房地产行业分析

1、中国房地产行业(hngy)分析 王明、王欣共四十九页房 地 产 业 基 本 概 念1中 国 房 地 产 市 场 发 展 现 状2中 国 房 地 产 发 展 中 存 在 的 问 题3中 国 房 地 产 发 展 趋 势4中国房地产行业(hngy)分析共四十九页房地产： 房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种( zhn)房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产

2、和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地 b)建筑物及地上附着物 c)房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、 土地使用权、地役权、典当权等。房地产业(fn d chn y)基本概念共四十九页房地产业： 指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。在实际生活中，人们(rn men)习惯上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。房地产业(fn d chn y)基本概念共四十九页房地产业主要包括房地产业(fn d chn y)基本概

3、念房屋的建设、维修、管理土地使用权的有偿划拨、转让土地开发房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场房屋所有权的买卖、租赁共四十九页房地产业(fn d chn y)基本概念 商业 地产 住宅 地产 工业 地产地产(dchn)类别商业地产共四十九页商业地产房地产业(fn d chn y)基本概念 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能(gngnng)和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。共四十

4、九页工业地产房地产业(fn d chn y)基本概念 指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库(cngk)及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。共四十九页住宅地产房地产业(fn d chn y)基本概念以居住(jzh)功能为主的住宅房地产。共四十九页房地产交易体系不够完善房地产资金来源结构单一房地产企业数量众多负债率较高圈地的可能性依然存在住房保障制度尚不健全 住宅供应不足，结构不尽合理国内房地产市场发展和运行的主要特点(tdin)和变化拆迁安置环节存在诸多问题共四十九页

5、中国房地产市场发展(fzhn)现状共四十九页中国(zhn u)房地产市场发展现状Position Price中国房地产业的地位Supply and demand funds provided 中国房地产价格现状 中国房地产供需现状中国房企资金来源现状共四十九页房地产发展(fzhn)现状年份GDP增长率房地产投资开发额增长率直接贡献率开发额占GDP的比重200099214.610.64901.722.29.34.92001109655.210.56245.527.412.95.72002120323.79.77736.423.914.06.42003135822.812.910106.130.6

6、15.37.42004159878.317.713158.330.212.78.22005184937.415.715909.220.911.08.62006216314.417.019422.922.111.29.02007265810.322.925288.830.211.99.52008314045.418.131203.223.212.39.92009340902.88.636241.816.118.810.62010401512.817.848259.433.219.812.02011472882.017.861793.827.918.913.12012519322.09.87180

7、4.016.319.513.82013568845.09.586013.019.821.016.1单位：亿元、%房地产在国民经济中的地位表一共四十九页中国(zhn u)房地产业的地位房地产发展(fzhn)现状 2000-201 1年，中国的房地产投资额都保持着很高的增长率，对G D P的增长贡献也是持续增长，开发额占GD P的比重稳步上升(如表一所示)。从2003年起，中国房地产业呈现出高速发展的态势，由表可知房地产的发展对经济增长有重要的推动作用，在中国的国民经济发展中占有重要地位。共四十九页房地产发展(fzhn)现状图一单位：元/平方米共四十九页中国(zhn u)房地产价格现状房地产发展(

8、fzhn)现状 自住房改革新政实施以来，中国的房价一直在上涨。由图一可以看出2000-2004年一直在稳步增长，到2005年和2006年增长速度变缓。很明显可以看出2008年的次贷危机对中国房市由不小的冲击，房价开始下降，但到2009年之后房价指数上涨态势明显。根据价格分类指数看，住宅类价格直到2008年受到影响才开始下降，而商业用房在2008年后稳步增长，表明中国经济的发展会带来对商业用房的更大幅度需求。共四十九页房地产发展(fzhn)现状单位：万平方米图二共四十九页房地产发展(fzhn)现状图三单位：万平方米共四十九页中国房地产供需(n x)现状房地产发展(fzhn)现状 取消福利房政策实

9、施以后，房地产业迅速增长，房地产市场化后一直发展良好，除了次贷危机影响之下销售面积有小范围下滑，其他年份基本上保持增长状态。商品房销售面积从2000年的1.86亿平方米增加到2011年的10.94亿平方米，增长幅度达到488%；因为国家宏观调控的影响，2012年和2013年施工面积减少，并且施工面积的增速也开始放缓，但依然达到8.4%和13.5%。从以上数据分析看出，虽然房地产市场中住宅建设面积在不断的增加，但由于中国人口基数十分大，导致中国人均住宅面积的增速远远小于中国住宅建设面积的增长。共四十九页房地产发展(fzhn)现状年份合计国内贷款利用外资外商直接投资自筹资金其他资金20017378

10、160413093210134902002954221491561142702450120031312831251841143758604920041716931582281435208856320052139839182581717000102222006271365357400303859712781200737478701664148511773180492008396197606728635153121597320095779911365479403179492800620107294412546791673266373295220118324612546814705340933577

11、52012965381477840276239083422752013115440193255168224382431743单位：亿元中国房地产行业的资金来源分布表二共四十九页中国(zhn u)房企资金来源现状房地产发展(fzhn)现状 由表二可以看出，2001-2013年投向中国房地产市场的资金持续增长，与2001年相比，2011年中国房地产开发资金增长接近11倍。共四十九页中国房地产发展(fzhn)中存在的问题共四十九页中国房地产发展(fzhn)中主要存在的问题NO.1房地产投资结构不合理NO.2房价泡沫越来越大NO.3房地产市场秩序较差NO.4金融信贷风险较大Problem共四十九页中国

12、房地产发展(fzhn)中存在的问题NO.1：房地产投资结构不合理 当前我国房地产企业热衷于投资具有回报率比较高的商业性质的房地产，而对于具有民生保障性质的住宅表现的不积极，虽然近些年国家政府部门加强了对保障性住房的建设力度，但是由于保障性住房建设的盈利空间不高，导致房地产企业在投资时表现的不积极。同时房地产企业在进行投资时没有有效地结合当前市场的主要供需矛盾，比如房地产企业在三、四线城市兴建豪华型的住宅，虽然能够满足部分群体的需求(xqi)，但是其毕竟脱离了当地的生活经济条件，导致其开发的项目销售情况不理想。共四十九页中国房地产发展中存在(cnzi)的问题NO.2：房价泡沫越来越大 由于人们投

13、资渠道的单一，再加上我国房地产行业的高额投资回报率，导致人们越来越倾向于投资房地产行业，这样一来导致我国房地产行业的经济(jngj)泡沫现象越来越突出，其主要表现在：一是我国的房价增长率远远高于居民的收入总体，目前房价的增值率与居民的可收入支配比要达到6:1，甚至一些地区已经高达7-8:1，一旦房价的增长率高于居民年收入增值率6倍时居民就无力购买，进而就说明房地产市场出现了问题。二是房地产存在过度性投资。由于我国房地产制度不完善，导致房地产企业利用土地储备进行牟利，也就是我们经常说的“圈地投资行为”。共四十九页中国房地产发展中存在(cnzi)的问题NO.3：房地产市场秩序较差 我国房地产行业起

14、步晚，从建立到发展至今不过三十几个年头，因而很多制度还不够完善，需要进一步加强。尤其是在土地的使用权方面，违规现象时有发生，如非法占用农业用地、滥用土地资源等，更有甚者，运用不法手段低价取得国有土地的使用权，造成土地资源的流失，严重损坏了国家土地储备，不利于国民经济的可持续发展。除此之外，部分房地产商在竞争行为上也有很多的不规范之处，如基础设施和配套设施不完善、物业管理滞后等，或是依靠虚假广告以欺骗消费者的形式来增加购房率，破坏了市场的正常性和公平性，严重损害了消费者的合法权益。但是(dnsh)由于缺乏专业知识和真实有效的信息来源，购房者无法正确分辨出信息的真伪选择适合自己的房产，给购买及入住

15、带来诸多不便。共四十九页中国(zhn u)房地产发展中存在的问题NO.4：金融信贷风险较大 很大一部分的房地产开发商的建设资金多数来源于银行贷款，而有时为了周转需要，部分开发商也会从银行贷款，但是他们对于贷款的偿还却依赖于未来预期的收入。这样一来，一旦市场发生变化或其他不可(bk)确定性因素发生，都有可能影响地产开发商对银行贷款的偿还，给银行带来诸多风险。另外，大多数购房者的首付额只占房价总额的30%左右，剩下的70%都来自银行贷款，如果其中途出现突发情况致使无力偿还，会给银行带来损失。还有一种情况，就是一些个人为囤积居奇，利用银行贷款在多处购置房产，造成了房地产业的泡沫经济，这最终的风险也将

16、转移给银行。共四十九页中国(zhn u)房地产发展趋势共四十九页中国(zhn u)房地产发展趋势趋势Trend我国住房供给方式呈现多样化 房地产供需结构建设会更加合理And so on房地产企业的综合实力会越来越 强共四十九页 基于我国房地产市场越加成熟、国家宏观调控的不断完善，房地产结构建设会更加注重社会的供需结构关系，一是中国的房地产行业会由过去的以高回报为主的商业建筑向“利润微薄”的保障房建设方向发展。随着我国对民生工程的重视程度越来越高，民生保障工程建设会成为未来房地产建设投资的主要发展方向之一。二是传统的以房地产企业为市场主体的市场供需结构会发生根本变化，目前住房消费虽然仍以刚性需求

17、为主，但是随着人们生活水平的不断提高，房地产未来的建设形式(xngsh)将以满足人们高端生活品质为主。三是住宅功能越来越完善。随着我国互联网商业经济的发展，未来商业地产市场将会以社区购物中心建设为主，越来越多的商业地产企业增加了对社区商业的投入，以此为购房者提供全面、立体的现代服务 。房地产供需(n x)结构建设会更加合理共四十九页 随着我国房地产宏观调整政策的出台，我国的房地产粗暴式的盈利时代已经结束，市场中中小房地产企业的经营越来越困难，它们的融资渠道也越来越狭窄，据不完全统计，在我国房地产快速发展时期，我国开发商数量为 8 万多家，随着投资结构的不断优化，未来我国房地产企业的数量可以递减

18、(djin)至 3000 家以下，数量的递减并不会造成房地产行业的垄断，反而会促使我国房地产开发项目质量的不断提高 。房地产企业(qy)的综合实力会越来越强共四十九页 从2009年底以来国家出台相关临时性的政策措施来看，未来中国的住房供应将出现以下几种(j zhn)形式：一是由房地产行业依照市场经济模式供应的各类商品房；二是由政府供应的经济适用房；三是由政府供给的廉租房；四是政府还可能会提练更多的住房供应名词类型。通过这一宏观方向上的发展方向定位，我国的房地产业将会走向更规范和具备竞争性的发展模式，并同时为我国居民提供更好的住房产品，尽到房地产企业本身的社会责任。我国住房供给方式(fngsh)

19、呈现多样化 共四十九页THANK YOU共四十九页无垠(wyn)文海 邀你畅享更改PPT母版功能键：PPT文档讨论(toln)群：253147947共四十九页Click To Type Slide Title共四十九页Click To Type Slide TitlePictures speak 1,000 words!Catch The feel of Design in contemporary colors and styles.Design InspirationClarity & ImpactPremium DesignSubtle TouchVisual AppealingEach

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21、l AppealTo offer you what you want, when you want共四十九页 从2009年底以来国家出台相关临时性的政策措施来看，未来中国的住房供应(gngyng)将出现以下几种形式：一是由房地产行业依照市场经济模式供应(gngyng)的各类商品房；二是由政府供应(gngyng)的经济适用房；三是由政府供给的廉租房；四是政府还可能会提练更多的住房供应(gngyng)名词类型。通过这一宏观方向上的发展方向定位，我国的房地产业将会走向更规范和具备竞争性的发展模式，并同时为我国居民提供更好的住房产品，尽到房地产企业本身的社会责任。我国住房供给方式(fngsh)呈现多样

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