房地产项目策划方案

1、项目(xingm)实施规划安徽水利开发股份(gfn)有限公司合肥东方国际会议中心商业街、香墅湖工程共三十九页工程(gngchng)鸟瞰图共三十九页目 录第一部分 综合说明第二部分 管理目标第三部分 工作部署第四部分 项目组织体系(tx)与分工第五部分 工程重点难点及控制措施第六部分 安全文明管理 第七部分 经济效益分析第八部分 工期(gngq)目标管理 第九部分 项目基础管理共三十九页 合肥东方国际会议中心商业街、香墅湖别墅工程位于肥东县新城经济开发区合店路与临湖路交叉口，工程项目包括商铺1#-9#，别墅1#-3#、5#-8#工程总建筑面积为33392m2.商铺一层层高5.1米，二层以上层高4

2、.2米，其中一、二层为独立商铺，三、四层为商业用房，两个公共出入口，建筑类别(libi)：三类建筑，耐火等级二级。建筑抗震设防烈度：7度，结构体系：框架结构，设计使用年限50年。 别墅建筑工程等级二级，建筑类别：多层住宅。耐火等级：二级。抗震设防烈度：7度。屋面防水等级：I级。结构体系：框架剪力墙结构。使用年限同上。第一部分(b fen) 综合说明 一.工程概况 1.1工程概况共三十九页 该工程采用商品砼，基础为C25，基础垫层为C15，柱、墙、梁、板为C25。 该工程临时道路修建原则是永临结合，现场利用原拆除建筑垃圾做基础，在满足现场施工的同时节约成本（临时用电、临时道路平面图附后）。 该工

3、程用电设备主要有龙门架、手动、电动工具、焊机等。主电源由业主提供的总配电室采用铜芯电缆明敷引到临时配电房内的总配电柜，根据JGJ46-2005施工现场临时用电安全技术规范及总公司要求，从总配电柜开始所有线路、设备均采用三相五线制，以三级配电两级保护的方式(fngsh)运行。详见临时用电专项方案。共三十九页1.2 项目相关单位建设单位：合肥沃尔特置业发展有限公司勘测单位：芜湖核工业勘测设计(shj)研究院设计单位：上海尧舜建筑设计有限公司监理单位：合肥宏图建设工程监理有限责任公司施工单位：安徽水利开发股份有限公司共三十九页总平面定位图、临时(ln sh)道路、水电平面图1.3 项目(xingm)

4、位置图共三十九页共三十九页一、工期目标 根据现场情况，开工日期定于2015年5月8日，因总体建筑面积为3. 392万平方，体量不大，但单体多。根据实际(shj)情况，项目工期目标：1、主体工程9月底基本结束，水电、消防同步跟进。2、装饰及配套工程施工2015年春节前基本结束。 二、质量目标 该工程的体量不大，但单体较多，结构并不复杂，施工主要是总平面的布置协调以及细节的把控。筹划要高标准、严要求。本工程计划质量目标：检验批合格率达100%，分项工程合格达到100%，分部工程的质量均验收合格，质量控制资料完整，有关的安全和功能的检测资料完整，功能项目的抽检结果符合质量验收规范的规定，观感质量验收

5、符合要求。确保工程的形象、模式、进度、质量不能有瑕疵。做到内外有区分、打好项目的整体牌。第二(d r)部分 管理目标共三十九页三、安全文明目标 项目将贯彻“安全第一，预防为主、综合治理”方针，做好安全管理工作，确保安全生产，杜绝(dju)重大伤亡及火灾、机械事故，轻伤频率控制在3以下，严格遵守国家及合肥市肥东县文明施工及环保要求，严格按照肥东县监管局下发的防尘防污染手册施工，通过采取有效措施严格按照公司级安全文明工地标准进行。现场管理人员要做到事前主动控制，利用现场资源力争做到完美。 合店路施工大门按照监管局要求采用自动冲洗平台系统，确保车辆出门时不带泥土，满足扬尘管理的要求。现场施工料场、临

6、时用电、配电箱、宣传牌等严格按照监管局及公司要求进行布置。 争创集团标化四、合同目标合同履约率100共三十九页一.施工安排 根据工程的现场实际情况、工程特点以及业主对工期的要求，确定本工程的施工安排总体原则为：紧紧围绕工期目标，以确保工程质量和施工安全为前提，通过合理划分施工区域，科学安排工序衔接，保证(bozhng)施工作业面的连续、稳定和各项生产资源的配套均衡。 二、施工区域划分与招标进展情况 本项目有沿街商铺1-9#，别墅1-3#，5-8#二个施工区域，明确项目责任主体，在目标节点工期时间内完成目标内容。现场单体施工顺序单边开挖施工，待基础回填后再施工另一边，这样不仅减少土方的转运也节约

7、了施工成本。截止5月12日土方、主体劳务、钢筋、混凝土主材的招标工作也已确定并签证合同。水电、消防劳务的招标5月13日下午开标。装饰的招标依据现场进度另行确定。第三(d sn)部分 工作部署共三十九页三、管理措施 （一）项目管理人员吃、住在项目，工作之余加强学习建筑新政、加强与兄弟项目的沟通、交流、虚心请教、取长补短。（二）施工单位按招标文件规定足额缴纳履约保证金。（三）施工期间每周一上午11：00召开项目沟通会，周四上午11：00召开项目调度会，周二和周四晚和施工单位7：30召开工程例会，确保问题在第一时间内解决。（四）甲供材料施工计划科要对照施工计划，和施工班组沟通对接好，材料计划提前与器

8、材科对接，避免因材料不能及时进场而影响工期；对乙供材料也要跟进、落实，所有进场材料必须(bx)要有合格证书等相关资料，送检合格后方可投入使用。（五）项目部要有较强的团队意识，加强对外沟通协调力度的同时现场主体质量严防死守，确保质量。（六）项目人员明确分工，职责到人，细列计划，强化沟通。采取一对一“帮、带、扶”，共同提高，避免工作进入盲点。（七）项目部各科室及时与分公司职能科室对接、沟通，做到及时、准确、避免盲区。共三十九页 第四部分 项目组织与划分(hu fn)一、项目组织体系共三十九页为了保证工程能顺利实施，按期完成管理目标，项目部人员由山香项目、产业园项目、七条路项目、公园项目抽调精兵强将

9、(jng bng qing jing)组成项目部。虽有部分岗位人员配置有新人经验不足有所缺失。但在项目其他人员配置弥补下，亦会得到改善。项目将坚持合理分工密切协作相结合，把有施工经验、有创新精神、有工作效率的人选入项目主要领导团队，认真执行因事设岗，因职选人的原则，让大家建立危机意识。同时做好传、帮、带工作，给大家平台机会，为公司培养一批有责任心，有集体荣誉感，懂技术会管理的人才。人员分工：郑建章负责项目内外部沟通、总体质量、进度、安全、成本管理；毛宁负责整体生产进度，工程推进；张磊负责安全管理；蔡炜负责方案审核及现场技术对接、交底、监督、办公室；陈玉峰负责工程质量监督、方案落实及监理单位沟通

10、对接；杨超负责整体成本测算控制，器材、工程结算、报表上报、签证审核等一系列经济核算工作；共三十九页童乐负责工程实验沟通，项目质量检测、建筑、门窗、保温等资料的收集，编制，归档至档案馆。项目施工具体实施：毛宁、赵肃召、杜腾飞负责商铺、别墅具体施工管理；陈玉峰负责质检的同时兼水、电、消防具体施工管理器材设备管理由杨超负责；项目安全管理、现场安全文明管理及人员教育工作、安全资料收集整理及现场机械设备安全管理工作；由张磊负责。办公室蔡炜负责公司文件资料上传下达及后勤服务工作；另：现场树木(shm)移植工作以毛宁牵头、张磊、赵肃召、杜腾飞配合，确保5月底全部移植完成，杨超5月15日前上报移植方案及报价。

11、共三十九页第五部分 工程重点难点及应对措施1、施工场地管理难度大：由于该工程涉及专业多，专业施工作业队伍繁杂，给施工现场的安全、环境卫生、消防保卫和总体协调等各方面的管理带来极大困难。因此，必须对整个施工现场总体规划、合理布局，高标准以满足肥东县相关部门要求。2、质量标准高、工期紧：工程质量目标：在合格的基础上争创建工杯。工程工期要求：1、主体工程9月底基本(jbn)结束，水电、消防同步跟进。2、装饰及配套工程施工2015年春节前基本结束。详见工程进度横道图）。共三十九页施工进度计划(jhu)横道图共三十九页3、该工程单体多、占线较长，工期紧，必须一次性投入大量的模板及周转工具，加大了该工程的

12、施工难度。项目部要和施工班组沟通合理方案(fng n)，在不影响施工进度和质量的同时，组织好模板等周转材料的使用。4、管理难度大：该工程涉及的专业较多，现场会造成多个专业交叉作业，项目部的协调量大，因此，如何发挥管理的组织协调，确保该工程各项目标的实现是该工程的难点和重点。项目成员大部分是第一次接触房建工程，需要邀请有经验人员来项目指导，亦可到附近房建项目现场学习，多与班组请教，学习他们的施工经验。5、工程大面积开挖，施工作业面小，料场和加工场安排较为紧凑并且占线长等实际情况增加了材料转运难度。项目在施工前规划好施工现场材料堆放区域，拟定切实可行方案，并按方案实施。6、工程跨夏季、冬季，现场要

13、克服基础在雨季施工、冬季恶劣环境影响。按照规范要求，针对性的编制可实施操作的冬雨季施工方案，邀请有经验的人员指正，报公司审核后严格跟踪落实。7、该工程涉及清淤、软基础开挖等内容，要及时与甲方、设计院沟通处理。8、模板、深基坑、软基础要单列专项方案，重点把控。共三十九页第六部分 安全文明管理一、项目驻地(zhd)建设 该项目实施后，公司即明确在满足正常需求后以节约为主，力争在安徽水利内部房地产项目树立园林装饰分公司形象，项目部利用公司资源在工地边租赁甲方办公室4间作为项目部、施工班组的办公室，不仅立即可投入使用并且节约了资金。共三十九页项目部入口(r ku)、楼梯入口(r ku)外景共三十九页项

14、目部走道效果(xiogu)共三十九页项目办公(bn gng)区域共三十九页项目(xingm)内置走廊及背景共三十九页会议室共三十九页施工(sh gng)主大门、外墙公益、廉政宣传共三十九页三、安全管理(gunl)措施 （一）落实安全责任、实施责任管理、贯彻“一岗双责”：项目部管理人员及专职安全员承担控制、管理施工生产进度、成本、质量、安全等目标的责任。因此，项目部管理人员及专职安全员必须同时承担进行安全管理、实现安全生产的责任。建立、完善以项目经理为首的安全生产领导组织，有组织、有领导的开展安全管理活动。承担组织、领导安全生产的责任。建立各级人员安全生产责任制度，明确(mngqu)各级人员的安

15、全责任。 抓制度落实、抓责任落实，定期检查安全责任落实情况，及时报告。 （二）、安全费用使用：项目实施前编制安全费用使用计划，按规定提取，专户管理，单独设帐。 （三）安全交底、教育与应急演练训练：项目部计划组织进行定期不定期的安全技术交底、教育，保证安全教育人员覆盖率100%，通过安全教育增强施工人员的安全意识，提高安全生产知识，有效的防止人的不安全行为，减少人为失误。定期组织安全应急演练。安全技术交底、教育、应急演练时进行人的行为控制的重要方法和手段。做到适时、宜人，内容合理、方式多样，形成制度。组织安全教育、应急演练做到严肃、严格、严密、严谨、讲求实效。 （四）安全规划依据现场、项目部全体

16、人员的沟通及兄弟项目部的借鉴的基础上完成的，力争做到横向比较、纵向沟通，不走弯路，确保严谨、准确。共三十九页（五）外架施工时基础及排水要做好。（六)基础开挖严格按照图纸结合现场，基层预留10-20公分，用平板刮及人工配合施工，基坑排水要同步跟进、专人负责，确保基础质量。 四 交通安全 本工程驻地是临湖路与合店路交汇口，现场进出车辆多，且速度过快，项目部大门和施工入口设置限速标志，也要求所有施工人员来往时均要“一看二慢三通过”，确保交通安全。 五 驻地安全 项目安排人员集中住宿在小区内，同时在现场设置值班室；对外加强与地方派出所的沟通联系，保证发生相关(xinggun)事宜能够第一时间控制局面，

17、确保项目和管理人员的人身安全。共三十九页一劳务费用项12994万二材料费用1钢材费用项1435万2商品混凝土项1360万三安全费用项1100万四非生产性支出费用项132.5万五其他项1100万六利润率项1780万第七部分 经济效益(jn j xio y)汇总一、经济效益(jn j xio y)汇总 共三十九页第八(d b)部分 工期目标管理一、工期保证措施（一）施工准备阶段(jidun)组织保证 （1）建立健全项目组织体系 根据项目情况建立起适合本工程特点的项目管理机构，使各级人员尽快进入角色，以保证各项施工任务的分解尽早得到落实。 （2）充分发挥项目决策层作用 项目部主要管理和技术人员均由一

18、定工程施工经验的人员组成。项目经理、项目技术负责人及各职能科长等构成的领导决策层人员自准备工作阶段开始至工程结束的整个施工过程中保持稳定不变，过程强化沟通和会商。 （3）施工作业层实行集约化管理 根据工程性质及工程特点设定招标文件，通过内部招标平台，选择有经验、有实力的劳务施工单位和专业施工队，结合公司管理优势，充分发挥各自专长，以保证各项施工任务的实施紧凑有序。共三十九页（二）施工过程中的组织(zzh)保证 （1）实现信息化管理，及时调整工期计划及资源配置 运用项目网络计划采用程序软件编制总体施工进度计划，并确定关键线路，以此为依据，制定“月、周”施工进度计划及各分部、分项工程(gngchn

19、g)的施工进度计划，在计划实施过程中，及时采集各种施工信息并通过软件进行数据处理及分析，根据分析结果及时调整工期计划及资源配置，以确保关键线路工期。（2）强化各业务系统职责，严格执行岗位责任制。 强化各业务系统职责，严格执行岗位责任制，将各项施工任务落实到人，保证全部岗位职责覆盖项目施工的全方位，无缺口，无重叠，从而通过人的工作质量确保目标工期的实现。（3）严格执行工地会议制度 为确保工作顺利实施。严格执行施工期间前面所规定的会议制度时间。共三十九页（4）主动加强与业主、监理等有关部门的联系 目标工期的实现建立在业主、监理、设计、施工及地方有关部门等各方紧密联系的基础之上，而施工单位则在某种程

20、度上起着关键作用，因此，作为施工单位，我们将定期及不定期以工程汇报会、专题讨论会以及约谈会等形式邀请各有关单位和部门对施工过程中已经出现或可能出现的各种问题进行协商，共同确定解决办法及预防措施。同时，根据业务范畴分别设专人进行对口联系，及时解决施工中出现的问题，从而为施工创造良好的外部环境，确保目标工期的实现。（5）及时组织分项、分部工程验收 对已完分项、分部工程项目特别是隐蔽工程及时组织验收，保证下道工序及时展开。（6）制定并加强成品保护措施 制定并加强成品保护措施，保证施工过程中不出现成品、半成品由于人为因素损坏而造成返工、返修致使工期延误。（7）现场计划整体(zhngt)放线、避免出现累

21、计误差。 （三）施工计划(jhu)保证（1）工程进度计划保证共三十九页 总进度控制计划必须按照施工部署总体原则进行编制，根据工程项目、工程量、施工条件及拟采取的施工工艺、拟投入的施工人员、材料及机械设备等情况(qngkung)划分流水段，采取平行或流水作业。过程控制对各分部分项工程施工计划进行分解，并依据分解计划，分析各工程项目、各工序的逻辑关系，确定关键线路工期，将各项资源进行合理配置及科学运用，从而通过确保关键线路工期的实现，最终保证总工期的实现。 （2）物资采购计划保证 在接到施工图纸后，组织技术及有关人员进行图纸审核，并及时与建设单位、设计单位联系对图纸问题进行澄清，及时编制材料需求计

22、划，让项目部材料部门详细掌握工程所需各种材料及计划进场时间，保证各种材料能够提前联系、定购、储备，避免在施工过程中出现停工待料现象而使工期延误。 共三十九页（3）资金计划保证 根据总体施工进度计划，对资金需用量进行估算并设立单独帐户，并编制使用(shyng)计划，公司统筹安排，保证工程预付款及工程结算款等能够合理运用，从而确保总体进度计划按期实现。（4）劳动力计划保证 根据总体施工控制进度计划，逐月、逐旬作出劳动力使用计划，保证劳动力充足。 保持好夏收(xishu)、秋收季节劳动力的相对稳定。 （5）技术保证 提前做好图纸会审工作，对图纸中有疑问的地方，与设计人联系及时解决，避免耽误施工。 组

23、织技术质量人员学习招标文件、合同文件、技术规范与建筑新政的学习等。 提前做好钢筋原材料IMT检测系统。 测量采取两级复核制。即作业队测量放样、复核完成后，再由项目部专业测量员进行验线，做到定位准确。 积极推广新技术、新工艺、新材料的应用。共三十九页（四）工期(gngq)追补措施 工期过程控制将严格按照施工总体计划安排，均衡组织施工生产，但若因不可确定的因素影响计划施工工期时，我们将采取如下追补措施，以保证总工期最终实现或最大限度的减少工期延误。 （1）充分挖掘内在潜力，优化施工方案 通过科学分析并结合施工实际情况，充分挖掘内在潜力，优化施工方案，调整施工工序，使施工作业更科学、更合理、从而使各

24、工序衔接更紧凑，并减少施工循环(xnhun)时间，以达到缩短工期的目的。 （2）合理加大资源投入，缩短作业循环时间通过合理增加劳动力及周转料具，以缩短作业循环时间。 （3）加强施工管理，保证工期追补顺利实施 加强质量、安全等各方面管理工作，保证不因工期追补而出现质量或安全事故，保证工期追补顺利实施。共三十九页第九部分 项目基础(jch)管理 一、目标进度管理 按合同履约，能及时做好工程延期索赔工作。工程进度无严重滞后，关键节点工期能确保，无业主投诉。有详细的施工计划和保证措施、定责任人；能定期召开工程沟通会，并有记录。二、风险管理 项目对工程进度、技术、质量、安全、成本控制等方面进行风险分析（

25、识别与评估），建立风险管理台帐，开展以风险预警、风险应对为主线的风险管理，形成风险预警提示机制，强调风险事前控制的重要性，注重风险应对措施的事前谋划与实际应用、落实。三、质量管理 质量目标明确，建立健全质量管理体系；严格实施“三检制”过程工程资料及时上报、归档；根据工程特性制定相应的质量通病预防措施和质量保证措施，降低质量问题和质量事故的发生率。四、合同履约管理 工程承包合同履行情况(qngkung)符合约定要求，非我方责任或应承担的风险事项而导致的工期延误与费用增加，应进行相应的补偿与索赔；分包与采购租赁合同的签订与履行（包括结算与支付）应符合公司相关制度规定；定期对项目各类合同履行情况(q

26、ngkung)进行检查和分析，合同管理各环节始终受控，无合同诉讼发生。共三十九页五、成本管理 有目标成本和成本控制措施且目标成本编制及时、准确；经批准的项目目标成本是项目招标采购的重要依据，要严格执行公司招标制度；所有支出(zhch)符合公司有关制度规定，非生产性支出(zhch)实行定额管理；工程费用索赔签证及时，手续规范齐全，按公司规定及时办理内外结算，定期对工程实际成本与目标成本进行对照分析，找出不足，制定对策与改进目标。六、综合管理 农民工花名册登记齐全，工资发放受控（公司在肥东工行建立专用支付账户并资金到位），避免由于农民工工资发放问题的纠纷产生；公司及来往文件及时按规定传阅，相关信息能传达及时到位