复件 大型商业街项目市场分析及前期策划研究报告

1、-XX广场、延安南路及西湖大道 地下商业项目概念规划中国颜色旅游文化商业街前 言 随着城市社会经济的不断发展，城市化水平的不断提高。用地不足、交通拥堵、环境恶化以及城市安全等问题日渐突出，对城市集约节约利用土地的要求越来越高。地下空间开发利用在节省土地资源、节约能源消耗、改善城市交通、减轻城市污染、扩大城市空间等方面所具有的积极作用，已成为当前和今后城市发展的热点和必然趋势。 作为浙江省省会城市的杭州市，空间资源十分稀缺。在杭州主城范围，缺少空间一直是制约主城发展的重要因素。位于主城核心的上城区城市用地严重不足，已经没有发展空间，尤其是在受西湖景观高度限制下城市发展空间受到更大程度的限制。XX

2、商圈具有优势地理位置及独特的历史文化内涵，理应成为杭州对外交流的形象商圈并成为天堂杭州的旅游名片。但近十几年来XX商圈却始终没有真正聚集人气，一直无法实现自身拥有的天时地利的商业价值。同时XX广场、延安南路区域游客量大，交通繁忙，目前商圈人车争道比较严重，停车设施也较为稀缺。随着地铁1号线开通，地铁定安路站已经成为一个重要的公共交通节点，加上规划的地铁7号线及其即将动工的XX广场站，将为这一区域带来更多地人流，也为这一区域地下空间的开发利用带来直接的动力和支撑。 为了更好的沟通西湖和XX两大景区、1号线和7号线两条轨道交通线， 同时增加XX商圈的商业氛围，更好的体现XX商圈优越的商业、区位、人

3、文、旅游、景观价值，XX广场、延安南路及西湖大道地下商业项目应运而生。目前也是该项目结合地铁的建设进行地下空间开发利用的最佳时机，实施迫在眉睫。该项目建成将极大地提升XX这一杭州对外窗口的形象，同时凸显战备效益与环境效益，充分体现杭州地下空间开发利用水平和城市品质。一、项目背景二、现状概况三、项目建设可行性分析四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案五、项目实施与投资估算目 录1、项目背景与概况2、项目建设的重要性与必要性3、规划设计范围一、项目背景一、项目背景项目背景与概况 城市地下空间的大规模地开发利用，一般是以1863年英国伦敦建成的第一条地下铁道为起点。进入20世纪后，一些大城市陆

4、续建设地铁，城市地下空间开始为改善城市交通服务。交通的发展促进了商业的繁荣，日本从1930年开始建设地下商业街，目前地下商业街的形式也从单一的线形演变成街区形。 二战以后到20世纪末，城市地下空间利用得到了空前的发展。瑞典、挪威、加拿大、芬兰、日本、美国等发达国家在城市地下空间利用领域已达到相当的水平和规模。发展中国家，如印度、埃及、墨西哥等也于20世纪80年代先后开始了城市地下空间的开发利用。在当前，各国已把对地下空间开发利用作为解决城市资源与环境的重要措施和实施城市土地资源集约化使用与城市可持续发展的重要途径。城市规模的扩大，就业人口的增加，为了获得更多的空间，城市朝立体化方向发展，从大型

5、建筑物地下空间发展到地下综合体，甚至发展为地下城。随着技术的进步，地下空间开发利用的深度也由浅层（-30米）逐渐转入深层（-50-100米）。 截至2010年底，共有50多个国家的179个城市建设轨道交通线，共计10000公里。已建成的地下空间功能还有地下市政基础设施、地下商业设施，包括地下商业中心、地下街以及以商业为主兼有文化娱乐及餐饮设施的地下综合体、贮存设施等。伦敦地铁节点6一、项目背景项目背景与概况 随着中国经济的不断发展，城市化进程的持续加快，城市发展用地严重不足，城市交通矛盾严重，单纯地下交通设施效益不足，城市在发展过程中出现了对地下空间的需求。浙江省作为我国的经济大省，土地资源稀

6、缺和城市发展之间的矛盾十分凸显。2011、2012和2013年浙江省委省政府分别在杭州、宁波和温州召开地下空间开发利用工作现场会，其中陈加元副省长强调：各市要充分认识城市地下空间开发利用的重要意义，要把握好地上和地下、保护和开发、平时服务和灾（战）时应急、政府主导和社会参与的关系。浙江省城市地下空间开发利用规划编制导则（试行）会议现场全省城市地下空间开发利用工作现场会第三次全省城市地下空间开发利用工作现场会在温州召开交通拥堵 停车难 作为浙江省省会城市的杭州市，土地资源一直是杭州市极稀缺的资源。近年来随着经济社会的快速发展，地面的开发空间变得越来越有限。市委市政府相继出台杭州市人民政府关于加强

7、城市地下空间开发利用管理的若干意见等政策、文件，全面推动地下空间的开发利用。同时，2013年杭州市按常住人口计算的人均GDP已经达到52590元（6916美元），超过了国际上认可的大规模开发地下空间的人均GDP水平（人均3000美元），具备全面开发地下空间的经济实力。同时，人防工程是城市地下空间的重要组成部分，1971年召开的第二次全国人防会议就已经提出: 人防工程建设要坚持平战结合的方针。中华人民共和国人民防空法在第二条又明确规定了“人民防空实行长期准备、重点建设、平战结合的方针, 贯彻与经济建设协调发展、与城市建设相结合的原则”。可见平战结合是我国人防工程建设的一条重要方针。 在国家的土地

8、宏观调控政策作用下，为更大效率地利用土地资源，提高土地利用价值和杭州地下空间开发利用水平，同时解决目前XX商圈这一杭州“旅游名片”商业氛围不景气的现象，在鼓励各方资金投入地下空间开发利用的背景下，罗马尼亚中国城集团有意向对XX广场、延安南路和西湖大道进行地下商业项目的开发，特委托我院编制XX广场、延安南路和西湖大道地下商业街开发概念性方案，在提高杭州人防设施水平的同时带动XX商圈商业发展，缓解区域停车难问题。项目在杭州市区的位置一、项目背景项目建设的重要性与必要性（1）增加延安南路（XX）商圈的商业氛围，沟通XX、西湖两大景区，提升杭州对外形象 XX商圈由于具有优势地理位置及独特的历史文化内涵

9、，理应成为杭州对外交流的形象商圈并成为天堂杭州的旅游名片，但近十几年来XX商圈却始终没有真正聚集人气。本项目通过地下商业街特色化的立体化空间设计和合理、非同质化的业态定位，将在杭州众多商业中心中脱颖而出，重塑XX商圈的商业形象，成为杭州的标志性工程，同时将XX、西湖两大景区直接连通，成为杭州对外旅游的新窗口。（2）充分体现杭州地下空间开发利用水平和城市品质 本项目旨在以轨道交通引导，以交通功能为链，串接商业、餐饮、文化、休闲、金融等多种服务功能，实现人、交通设施、商业配套的无缝连接。地下空间环境将注重公共空间、生态景观、历史人文特色的营造，体现最新地下空间开发建设理念。同时本项目建设将有效连接

10、周边用地地下空间，并实现地铁站点直接与西湖景区连接，构建区域内地下步行网络系统，达到地下商业街、周边商业地块、地铁站点、西湖景区的良性互动，相互促进，体现经济效益，又突出战备效益与环境效益，提升城市的品位。一、项目背景项目建设的重要性与必要性（3）拓展杭州老城区发展空间，缓解交通拥堵和停车难问题 杭州老城区范围内城市用地严重不足，已经没有发展空间，尤其是在受西湖景观高度限制、并已基本开发成型的上城区，城市发展空间受到更大程度的限制，只能通过立体化发展，向地下要空间。 同时西湖大道、延安南路区域人流量、车流量很大，目前商圈人车争道比较严重。可以通过纵横交错的地下商业街连通地上重要商业网点，减少购

11、物者在地面绕行，使人车得到合理分流，提高机动车行车效率。配套建设的地下停车场可以为周边居民、商户、消费者等提供停车位。（4）通过地下空间兼顾人防工程，进一步提高杭州人防战备水平 人防工程的各种软、硬件设施要在满足战时的防护要求, 对人员或物资起到最大的保护作用的前提下, 在和平时期应该成为城市建设和发展的一部分，为人民的生产生活服务。 改革开放以来，由于贯彻长期准备、重点建设、平战结合的方针和坚持人防工程建设与经济建设协调发展、城市建设相结合的原则，使人防工程平战结合成为新的经济增长点。地下空间兼顾人防工程项目建成后，将有效拉动区域经济发展，为杭州市培植长期税源，提高财税收入，成为杭州人防工程

12、平战结合利用的典范。一、项目背景规划设计范围东至中山中路，南至河坊街、XX和清波街，西至南山路，北至开元路，用地面积约115万平方米。规划研究范围东至定安路，南至XX广场，西至劳动路和南山路，北至开元路，用地面积约39万平方米。重点范围XX广场、延安南路和西湖大道地下商业项目核心项目一、项目背景规划设计范围东至中山中路，南至河坊街、XX和清波街，西至南山路，北至开元路，用地面积约115万平方米。规划研究范围东至定安路，南至XX广场，西至劳动路和南山路，北至开元路，用地面积约39万平方米。重点范围XX广场、延安南路和西湖大道地下商业项目核心项目1、土地利用现状2、地下空间利用现状3、市政基础设施

13、现状4、工程地质二、现状概况二、现状概况土地利用现状 本次研究范围现状涉及湖滨规划控制管理单元、清波规划控制管理单元2个控规单元和西湖风景名胜区XX景区详细规划。土地性质以公共建筑和居住建筑为主，延安南路两侧设有大量商业建筑，南端是XX广场和高银街，商业休闲氛围浓重，西湖大道北侧部分土地有待整理，南侧多为新建建筑，同时研究范围内有历史保护地段和不少历史建筑，需注意协调保护。地下空间利用现状序号项目名称地下空间层数建筑面积（平方米）地下空间用途出入口数量（个）1涌金广场27200商场82耀江大厦24200商场、汽车库73定安名都17200汽车库24市公安局22188汽车库45XX名苑22100汽

14、车库46XX名楼27272商场、自行车库97清波商厦12200汽车库58XX酩楼餐饮楼32000汽车库29XX花鸟城33300商场、汽车库610XX商城天风商城21616人防、汽车库311西湖银泰27190商场、停车212中信银行11045汽车库613XX商务综合楼23315自行车库、综合614浙江省公安厅指挥大楼23500汽车库515科研业务综合楼24021车库416西湖大酒店24980车库、餐饮娱乐417杭四中11256自行车库、人防4二、现状概况地下空间利用现状 本次研究范围内的公共建筑一般都配有地下空间。地下空间利用现状的特点主要可以概括为：内容综合，利用率一般，联系不紧密，地下-1层

15、主要是地面商业建筑功能的地下延伸，包括超市、商铺，休闲会议等功能；地下-2层的主要功能为地下车库或人防设施；地下-3层则主要为设备层并具有人防功能。现状地下空间评价：地下空间分布不均，主要分布在延安南路两侧和西湖大道南侧，西湖大道北侧只有涌金广场地块；现状地下空间的建设均相对独立，除了现状西湖大道、延安路交叉口地下通道和耀江广厦地下空间、XX铭楼A和XX铭楼B连通外，其它没有连通，导致地下空间不成系统，整体性差；从平时使用功能看，地下一层主要作为商铺，地下二、三层为停车和设备层，兼顾人防工程；目前地下空间的开发利用模式主要是结合建设项目进行配建，很少进行单建式地下空间开发，利用道路进行地下空间

16、开发的潜力应进一步挖掘；人防工程的战时使用功能比较单一，主要作为人员掩蔽和物资库，基本没有其它类型的人防工程。市政基础设施现状 根据现场踏勘及资料收集，现状西湖大道、延安南路道路下市政管线主要有给水、雨水、污水、电力沟、通信管（包括电信、联通、移动、广电等弱电管）及燃气管等。由于管线管径、埋深及位置对地下空间的开发利用有一定的影响，规划对现状管线进行详细摸底并对其进行分析。工程地质 规划研究范围位于钱塘江冲海平原亚区，为第四系覆盖区，场地表层分布有几米到20多米的饱和粉土、沙土，主要为钱塘江河漫滩相沉积，主要可作为多层、荷载较轻建筑物的天然地基、短桩桩基持力层；深层则主要为钱塘江古河床相沉积的

17、沙砾石层，可作为荷载较大建筑物的中长桩桩基持力层。1、规划依据2、规划可行性 3、土地开发4、工程地质5、交通组织6、管线综合7、文物保护三、项目建设可行性分析三、项目建设可行性分析规划依据（1）法律、法规及标准中华人民共和国城乡规划法（2008年1月实施）中华人民共和国城市规划编制办法（建设部2006年4月1日实施） 城市地下空间开发利用管理规定（2001年11月20日修订）中华人民共和国人民防空法（1996年10月实施）浙江省实施中华人民共和国人民防空法办法（2004年1月16日浙江省人大十届七次常委会审议通过）城市用地分类与规划建设用地标准（GB501372011）杭州市城市地下管线建设

18、管理条例（2009年1月1日）（2）相关规划杭州市城市总体规划（2001-2020年）（2007年2月国务院批复）杭州市人民防空专项规划（2012-2020年）杭州市地下空间开发利用专项规划（2012-2020年）杭州市轨道交通规划杭州市上城区发展战略规划（2007）杭州市上城区地下空间开发利用专项规划（成果稿）杭州市湖滨清波单元(SC01)控制性详细规划（送审稿）杭州西湖风景名胜区XX景区控制性详细规划临安城遗址保护规划XX广场地下城市综合体方案设计三、项目建设可行性分析规划可行性 （1）杭州市人民防空专项规划（2012-2020年） 规划中的“人防工程建设与城市地下空间开发利用相结合规划”

19、部分中指出，城市交通密集、人口稠密地区的道路交叉口宜修建平战两用的地下商业街、人行过街道、停车场和旅游服务等地下公共设施。位于交通主干道或交通枢纽部位的人防通道，平时可作为商业街或地下过街道使用。湖滨延安南路地下商业街是该规划中提出的平战结合地下人防工程之一。并指出单建掘开式地下空间开发利用工程兼顾人防需要设计按单建掘开式地下空间开发利用工程兼顾人防需要设计导则(试行)执行。（2）杭州市湖滨清波单元(SC01)控制性详细规划 在湖滨清波单元控规的“地下空间利用规划”篇章中提出要在延安南路和西湖大道规划地下商业街，增加区域的公共服务设施。并结合地下商业街规划地下人行通道，利用地铁上盖物业、城市公

20、园绿地、学校操场、小区公园等尽可能安排地下社会停车场。规划杭四中操场地下社会停车场。三、项目建设可行性分析土地开发可行性（2）通过地下商业项目增加商业配套设施符合区域规划定位。 根据杭州市湖滨清波单元(SC01)控制性详细规划（送审稿），单元发展目标是杭州市级的商业商务中心、旅游配套与文化展示中心，杭州历史文化名城与东方品质之城的重要体现区；功能定位是以城市级商业服务和名城特色的文化旅游为核心，以商贸、文化游览、休闲服务为主要功能，兼有居住等功能的城市综合功能区。商贸、休闲服务乃是本区域的特性和发展重点。且延安路是规划确定的城市商业发展轴，在此地下开发商业用途是符合规划定位和发展目标的。（3）

21、本区域是杭州老城区中心，周边地块已基本开发成型，且受到西湖景观高度限制，地面开发空间严重不足，需要向地下要空间。 项目所在的湖滨清波单元平均住宅地块容积率仅1.03.5，商业地块容积率也只有1.54.5，作为城市老城区中心区，且沿湖建筑受到西湖景观控制影响，该单元地块现状平均建筑高度为12.05米（毛。多数2000年以前建造的小区和公建开发强度相对较低，不符合城市中心区高强度的开发诉求。在现状地面改造余地不大的情况下，要增加区域的开发强度只有进行地下空间的开发利用。空间规划图（引自西湖东岸景观提升规划）单元规划结构图（引自杭州市湖滨清波单元(SC01)控制性详细规划 ）（1）延安南路、西湖大道

22、道路宽度允许进行地下商业街建设。现状延安南路机动车道和非机动车道宽度约为24米，西湖大道机动车道和非机动车道宽度约37米，宽度足够开发地下商业街。延安南路 西湖大道三、项目建设可行性分析交通组织可行性外围交通组织方案主要依据现状交通组织方式,合理组织地区交通,保证顺畅。本项目使地面人车分流，有利于提高机动车行车效率，提高行人安全。管线综合可行性 根据地下街平面布局方案，西湖大道地下商业街为地下一层，覆土深度2.0米，地下空间净标高在5米左右。延安南路地下商业街为地下二层，顶面覆土控制1.5米。由现状可知，本次西湖大道地下街位置与雨水、污水管的标高有冲突；而延安南路地下商业街范围在人行道之外，除

23、雨水、污水管的标高有冲突，其余暂时不对其有影响。建议管线可以因地制宜，分段采用不同的动迁方案。文物保护可行性项目所处的上城区文物遗迹较多，特别是临安城遗址，根据控规，现状地下空间已无地下遗址存留；规划的地铁地下工程线路采用盾构施工与大遗址保护范围的保护要求无矛盾；地铁站点已避让大遗址保护范围，但位于环境控制区，应先考古后建设；规划地下空间已避让大遗址保护范围，但有部分位于地下文物重点埋藏区，需要先考古后建设。项目的具体方案视一直存留情况深化或调整。地下空间与大遗址保护关系图（引自杭州市湖滨清波单元(SC01)控制性详细规划 ）停车设施可行性 本项目由其商业服务功能产生的停车需求通过自身项目内部

24、解决之外，还可以为周边区域提供一定量的社会公共停车泊位，可缓解上城区XX商圈的停车矛盾。1、功能定位和目标2、建设目标3、设计原则和思路4、开发规模5、平面布局6、竖向设计7、交通流线组织8、交通影响分析9、公共空间和标志性节点10、步行系统组织11、地下连通12、消防设计13、管线布局四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案功能定位平时功能定位：重点以旅游商业购物为主，兼顾交通、餐饮、娱乐、休闲功能。兼顾战时功能定位：为人防疏散干道，工程建设标准为6B级。建设目标以发展民族特色、杭州风情为主旨，以推动商业经济发展为目标，以人为本为基本理念，通过

25、地下通道将西湖、XX、河坊街的商业、历史、文化融为一体，将中国传统的石雕、木雕、砖雕同现代的钢铁、玻璃、电子科技结合打造一个世界级的中国民族文化旅游休闲不夜城。设计原则和思路民族特色旅游休闲中国文化满足各类功能需求，提供完善的多功能服务设施； 合理确定功能规模，提升地下空间配套服务水平； 综合考虑交通流线，提高地下空间的交通便捷性；充分利用节点空间，形成特色的立体化空间布局； 创新延续地方文脉，提升地下街的人文艺术气质。四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案设计理念根据地下商街的全天候照明要求将商街屋顶全部安装全彩LED电子彩屏，LED可以展现杭州的历史、人文、景观、蓝天白云、海底世界，

26、让游客在旅游、休闲购物的同时不会感觉到是在地下休闲享受。LED是世界公认的最环保照明，全长1100米的全彩LED电子屏商街屋顶将会是创吉尼斯世界纪录的世界最长的电子屏屋顶。传统与现代结合业态特色突出中国特色和民族文化以人为本一站式旅游、生活服务体系根据西湖、XX景区每年三千万游客的优势，结合游客追寻历史、体验民族文化的消费特点，丰富XX商圈内的业态，将平战结合中国颜色地下商街项目定位为中国非物质民族文化遗产、百年老字号、古玩、字画、收藏品商业街。具备较为丰富的业态组织，最终为消费者提供一站式、最便利的生活消费体系。四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案开发规模 在对西湖大道和延安南路、X

27、X广场的地下人行过街道和地下管线的位置、标高及现状地铁定安路站和规划地铁七号线终点站综合分析的基础上，本着最大化开发和最经济利用的原则，本次预可研确定开发总规模为117506平方米。其中商业建筑76911平方米，需配建停车位770个。项目共规划停车位841个，除去配建车位，其余作为社会公共停车位，为71个。 采用地下四层布局，总开发规模为79631平方米。其中地下主体工程宽度，东西向长约215米，南北向长约140米。开发规模约78582平方米，其中地下一层作商铺，建筑面积25894平方米（包括地铁站上方除去地铁站设备房区域），其中商铺面积约为12540平方米；地下二层作商铺，建筑面积20620

28、平方米，其中商业店铺面积8021平方米；地下三层16034平方米，作停车库；地下四层16034平方米，作停车库。设连接通道2处和地面出入口10处，通道宽度控制6米左右，出入口宽度控制4米左右，开发规模约1049平方米。XX广场地下商业工程 采用地下一层布局，总开发规模为12204平方米。其中地下主体工程宽度约23米之间，长度约550米，开发规模约10094平方米，其中地下一层12204平方米，其中商铺面积为6623平方米。设连接通道2处和地面出入口16处，通道宽度控制6米左右，出入口宽度控制4米左右，开发规模约2110平方米。延安南路地下商业工程 采用地下二层布局，总开发规模为25761平方米

29、，其中商铺面积为9802平方米。其中地铁定安路站至西湖大道延安南路地下通道的地下主体工程宽度37米，主体长度约218米，地下一层开发规模约6857平方米； 西湖大道延安南路地下通道至西湖大道南山路人行过街道的地下主体工程宽度37米，主体长度约294米，地下一层开发规模约11336平方米；地下二层开发规模约7568平方米，作为停车库。设连接通道6处和地面出入口12处，通道宽度控制6米左右，出入口宽度控制4米左右，开发规模约2316平方米。西湖大道地下商业工程总规模： 79631平方米商铺面积：20561平方米停车泊位：589个总规模： 12204平方米商铺面积： 6623平方米总规模：25671

30、平方米商铺面积： 9802平方米停车泊位：252个四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案平面布局-地下一层四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案平面布局-地下二层四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案平面布局-地下三层四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案平面布局-地下四层四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案平面布局 XX广场地下商场为地下四层，在广场的东、南、西、北、中均设置通往地面出入口,共10处。设置两处下沉式广场，一处位于广场中部，一处位于河坊街与定案路交叉口西侧。设置机动车库出入口3处，其中东面两处为双向出入口，宽度在7.5米以上。在广场西侧，XX铭楼

31、大酒店南侧设置公交首末站，用地面积约2800平方米。在广场西侧，XX铭楼大酒店东侧设置旅游大巴停车场，用地面积约1500平方米。XX广场地下商场四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案平面布局XX广场地下商场四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案平面布局XX广场地下商场 XX广场地下商场为地下四层，北接延安南路地下商业街，东西向长约215米，南北向长约140米。主体部分平均覆土深度约1米;总体平面呈长方形，往东与规划河坊街下以“店铺街廊店铺”模式的地下商业街和现状的XX花鸟城地下一层通过连通道连接，延伸至河坊街与定安路交叉口；往北与规划延安南路地下商业街连通；往南直接与地铁站点地下一

32、层商业区域连接，并作为整体空间共同设计；往西与现状XX酩楼地下一层通过连通道连接;在广场的东、南、西、北、中均设置通往地面出入口。四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案平面布局以商业功能为主，通过“井”字形通道划分店铺区块。地下一层标高-4.6米。其中广场中轴线连接北面延安南路地下商业街和南面地铁站点的主通道宽度约为22米，其余辅通道宽度为5米。广场区域与地铁站点区域通过3个通道无缝连接。在广场中部设置一处下沉式广场，并作为地下商场的主要出入口，并直接下沉至地下二层。下沉广场东西长约40米，南北长约25米，分别设两处楼梯与上下电梯，另外还设两部观光电梯。地下一层共设10处地面出入口，其中

33、8处位于广场上。出入口宽度56米。地面设2个双向机动车出入口，宽度为7.5米，1处单向出口，宽度5米，直达地下二层停车场。XX广场地下商场地下一层四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案平面布局XX广场地下商场以商业功能为主。其中商业店铺面积8021平方米，通过3处车行通道连接地下三层停车场。中部通过下沉式广场与地下一层下沉式广场连通，并得到部分自然采光。地下二层南面与规划地铁七号线站厅层相连通，北面与规划延安南路地下二层停车场相连通，延安南路地下停车场通过XX广场地下停车场出入口进出。地下二层标高-10.05米。地下二层四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案平面布局以停车功能为主。

34、建筑面积16034平方米，可提供机动车位297个。地下三层标高-13.65米。地下三层XX广场地下商场四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案平面布局以停车功能为主。建筑面积16034平方米，可提供机动车位292个。地下四层标高-17.25米。地下四层XX广场地下商场四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案平面布局 延安南路地下商业街为地下一层，北接西湖大道延安南路地下通道，南接规划XX广场地下空间，宽度约23米，总长约550米，主体部分覆土深度1.5米。机动车道下现状地下市政管线将迁移至延安南路两侧人行道下解决。西湖大道延安南路地下通道的南面通过通道进入地下一层，地下一层标高约为-6

35、.4米。 由于周边建筑基本建成，与地下街连通有一定困难，但考虑到连通后的积极效应，应尽可能连通。西湖银泰现状沿延安南路的下沉式广场可考虑与地下商业街连通。在最南端地下商业街地下一层与XX广场地下一层连通。在高银街、旧蕃署、惠民路、嘉禾里、红门局、西湖大道路口均设置通往地面出入口，共计16处，出入口宽度56米。延安南路地下商业街四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案平面布局延安南路地下商业街地下一层以商业为主， 平面上采用“店铺街廊店铺”的并列模式，中间街廊为6.6米，两侧店铺各8米，内部设联通地下1、2层的楼梯及电梯。在通道处并可设置相应景观设施与设备。结合各出入口设计相应景观设施。地下

36、一层标高-6.4米。四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案平面布局 西湖大道地下商业街为地下二层，东接定安路地铁站，西接西湖大道南山路人行过街地道，覆土深度2.0米， 西湖大道延安南路地下通道将整条商业街分为东西两段。西段长294米，东段长218米，宽37米。地下一层标高约为-6.9米，地下二层标高约为-11.9米。 地下商业街连通规划西湖新天地3期地下一层、西湖大道延安南路地下通道和地铁定安路站。在直紫城巷、劳动路、定安路路口设置通往地面出入口，共计12处，出入口宽度56米。 地下二层停车库共设3处机动车出入口。其中劳动路设1处双向出入口，宽度7.5米。在延安路设2处单向出入口，宽度各

37、为4.5米。西湖大道地下商业街四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案平面布局西湖大道地下商业街东起地铁定安路站，西至南山路。平面上大部分区域采用“店铺街廊店铺街廊店铺”的并列模式，两侧店铺各宽约9.5米左右，中间店铺宽约8.4米，两条街廊各5米。在最西端的区域，采用“店铺街廊店铺”的并列模式，长约110米，两侧店铺各宽约15米左右，中间店铺宽约6.3米。整体平面联通性较好，西段店铺尺度较大宜设娱乐休闲和餐饮设施，两侧则宜设各类商铺。结合各出入口设计小规模开敞和中庭空间。地下一层标高-6.9米。 地下一层四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案平面布局西湖大道地下商业街在地下商业街中部

38、设地下停车库，平面呈长方形，能较好的服务东西两侧地下商业街。地下二层标高-11.9米。 地下二层四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案竖向设计 XX广场地下商场的竖向设计采用地下四层，重点考虑地下一层、二层与延安南路地下商业街和地铁站的衔接。其余与周边地块连接的通道采用缓坡形式进行有效连接。地下一层：XX广场地下商场地下一层标高-4.60米，延安南路地下商业街地下一层标高-6.40米，两者间1.8米的高差采用楼梯在XX广场北面进行有效连接。 地铁站地下一层大厅标高 -4.60米，可无缝衔接。 地下二层：XX广场地下商场地下二层标高-10.05米，地铁站地下二层站厅标高 -10.05米，可

39、无缝衔接。 地下三层：XX广场地下商场地下三层标高-13.65米.地下四层：XX广场地下商场地下四层标高-17.25米.西湖大道地下商业街XX广场地下商场四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案竖向设计西湖大道地下商业街 延安南路地下商业街的竖向设计采用地下二层，重点考虑与西湖大道延安南路地下通道、XX广场地下空间的竖向标高的衔接，基本不变动原有地下工程的竖向标高，地下街采用缓坡形式进行有效连接。具体方案如下：与西湖大道延安南路地下通道连接：现状西湖大道延安南路地下通道地下标高-6.80米，与延安南路地下商业街地下一层-6.40米的标高相差0.4米，采用斜坡与地下一层进行连接。与XX广场地

40、下商场衔接：地下一层深于XX广场地下一层1.8米，采用楼梯衔接的形式。延安南路地下商业街四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案竖向设计 西湖大道地下商业街的竖向设计采用地下二层，重点考虑与地铁定安路站、西湖大道定安路地下过街道、西湖大道延安南路地下通道和西湖大道南山路地下过街道的竖向标高的衔接，基本不变动原有地下工程的竖向标高，地下街采用缓坡形式进行有效连接。具体方案如下：与地铁定安路站连接：通过分析地铁定安路站的平面布局和竖向标高，西湖大道东地下街只能在地铁定安路站C出口进行连接，地铁定安路站C出口相对地面标高为-8.10米，通过一条30米长的通道（采用缓坡，坡度控制在5%之内）与西湖

41、大道东地下街主体工程进行连接，西湖大道东地下街主体工程相对地面标高为-7.10米。与现状西湖大道定安路地下过街道、西湖大道延安南路地下通道连接：直接进行连通，地下标高从-7.10-6.80米，采用满足国家规范的缓坡进行解决。与现状西湖大道南山路地下过街道连接：现状西湖大道南山路地下过街道标高为-8.30米，通过过街通道与西湖大道西地下街主体工程进行连接，地下标高为-7.90米。与西湖大道延安南路地下通道连接：直接进行连通，地下标高从-7.9-6.80米，采用满足国家规范的缓坡进行解决。西湖大道地下商业街西湖大道地下商业街四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案交通流线组织西湖大道地下商业街

42、 2、所在单元道路交通规划 从左侧道路网现状图及道路网规划图可以看出，本项目所在区域主要干道均已按规划建成，除少量支路尚未建设外，其他支路均可通车。 道路网规划图 道路网现状图 1、现状交通运行概况 本项目所在区域为杭州老城核心区，全市大部分公建、商场、大型医疗机构均集中于此，地块的交通发生吸引强度偏高、单位面积交通生成量约为全市平均水平的810倍；本地区主要对外交通通道长期处于高位运行水平，对外疏解交通压力大。四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案交通流线组织西湖大道地下商业街 2、项目交通总体布置方案 项目整体地下空间在西湖大道、延安路及XX广场地下布置。在西湖大道地下布置一层地下商

43、业，地下二层部分布置停车库；在延安路布置地下一层商业；在XX广场布置四层地下空间，地下一层为商业，地下二层及以下为车库。 项目地下车库共计停车泊位1046个，分为2个独立停车库，其中XX广场地下布置停车泊位794个，西湖大道地下布置停车泊位252个。XX广场地下车库与XX花鸟城地下车库预留1处连通通道。按规范，XX广场地下车库需布置车库出入口3个，本项目实际布置3处宽度满足双向进出要求的车库出入口，满足要求，其中XX广场车库西出入口按照单向出口组织交通；西湖大道地下车库应布置1个单向车库出入口和1个双向车库出入口，实际布置2个单向车库出入口和1个双向车库出入口（实际按单向出口组织交通），满足要

44、求。 项目人行出入口间隔约在60米左右，一方面满足人行出入口需要，另一方面满足消防疏散要求。地下一层商业空间布置11处与周边地块地下空间的人行连通通道，主要联系耀江广厦、西湖银泰等地块地下空间。四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案交通流线组织西湖大道地下商业街 3、交通设施调整 公交首末站位置调整： 已批控规确定的公交首末站位置南移，已批公交首末站用地面积约2000平方米，该公交首末站现状已建成，布置3个站台；调整后公交首末站面积约2800平方米，布置2个站台4条公交线路（由于本次规划站台长度较长，可作为2条公交线路使用，因此计算为4条公交线路），具有独立进出通道，交通组织顺畅。 临时

45、大巴停车场位置调整：现状大巴停车场在已批控规中未保留，本次规划为保证大巴车停车需求，仍考虑大巴车停车场。现状该大巴停车场位置位于XX花鸟城西侧， 停车泊位约15个，调整后，大巴停车泊位调整至现状公交首末站位置，即XX酩楼大酒店东侧，该位置新增一个通道，大巴车辆在该通道路侧停车，停车泊位约13个，与现状停车泊位相当。 道路调整：在XX酩楼东侧新增10米道路，该通道南连河坊街，北接高银街，新增该通道有利于XX广场交通组织。在XX花鸟城新增10米通道，该通道为尽端道路，主要供XX广场地下车库车辆进出。 四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案交通流线组织西湖大道地下商业街 4、地面交通组织 本项

46、目外围交通组织方案主要依据现状交通组织方式，惠民路组织东向西单行，旧藩属组织西向东单向通行，红门局路在延安路以东组织西向东单行，在延安路以西组织东向西单行 进出XX广场地下车库主要通过3处出入口，东侧2个车库出入口组织双向进出，西侧车库坡道组织单向出车库。 进入西湖大道地下车库主要通过延安路西侧车库坡道以及西湖大道南侧车库坡道，出地下车库主要通过延安路东侧车库坡道。 地面交通组织流线图四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案交通流线组织西湖大道地下商业街 5、涌金广场东侧车库口部交通组织 西湖大道地下二层车库在延安路涌金广场东侧布置2处单向进出车库出入口，在不改变现状延安路机动车道宽度的情

47、况下，车库出入口通道利用现状机非绿化带与建筑之间的场地空间布置。现状延安路东侧机非隔离带以东空间为9.25米，布置非机动车道3米，车库专用道3米，人行道3.25米；现状延安路西侧机非隔离带以西空间约17米，布置非机动车道3米，车库专用道3米，剩余空间作为人行道。 开元路由于现状为西向东单向通行，右转可直接进入西侧车库专用道，东侧车库专用道右转可直接进入开元路。延安路仅开元路以北路段车流可进出车库，开元路以南路段禁止车辆掉头进入车库专用道，车库专用道车辆也禁止车辆掉头进入延安路。 以上交通布置对延安路路段交通影响较小，同时也避免与现状延安路上的公交站点发生冲突。 涌金广场东侧车库口部交通组织流线

48、图四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案交通流线组织 XX广场地面交通组织流线图 6、XX广场地面交通组织 XX广场地下车库布置3处车库出入口，宽度均满足双向通行需求，为减小西侧车库出入口对出入口附近道路交通造成干扰，建议该出入口作为单向出口。 XX广场现状大巴停车场和公交首末站调整至XX广场西侧，并均布置独立场地用于分别布置大巴停车场和公交首末站，调整后，两处场地规模不做减少，同时交通组织更为顺畅。 调整后，公交首末站采用西进北出单向组织的交通方式，交通干扰较小。大巴停车场采用北进西出的组织方式，由于XX铭楼进出交通主要集中于劳动路上，因此大巴停车场、公交首末站周边无外部交通干扰，因此

49、未来公交首末站、大巴停车场周边交通秩序可较好维护。四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案交通流线组织 XX广场地下三层车行交通组织流线图 地下三层车行交通组织流线图 西湖大道地下二层车行交通组织流线图 XX广场地下四层车行交通组织流线图 1、预测方法 本区块交通需求预测采用传统“四阶段”法，即交通生成、交通分布、交通方式划分以及交通分配。 以本区块内各地块土地的开发规模及就业岗位数为权数，使用加权平均法将核心区总的地面交通的交通量分配到各地块，获得各交通单元交通生成量。 交通分布主要依据杭州市综合交通规划（修编）提出的最新的杭州市综合交通模型参数，该模型使用机动车交通方式比例为15作为参

50、数进行交通分配。利用该模型中可以提取出小区内部出行比例、本区块与其他小区之间的交通OD以及杭州市其他小区通过本区块周边道路的机动车过境交通量，作为本次交通需求预测的背景，该背景包含由三个部分组成：穿越性交通、外部联系交通、内部交通。 穿越性交通：本次提出得到的穿越性交通是在机动车出行方式比例为17的背景下获得的。 外部联系交通：外部区域在高峰小时与本区块的工作出行交通，其交通分布参考综合交通模型中提取得到的本区块对外交通量比例。 内部交通：本区块内部交通小区之间的交通量，以综合交通模型参数为参考。 交通方式划分主要依据杭州市综合交通规划（修编）中提出的杭州出行方式结构比例。 最后使用交通模型软

51、件模拟交通量在区域及周边路网上的分布。2、交通小区划分 细化宏观模型小区划分，将研究区域内划分为424个小区，研究区域对外道路做为虚拟交通小区，共划分15个小区。本研究范围共划分439个交通小区。3、生成量预测 交通生成预测就是预测规划年各交通小区产生的出行量以及各小区吸引的出行量。交通出行的发生量、吸引量主要是由这个分区的土地利用形态和强度所决定的。交通出行量可以通过区域内不同开发性质的建筑面积及其单位出行吸引量指标来预测。 根据其它城市的相关调查和研究，各种类型用地早晚高峰的出行率可参考下表。用地（建筑）性质早高峰生成率【人流/车流】早高峰进出比（机动车）晚高峰生成率【人流/车流】晚高峰进

52、出比（机动车）居住（小户型）143/2033:67115/1855:45（60:40）居住（中户型）70/1631:69（26:74）65/13.555:45（64:36）居住（大户型）45/1434:66(29:71)43/1252:48(62:38)租用写字楼286/9885:15(73:27)194/9618:82(29:71)行政办公131/71:29102/23:77科研设计136/5376:24(66:34)120/5027:73(29:71)金融机构1310/9086:141264/4025:75高档酒店138/4756:44/4351:49中档酒店492/2852:44279/

53、2551:49普通旅馆412/7040:60460/81.358:42餐饮酒店1272/20250:50体育场（用地面积）153/2966:34-/12.352:48体育馆（用地面积）444/8054:46268/8545:55图书馆展览馆278/2779:21279/3421:79表 出行率简表（高峰小时每万平方米建筑出行率）交通影响分析四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案4、区块交通分布 本区块属于杭州老城核心区，从内部及周边用地情况判断，交通联系以向心为主，主要交通量来自城市西北部不和东南部，西北部汇集了众多大型城市居住区，约占总交通量的50%，南部约占25%，东部界面虽然较长，

54、但与主城核心区的联系相对较少，约占25%。而单元内部的交通量生成量又主要集中在浣纱路定安路以西至西湖区块。5、交通出行结构 湖滨区域属于杭州市主城区核心区，本区块交通出行结构拟参考杭州市综合交通规划（修编）（以下简称综合交通）提出杭州市主城区交通出行结构。 该区域规划有地铁1号线、7号线，设置1号线龙翔桥站、1号线西湖大道站、7号线XX广场站，共3个轨道交通站点。公交出行方式总量要达到50，需加大常规公交及公共自行车的建设力度，特别是结合轨道的配套其他公共交通设施；考虑到近年来机动车数量的快速增长，以及由现状调查得出本地区对机动车交通的过度使用情况，在本单元交通模型中，机动车出行比例按照15进

55、行测算。6、路网模型建立 本项目结合控规确定的道路网建立交通模型，将道路分为快速路、主干道、次干道、支路、小区道路、匝道和形心连杆七个等级。 形心连杆指从交通小区形心和城市道路网络系统之间的虚拟联系道路。图 区块内部交通生成量示意图出行方式结构比例（）步行自行车轨道+常规公交机动车湖滨单元15205015表 杭州综合交通规划主城区交通出行结构表图 区域路网建模示意图交通影响分析四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案7、背景交通量 按照控规用地指标及道路网，根据综合交通模型确定的背景交通量，项目周边背景交通量分配结果如左图所示。 周边主要道路交叉口交通流量分配结果如下表所示。图 案交通量分

56、配结果示意图交叉口名称进口车道数（条）通行能力（PCU/H）交通量（PCU/H）饱和度服务水平西湖大道-延安路20(东5/西5/南5/北5)72006853 0.95 E西湖大道-南山路10(东4/西0/南3/北3)36003425 0.95 E西湖大道-定安路17(东5/西5/南3/北4)61205843 0.95 E西湖大道-中河路16(东4/西4/南4/北4)57605554 0.96 E延安路-解放路20(东5/西5/南5/北5)72006927 0.96 E延安路-开元路10(东2/西2/南5/北5)36003437 0.95 E延安路-高银街8(东2/西2/南0/北4)288023

57、46 0.81 C交通影响分析四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案8、地块诱增交通量 按照地块配建停车泊位的60%在高峰时段进出测算，那么，地块诱增交通量为1046*0.6=628PCU/H。 项目诱增交通量在周边道路交叉口的分布情况如下表所示。交叉口名称进口车道数（条）通行能力（PCU/H）项目交通量（PCU/H）比例西湖大道-延安路20(东5/西5/南5/北5)7200230 3.19%西湖大道-南山路10(东4/西0/南3/北3)3600115 3.19%西湖大道-定安路17(东5/西5/南3/北4)6120115 1.88%西湖大道-中河路16(东4/西4/南4/北4)5760

58、138 2.39%延安路-解放路20(东5/西5/南5/北5)7200161 2.23%延安路-开元路10(东2/西2/南5/北5)3600115 3.19%延安路-高银街8(东2/西2/南0/北4)2880184 6.38%9、地块交通对周边道路的影响将项目诱增交通量加载至背景交通量后，道路负荷度情况对比如下表所示：交叉口名称进口车道数（条）通行能力（PCU/H）背景交通量有项目交通量交通量饱和度服务水平交通量饱和度服务水平西湖大道-延安路20(东5/西5/南5/北5)72006853 0.95 E7082 0.98 E西湖大道-南山路10(东4/西0/南3/北3)36003425 0.95

59、 E3540 0.98 E西湖大道-定安路17(东5/西5/南3/北4)61205843 0.95 E5958 0.97 E西湖大道-中河路16(东4/西4/南4/北4)57605554 0.96 E5691 0.99 E延安路-解放路20(东5/西5/南5/北5)72006927 0.96 E7088 0.98 E延安路-开元路10(东2/西2/南5/北5)36003437 0.95 E3552 0.99 E延安路-高银街8(东2/西2/南0/北4)28802346 0.81 C2530 0.88 C10、结论 通过上表可以看出，地块开发前后，周边主要交叉口服务水平未发生降级，因此地块开发对

60、周边道路交通的影响程度在可接受范围内。 但从具体负荷度情况看，周边道路整体交通压力较大。建议仍需大力提高公交服务水平，降低机动车出行比例，同时完善支路网系统，提高精细化交通管理水平，促进微循环，减少地块出入口、断头路等区域发生交通拥堵造成大范围拥堵的可能性，从而减小本项目所在区域整体交通负荷度水平。 另外，通过地下人行过街道建设，分流地面行人和机动车，提高道路通行能力，进一步缓解项目带来的可承受的交通压力。交通影响分析四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案西湖大道地下商业街公共空间和标志性节点 整个设计范围内的主要公共空间节点为最南部的XX广场