商业地产开发报建工作流程概述课件

1、商业地产开发报建工作流程概述PPT 精品文档优质文档 仅供学习 精品文档优质文档 仅供学习开发报建工作的重要性1开发报建工作的核心价值2开发报建人员应具备的素质3开发报建工作的流程简述4如何提高报建效率5 目 录开发报建工作的重要性1开发报建与设计、工程一样，是一门专业。 开发报建工作贯穿于房地开发的整个生命周期。 开发报建不是一个只花钱的部门，也是一个创收的部门。高效的时间价值经营的合法性利益的最大化开发报建工作的核心价值2核心 价值开发报建人员应具备的素质3开发报建人员应具备的素质3沟通协调能力开发报建人员首先要有较高的情商，善于沟通和交流，因为他的日常工作中存在大量的沟通和协调的内容：对

2、外他与规划局、国土局、建设局、消防局、环保局、卫生局、人防办等多个政府部门沟通。对内他还要与设计部、工程部、开发部、财务部、营销部、采购部等多个部门协作。开发报建人员应具备的素质3报建相关专业能力报建既然是一门专业，他同样需要很扎实的专业知识，这是我们工作的基础。而在工作总往往看到我们的报建人员充当的只是个二传手的角色。其实我们出了掌握所有的报建流程、各节点的报建手续等知识外，还需要对相关的建筑规范、消防规范、人防、环保、面积测量等其他专业知识有所了解和掌握。开发报建人员应具备的素质3统筹管理能力报建工作贯穿于房地产开发的全过程，从头到尾涉及几十个关键节点，环环相扣，紧密相连。除了能够完成每个

3、节点的报建工作外，开发人员还要根据项目的开发计划、经营目标等要求，进行统筹安排，孰先孰后、孰重孰轻、孰缓孰急要了然于胸，游刃有余。对整体报建节奏的把握对于开发人员的统筹管理能力是个很大考验。开发报建工作的流程简述4前期建设竣工三大阶段开发报建工作的流程简述4开发报建工作的流程简述4本卷须知：工程立项批文是工程启动最终资料，后期全部开发数据将都按批文里的指标来操作。其中：房地产开发资质的事情需要注意。开发资质证书比较重要，银行贷款时需要提供，办理比较困难，时间也比较长。镇江工程一共用4个月才办理成功。另外，环评、抗震、能耗报告一般都由当地政府指定几家单位，在价格上有很大操作空间并要保证通过。设立

4、工程公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的工程公司名下，按我国法律，不属于交易。项目立项批文：1、经办部门: 发改委2、办理条件：土地成交确认书 开发公司成立需要文件： 1.工程申请报告 2.地名核准 3.工程选址意见 4.开发资质证书 5.土地成交确认书 6.资金证明 7.环评报告 8.抗震设防报告 9.能耗评估 3、镇江工程办理时间:11.07-12.03 ；开发报建工作的流程简述4本卷须知：该节点是规划报建中问题最多的一个，为了防止反复，首先需要与设计单位充分沟通，对于面积指标、间距、退让等常见问题要提前核查，如有风险点要在入案前与相关审核人员充分沟通，以提高审核通过率

5、。镇江市由市长、副市长和相关部门组成的规委会来审批工程方案。这也是镇江工程遇到比较困难的问题，前期我们做大量的工作，准备了完整的资料，才上交规委会审核并一次性通过。建筑方案审批：1、经办部门:规委会、规划局2、办理条件：立项批文打印在现状地形图上的总图二套建筑方案设计图二套建筑方案设计说明建筑方案效果图图纸电子光盘3、办理时限: 12年02月-05月；开发报建工作的流程简述4本卷须知：用地规划许可证没什么难点，只要把相关手续办理，就可以顺利拿。申报用地规划许可证：1、经办部门: 市规划局2、办理条件：立项批文4、需材料1.申请报告、申请表 3.总评图 4.综合管线图 5.立项批文 6.工程选址

6、意见 3、办理时间:12年5月-6月 开发报建工作的流程简述4本卷须知：2021年10月1日开场实施新的备案制度。但如果“地下单体建筑和建筑高度超过五十米的居住建筑建立工程仍需审核和验收。这对图纸的质量要求就更为严格，消防间距、消防门的开启方向、最短逃生距离等常见问题要尽量防止。1、经办部门: 消防局-建审科2、办理条件：各专业意见审批消防专项审批：工程总平面图；建筑平立剖面图；消防系统设计图纸；建筑、消防系统设计专篇说明；需要标示清楚各分区功能。3、办理时限: 25个工作日如备案需10个工作日；开发报建工作的流程简述4本卷须知：人防审批一般请人防设计单位协助办理，他们与人防办都有较好的业务关

7、系。关于江苏人防测算方法：1层地下室：高层基地面积+剩于总面积的4%为需要人防总面积，如果需要交异地建立费：高层基地面积局部价格为2600元/平方米，剩于总面积价格为25元/平方米。一般高层局部人防是不同意用异地费来处理，而且从本钱也比较贵，但是剩余局部可以考虑用异地建立费来处理。另外，目前有兼顾人防也可以当人防面积来持有，好处是本钱低并有产权，需要做大量的工作。各专业意见审批人防专项审批：1、经办部门: 人防办2、办理条件：修建性详细规划批复地下室构造施工图三套地下室水电、通风施工图三套地下室人防设计施工图三套3、办理时限: 15个工作日开发报建工作的流程简述4本卷须知：环保审批一般连同环评

8、报告一起外包给与环保单位有较好业务关系的专业单位办理。而且在合同中要约定包通过，并协助验收。审批中注意关于设立排污站等要求，如有餐饮商业需在其中进展详细说明。环评报告编写需2个月，务必提前安排，防止影响后续工作。各专业意见审批环保专项审批：1、经办部门: 市环保局2、办理条件：立项批文需要建筑施工图二套规划总平面图建筑专篇说明一套标示清楚各分区功能标示发电机房位置、功率。3、办理时限: 15个工作日开发报建工作的流程简述4本卷须知：管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路。管线综合审查的关键是要搞清楚工程周边的各个相关市政接口的位置，并且

9、提前获知是否能为工程配套效劳，效劳取费标准是多少。商业强电配套政策上是允许专变或绝大局部专变，一般比公变方式节约本钱，而且前期缴纳资金较少。 各专业意见审批管线综合审查：1、经办部门: 市规划局2、办理条件：立项批文需要建筑施工图二套规划总平面图建筑专篇说明一套管线图、预留管线图3、办理时限: 15个工作日开发报建工作的流程简述4本卷须知：确保方案审批意见的问题都已经整改完毕，并与审批人提前沟通，务必确保图纸的准确性，一旦出现问题，前面大量工作都将重做。这里有一个重点：分批报建，好处可以提早商业预售的时间，加快工程现金回收速度。但前期要寻找适宜的理由与规划局法规处沟通。具体分析请看预售证板块。

10、工程建立配套费可以在当地争取尽量少交，以减少公司前期现金流压力。申报建设工程规划许可证：1、经办部门: 规划局建筑工程管理处2、办理条件：建筑方案批复意见 放线册 专业意见消防、环保、人防打印在现状地形图上的总图二套建筑施工设计图二套放线、报建通审核后建筑方案设计说明建筑方案效果图图纸电子光盘3、办理时间: 12年11月-13年2月开发报建工作的流程简述4本卷须知：此环节尽量防止，是一个耗时长，程序复杂的工作。设计部要提前与设计院沟通，是否存在超高、深基坑、高制模、构造转换等问题。如此环节无法防止，那么要提前安排好专业会审。初步设计审查：1、经办部门: 市建委设计处2、办理条件：建筑审核意见

11、专业意见全套资料所有设计说明及设计图：小型工程8份；大型工程20份。全套资料装订成A3文本全套人防初步设计资料无人防地下室的工程除外：5份。概算书：2份。可装订在设计说明中，但须在文本的封面注明“含概算全套设计含人防说明、设计图含效果图及概算书的电子文件：1份3、办理时限: 15个工作日开发报建工作的流程简述4本卷须知：施工图审查资料要是最终版的施工报建图，尽可能的提前送入预审，防止出现大的问题而影响后续工作的办理。施工图审查：1、经办部门: 市建委设计处2、办理条件：建立工程规划许可证 各专业意见 3、办理时限: 1个半月左右建筑施工设计图四套水、电、风各专业设计图四套设计说明四套开发报建工

12、作的流程简述4本卷须知：该环节需设计院提前准备好相关技术资料，与施工图审查环节无缝连接。节能备案、施工图审查备案：.1、经办部门: 节能办、建委设计处2、办理条件：建立工程规划许可证 各专业意见 施工图审查意见 节能审查备案意见 3、办理时限: 5个工作日开发报建工作的流程简述4本卷须知：此环节关节是施工现场，一般由工程部负责办理。提前安排各单位做好现场各项准备工作，并与政府部门提前做好沟通。申报质监安检登记：1、经办部门: 质监站2、办理条件：建立工程规划许可证 施工图审查意见 总包单位资料 监理单位资料 中标通知书开发报建工作的流程简述4本卷须知：施工许可证的办理没有什么特别的技术含量，关

13、键是提前准备，对资料进展严格审核，包括合同内容、面积指标、总包单位与分包的用章、工程经理证、安检员、质检员证等。涉及的各项缴费需提前交纳。如涉及合证办理的，需注意合同、申请表的面积与规划证是否一致。为了防止错误修改，最好让施工单位把公章带在身上。申报建设工程施工许可证：1、经办部门: 市建委建筑业管理处2、办理条件：建立工程规划许可证 办理完毕质监、安监登记 办理完毕现场查勘表 施工图审查备案完毕3、办理时限: 5个工作日开发报建工作的流程简述4本卷须知：预售查丈办理前需提前办理门牌审批，查丈报告地址需与门牌地址一致。关于是否计入产权面积是这个环节的关键，设计部一定要对测量单位的勾线图进展复核

14、，防止出错。预售查丈：1、经办部门: 房地产测绘所指定的测绘单位2、办理条件：建立工程规划许可证及附图 一定以建立工程规划证的附图作为查丈根底3、办理时限: 30个工作日开发报建工作的流程简述4本卷须知：预售许可证的办理需与销售方案配合，尤其是现场形象进度的要求需提前沟通同时做好公关铺垫。在录入数据时要注意门牌号与楼栋号是否一致，防止买错楼的现象出现。上面提到的分批报建好处，算镇江工程预算时间：目前镇江工程12层加地下室，不分批报建需要建到4层加地下室才可以销售，如果分批报建裙楼局部只需要建到2层加地下室就可以销售，预销售时间可以提前40天左右。预售许可证：1、经办部门: 房地产市场处2、办理

15、条件：建立工程规划许可证 建立工程施工许可证 预售查丈报告 工程概况审核 网上输入数据现场形象进度：裙楼局部1/2， 高层局部1/33、办理时限: 30个工作日开发报建工作的流程简述4本卷须知：验线册是规划验收的主要依据，这个环节最容易出现的问题是竣工图的质量和现场条件。因为设计变更，竣工图往往与现场实际有出入，所以开发部与设计部要提前与施工单位对竣工图进展现场核对，确保一致。对于不想计入容积率面积的部位，如地下车库和架空层改用物业用房等，需在测量后进展修建，或提前公关解决。申报验线册：1、经办部门: 勘测设计研究院2、办理条件： 建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证打印在现状地形图上的总图

16、二套建筑工程竣工图二套3、办理时限: 15个工作日开发报建工作的流程简述4本卷须知：规划验收环节需要注意的是现场是否到达验收条件及验线册中的各项间距、建筑指标是否符合之前的规划批文。如现场立面、道路、绿化等达不到要求，需要提前准备。对于间距、指标出现问题的，一定要在验线册阶段解决。规划验收：1、经办部门: 市规划局-建管科2、办理条件：验线册、现场条件3、办理时限: 15个工作日验线盖章的竣工图两套验线册两份开发报建工作的流程简述4本卷须知：竣工备案是商品房交付的条件之一，该项工作一般由工程部负责，类似于施工证的办理，资料的提前审核尤为重要，再就是工程部要将专业验收和质检验收统筹安排。竣工备案

17、：1、经办部门: 镇江市建立局2、办理条件：竣工验收合格竣工备案资料有18项之多，涉及施工单位、监理单位、规划局、建立局、环保局、消防局、档案馆、煤气公司等十几家单位。3、办理时限: 5个工作日开发报建工作的流程简述4本卷须知：竣工查丈报告的数据时大确权的根底，即未来业主房产证的面积。此环节要注意施工工程中的变更给面积造成的影响，同时要与预售查丈面积进展核对，防止误差超出3%，设计部和设计院要给予配合符合勾线图。竣工查丈：1、经办部门: 房地产测绘所指定的测绘单位2、办理条件：规划验收或竣工备案一定以建立工程规划验收合格证的附图作为查丈根底3、办理时限: 30个工作日开发报建工作的流程简述4本卷须知：产权初始登记办理前要提前安排好产权查丈工作。因该时间涉及到销售合同中的承诺，所以要把握好入案和出案时间。登记地址一定要与预售的门牌地址一致。产权初始登记：1、经办部门: 市国土局2、办理条件：规划验收或竣工备案竣工查丈报告验线册两份3、办理时限: 30个工作日开发报建工作的流程简述4本卷须知：房产证的办理有开发生自行办理的，也有客户自行办理的，如是代办，需要注