京城别墅营销推广策略分析_secret

1、京城别墅营销推广策略分析 现今别墅地产业已从卖方市场转变为买方市场，成功人士对别墅的居住希望是：远避滚滚烟尘，不离十丈红尘，推窗微风扑面，绿意满眼；自驾车随时可直抵市内各重要地段，交路线四通八达，城郊畅利，掌握商机，轻松自如。我们结合本案的市场定位，以及房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，凭借房地产行业的运作流程，逐步实施推广。 一、 别墅地产品牌营销策略良好的品牌形象是开发商的一项无形资产，开发商要想获取竞争优势，建立自己的品牌是最有效的方法，房地产策划的首要任务，就是为项目创造成功的品牌，以利于实现销售，减少购房者选择物业时所需花费的分析心力。而品牌的唯一性又是品牌成功的首要条件。分析

2、别墅的自身特点与个性和自然相结合，迎合消费者需求的发展趋势，着重营造社区文化，倡导新型生活方式，赋予品牌独特的魅力，以高素质的生活空间（会所）、温馨的氛围，增强业主对社区的归属感和认同感。利用项目特有的概念来塑造有效的广告卖点，瞄准目标市场，传播项目自身的优越性和主要卖点。品牌的整体主张显眼有力的识别标示，以及楼盘最初上市的卖相，是品牌能否成功的关键，而简单易记的品牌宣传口号较好的体现了这一点。二、传播推广策略结合本案高端性、稀缺性的特点，精确锁定目标客户群体。在传播中，以广告攻势为主体，有机配合事件公关和促销攻势。在主体的广告攻势环节，采取内外结合、环环相扣的战术，迅速深化市场对本案的认知。

3、信息化生活的快捷将电视、网络等多媒体技术带进了千家万户，使立体推广有了更广阔的外延和内涵。1、媒体发布策略别墅的媒体诉求对象相与其他房地产项目相比有很大的局限性，在媒体发布上更应“精挑细选” 。A平面类媒体名称发行量发行区域读者群北京青年报60万份北京地区受众群广泛，唯一类媒体北京晚报80万份北京地区北京地区发行量最大纸媒21世纪经济报道38.6万份全国主要城市、覆盖香港；DM直邮3000多家企业及飞机航线商务人士、企业经理、专业人士杂志媒体DM类：目标、长安俱乐部会员专刊、京城俱乐部会员专刊航空类：今日航空、中国之翼杂志媒体经济类：财经、世界经理人文摘、当代经理人、中国投资休闲娱乐类：高尔夫

4、专业类：新房产、万房（以上具体分析数据简略）B电波类广播类：北京人民广播电台文艺台北京人民广播电台电视类：房地产市场的销售方式发生变化，已从过去的图纸销售，转变为现在越来越多的现房销售，单纯依赖平面媒体配合销售已经不能满足新变化的需要，而电视广告可以多角度、多画面、立体地为消费者提供房地产信息，解决企业无法树立品牌形象的弊端，与平面广告形式优势互补的整合营销行为作长远的品牌路线。电视广告投放时间及栏目贴片推荐：BTV-1北京新闻贴片广告BTV1、 BTV-5证券无限贴片广告BTV-6体育新闻贴片广告首都机场电视媒体：LCD数字大屏幕、等离子等作为广告信息的载体。采用灵活的播出方式，使旅客及迎送

5、的客人，在机场滞留期间多次接触此媒体，不仅有效地抓住受众的注意力，而且是该媒体成为众人注目的焦点。受众分析：平均受教育程度高平均收入水平高平均消费水平高平均决策能力强播放方式：（略）C网络类：门户网站：包括新浪网站、搜狐网站专业网站：北京房产网、搜房网、焦点网D户外广告围栏广告、路牌广告、灯箱广告、车身广告、地铁广告、交通标志等。2、公关活动促销主题如： 嘉年华会；新闻发布会；地产与城市经营论坛；3、别墅广告媒体投放时间的选择由于今年的春节在2004年1月份，与今年的圣诞节、元旦相隔不到一个月的时间，在这个时段作广告宣传和市场推广是势在必行。通过对本项目媒体配置与广告主题设计的策划及创新，传达

6、项目本身的优势与素质，加以视觉上冲击力，从而找到与市场、与目标客户心灵上、心理上的一种沟通与默契。同时，透过一系列的广告主题、诉求、广告版面、软性炒作，在充分考虑预算的基础上，做有效的推广，而不是肓无目的的狂轰乱炸。（具体时间安排简略）三、 销售推广策略A 外场环境的营造：营造外场环境；销售员的前期培训与营销人员包装，最大限度地促进销售，使客户在购房的同时，也买到了与高档物业相匹配的服务。 B 现场布置：售楼处卖场的虚实设计/样板间；C 直销营销模式：a、扬弃传统销售代表形式，由高素质经理级人员专项负责意向中客户，专人服务，深度沟通。b、针对性销售（开客户聚会、中介集会、嘉年华会）c、随着大陆

7、对香港、台湾贸易的加强，港台来京的投资商会逐年增加，我们计划与港台较大的旅行社合作，扩大销售范围。D 俱乐部营销模式：除形成本案自有会所会员企业之间的口碑传播的巨大力量外，同时针对性利用俱乐部的高端客户集群性，对诸如高尔夫俱乐部、网球俱乐部、高级商业俱乐部等目标重点推广。E、营销战略创新a借势营销：借政府的官方活动活政策的扶持之势，借别墅周边有影 响力的企业经营整体推动之势，实现本案的借势而上，有势可依。但这一方式要看时机。b互动营销：充分利用附近花园、已入驻企业或其他别墅的品牌链接，实现本别墅区的互动、多赢。四、推广工作计划日期 项目目标工作内容部门03年12.1004年2月再造形象树立地位营造外场环境；新闻发布会；人员直销；互联网完善；销售人员的组织/培训；宣传资料设计/制作等。销售部工程部物业部04年3月5月旺