房地产估价报告分析

1、/myid /myid 房地产估价(gji)报告appraisal of real estate XXX XXXXXXXXXXX XXXXXXX共二十五页/myid /myid 估价项目名称 ：西安市雁塔区南延路27号和 御景苑D幢D3-113室房地产 市场价格评估委 托 方 ：西安市雁塔区人民法院估 价 方 ：西安*房地产评估有限公司估 价 人 员：* * *估价作业(zuy)日期 ：2011年7月11日2011年11 月28日估价报告编号 ：*评字2011第*号封面(fngmin)共二十五页/myid /myid Catalogue 致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件估价结果报告估价

2、技术(jsh)报告附件 房地产估价(gji)报告目 录appraisal of real estate 共二十五页/myid /myid 评价结果(ji gu)报告：1、委托方2、估价方3、估价对象4、估价目的5、估价时点6、价值定义7、估价依据8、估价原则9、估价方法10、估价结果11、估价人员12、估价作业日期13、估价报告应用的有效期具体(jt)框架估价技术报告1、个别因素分析2、区域因素分析3、市场背景分析4、最高最佳使用分析5、估价方法的选用6、估价测算过程7、估价结果的确定共二十五页/myid /myid 西安市雁塔区人民法院 受贵法院院委托，我公司秉着独立、客观、公正的原则，对北

3、西安市雁塔区南延路27号和御景苑D幢D3-113室（建筑面积431.97平方米）房地产的市场价格进行了评估，估价目的是为委托方进行司法拍卖提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。 评估人员根据估价目的，遵循估价原则，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合评估经验，充分考虑影响房地产价值的各项因素，评估确定估价对象房地产在2011年7月23日的市场价格为（币种：人民币）：房地产总价：817.30万元大 写 金 额: 玐佰壹拾柒万叁仟元整房地产单价：21987元/平方米评估过程、结果(ji gu)及有关说明详见估价结果报告。西

4、安*房地产评估有限公司法定代表人：*2011年10月28日致委托方函共二十五页/myid /myid 一、估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述(chnsh)的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。估价师声明(shngm

5、ng)共二十五页/myid /myid 7.需要声明的事项：（1）本报告估价时点为2011年7月23日，提交报告之日为2011年10月28日。在市场无明显价格波动条件下，报告有效期自提交报告之日起不超过一年，即2011年10月28日至2012年10月27日。随着时间的推移，该房地产的价格应作相应调整，甚至(shnzh)重估。（2）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不能做其它用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。二、估价师签名姓 名 注 册 号 签 名* * *估价师声明(shn

6、gmng)共二十五页/myid /myid 估价(gji)的假设和限制条件 本报告委托方为西安市雁塔区人民法院，委估的房地产为西安市雁塔区南延路27号和御景苑D幢D3-113室（建筑面积289.27平方米）。根据委托方提供的商品房买卖合同记载，房屋买受人为白盛举，商品房用途为公寓。本次评估假设估价对象为完全产权，无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格。本报告所称评估价格，系指我们对所评估房地产在现有用途不变并在估价时点之状况和外部(wib)经济环境前提下，为本报告所列明的目的在估价假设和限制条件下提出的公允估值意见。由于委托方未提供估价对象房屋所有权证，故本次评估依据

7、委托方提供的商品房买卖合同进行评估，若房屋面积等数据与最终颁发的产权证书不符，则估价报告应进行相应的调整，特提请报告使用方注意。共二十五页/myid /myid 估价(gji)的假设和限制条件 本次评估为委托方进行司法拍卖之目的使用，提供估价对象正常市场价格参考，故本次评估设定估价对象于估价时点为完全产权，无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格，特提请报告(bogo)使用方注意。本报告是在委托方确定提供基础文件、有关法律证明文件、数据资料的基础上做出的。委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性负责，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。在评估所委托

8、房地产市场价格时，我们未考虑估价对象房地产所欠付的抵押、担保以及如果该房地产出售则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制，我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。共二十五页/myid /myid 估价(gji)的假设和限制条件 自估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及使用状况如发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接(zhji)使用本估价结论。本次估价是以委托方未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。本报告含有若干附件，它构成本报告之重要组成部分

9、，与本报告正文具有同等法律效力。共二十五页/myid /myid 估价结果(ji gu)报告 西安市雁塔区人民法院 联系人：卢柏云 联 系 电 话案件号：（2011）二中执字第1326号 委托方共二十五页/myid /myid 估价结果(ji gu)报告 西安*房地产土地评估有限责任公司地址：西安市*区*法 人 代 表：*房地产评估资质级别：贰级资质证书号：*号联 系 人：* 联系电话： 029-*估价(gji)方共二十五页/myid /myid 估价对象1.估价对象基本状况 本次估价对象为西安市雁塔区南延路27号和御景苑D幢D3-113室房地产，房屋建筑面积为289

10、.27平方米，商品房用途为公寓。 西安市雁塔区南延路27号和御景苑D幢为高层公寓楼，建成于2001年，钢混结构(jigu)，总层数22层，外墙面贴石材及瓷砖，两部电梯，一层大厅石材地面及墙面，石膏板造型吊顶，其他楼层公共部分均为石材地面及墙面，石膏板造型吊顶。估价对象位于15层，七室两厅五卫一厨格局，朝向东。室内装修情况为：客厅地面铺石材，墙面贴石材及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；卧室铺实木地板及地毯、墙面为壁纸及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；厨房及卫生间地面及墙面为石材，石膏板吊顶，厨房整体厨柜；阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭；外窗为塑钢窗、室内门为木门、户门为防

11、盗门。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。 估价结果(ji gu)报告 共二十五页/myid /myid 2.估价对象权利状况 根据商品房买卖合同记载，估价对象买受人为鹿文德，商品房用途为公寓，房屋建筑面积为289.27平方米，土地使用年限自1996年2月28日至2066年2月27日。 估价对象于估价时点存在法律纠纷，本次评估(pn )设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估(pn )结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。估价(gji)结果报告 共二十五页/myid /myid 3.估价对象区位状况（1）雁塔区基本概况 估价对象位于西安市雁塔区

12、，雁塔区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。 雁塔区是西安市人口最多、总面积最大的城区。面积476.8平方公里，常住人口176万，流动人口约50万。按西安市城市总体规划，到2010年北京城区面积将达到1040平方公里，雁塔区占46.7%。 目前雁塔区域经济总量(jn j zn lin)位居西安市前列。随着商贸、服务业特别是网络等新经济的迅速发展，雁塔区已经形成了以商贸、房地产、高新技术、金融、信息、商务办公、文化等第二产业为龙头、门类齐全的产业结构；区域内集中了大量商务办公和酒店、公寓等设施，并具有完善、便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好的发

13、展环境，吸引了众多国内外投资商纷纷云集到这里投资或设立办事机构，国际商务氛围十分浓厚。雄厚的驻区资源、巨大的市场潜力、完善的基础设施和大量的投资服务机构使雁塔区具有建设中央商务区(CBD)的综合优势。面向新世纪，西安将形成西有杨陵、东有中央商务区，科技与商务互动的发展新格局。估价结果(ji gu)报告 共二十五页/myid /myid （2）估价对象区位状况位置：估价对象位于雁塔区南延路27号，该小区西临芳园西路，北临将台路，地理位置较优越。社区成熟度：小区周边有龙佑丽都花园、芳园里小区、星城公寓、飘HOME居住小区，社区成熟度较高。自然环境和人文环境：估价对象小区内绿化较好，小区附近有四得公

14、园，自然环境及人文环境较好。公共服务设施及教育配套设施：小区附近有中国银行、工商银行、建设银行、燕莎商场、望京法院、和睦家法院、南湖一小、94中学等，生活服务及教育设施较齐全。交通：小区东距酒仙桥路约500米，西南距东四环北路约1公里，通达性较好。小区附近有909、运通104、942支、421等多条公交车站，交通便捷度较高。基础设施状况：估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通电、通路、通信(tng xn)、通热力、通燃气），基础设施状况完全可以满足居民生活需要。估价结果(ji gu)报告 共二十五页/myid /myid 4.估价对象市场分析 2009年下半

15、年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。 2009年1-9月，全市商品房销售面积为1593.6万平方米，比上年同期增长(zngzhng)1.3倍，比2007年同期增长13.4%。全市住宅销售面积为1301.4万平方米，同比增长1.6倍，比2007年增长14%。 2009年9月份住宅销量大幅下滑。1-9月，全市销售商品住宅11.2万套，已经超过上年全年住宅销售套数（9.4万套）的19.1%。其中，9月份

16、全市住宅销售面积为118.6万平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。当月住宅销售套数为0.9万套，比8月份减少37.4%，成交量达到今年3月以来的最低值。 新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。调查显示，9月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨3.6%，涨幅比上月提高1.5个百分点，环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点，环比涨幅已连续两个月缩小。估价结果(ji gu)报告 共二十五页/myid /myid 4.估价对象市场分析 二手住宅(zhzhi)价格环比涨幅略有回落。9月份，我市二手住宅价格指数同比下降1.8%，降幅比上月缩小0.4个百分点，环比上涨0.1%，价格

17、环比在连续3个月上涨0.2%之后，本月涨幅比上月回落0.1个百分点。 各环路商品住宅期房价格全面上涨。一至三季度，四环路以内商品住宅期房均价为19109元/平方米，四至五环路为17205元/平方米，五至六环路为9980元/平方米，六环路以外为7878元/平方米，分别比上半年上涨2226元/平方米、1457元/平方米、684元/平方米和275元/平方米。 受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响，5月份以来房地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势。前三季度，房地产开发企业项目本年到位资金3944.1亿元，比上年同期增长82.8%，增幅比1-8月扩大1.5个百分点。其中金融贷款增长最快，为

18、1602.2亿元，同比增长1.5倍。自筹资金和定金及预收款分别为600.9亿元和1074.5亿元，同比分别增长25.9%和65.9%。 总之，北京房地产市场经济的发展现状及未来趋势对估价对象房地产市场价格产生一定的影响。 估价(gji)结果报告 共二十五页/myid /myid 估价目的 本次估价为委托方进行司法执行提供(tgng)估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。估价时点2011年7月23日价值定义 本次评估采用公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指估价对象在符合估价假设及限制前提下，于估价时点2011年7月23日的公开市场价格。估价(gji)结果报告 共二十五页/m

19、yid /myid 估价依据1.有关政策法规和文件（1）中华人民共和国土地管理法；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999；（4）中华人民共和国国家标准城镇土地估价规范GB/T18508-2001；（5）京政发200232号文件西安市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知；（6）京国土房管出20021121号文件关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知；（7）其它相关法律法规。2.委托方提供的有关资料(zlio)3.评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。估价(gji)结果报告

20、 共二十五页/myid /myid 估价原则 本次估价依据房地产估价的合法(hf)原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等，对估价对象房地产价格进行客观、公正、科学、合理的评估。估价结果(ji gu)报告 共二十五页/myid /myid 估价方法 估价对象用途为住宅，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格，由于估价对象土地处于西安市基准地价覆盖区域，可以采用基准地价修正法测算其楼面熟地价；由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场比较法测算其市场价格。然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。1、基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原则，就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的方法。2、成本法：是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客