房地产开发知识讲座(定稿)1024

1、1234难得(nnd)是认真可贵(k u)是坚持掌握是基础运用是根本主讲人关于学习的理念创新是灵魂5共四十七页共四十七页一、国民经济行业分类(fn li)规定与范围共四十七页二、建设工程分类(fn li)根据国标建设工程分类标准GB/T50841-2013规定具体如 按自然属性(shxng)和使用功能分类共四十七页二、建设工程分类(fn li)1、按建设工程自然(zrn)属性分类共四十七页二、建设工程分类(fn li) 2、按使用功能分类： 1）房屋建筑工程 10）商业与物资工程 2）铁路工程 11）农业工程 3）公路工程 12）粮食工程 4）水利工程 13）石油天燃气工程 5）市政工程 14

2、）海洋石油工程 6）煤炭(mitn)工程 15）火电工程 7）水运工程 16）水电工程 8）海洋工程 17）核工业工程 9）民航工程 18）建材工程共四十七页二、建设工程分类(fn li) 以上每一大类工程(gngchng)可分为：单项工程(gngchng)、单位工程(gngchng)和分部工程等，基本单元为分部工程。 2、按使用功能分类： 19）冶金工程 25）航空与航天工程 20）有色金属工程 26）兵器与船舶工程 21）石化工程 27）轻工工程 22）化工工程 28）纺织工程 23）医药工程 29）电子与通信工程 24）机械工程 30）广播电影电视工程共四十七页二、建设工程分类(fn l

3、i)1）建筑工程 （1）民用建筑工程(gngchng) （3）构筑物工程 （2）工业建筑工程 2）土木工程 （1）道路工程 （5）水工工程 （2）轨道交通工程 （6）矿山工程 （3）桥涵工程 （7）架线与管沟工程 （4）隧道工程 （8）其他土木工程 3、建设工程按自然属性细化分类：共四十七页二、建设工程分类(fn li)3）机电工程 （1）机械设备工程 （2）静置设备与工艺金属结构工程 （3）电气工程 （4）自动化控制仪表工程 （5）建筑智能工程 （6）管道工程 （7）消防工程 （8）净化工程 （9）通风与空调工程 （10）设备及管道(gundo)防腐与绝热工程 （11）工业炉工程 （12）电

4、子与通信及广电工程。 3、建设工程按自然属性细化分类：共四十七页三、房地产业(fn d chn y)与建筑业的关系1、房地产市场的地位作用 房地产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用价值，可提高(t go)房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。因此，房地产市场是房地产市场体系中最有代表性，也是最重要的部分，处于主体地位。共四十七页三、房地产业(fn d chn y)与建筑业的关系2、房地产开发商对

5、城市建设的作用 1）推动城市规划的实施与完善； 2）有利于减少投资成本（共公财政）； 3）为城市经济、社会、政治、文化及人民(rnmn)生活 提供载体； 4）为城市政府提供资金来源； 5）为城市基础设施建设提供融资途径等（如BT 模式等）；共四十七页三、房地产业(fn d chn y)与建筑业的关系 3、建筑业与房地产业的产业属性对比： 建筑业：属于第二产业，是劳动密集型企业；属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装维修等生产过程，它的生产结果就是建筑物和构筑物(造房子)。 房地产业：是技术密集和资金密集型企业；则兼开发、经营、租赁、管理和服务等多种性质，属于第三产业(投资及卖房子)。 一

6、般从事房地产开发经营的企业和组织称为开发商，从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商或承包商。 在项目开发建设活动中，房地产企业和建筑业往往(wngwng)形成甲方和乙方的密切合作关系。 共四十七页三、房地产业(fn d chn y)与建筑业的关系4、项目开发参建单位的职责特点对比： 1）建设单位：为建设项目提供建设依据，提供管理控制环境，同时也应是一个实施准确判断决策和实施整合的团队；（拍板）2）监理单位：为建设目提供业主满意的服务(fw)，同时也必须是一个综合协调和控制能力很强的团队；（监控）3）承包商（施工单位）：提供优质的建设工程产品，同时也应是一个坚强有力的实施组织指挥的团队；（生产）

7、4）勘察、设计单位：提供准确满足业主投资理念需求的服务，同时也应是一个准确及时地将业主投资意图用图纸文件反映出来的高智商技术服务的团队。（依据）5）政府主管部门：对项目开发建设实施监督管理，保证开发活动符合相关法律法规定要求和审批文件内容。（监督和保证）共四十七页三、房地产业(fn d chn y)与建筑业的关系 5、房地产公司与建筑公司工作要点对比： 房地产公司： 建筑公司： 规划是龙头 进度计划是主线 设计是关键 施工组织是核心 建设是重点 过程控制是关键 销售是核心 安全施工是前提(qint) 融资是保证 工程质量是保证共四十七页四、开发项目各阶段对投资的影响(yngxing)与控制1、

8、开发项目各阶段对投资影响(yngxing) 1) 从项目决策到设计方案的确定-影响项目的投资的可能性为75%-95%; 2）技术设计阶段-影响项目的投资可能性为35%-75%； 3）施工图设计阶段-影响项目投资的可能性为5%-35%； 4）施工阶段的变更与工程发包-影响项目投资的可能性为0-10%。2、注意重点: （1）项目决策直接影响项目投资;项目做出决策后,控制项目投资的关键在于工程设计. （2）设计费占整个投资(全寿命费用)的1%以下,却决定了几乎全部随后的费用. 由此可见,设计对整个项目建设工程的效益是何等重要.共四十七页四、开发项目各阶段对投资的影响(yngxing)与控制3、控制手

9、段1）最有效的手段是技术与经济的相结合 从用人选择上讲:就要认识经济与技术的复合型人才的重要性,从技术上讲,追求的是房子安全,功能齐备完善,造型美观好看;而从经济上讲,越节约,用钱越少越好;二者的结合则是即经济又实用安全.2)建设阶段投资控制要点 （1）招标发包与合同:竞争价投资省,通过合同规避风险(fngxin). （2）物资统一采购:大宗采购吸引力强,价低而质优. (3)变更洽商控制:变更洽商越少,合同造价就越不会调整. (4)现场签证控制:现场签证越少,合同外增加部分的投资就越少. 共四十七页五、开发项目不同阶段对质量形成的作用(zuyng)与影响1、项目可行性研究：确定工程项目的质量要

10、求，并与投资目标相协调。也直接影响项目的决策质量和设计质量。2、项目决策：确定工程项目应达到的质量目标水平(shupng)。3、工程勘察、设计：使得质量目标和水平具体化、为施工提供直接依据；工程设计质量是决定工程质量的关键环节，是工程安全、适用、经济与环境保护等措施得以实现的保证。4、工程施工：在一定程度上，工程施工是形成实体质量的决定性环节。5、工程竣工验收：考核项目质量是否达到设计要求，是否符合决策阶段确定的质量目标和水平，是对质量的影响是保证最终产品的质量。共四十七页六、与房地产业(fn d chn y)相关的名词术语 1、建设项目 是指按一个总体设计组织(zzh)施工，建成后具有完整的

11、系统，可以独立地形成生产能力或者使用价值的建设工程。 按照建设项目管理的需要,可将建设项目分解为单项工程（所有住房、独立的综合服务用房、小市政等均为单项工程）、单位工程（栋号）、 分部工程（子分部工程）、分项工程和检验批。 配套工程（即红线内市政工程）：就是我们常说的室外水、电、气、路、园林绿化景观工程等。 一个单项工程可由一个或几个单位工程所组成。共四十七页六、与房地产业(fn d chn y)相关的名词术语2、规划分为总体规划和详细规划。详细规划划分为控制性详细规划（片规）和修建性详细规划。总体规划与土地利用规划是协调一致的。项目竣工六个月以内，向规划局报送有关竣工资料。 1、城市总体规划

12、（总体规划期一般20年，近期建设规划的规划期限为五年）： 由所在城市人民政府组织编制，经本级人大常委会审议通过后，报省人民政府批准。 主要内容有：城市发展布局(bj)，功能分区，用地布局(bj)，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。共四十七页六、与房地产业(fn d chn y)相关的名词术语 2、详细(xingx)规划 1）控制性详细规划： 市级规划局（或规委会）组织编制，经本级人民政府批准后，报 本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。 2）修建性详细规划 （1） 重要地块-可以由县、镇人民政府组织编制。 （2）一般项目-由建设单位委托有资质的规划设计单位

13、编制。 （3）修建性详细规划报市规划局审定并公示。共四十七页六、与房地产业(fn d chn y)相关的名词术语 3、土地招、拍、挂 国家规定:从2004年8月31日开始,所有(suyu)经营性用地出让,全部实行招、拍、挂制度。 土地招拍挂制度：是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。 土地摘牌：土地摘牌是指土地拍卖成功，与土地挂牌相对应。 土地摘牌是取得土地使用权证，是进行开发活动的前提共四十七页六、与房地产业(fn d chn y)相关的名词术语 4、工程“五证” （1）国有土地使用权证前期有可能

14、是使用证明 （2）建设用地规划许可证 （3）建设工程规划许可证 （4）建设工程施工许可证 （5）商品房预售许可证 简称“五证”。其中国有土地使用权证由市国土资源局核发(h f)， （2）、（3）证由市规划局核发，建设工程施工许可证由市建委核 发，商品房预售许可证由房屋管理局核发共四十七页六、与房地产业(fn d chn y)相关的名词术语4、工程“五证”1）国有土地使用权证 有两种情况： （1）按土地招拍挂取得土地的使用权合同，由土地局办理用地临时手续，待项目验收后再办理每户的国有土地使用权证。 （2）按土地招拍挂取得土地的使用权合同，由土地局办理整个项目的国有土地使用权证，待项目验收后向土地

15、局交还(jiohun)整个项目的土地使用证，由土地局再分解办理到每户的国有土地使用权证。 当前基本上均按第二种情况办理。共四十七页六、与房地产业(fn d chn y)相关的名词术语 4、工程“五证” 2）建设用地规划许可证 时间要求：以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后。 提交相应文件： 持（1）建设项目的批准、核准、备案文件：（2）国有土地使用权出让合同。 由规划局核发建设用地规划许可证。 3）建设工程规划许可证 时间要求：修建性详细规划批准后； 提交相应文件： （1）使用土地的有关证明文件； （2）修建性详细规划 （3）建设工程设计方案等材料。 规划局审

16、核(shnh)符合控制性详细规划和规划条件的核发建设工程规划许可证。并公示总平面图共四十七页六、与房地产业(fn d chn y)相关的名词术语4）建设工程施工许可证（1）建筑工程用地批准手续。（2）建设工程规划许可证。（3）施工场地三通一平完成、具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。（4）勘察合同、设计合同、施工合同、监理合同。（5）图纸(tzh)审查及图纸(tzh)会审完成。（6）施工组织设计己报审、按照规定办理了工程质量、安全监督手续。（7）投资许可证（或投资项目备案证）。（8）其他相关手续。详见报审表。共四十七页六、与房地产业(fn d chn y)相关的名词术语5）商品房

17、预售许可证（1）办理时间： 结构封顶，高层结构完成70%（一半以上可商量）。（2）提交主要资料：土地使用权证书建设用地规划许可证及红线图建设工程规划许可证施工许可证、施工合同、白蚁(biy)预防合同商品房预售方案其他相关资见报审资料目录共四十七页六、与房地产业(fn d chn y)相关的名词术语5、工程建设（施工、监理）招标 时间：用地手续、规划手续和施工图报审完成后进行。提供文件： 1）立项批文 2）使用(shyng)土地证明 3）规划许可证 4）设计图纸及技术资料 5）资金证明文件等 在孝感市综合招标投标交易中心填写工程建设项目招投标入场登记表、工程建设项目招投标备案表，凭工程建设项目招

18、投标入场登记表和相关资料到孝感市招标投标监督管理局业务科办理招标事项核准备案。 一般情况下建设单位招标均委托代理公司具体实施。 一般选择邀请招标（邀请单位为3-5家）通过招标，选择施工队伍或监理单位共四十七页六、与房地产业(fn d chn y)相关的名词术语 6、索赔 在合同实施过程中，因对方改变合同执行条件或违反合同约等非本方原因，给本方造成实际损失，本方要求对方给予补偿的一种正常途径或方式。 索赔是否成立，必需同时具备以下几个要件： 1）索赔理由成立； 2）有充分的证据资料； 3）在索赔规定的时限期(xinq)内。 关于时限要求： 1）索赔事件发生28日内发出索赔意向通知； 2）索赔意向

19、通知发出28天内提交正式索赔报告； 3）收到索赔报告和有关资料后，若在28天内既未予答复、也未给对方作进一步要求，则视为索赔要求己经认可。共四十七页六、与房地产业(fn d chn y)相关的名词术语7、工程变更-设计变更与工程洽商1）设计变更（1）建设单位因需要调整设计方案；（2）由于设计缺陷造成设计图纸需要补充或修改原有设计； （3）凡涉及结构安全(nqun)和使用功能改变等问题； 以上应由设计单位出具设计变更通知单。2）工程洽商（1）建设单位装修材料调整；（2）施工单位原因对相关施工工艺等提出调换装修材料等； 以上除涉及重大设计效果事项由设计单位会签外，其他可由建设单位、施工单位和监理单

20、位会签即可。共四十七页七、房地产开发主要程序(chngx)及所需证件主要程序 （1）投资(tu z)机会选择与决策分析； （2）前期工作阶段（立项、征地、规划、拆迁、五通一平、 勘察设计、招投标、报建等）； （3）工程建设阶段（实施阶段）； （ ）（房屋预售：不能算作一个单独的阶段） （4）竣工验收、备案、移交阶段。 （ ）办证（土地使用权转让-住户土地证、房屋产权证）与售后服务。 （5）后评价阶段。共四十七页七、房地产开发主要(zhyo)程序及所需证件主要(zhyo)程序图共四十七页七、房地产开发主要程序(chngx)及所需证件 1、投资机会选择与决策分析(可研、环评) 本阶段主要是开发商高

21、层考察，研究、分析和决策 1) 按企业战略和所获得的信息分析初定开发考察对象 2）收集(shuj)开发项目所在地总体规划与控制性规划情况； 3）收集开发项目所在地市场及需求信息； 4）当地项目投资开发政策情况； 通过以上信息的收集和调查研究分析，作出初步决策。经企业高层进一步考察、研究、分析、作出正式的投资决策。 委托相关咨询单位完成可行性研究报告和环境影响评价并向当地发改委提出立项申请.共四十七页七、房地产开发主要(zhyo)程序及所需证件2、前期工作阶段 1）立项（发改委） (1) 立项申请及企业营业执照、资质等； （2）可行性研究报告； （3）环境影响评价； （4）土地征用意向合同; （

22、5）规划方案预审意见; （6）选址(xun zh)意见书,当前己基本取消。 拿到两项手续。一是同意立项批复文件，二是企业投资项目备案证 共四十七页七、房地产开发主要程序(chngx)及所需证件2）拿地：土地招、拍、挂与摘牌（土地局） （1）土地挂牌公告发出(fch)后，购买挂牌文件； （2）提交申请、营业执照、资质等文件，交保证金，取得竟买人资格确认书； （3）参加竞拍，摘牌成功； （4）签订国有土地使用权出让合同 （5）交出让金，取得国有土地使用权证 拿地就是取得国有土地使用权证附:土地红线图申请:现场勘界，钉出让土地宗地红线桩。共四十七页七、房地产开发主要程序(chngx)及所需证件3）申

23、请(shnqng)建设用地规划许可证（规划局） 向规划局提交下列文件：（1）国有土地使用权出让合同；（2）立项批文及企业投资项目备案证；（3）项目规划方案；（4）其他相应文件。规划局审核批准后核发建设用地规划许可证附:建设用地红线图.申请:约定时间现场勘界，钉规划建设用地红线控制桩 共四十七页七、房地产开发主要(zhyo)程序及所需证件4）修建(xijin)性详细规划报批（规划局）（1）向有资质的规划设计部门提交规划、设计方案；（2）受委托的规划设计院进行修建性详细规划设计；（3）修建性详细规划报批；（4）规划局组织有关专家论证与市政府例会通过。 取得修建性详细规划批准文件。共四十七页七、房地

24、产开发主要程序(chngx)及所需证件5）申领建设工程规划许可证（规划局） 向规划局提交下列文件：（1）国有土地使用权证明文件；（2）建设工程设计方案文件；（3）经批准的修建性详细规划（含批文）；规划局审核(shnh)合格后核发建设工程规划许可证。 公示: 审定的修建性详细规划和建设工程设计方案总图共四十七页七、房地产开发主要(zhyo)程序及所需证件6）拆迁与五通一平(y pn)（现场准备）（1）签订拆迁补偿协议；水电增容报装;铺通道路等;（2）组织现场拆迁；（3）场地平整；7）地质勘察与施工图设计（技术准备）8）施工图报审与备案（1）建筑工程施工图审查（2）消防工程施工图审查（3）节能工程

25、施工图审查（4）人防工程施工图审查（5）防雷接地工程施工图审查 拿到审图合格文件，为报建作准备。其中在施工前尚需进行消防和节能等项的专项备案工作。 共四十七页七、房地产开发主要(zhyo)程序及所需证件9）工程建设招标（监理、施工）（1）与招标代理机构签订招标代理合同（2）提供相关文件（前面己讲）到招标局备案；（3）开标、定标； (4)取得中标通知书（确定监理单位和施工单位）；招标完成后办理(bnl)质量、安全备案。 共四十七页七、房地产开发主要程序(chngx)及所需证件10）工程报建：取得建筑工程施工许可证 提交以下资料：（1）办理报建手续申请书；（2）建筑工程施工许可申报表（施工组织设计

26、(shj)与质量安全备案证）；（3）勘察合同；（4）设计合同；（5）监理合同及监理单位资质、营业执照、法人身份证复印件及现场委托书，委托人身份证复印件；（6）投资许可证（或企业投资项目备案证）；（7）国有土地使用权证；（8）建设工程规划许可证。 审核通过核发建筑工程施工许可证前期阶结束。共四十七页七、房地产开发主要(zhyo)程序及所需证件3、建设施工阶段（实施阶段）1）定点钉桩、放线、验线2）建设施工3）竣工(jngng)预验收。同时完成以下相关事项：4）规划部门：竣工楼层及面积测量（核准实际容积率）并出具测量报告，供规划验收用。5）房产部门：分户测量竣工面积，确定每户分摊分面积，每户内套面

27、积。并出具测量报告，供确定每户销售面积用。 共四十七页七、房地产开发主要程序(chngx)及所需证件4、房屋预售需要提交的申报资料及应具备的条件：1、申请书；建设项目的投资立项批文（核准通知）；2、土地使用权证书；3、建设(jinsh)用地规划许可证及红线图；建设(jinsh)工程规划许可证；4、施工许可证；营业执照及资质证书；5、白蚁预防合同；6、工程施工合同；施工进度计划表；7、预售商品房分层平面图；8、住宅质量保证书和住宅使用说明书范本；9、房地产开发项目手册；商品房预售方案；10、前期物业管理招投标备案证明或方案及承诺书；11、孝感市房地产信息网上创建动态楼盘表及提交预售许可申请；12、现场勘察形象进度及水电终端收费设施规划设计建设情况（形象进度要求：多层基本封顶，高层达到总层数的70%以上）。房管局审核合格，发给商品房预售许可证 共四十七页七、房地产开发主要程序(chngx)及所需证件5、工程竣工验收、备案与移交(yjio)阶段1）工程验收 工程验收前，档案馆要进行档案预验收。（1）节能专项验收（2）环保专项验收（3）防雷接地专项验收（4）消防工程专项验收（5）人防专项验收（6）分户验收（7）四方竣工验收。取得单位工程竣工验收文件。（8）向质检站等部门送审以上验