商业机电全过程管控经验管理总结课件

1、 商业机电全过程管控经验总结 市场情况介绍 目前开业和在建项目现状问题 各阶段问题需完善改进的措施机电全过程管理体系介绍1234 本PPT只是个人的一个职业生涯的经验总结，阐述个人一些观点和同行分享交流，不代表任何公司和机构的观点！ 机电专业，是一个特别需要设计，招标采购，施工，调试，运行5个阶段的各部门各专业协调配合才能做好的专业，只是某一个阶段或者部门做的好，其他的阶段或者部门做的不好，最终所呈现的效果还是不行的，所以谈机电做的好不好，一定不能只从以上的某个阶段或者部门单论，更应该以一个全生命周期来衡量！作为一个成熟 的机电设计经理，需要对以上每个环节出现的问题，都要有一定的了解！ 商业地

2、产部在2016年提出机电设计在逐步推行全项目过程配合，方案，扩初，施工图，招投标配合，设备选型审核，深化图审核，巡场，调试配合，物业运行配合！一、机电全过程管理体系介绍设计采购安装奔驰、宝马比亚迪奔驰、宝马比亚迪奔驰、宝马比亚迪一、机电全过程管理体系介绍机电设计管控范围办公商业酒店业态范围各阶段内容设计招标方案设计初步设计施工图设计招投标配合施工配合运行阶段机电设计单位弱电智能化设计单位机电系统弱电智能化系统机电系统弱电智能化系统机电系统弱电智能化系统 机电总包招标文件 消防分包招标文件 供配电工程招标文件 智能化分包招标文件深化设计审核 解决现场技术疑问设备选型及审核 审核机电系统调试关注自

3、持物业机电运行情况提出降低能耗方案配合项目招商运行阶段的租户调整住宅一、机电全过程管理体系介绍概念方案方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营组建机电设计管理团队设计界面划分设计资源规划市政条件、当地政策调研项目定位研究绿建定位研究确定机电顾问配合确定LDI单位配合确定BIM顾问确定弱电顾问机电方案设计启动会机电产品标准机电系统方案比选机电方案设计成果汇报（方案50%）主机房土建条件提资机电方案设计成果汇报及决策（方案100%）重要区域层高分析室内概念方案配合配合确定室内LDI单位机电扩初设计启动会机电扩初设计（扩初50%）扩初阶段土建条件提资重要专项机电系统深化设计及实施方

4、案决策机电扩初设计成果（扩初100%）燃气设计方案征询配合确定燃气设计院室内方案配合景观概念方案配合配合确定景观LDI单位机电施工图设计启动会地下室土建预留预埋提资机电施工图设计（施工图50%）土建条件提资机电一版施工图BIM一版工作成果机电二版施工图机电设备品牌规划决策BIM二版工作成果弱电施工图燃气施工图室内扩初配合室内二次机电一版施工图景观方案配合景观扩初配合机电系统调试指导消防系统调试指导弱电系统调试指导竣工图项目后评估开业一年后技术总结和后评估开业一年后节能评价及提升机电深化设计审核BIM管综深化设计审核专项分包深化设计审核甲供、集采设备采购配合乙供设备审核专项分包深化设计弱电深化设

5、计审核租户机电工程条件租户二次机电设计审核室内二次机电深化设计审核景观机电一版施工图景观机电施工图深化设计审核建筑泛光照明、广告灯箱机电施工深化设计审核综合机电招标文件编制及招标配合消防工程招标文件编制及招标配合弱电工程招标文件编制及招标配合电梯工程招标文件编制及招标配合电力配套工程招标文件编制及招标配合甲供、集采设备采购配合一、机电全过程管理体系介绍1、某项目设计了2%0太阳能光电设计，还设计了近600m2这种纯配合验收用没有实际价值的太阳能热水系统，即产生了无效成本，又占了大量紧张的屋面面积。2、某项目建筑方案和供电方案做完后才发现规划了5个公共开闭所的。3、某项目燃气施工图设计被燃气公司

6、要求增加了大片燃气管井和入口燃气总切断阀装置6x4米，最后发现这么大的切断阀装置建筑单体处没处可放。方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1，外部市政配套机电条件决定了项目机电各专业总的容量和接驳条件，前期调研了解和对标的深入程度不够,此项应该在方案阶段了解清楚，可以通过对标当地商业项目同行的做法去了解清楚，避免设计错粗和造成浪费！1，国标和地标的一些特殊要求在当地的执行尺寸，需要了解清楚，也没有深入找当地同行了解实际操作层面的落地做法1，缺少和同档项目的对标，尤其出现一些易于常规系统的设计，没有做充分的各个层次的沟通，和实际项目的考察调研，就设计设计上去。二、目前开业和在

7、建项目现状问题4，某项目一个大商业MALL+10几个小商业单体，影响覆土深度的综合多种因素没有考虑清楚，600深度，排水沟做不出来，地面上的消火栓水泵集合器 的阀门井要突出铺装地面，不好处理。5，某项目开业后，中庭油烟味，周围居民投诉油烟味，新风口和排油烟口靠的很近，油烟处理设备能力不行，新风吸进油烟味吹入购物中心内部，油烟排放口离周围居民太近，6，某项目开业后，屋面冷却塔设备，热泵，风机等噪音被周围居民投诉，位置摆放离住宅太近方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1，前期多少水进入排水沟设计没有考虑清楚！导致施工图阶段发现排水沟深度不够,2，地面机电还有那些东西要考虑覆土

8、，比如消防水泵接合器，消火栓的阀门井，没有考虑3，其它专业和机电管线交叉影响覆土深度的要求，比如底部还要做防水保温，疏水层，疏水层收集沟和地面排水沟位置上下叠加，景观铺装地面高度和+-00高度关系，景观盖板厚度，消防车道影响等！1，以后商业综合体靠居民住宅越来越近，居民对噪音，环保，污染的意识度提高也越来越快，前期习惯性设计容易忽率这些。二、目前开业和在建项目现状问题7，到后期施工图甚至更后期阶段才发现立面上不少百叶不少处理，屋面建筑物太多，也无法从屋面，地面上有不少机电突出地面的建筑物遮不住，发现燃气入户管立面遮蔽措施没有考虑，漏明沿墙爬上屋面，地面覆土深度不够，埋地机电东西埋深不了，必须突

9、出立面，全铺装外面，没有绿化景观，地上调压站，环网柜，消火栓等之类当地有不能埋地处理，景观不能接受地面上这么多突出机电设备方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1，机电前期人手不够，做不了充分调研和专题深入研究，建筑专业可能认为前期概念方案阶段机电不需要参会，没有他们什么事2，机电的设计经验不足，对其它专业的了解不够，整体美观品质感缺失，怎么读其它专业的图？3，作为一个成熟的机电设计，从建筑概念方案开始，有一个效果图就可以介入考虑机电立面地面屋面见光的机电和其它各专业的空间+点面的处理关系，没有前置意识，后续扩初施工图忙起来，考虑不到位！ 1）比如建筑立面造型四周是层层全退

10、台设计，那机电要考虑下立面的燃气管线怎么上去，需要提前告知建筑需要一个小块背面垂直立面 2）比如效果图全是铺装，有些机电比如环网柜，消火栓，水泵接合器，调压站等当地调研不能放地下，也无绿化遮掩，建筑单体 内嵌不了，那需要提前告知建筑景观这个会带来的效果，建筑 景观衡量下是否增加绿化造型， 3）建筑红线有无地下广场，景观喷泉顶到红线，断开室外小市政管线，那么小市政管线全部被断开，那就有非常多的市政排放口，调研当地市政接受这么多排放口，那需要反过来和建筑协商下层广场不能盯着红线设计，地块有大坡度落差，还要及早和建筑景观梳理地面标高关系，地面标高对小市政管线断开的影响，对建筑出户管埋地深度的影响！4

11、）建筑是单体购物中心还是单体购物中心+室内街，室内街很多管道汇集，2个概念方案建筑对覆土要求不一样，单购物中心还是单购物中心插蜡烛塔楼方案，考虑到裙房商业的布局的排油烟设备，噪音设备对对塔楼的具体影响规划二、目前开业和在建项目现状问题8，某项目施工图阶段发现管综下来以后，怎么也达不到净高要求，最后发现方案阶段定建筑层高，结构高度，机电占高，没有初步排好，也没有对标其它项目，最后因为控成本原因，把层高定低了，最后发现净高做不到！地上净高不足，想做高大上项目，空间感没有，地下净高不足，车库高度验收有问题,车库压抑感很大，方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营 1，方案阶段一定要

12、初步排布层高，否则后续到施工图阶段在发现，地上报规已过，地下桩基也打下，改不了，这个以后就是项目永久的缺陷了， 自身判断经验不足，可以采用对标的办法，一些成熟的地产商都有对层高的分析，可以对标这些标准！ 有充足的经验的设计人员，在方案阶段对建筑的平面布局，梁柱体系，室内吊顶形式，对层高有影响的业态比如影院，冰场，餐饮等要有一定的了解，不熟悉的要做找有经验的同行对标，方案错了， 永久的缺陷！二、目前开业和在建项目现状问题建筑 概念，方案阶段机电的一个总结：因为很多公司领导建筑出身，住宅转商业的建筑领导更是，机电没有话语权，往往参与不足，机电本专业自身的问题不多，反到是机电和其它专业的交圈问题比较

13、多，我们需要增加机电的存在感！管理协调 设计条线： 机电和建筑，结构，室内，景观，幕墙的交圈 部门条线： 机电设计和合约，招采，成本，物业，招商的交圈 专业条线： 机电，强弱电，水暖之间的交圈 设计部，机电顾问，市政配套，设计院机电的交圈方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营二、目前开业和在建项目现状问题1，机电系统本身的内外机电条件，系统容量确定1，介入建筑，结构，景观，室内等和机电的空间关系，要了解其它专业和机电专业的交圈点，机电机房，管井和末端机电点位的空间争取到，后续机电系统内部各专业再机电内部解决！9、某项目机电管井因为建筑的GLA,GFA的影响，跨中庭跨防火分区

14、合并管井，最后到施工图管综阶段发现做不出来，又增加了很多管井，此时非但不能节省管井，还因为前期没有提资和建筑结构交圈管井在室内和屋面出户建筑物的空间关系，带给各专业改动量很大10、某项目把屋面空调箱的出户放置到中庭公区管道下来，没有利用后勤走道或者商户内的空间，导致中庭公区管道下来一根大管道和中庭公区管道碰撞，公区精装标高满足不了11，某项目，机电管井提资建筑去协调布置管井，机电一直看建筑图，最后到施工图阶段才发现机电管井60%都落在梁上，建筑收到提资给结构，结构没有当回事，最后还要多花一个多月去重新协调管井，最后还改了建筑商铺线，楼梯，吃了商铺的出租面积。12，某项目，施工图阶段发现没有理解

15、方案阶段层高净高是怎么定出来的，对后期实际机电各专业的管综走向不了解，扩初阶段管井随意落位，管井从店铺后场一直布置到前场，所有管线都被布置到公区去，对净高影响最大的风管的高度没有控制，风管风速过低，风管尺寸过大，施工图画出来后，发现净高被压得很低，最后多花了2个多月时间重新排布管井，设计风管尺寸，重新计算管道阻力，调整风机压头选型，相应电气也跟着修改13，某项目施工图阶段各专业设计没有问题，但管综后发现问题来了， 大量的主管道交叉，净高不足，最后发现一个是设计院布置管井的时候，只考虑立管的位置，和立管出屋面管道的位置，却忽率了立管出来干管配合精装的末端点位，结果导致立管在没层出管接到精装风口的

16、时候，主干道互相交叉！方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营二、目前开业和在建项目现状问题扩初阶段机电管井的排布很重要，后续对施工图的影响很大，因此不可忽率机电管井的布置，14，某项目施工图阶段发现，冷冻机房冷冻冷却水主管出管先往左走一段，再往右绕一段进入立管井，大管道绕来绕去，净高不足，增加管道的阻力15，某项目施工图阶段发现，柴发和锅炉房的烟囱上屋面的路径没有16，某项目施工图阶段发现，锅炉房的泄爆口的投影在下层广场位置17，某项目施工如阶段发现，锅炉房，柴发，变压所集中在某一处，出管都集中在一处出来往某处走，而集中处的净高只有1.6米了方案设计扩初设计施工图设计招标配

17、合施工配合竣工验收开业运营扩初阶段布置主要设备机房，只考虑了机房位置，没有考虑机房出管主管到立管井的走向，具体施工图的时候才发现管道打架，走不了，这个时候才反过来调整机房布置，发现桩基已经施工，大底板的基础已定，机房位置改不了。只能到处想办法绕管线，增加阻力二、目前开业和在建项目现状问题18，需要对组成建筑平面的基本单元有一定了解，以配合机电管井和机房的布置19，某项目招商经验不足，提资的业态布局不合理，后续调整业态后，发现增加了不少餐饮，但对应的竖向母线容量不足，如果提高了竖向母线的规格，发现对应变压器的容量不足，而此时供电方案已报，变压器容量被固定，需要对商业的业态布局有一定的了解，以确定

18、机电各专业的容量和机电条件的预留方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营组成建筑平面的基本单元-防火分区，每个防火分区由疏散走道，疏散楼梯，电梯，商铺，机电管井等单元组成，了解下每个防火分区这些单元的组成，对机电管井布置有利 ！对商业业态的布局要有一定的了解，对特殊业态，冰场，电影院可能出现在什么地方，儿童业态，餐饮布置在哪里 ，各业态的比例要有一定的了解，举例来说，某处餐饮比较集中，那么租户母线的容量相对充足点，如果某处餐饮布置不多，但预测到后续可能会增加餐饮，此处的租户母线容量相对留点余量，以满足后续的扩容。二、目前开业和在建项目现状问题建筑 扩初阶段机电的一个总结：机电

19、和其它专业的空间关系问题比较突出，其它专业不能深入了解机电的需求，机电专业本身的经验不不足，相对而言，机电自身的容量和系统的确定倒不是问题很大！ 机电方案扩初阶段尽可能的处理好和其它专业的关系，立足格局到全专业，后续在消化机电几个专业之间内部的关系！甲方管理协调-知识点全方可能是管理协调人员，上升空间大 知识点专，那是技术人员方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营二、目前开业和在建项目现状问题20、机电专业之间交圈不足，很多项目，暖通12个设备，电气图纸10个，后续变更一多。更是互相提资乱！21、机电和建筑等其它专业交圈不足，跟踪不到位，方案扩初梳理清楚的关系落不了地！22

20、、 战采集采设备上图落地不了，尤其前期影响设备基础等空调箱设备，冷却塔，空调主机，导致现场施工实际屋面基础等已经施工完毕，后期重新选型改动设备基础，接管尺寸等，一些弱电系统不同厂家的设备，回路，末端点位数量不一致，招标后再集采厂家深化，需要调整变更！方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1，设计院和我们设计部缺少称职全面机电总负责协调人，机电专业之间的协同差。机电和建筑，结构的协调性也相对较差。1，设计院对战采集采设备的上图不落地，各种理由不落图。设计部自己的人员意识也不强，不主动协调集采厂家和设计院提前交圈上图，都等到后面再说，1）部分设计人员对自身要求不高，责任心不够，

21、管理逻辑有些混乱，对施工图的深度要求把控不到位，放松对设计院的要求。不能落地集团的施工图审查清单，自身不看图。也不能充分利用顾问资源帮助审图，审图意见后续修改不能落地。 二、目前开业和在建项目现状问题23、设计容易缺项遗漏的点， 排烟阀的手自动报警装置及配管配线，LED大屏后空调！24、设计院在设备参数比如水泵，风机，ahu上选型估算的多，实际项目运行下来都不太够，必须要求设计议院提供计算书!25、设计院缺少后期配合二次精装机电的经验，往往排布管井只考虑管井出管交叉的影响，和出屋面对设备排布的影响，而忽律了楼层出管末端配合精装二次机电的影响，导致配合二次机电发现原立管布置不对!方案设计扩初设计

22、施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1，设计院和我们设计部缺少称职全面机电总负责协调人，机电专业之间的协同差。机电和建筑，结构的协调性也相对较差。1，设计院对战采集采设备的上图不落地，各种理由不落图。设计部自己的人员意识也不强，不主动协调集采厂家和设计院提前交圈上图，都等到后面再说，1）部分设计人员对自身要求不高，责任心不够，管理逻辑有些混乱，对施工图的深度要求把控不到位，放松对设计院的要求。不能落地集团的施工图审查清单，自身不看图。也不能充分利用顾问资源帮助审图，审图意见后续修改不能落地。 二、目前开业和在建项目现状问题26、施工图后管综图以及招商修改图纸版本及设计变更管控问题！方案设

23、计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营施工图阶段设计院出机电各专业图-设计院一次深化管综图（根据室内初步设计阶段提资）-返回机电各专业图（相应调整设备参数计算）-机电招标图由设计院管综图+机电各专业平面图组成施工单位进场阶段施工单位深化设计团队-二次深化设计院管综和平面图（根据现场实际土建施工条件和室内施工图调整）-设计院须根据施工单位专业图同步调整设计院专业图-施工单位深化设计团队须根据深化后图纸重新（调整机电设备参数计算复核重新调整设备选型）-送审顾问+甲方确认方可排产下单施工招商单位进场阶段设计院根据招商提资-出方案草图-合约预算价格-招商根据机电草图和合约价格上会决策决策

24、通过-下发变更给施工单位深化设计单位深化管综-管综同步返设计院调整设计院平面图（保持设计院平面图和管综图一致，如果不一致，后期招商变更多了， 现场施工单位深化图和设计院平面图会差距越来越大）-设计院定位升版更新二、目前开业和在建项目现状问题27、三箱厂家没有提供二次控制原理图，很多BA，消防火警接口对接不上，控制逻辑不对，三箱生产前图纸没有确认，直接下单生产导致货到现场后对接不上，导致整批配电箱整改！方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1，招采设计交圈不够，招标未对厂家严格提出深化图纸确认后，比如 二次原理图要求，方可下单排产的要求以及相应的惩罚制度，后续中标单位没有深化

25、提全图纸就按一次原理图下单！2，项目管控流程缺失，中标厂家下单生产前，必须提供一二次深化图纸给机电确认和顾问确认后合格方可生产，实际操作没有深化二次原理图纸，项目上拿着一次原理图就下单，到货发现不对二次控制都不对，重新拆改！二、目前开业和在建项目现状问题28、冰场结露严重，LED屏、吊顶、灯光、音响壁板发霉腐蚀，610月开冰场，冰面积水已无法运营，整改代价太大，几年一直没有解决。方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1，设计，机电顾问，设计院对冰场这个特殊业态经验不足，设计方案有缺陷。2，机电介入晚了，建筑和室内的设计阶段，机电须提早介入，建筑，室内，柱子布局对冰场空调结露

26、现象有很大影响。1，项目管控流程缺失，施工接管错误，没人发现，后续开启结露严重，开一天一夜第二天检查才发现接错结露，导致损失已经产生！2，施工吊顶密封性很差，灯具周围没有密封好，导致上下空气接触结露。1，项目管控流程缺失：没有人跟进检查验收，至今接错未改！2，项目机电缺少统一协调人，工程设计各自分工任务不明确 ，项目部带着调试顾问调试，调试顾问对特殊的冰场系统不理解，调错，设计不知道在调试！二、目前开业和在建项目现状问题29、双速风机前后烧了70台，深化设计选型没有控制，总包购买风机扬程对应管路阻力偏小过载烧毁！方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1，招标偏劳务，缺少专业

27、管理团队。没有配置深化设计团队要求，仅是管综，无法复核原设计的错漏碰缺！2 ，厂家档次太低，风机电机和风机动力匹配不够。电机的线圈很细，电机的线圈比较细，容易发热量比较大，而且线圈的绝缘是漆包线，这个绝缘容易烧毁，烧毁了绝缘线圈就会短路，电机就坏了1，深化设计选型管控流程缺失：总包深化管路-调整风机选型送审顾问或者设计工程审核-通过下单简化成总包按原设计自行选型采购安装，未重新复核管路阻力调整选型，导致风机实际选型相对于系统偏小，容易过载，1，设计问题：双速风机高速消防状态运行过载报警不跳闸设置，低速排风过载报警需要设置热继电器跳闸，未设置，导致如果低速状态下设备过载保护不动作，直至所有烧毁！

28、审图机制欠缺！二、目前开业和在建项目现状问题30、国内95%的项目开业2年后BA系统失效，部分项目从开业调试就没有调试好，一直手动开启主机、水泵、锅炉，所以内置运行多年后，一直处于失控状态。31、冷冻机启动开关装错，缺失管控，大机装了小开关，小机装了大开关，开机出问题，调试计划安排不合理，开业至今未调试好冷机群控，须等来年再调试！方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1，项目管控计划不合理，设备选型送审缺失，技术交底缺失，验收监管缺失，没有计划，导致开业群控也没有完成，手动开启，乃至制冷季结束也没有调好，下一年度制冷季再调，设计工程也无人在项目，仅剩物业！ 二、目前开业和在

29、建项目现状问题32、隔油器选型未控制，隔油器水泵坏了10几台，隔油器失效，餐厨垃圾排不出去，非常臭。方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1，招标文件技术方面缺失，仅图纸就招标了， 部分设计工程同事不知道提，部分招采同事也不知道要。 2，厂家太低档，品牌和后续技术要求差距大，导致后续提个技术要求就要增加费用。1，深化设计选型管控失控，厂家选型+总包深化-送审设计工程顾问审核通过后，下单生产-流程简化为总包直接购买厂家到现场安装，未经审核通过后下单，到货安装后设计走场发现不对。1，物业同事不了解原理，维护不到位，长期缺少维修冲洗加上本身产品不合格，导致失效，二、目前开业和在建

30、项目现状问题33、很多弱电系统调试至今未完成，项目部人已调走，物业接受的半成品，后续运行问题很大方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1，弱电系统的特殊性，会有很多弱电系统需要在开业半年甚至一年内调试完成，开业仅完成了信息网络系统,其余基本没有调试安装完成，但项目开业后很快撤人，缺少和物业的交接流程！项目，城市公司，大区层面都缺少竣工验收的落地机制。很多项目都是因为半成品直接交付物业，导致弱电系统运行的一直很有问题二、目前开业和在建项目现状问题34、空调竖向风系统没有变径，以为是静压箱做法，本想靠近总管处的顶层干管出风容易，但实际顶层干管处出风最难，导致顶层夏天过热。35、

31、空调水系统的管路平衡很差，导致末端有些地方水过不去，末端冷热不均。 AHU电动调节阀选型不匹配或者不会选，以为同管径的没有问题，实际选错了变成了电动开关阀，只要打开，AHU通过的水量就很大，末端一直要水，导致水泵开启水量偏大，主机能量上不去，温差很小，典型的小温差大流量运行，而末端商场内温度冷热不均，空调箱出风温度最高的地方有40，最低的地方只有58，场内温度分布冷热不均。方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1，招标偏劳务，缺少专业管理团队。没有配置深化设计团队要求，仅是管综，无法复核原设计的错漏碰缺。 。1，深化设计选型管控流程缺失，厂家选型+总包深化-送审设计工程顾问

32、审核通过后，下单生产-流程简化为总包直接购买厂家到现场安装，未经审核通过后下单。二、目前开业和在建项目现状问题36、VAV变风量调节阀没有审核，调节不出来，冬夏过冷过热切换无法完成。37、锅炉烟囱尺寸没有根据中标厂家深化设计审核，按照原设计院设计安装，噪音大。38、锅炉管道振动措施没有设计深化审核，开业振动噪音极大。39、空调送回风口和装修的配合，风口的风量和风速没有和装修谈好，导致风量过大，风速过高，加之风管和百叶连接不牢固，风速一样，噪音很大，最后空调送风开大，导致噪音大，空调送风开小，导致楼层温度达不到方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1，招标偏劳务，缺少专业管理

33、团队。没有配置深化设计团队要求，仅是管综，无法复核原设计的错漏碰缺。 。1，深化设计选型管控流程缺失，厂家选型+总包深化-送审设计工程顾问审核通过后，下单生产-流程简化为总包直接购买厂家到现场安装，未经审核通过后下单。二、目前开业和在建项目现状问题40、地下入口的风幕机选型室内审核没有机电审核，开业发现风幕机没有配电加热，无用。41、疏散指示灯选型施工单位仅提交室内审核，未提交机电审核，选型错误。方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1，缺少设备选型管控机制，交圈专业怎么审核流程不清晰，比如某精装机电设备，需要室内和机电双签，室内确认美观效果，机电确认功能，但最终仅一个专业

34、审核，另一个专业出问题。二、目前开业和在建项目现状问题42、所有楼梯间加压送风口，设计图纸没有预留洞口，施工总包也未深化校核。 43、机动车和自行车坡道处入口建筑截水沟给排水没有设计排水管道，交圈不够，施工总包也未深化校核。方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1, 机电和建筑等其他专业的交圈度不够，跟踪深度不够，大区机电系今年讲梳理机电和其它专业交圈须交圈图纸情况1, 项目部施工前未组织相关部门和专业，交底施工反馈问题，未能弥补设计的失误，2, 缺失总包深化团队弥补施工图发的错漏碰缺，二、目前开业和在建项目现状问题44、 调试顾问随意调试，专业度非常差，室外湿度极大的情况

35、下，室内温度打低，导致室内所有的风口结露，调试报告都缺失！方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1,机制缺失，调试到底需要哪些部门参与，做哪些具体工作和要求，出哪些成果都没有，设计，物业都不知道我们项目还有调试顾问，调试结束了，开业半年至今没有看到调试报告二、目前开业和在建项目现状问题45、室内设计图纸深化和选型灯具和机电时间衔接问题，尤为突出的是灯具选型原来室内提资机电15CM高，机电一次管线综合完毕，室内施工单位进场选型，灯具25CM高，导致整层管线拆改方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1，机电施工先于室内施工，但二次精装机电深化图纸要等室内施工

36、深化图纸，时间上经常会滞后，室内施工图阶段图纸和选型的信息提资不到位或者反复性大，导致机电根据先前室内提资信息深化管综施工完毕，后续大量拆改。室内施工图阶段和投标送样阶段，机电须跟踪室内设计到机电的信息的确定。二、目前开业和在建项目现状问题46、技术要求和品牌对不上，比如能量计技术要求485协议信号，品牌厂家干接点提供信号，所有系列产品都要更换。47、机电设备投标阶段锁定单一品牌，没有经过详细深化和选型，后续再发现不满足，还要走品牌变更流程。方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1，技术要求和品牌的出口不一样，设计，工程和招采各自提供，交圈不够。2，商业机电是无法在投标阶段

37、完全确定品牌，需要经过深化设计选型后才行，结合公司制度，回标请他们回所有品牌，避免后续要变更品牌。二、目前开业和在建项目现状问题48、 商业变电所内的通风管道需要等供电设计单位二次深化好高低压柜排布方可施工，结果一次机电施工了，后期还要变更拆除。卫生间，电梯厅这里精装区域二次机电需要等室内的精装布局调整后方可施工，结果一次机电也施工了，导致后期拆除变更，设计工程互扯。方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1，项目管控流程缺失，商办项目经验欠缺，不知道哪里先干，哪些后干，项目部也不组织交底，机电分包不专业，拿到图纸，图纸上有的东西全部干完。2，设计发图，很多为了图纸算量和招标

38、需求，一二次机电都画上去了， 图纸没有圈出一二次机电的范围，发图指令没有说明清楚，须图纸圈出，指令说明了只施工一机电，二机电配合精装需要等精装图深化调整方可施工。二、目前开业和在建项目现状问题49、 设计部直接签字下发深化管综图，后续实际现场发现部分梁大了， 机电管线空间间距不够，防火卷帘卷轴考虑间距不够等发现图纸施工不了，要求设计出变更 。50、 机电管综经常忽律一个防火卷帘，卷轴钢丝绳的空调大小，只看到自己机电的管线，最后导致管线经常和卷帘的卷轴和钢丝绳打架。方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1，项目管控流程缺失，商办项目经验欠缺，不知道哪里先干，哪些后干，项目部也

39、不组织交底，机电分包不专业，拿到图纸，图纸上有的东西全部干完。2，设计发图指令，一定要写明：“机电各专业在施工之前，请项目部组织各分包根据管综图纸核对现场条件和各分包按图模拟排布管线，没有问题后方可施工，防止因现场其它专业施工出现误差，图纸机电各专业空间预留不够产生实际施工的问题，出现此类问题，请及时反馈设计调整图纸后方可施工。”。二、目前开业和在建项目现状问题51、 某项目机电做管综的时候，室内可能才扩初，室内施工图细节大样条件不足，只能给一个大面的标高，上凹造型灯带等节点不清晰，机电管综的人经验不足，就按照这个标高来深化管线，管线也没有贴着梁做，而是贴着这个室内大面标高做的，梁下机电空间很

40、多，室内装饰面上无机电空间，结果后续室内增加了很多上凹灯带造型后，无法满足了，互相扯皮，最后领导现场走场拍，板子打到机电身上，为什么梁下那么多机电空间你们不走，机电改！方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1.室内的设计滞后机电一个节点，机电做管综的时候，室内可能才扩初，室内施工图细节大样条件不足，只能给一个大面的标高，上凹造型灯带等节点不清晰，机电管综的标高不能按照室内提供的大面标高来，尽量按照机电能尽量抬高的标高来，预留足够的机电底空间以应对后期室内造型等的变化。2.机电一定先于室内施工，机电一次管综发图的时候，请发邮件给室内确定，让室内回复没有问题，机电方可施工，有问

41、题就让室内确认。邮件很重要二、目前开业和在建项目现状问题52、电梯审核选型下单，风险极高，制动器未选静音型，导致实际运行电梯到顶制动噪音极大。一系列都错，只某一个人审核选型下单，风险极高，一旦选错，一系列都错，完善图纸审核机制和设备选型机制。方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营施工图管控审核纠错机制没有，就一个人看，目前公司要求增加施工图目前设计院自审，顾问审图，设计部审图，集团审图，大区正在搭建大区审图机制。1，设备选型机制缺失，很多施工单位直接采购了，没有人深化复核选型，审核复核 ，目前设计已经增加了后期顾问审核，但前提是招采要求中标单位配置深化设计选型团队，施工阶段

42、项目部牵头落地做好深化设计选型管控动作！二、目前开业和在建项目现状问题53、已开业项目实际运行情况，和原设计要求偏离差距很大，很多物业同事并没有了解原设计系统的原理，导致后期运行出现了很多问题。冰场，营业时候关闭除湿空调，导致冰场完全没有除湿空调，结露严重，后期运行时改造，物业同事商铺和租户的机电系统自行改造，对原来系统原理设计也不了解，自行拆除改造，导致周围冰场运行受影响。很多项目控制系统运行1，2年后基本失去控制能力方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1，设备选型资料缺失，交付物业不完整。二、目前开业和在建项目现状问题1，管控缺失，竣工交付物业怎么交，需要培训哪些都没

43、有要求，2，物业 改造，哪些需要大区参与，哪些自行解决，没有管控？3，机电设备运行维修手册缺失，物业对本项目机电设备原理和系统运行原理理解不够，自我运行！1，招标缺失要求机电包提供本项目机电维修保养手册2，招标劳务团队，无技术能提供不出运行维修手册54、施工+招商配合修改阶段设计变更管理失控，设计院出变更，不圈出变更范围，变更多了，自己也不知道 哪里变了，图纸版本2个月内出了6版图，图纸管控混乱，招采一版，设计一版，工程一版图，同时性没有，最终图纸混乱的追责是设计部 方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营1，设计院变更混乱，变更不圈出来，不标哪次变更，经常偷偷摸摸改东西，2

44、，施工阶段参与部门多，变更多，下发图纸版本太多，混乱，各个部门拿到的都不一样 ，作为设计部门发图单很重要，可以追溯发图 3，施工阶段的机电变更是，设计院出专业图-施工单位深的质量！化管综-返回施工单位专业图-设计院须根据施工单位专业图同步调整设计院专业图才能保证下一次变更，设计和施工图纸大家在一起基准图上，否则各出各的，变更一多，设计院专业图和现场管综图差异越来越大。二、目前开业和在建项目现状问题港企、华润、顾问港企太古、新鸿基、嘉华、日企？设计院、华润住宅、中小商业地产公司龙湖、万达、中小商业地产公司、住宅？设计设计招采招采工程工程一个公司，机电标准一样，但各部门缺少统一的管控机制和思路，导

45、致项目落地差别大！梳理流程、拉通培训。三、各阶段问题需加强改进的措施三、各阶段问题需加强改进的措施方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营设计阶段SD30%SD100%DD100%顾问自检项目设计审核大区审核总部审核、打分业绩考核方案设计、扩初设计施工图设计设计院自检顾问+设计部审核总部审核、打分业绩考核大区审核1，完善招标文件，图纸+工程范围+增加机电技术规格书要求 3, 讨论机电总包或者机电分包的招标模式三、各阶段问题需加强改进的措施方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营招标配合阶段2, 完善明确机电总包或者机电分包的深化设计团队的具体要求4, 完善机

46、电产品品牌和机电规格书的技术保持一致性5, 机电包提供运行维修保养手册交付物业招采要求机电分包配深化设计团队（暂定金额200万，56人团队，其中暖通23人，水1人，强电2人），招标考察、定标确认，如果施工阶段没有，则扣除该金额，由甲方另招。BIM管综BIM管综综合天花、墙身立面、地面点位BIM管综综合天花、墙身立面、地面点位空调箱、冷量、风量、风机扬程校核设备选型水泵扬程校核设备选型电动阀、平衡阀水力校核设备选型根据最终的电气设备选型及现场实际情况，对机房布置（变配电所、配电间、消防及安保控制室）进行复核、调整及深化设计根据最终的电气元器件选型及现场实际情况，对配电箱系统图进行复核及深化根据施

47、工图图纸及现场实际情况，对母线槽、桥架的规格选型及走向等进行复核、调整及深化设计根据最终的设备选型（风机、水泵、空调箱等），对配电箱（一次回路）及控制箱（一次回路/二次回路）进行深化设计，同时配合自控专业复核二次回路深化设计三、各阶段问题需加强改进的措施机电包深化设计团队的要求招标机电总包模式大总包模式甲指乙供机电包 港资，外资深化设计选型机电产品之间联动战采+集采劳务分包各种甲供 国内公司无深化设计非真正意义选型机电总包协调，甲方顾问管控甲方总协调三、各阶段问题需加强改进的措施机电包招标模式设计提供图纸+简单技术要求招采+工程工程设计+工程签字（不满足技术要求不签字，项目总找来配合项目进度签

48、字，出了问题说是设计确认）1图纸+技术要求品牌中标单位送审招采+工程缺失，找设计开业维修设计提供图纸、招标技术无工程缺失（大部分未审核采购，后续补充了一些选型）2？设计提供图纸、招标技术无招采设计+顾问（1、品牌不符合技术要求，坚决不签字；2、达不到设计技术要求不签字项目总、城市总上会）3设计提供图纸+技术规格书设计+工程+招采共同签字，汇报领导确认设计+顾问+工程审核45设计+工程提供图纸、品牌、技术规格书，招采合约审核，共同签字设计+顾问+工程签字6设计提供图纸、品牌、技术规格书，招采合约审核，共同签字设计+顾问+工程签字三、各阶段问题需加强改进的措施 1，完善深化设计设备选型制度并落地，

49、 机电包管综出各专业平面图各专业深化设计调整+设备选型顾问+设计审核现场施工+设备采购 2，需结合项目施工情况完善图纸送审计划+设备送审选型计划 3，完善项目施工交底流程，落地各分包施工前会审图纸和勘察现场事项方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营三、各阶段问题需加强改进的措施施工配合阶段图纸深化送审计划设备选型计划现场阶段分阶段施工计划结合设备材料厂家供货节点根据现场土建、结构施工进度（设备房间砌墙提前买设备）根据招商进度（租户电缆、户内箱）前置条件设计+顾问审核顾问+设计+工程审核，确认，采购，进场验收三、各阶段问题需加强改进的措施方案设计扩初设计施工图设计招标配合施工配合竣工验收开业运营三、各阶段问题需加强改进的措施竣工验收阶段问题 1，建立项目调试落地机制，明确 各部门的职责，调试内容，调试要求，调试输出成果等。 2，合理安排各设备调试时间，避免很多设备开业前都未调试好，调试对机电是非常重要的一项工作，是能弥补前期设计和工程的缺陷的关键一部，但目前国内大部分公司，都是抢工开业，基本80%以上都没有调试好，一个调试不