上海圣维仕物业高铁、酒店原盛国际3800002008-316、1730001000科瑞物业国际餐饮MALL中科金座75000预计明年3、4月份120米312000810地下3层高力国际楼顶停机坪景峰国际500002008-6120米351500地下3层北京国贸千玺广场2400002010-5280米60240013281000科瑞物业万豪酒店、观光、私人会所升龙广场B-11600000预计年底100米2211001053400未定高铁、酒店写字楼产品启示： 随时间的推移，项目升级一代强过一代，比外观，比内配，比市场价值，比地标性建筑。但写

10、字楼不仅仅要从物业本身硬件提升品质，更多的是增加服务配套。从各楼宇聘请的国内外知名物业管理公司来看，产品看重品牌联合，有效 提升品牌附加值。商务配套项目名称商务大堂会议中心商务洽谈区大型多功能厅咖啡厅休闲厅商业街区酒店银行邮政配套餐饮健身运动其他绿地之窗原盛国际中科金座景峰国际千玺广场观光旅游升龙广场写字楼产品启示： 商业配套也成为写字楼的增值砝码。近期开发的品牌项目多注重商务配套服务。商务大堂、会议中心、功能厅、咖啡厅基本都有设置，就连商业一些配套也是各产品相继增加的卖点。 在这群雄征战之期，产品须找到自身配套卖点，增值服务，独揽增值客户。产品价格项目名称产权售价预计售价预计起初租金（ /元

11、/天）物业费起初回报率（%）绿地之窗401.52万1.5-3元8.53.5-5原盛国际40二手价120001.534.5中科金座4030000CBD内2-3元未定景峰国际402200025千玺广场4050000项目称达6元19.85升龙广场40未定200001.5-3元未定3.5-5写字楼产品以上租金预算为个人看法，结合项目周边租金情况拟定，所以投资回报率换算仅是个人观点 目前在全国写字楼市场上比较认可并期望的投资回报率为6%8%之间，是与现代商铺基本持平的超高投资回报率。而郑州高端区域下的产业项目投资回报初期仅为3.5%-5%，回款年限长达18-27年。但根据最新的统计局数据，CBD内写字楼

12、空置率回暖下降至18%。这样随着市场发展租金逐年递增，近两年CBD区域内回报率有望增至到6-7%，在循序渐进的发展中，投资回报是相当可观的，慢慢接近全国标准。投资回报分析 自2011年3月4日郑州“最强限购令”细则出台后，郑州市住宅市场成交量遭遇前所未有的“滑铁卢”，成交一度跌至冰点，大量住宅投资客相继撤离，寻找新的投资目标。而同时，不在调控之列的写字楼市场借势强力崛起，成为投资者追捧的香饽饽。 写字楼-限购市场下的新热点写字楼产品开发商土地投资转向办公楼 办公楼是2011年前三季度中最大的热点，投资61亿，增长90.4%比重由上年同期的6.4%上升到9.4%，高于同期住宅投资增速72.2个百

13、分点。写字楼产品总结写字楼-限购市场下的新热点投资回报稳中有增，慢慢接近发达城市商业配套是物业增值的砝码置业的主要目的为投资和改善性居住。客户分析 客户来源于省内各地，省会核心区的打造建设吸引着各地名流蜂拥相至，但大部分购房者还是源于郑州市区，但这其中大多客户也为来郑十年左右新居民即来郑经商投资的淘金者。购房客户多半为私营业主和企业高管为主的社会各界上层人士；目录 市 场 调 研 目 的 郑 州 市 房 产 市 场 格 局 分 析东 区 市 场 重 点 调 研 区 域 分 析重 点 个 案 分 析位 置CBD中心湖南侧项目规模占地3万平方，建筑24万平方开盘日期2010年4月交房日期2012年

14、9月项目规划绿地中心千玺广场共60层，其中535层国际5A甲级纯生态商务写字楼；3855层超五星级万豪酒店；58层为空中观光层、59层为顶级私人会所。写字楼面积区间160-300平方米。楼层高度280米层数60层客户定位私营企业家、企业集团、投资客、资产不少于千万之上分析：超级地王之位，必配顶级配套设施。所处区域两环建筑栋数60座，却已被市场前期消化，此项目可为此地之绝唱，市场之独特，280米可谓是现中原地标建筑，乃至河南地标建筑。千玺广场该项目位于CBD中心湖南侧，相邻会展中心和艺术中心紧一步之遥，占据CBD核心之心。个案分析物业公司上海科瑞物业物业费暂定19.8元/电梯数共计28部电梯品牌

15、全进口三菱电梯停车位1000个左右单层面积2670单层户数13户，可自由分割销售价格均价50000元销售情况剩余2层房源户型面积面积区间160-300平方米户型设计建筑呈圆柱体，主体中心电梯，各单位围绕其中，全透明办公区域分析：项目聘请国内知名物业公司上海科瑞物业管理有限公司全程管理。配套设施奢华顶级，就建筑成本每平米在2万以上。面积最小160导致总价不低于800万，过高的房价特定了高端客户群体。虽然客群特定，但此项目抢占了市场空白，利用绝对优势迅速消化产品相当可观。调研期间产品销售剩余2层。千玺广场配套设施个案分析增值砝码万豪酒店位于项目38-55层，2011年7月项目封顶，万豪正式签约进驻千玺广场观光旅游位于项目58层，观光旅游带动人气文化，高端的形象树立于大众心中。顶级私人会所位于项目59层，城市奢华的享受，隔绝于世的孤傲，成为