02、建安成本目标体系建立方法作业指引

1、XX置业集团流程管理文件编号：版号：A/0 页码：第 PAGE 5 页 共 NUMPAGES 5 页 建安成本目标体系作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人目的 为目标成本管理体系的建设和完善，尤其是成本数据库的建立提供方法。适用范围适用于柏庄置业集团成本数据库的建立和完善。术语和定义建安成本：是指项目全部的工程建筑和安装费用，主要包括二级科目主体建筑安装工程费、社区管网工程费、园林景观工程费、公共配套设施费、以及三级科目的临时工程费、营销设施建造费。本指引的建安成本目标体系主要是指房地产产品单体建造和安装成本，即柏庄置业集团的成本科目体系中的二级科目

2、主体建筑安装工程费。职责集团成本管理部：建安成本目标体系的建立和维护。项目公司成本部：成本信息和数据的提供，参与本城市的建安成本目标体系建设。现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系：标准项目公司芜湖公司铜陵公司宣城公司营销部策划部、销售部营销部营销策划部设计部设计部设计部总工程师办公室开发部开发部开发部前期事务部工程部工程部1、2工程部、景观部工程管理部成本部预算部预算部工程成本管理部财务部财务部财务部财务部办公室行政人力部综合部总经理办公室采购部预算部采购部材料管理部工作程序和方法建安成本目标体系的目的和使用范围土地拓展阶段的拿地决策测算成本时的参考；项目公司在产品策划和概念设计

3、、方案设计、初步设计各阶段做成本测算时参考；集团总部审核各公司项目建安成本目标的参考；集团总部对各公司建安成本内审时的参考； 具体方法设定前提假设条件，例如：土地为熟地，只需进行简单的场地平整；地震设防：考虑安徽省内主要目标城市的地震烈度和场地类别，作为选取钢筋含量和砼含量标准的主要参考依据；土质情况：按土质良好不需要换填考虑；土方挖深：例如，一层地下室5m；二层地下室11m；三层地下室16m。基坑支护及降水：按需要进行基坑支护和降排水考虑。基础：例如，桩基础，预制管桩，进深30m左右；容积率：确定各种类型产品的容积率，例如，别墅按0.7考虑，多层按1.2考虑，小高层按3.0考虑；外墙保温：考

4、虑一种在安徽省常用的保温法；大堂面积：例如，多层按7层50考虑，小高层按15层80考虑，高层按30层90考虑，超高层按49层120考虑。本模型按毛坯房考虑，不含室内精装修费用。设定分级分类标准建安成本目标体系本质上是一个分级分类的数据库，可以根据城市级别、项目档次、物业类型进行分类：城市分级：以目标城市上一年的住宅市场平均售价为标准，例如平均售价在5000-7000元/的为类城市、3500-5000元/的为类城市、3500元以下的为类城市；如果目标城市价格差别不大，可以不需要分级，直接根据不同城市，分别来计算。项目档次：在城市分级的基础上进行项目档次分级，如按平均售价高低分类原则分为5档：A档

5、：按上一年本城市全年平均售价的2-2.5倍；B档：按上一年本城市全年平均售价的1.6-2倍；C档：按上一年本城市全年平均售价的1.3-1.6倍；D档：按上一年本城市全年平均售价的1.0-1.3倍；E档：按上一年本城市全年平均售价的0.8-1.0倍。产品类型：制定根据产品的形态、功能等分类原则，对产品类型进行细分，例如：将产品细分为7大类10小类的设置原则：序号产品类型说明设置依据1多层6层及6层以下普通多层建筑，不需设置电梯2小高层7层到18层18层以下每个防火分区可设置一座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯,不需设置避难层3高层19层至100m（不含100米）每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼

6、梯和消防电梯，或者单元楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通.4超高层100m及以上每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯，或者单元楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通，需设置多个避难层，需设置自动喷水灭火系统，电梯设置较多，消防要求较高5别墅独栋/连排/叠拼/双拼立面复杂，多栋多层建筑6商业住宅项目中商场一层底商、裙楼商业、独立商业7地下室细分为独立地下室、小高层下1F地下室、高层下1F地下室、主楼下2F地下室、主楼下3F地下室基于本公司和行业经验数据、国家规范来确定建安成本目标模型中的技术指标含量 明确计算原则，例如：所有技术指标含量均是以建筑面积为基数的，建筑面积按建筑工程

7、建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）中的相关规定计算根据安徽省内主要目标城市的地震烈度和场地类别含钢量和含砼量的标准中限值。含钢量中的钢筋数量包含所有与主体结构有关的主筋、箍筋、拉筋、构造筋等。含钢量中的地下结构包含地下室顶板、地下室底板及承台、地下室墙柱与地下室外墙板，不包括桩基。上部结构不含地下室顶板。 在明确的计算原则指导下，确定技术指标含量，如独立地下室的钢筋含量、砼含量、参考含量、砌体含量等；对于别墅、小高层等产品而言，除了各种含量指标，还有诸如楼地面饰面面积比、内墙饰面面积比、外墙基面面积比、天棚饰面面积比、窗地比等指标；技术指标体系的样式参见建安目标成本体系示意套表。

8、在确定的技术指标含量和行业经验数据的基础上，确定目标模型体系中的主要经济指 标。经济指标主要是指与项目档次和定位紧密相关的分项部位的单位造价，例如外窗、外墙装饰、入户门、大堂精装修、电梯厅公共区精装修等在不同级别的城市不同项目档次下有不同的产品配置标准参考或限额设计指标，格式详见建安目标成本体系示意套表。确定目标模型体系中各产品单体的建安目标成本值。根据确定的经济指标和行业经验数据，确定不同级别的城市不同项目档次下的各种单体的分部分项目标成本值，如基础工程费、结构及粗装修费、门窗工程费、公共部位装修费、室内给排水工程费、室内电气工程费、室内设备及安装费、 室内弱电系统工程费等，格式格式详见建安目标成本体系示意套表。 建安目标成本体系应用实际测算应基于规划指标 建安成本目标体系是按不同的产品单体类型建立的，除根据项目的具体实际情况调整不同单体建安成本的细目以外，还需项目概况的产品组合比例根据整个项目的产品组合比例确定建安成本总造价。需在做建安成本目标时详细填写规划指标表（参见目标成本测算示意套表规划指标）。实际测算应考虑产品标准每个不同产品类型的单体建安成本与其产品属性有密切的联系，需对每一种单体尽量详尽地填写产品标准表，据此参考建安成本目标体系编写各产品单体的建安成本（参见目标成本测算示意套表产品标准）。分单体编制建安成本目标值：不同产品类