房地产投资与分析课件房地产投资分析4-5N

1、1共三十二页房地产投资(tu z)分析 开设：地理与规划(guhu)学院主讲： 王春芝 副教授 中国注册房地产估价师 中国注册土地估价师 全国土地登记代理人 2共三十二页第二章 房地产投资(tu z)市场第一节 房地产市场概述一、房地产市场的独特性 二、房地产市场的功能 三、房地产市场的结构 四、房地产市场的类型 五、房地产市场的主体与客体 第二节 房地产市场供求第三节 房地产价格一、房地产价格的内涵二、房地产价格的特征三、房地产价值和价格的种类 四、房地产价格影响因素 五、房地产估价方法 六、我国房地产评估(pn )制度3共三十二页第二章 房地产投资(tu z)市场第一节 房地产市场概述一、

2、房地产市场的独特性1、市场供给缺乏弹性2、市场供给的不同质性3、政府垄断土地出让市场4、市场需求的广泛性5、与银行融资关系密切6、具有很强的地域性7、房地产价格(jig)与区位关系密切8、房地产交易需要专业人员提供服务4共三十二页二、房地产市场的功能1、价值评价功能2、调节供求的功能价格对供给的影响是正方向的；价格对需求(xqi)的影响是反方向的。3、优化资源配置的功能4、政府宏观管理的基础直接管理、间接管理。5共三十二页 三、房地产市场的结构1、房地产一级市场土地出让市场特点：垄断性、有限的竞争性、政策导向性。2、房地产二级市场（一手房市场、 、土地转让市场、“生地”熟化市场）3、房地产三级

3、市场投入消费(xiofi)使用后的房地产的交易市场。包括房屋的二手交易、租赁、抵押等。特点：竞争充分、交易主体多样、交易分散、交易对象多为存量房地产。6共三十二页 四、房地产市场的类型 （一）按交换(jiohun)物的性质划分实体类和非实体类房地产市场 前者按房地产的实物形态划分： 地产市场、房产市场。后者可划分为：房地产金融市场、物业管理市场、房地产中介市场。7共三十二页（二）按房地产交易方式划分1、房地产买卖市场；2、房地产租赁市场；3、房屋调换市场；4、房地产抵押(dy)市场；5、房屋典当市场。8共三十二页五、房地产市场的主体与客体（一）房地产市场主体1、供给(gngj)主体政府、开发商

4、、企事业单位、居民。2、需求主体居民、开发商、政府、企事业单位、涉外房地产需求者。3、中介机构咨询、评估、经纪。4、管理者（二）房地产市场客体房地产的产权及相关的服务与信息。9共三十二页第二节 房地产市场(shchng)供求一、房地产市场的供给及影响因素1、价格2、开发商目标3、生产要素价格4、建筑(jinzh)技术5、资金的来源与数量 6、国家的宏观调控采用产业政策、行政、经济（价格、税收、利率）、法律、宣传等手段10共三十二页第二节 房地产市场(shchng)供求二、房地产市场的需求及影响因素1、人口数量与结构的变化2、房地产价格3、家庭收入4、城市化进程(jnchng)5、国家的宏观调控

5、6、消费者预期三、房地产市场供求平衡11共三十二页第三节 房地产价格(jig)一、房地产价格的内涵 概念：指和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。形成条件：有用性、稀缺性及有效(yuxio)需求（指具有支付能力支持的需求）房地产供求与价格 一般地，价格上升，需求减少；反之亦然。供给增加，价格下降；反之亦然。12共三十二页二、房地产价格(jig)的特征1、房地产价格受区位影响很大；2、房地产价格实质是房地产的权益价格；3、房地产价格既有交换代价(diji)的价格，又有使用代价(diji)的价格（租金）；4、房地产价格是在长期考虑下形成的；5、房地产价格通常是个别形成的，易受个别因素影响；6、房

6、地产价格具有强烈的地域性。13共三十二页不同(b tn)区位、不同(b tn)时间土地价格的差异土地价格内涵(nihn)不同， 其价格相差很大14共三十二页 烟台市芝罘区基准(jzhn)地价（元/平方米） 基准日：1999年1月1日 商业(shngy)用地 住宅用地 工业用地一级地 5800 4000 1800二级地 4000 2800 1000 三级地 2200 1200 600四级地 1000 500 350 五级地 360 300 20015共三十二页 烟台市五区基准(jzhn)地价（元/平方米 ） 基准日：2004年 1月1日 商业(shngy)用地 住宅用地 工业用地一级地 4740

7、 1800 1050二级地 2510 1060 420三级地 1660 460 300四级地 1080 330 230五级地 630 290 180六级地 39016共三十二页 烟台市五区基准(jzhn)地价（元/平方米 ） 基准日：2007年 1月1日 商业(shngy)用地 住宅用地 工业用地一级地 5800 3300 1100二级地 3300 2600 600三级地 2160 1800 400四级地 1500 1200 300五级地 1000 600 240六级地 76017共三十二页不同时间同一种用途的土地基准地价高低(god)不一，其内涵有很大不同；同一时间不同用途的土地基准地价高低

8、不一，其内涵有很大不同。 这是因为： 1）基准地价对应的基准日不同； 2）土地开发程度不同； 3）容积率不同； 4）使用年期不同。18共三十二页三、房地产价值和价格(jig)的种类1、使用价值(jizh)和交换价值2、投资价值和市场价值3、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值4、原始价值、账面价值和市场价值5、总地价、单位地价和楼面地价19共三十二页三、房地产价值(jizh)和价格的种类6、基准地价和标定地价7、房屋重置价和房屋重建价8、土地价格、建筑物价格和房地价格9、市场调节价、政府指导价和政府定价(dng ji)10、所有权价格、使用权价格和其他权益价格11、买卖价格、租

9、赁价格、抵押价值、课税价值和保险价值20共三十二页三、房地产价值和价格(jig)的种类12、征收价值(jizh)和征用价值(jizh)13、实际价值和名义价格14、现房价格和期房价格15、起价、标价和成交价16、保留价、起拍价、应价和成交价17、拍卖价格、招标价格、协议价格和挂牌价格21共三十二页哪宗土地价格更便宜(biny)？(楼面地价) 宗地1：该宗地为住宅用地，宗地红线外已达到“七通一平”。根据规划许可，最高容积率2，单位面积地价(d ji)2300元/平方米，土地面积10000平方米，土地出让年限60年。 宗地2：该宗地为住宅用地，宗地红线外已达到“七通一平”。根据规划许可，最高容积率

10、2.5 ，单位面积地价2600元/平方米，土地面积10000平方米，土地出让年限65年。 22共三十二页一个(y )城市内两宗土地价格的比较 1、同一种用途(yngt)； 2、同一个基准日； 3、土地开发程度相同； 4、容积率相同； 5、相同的使用年限。 结论：宗地2价格便宜些。 宗地1：1186元/平方米； 宗地2：1064元/平方米23共三十二页四、我国当前的房屋租赁市场存在(cnzi)的几种租赁价格（租金）市场租金-协议租金以市场供求状况而定。商品租金以房地产的价值为基础确定的租金。包括：折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润(lrn)8项内容成本租金：以上费用中的

11、前5项内容福利租金廉租住房租金，政府对城镇最低收入家庭收取的租金。包括维修费和管理费2项。24共三十二页五、房地产价格影响(yngxing)因素1、一般因素(yn s)城市资源状况房地产制度与房地产市场状况 产业政策 城市规划与发展目标城市社会经济发展状况 25共三十二页2、区域因素 道路通达度交通条件 对外便利度 公交便捷度 基础设施(shsh)条件 基本设施(shsh)条件公用设施条件环境条件产业集聚状况规划限制26共三十二页 3、个别因素 宗地位置、面积、形状、地质条件、地形、坡度、临街状况、进深、土地使用年期、宗地内外基础设施状况、容积率等； 建筑物面积、结构、材料(cilio)、施工

12、质量、法律限制、与周围环境的协调性等。27共三十二页六、房地产价格(jig)评估方法 房地产估价基本方法 市场比较法 收益还原法 成本逼近法 假设开发法(剩余(shngy)法) 路线价法衍生方法 基准地价系数修正法 长期趋势法28共三十二页七、房地产价格(jig)评估制度房地产价格评估制度，是指遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准(jzhn)地价、标定地价和各类房屋的位置价格为基础，参照当地的市场价格对房地产的合理价格进行科学估算的制度。城市房地产管理法第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度。”29共三十二页房地产价格评估，应由与房地产交易各方当事人无利害关

13、系的房地产价格评估机构与专业评估人员，在各方当事人参与下进行，以基准地价、标定地价和房屋重置价格为基础，遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，参照当时、当地的市场价格，并根据地区差异、环境差异、楼层和朝向、新旧程度等因素进行合理修正(xizhng)，最后确定该房地产的评估价格。30共三十二页房地产价格评估是确定房地产交易价格的重要手段，也是国家(guji)调控房地产价格、杜绝房地产交易中偷漏税款行为的有效办法。房地产交易中的双方在决定成交价格时可以参考房地产评估价格，交易价格既可以高于也可以低于评估价格。在交纳有关税费时，如果成交价格高于评估价格，以成交价格为准；如果成交价格低于评估价格，则必须由具有房地产评估资质的房地产价格评估机构所评估的价格作为依据。31共三十二页内容摘要1。特点：垄断性、有限的竞争性、政策导向性。包括房屋的二手交易、租赁、抵押等。形成条件：有用性、稀缺性及有效需求（指具有支付能力支持的需求）。5、房地产价格通常是个别形成的，易受个别因素影响。不同区位、不同时间土地价格的差异