房地产开发政策宣传-定79

1、房地产业(fn d chn y)税收政策宣传共二十页房地产开发(kif)各环节涉税 一、取得土地(td)环节 土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。依照规定税率计算征收 。 印花税（土地出让或转让合同）对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。 契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。江苏省规定的契税税率为3。纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具

2、有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。共二十页房地产开发(kif)各环节涉税 二、设计施工环节 1、印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用(fi yong)万分之五贴花。2、印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。 3、印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。共二十页房地产开发(kif)各环节涉税 三、房产销售环节1、营业税（销售不动产）：销售不动产收取的全部价款和价外费用。采取预收款方式的，其纳税义务(yw)发生时间为收到预收款的

3、当天。税率为5% 定金 按揭款 2、土地增值税（预征）：保障性住房暂不实行预征。（公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等) 我省: 3、企业所得税（未完工开发产品）：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 我市毛利率15% 预收账款（收入）15%+纳税调整 4、印花税（商品房销售合同）：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。 类型所在区域普通住宅普通住宅 以外的住宅 非住宅类 房产 县（含县级市） 2%2%3%共二十页房地产开发(kif)各环节涉税 四、竣工交房环

4、节 1、企业所得税（完工开发产品）： 开发产品完工后，及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 收入 成本 毛利率 调整 2、土地增值税（清算）： 应进行土地增值税的清算 3个条件符合之一： 全部竣工、完全销售； 整体转让未竣工项目； 直接转让土地使用权。 可要求纳税人进行土地增值税清算 4个条件符合之一： 竣工验收，销售比例85%以上(yshng)，或虽未达到85%，剩余可售已经出租或自用； 预售许可证满三年仍未销售完； 申请注销登记没有清算； 其他 注意： 个人所得税共二十页企

5、业所得税与土地增值税清算(qn sun)差异一是汇（清）算时间上存在差异 q 按年汇算清缴,每年一次开发产品完工 结转成本节点房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 国税发200931号 国税函2010201号 t 开发项目(xingm)完工且销售达到一定比例, 以项目为清算单位二是成本计算项目上存在差异 q 按六项原则细分

6、核算成本项目。t 按普通标准住宅、其他类型住宅、非住宅分项目分开清算。 省局2012 1号规 三类 国税发 2006187号第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 共二十页企业所得税与土地(td)增值税清算差异三是扣除项目存在差异 q 成本、费用、税金、损失和其他合理非支出五大内容。 t 土地价款、开发成本、开发(kif)费用、税金和加计扣除，也是五大内容。 实际发生额 比例扣除 预提部分费用 售楼处等营销设施的装修费用四是利息费用存在差异 q 借款利息时，分为资本化和费用化两种处理 t 凡能够按转让房地产项目计算分摊

7、并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的 金额。 5% 10%共二十页土地(td)增值税清算一、土地增值税清算单位“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。” （国税发2006187号）此处所称“国家有关部门”一般是指发改委（发改局、经发局）。 对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别(fnbi)归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。 （ 苏地税规20121号 ）共二十页土地(td)增值税 二、 清算受理 *应清算项

8、目，纳税人应当(yngdng)在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 3个条件之一 *税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 4个条件之一三、清算核算对象 采用“三分法” （一）普通标准住宅； （二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）； （三）非住宅类房产。共二十页土地(td)增值税清算四、清算注意事项 收入类全额开具商品房销售发票 销售合同所载的售房金额转让价格明显偏低 无正当理由 低于同期同类房地产平均销售价格10%成本(chng

9、bn)类 合法有效、真实发生质量保证金是否开具发票作为扣除前提 开具发票扣除；未开具发票不予扣除契税计入“取得土地使用权所支付的金额”逾期开发缴纳的土地闲置费都不得扣除。开发房地产安置回迁户，安置用房视同销售处理，同时确认拆迁补偿费，计入开发成本货币安置拆迁的，合法有效凭据计入拆迁补偿费。 扣除 拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证等费用类财务费用：其中全部使用自有资金，没有利息支出的 10% ， 5%+5% 关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函2010220号 清算审核结束前仍未支付的，不予扣除。共二十页土地(td)增值税五、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊 同一开发项目中建设不

10、同类型房地产 混 该类型房地产建筑面积 占比 分摊土地成本 总建筑面积 对占地相对独立的不同类型房地产 独 该类型房地产占地面积 占比 分摊土地成本 总占地面积 同一开发项目中不同类型建筑安装工程费、前期、基础、公共配套、间接费用(fi yong) 按上述核算对象分别归集 区别于其他类型房地产的特定成本应单独归集并准确核算 如装修成本 （不能移动、不改变性质） 售楼处等营销设施的装修费用计入开发费用 不得计入成本共二十页土地(td)增值税五、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊国税发200991号文第二十一条第五款：纳税人分期开发项目或同时开发多个项目，同一项目中建造不同类型房地产的，按照(

11、nzho)受益对象，合理分配方法，分摊共同成本费用。苏地税规20121号规明确： 房地产建造不同类型房产，对于土地成本，占地面积法优先原则； 对于开发成本，优先采用直接归集法，即各类房地产发生的成本，分别核算的按核算对象分别归集成本；但对于不同类型房地产（包括同一栋建筑物不同类型房产），未分别核算的，应按照建筑面积占比法分摊。共二十页土地(td)增值税五、同一开发(kif)项目不同类型房地产成本费用分摊1、无产权地下室、储藏室 确权 *如地下室、储藏室和单套商品房连为一体，并随商品房一起转让移交，且商品房转让对价包含地下室、储藏室价值的，在计征土地增值税时收入计入，同时成本费用可以扣除。 *如

12、地下室、储藏室和单套商品房连为一体，但地下室、储藏室未随同商品房转让一起移交，另行收费的，在计征土地增值税时应计转让收入，同时成本费用可以扣除。 *如地下室、储藏室和单套商品房未连为一体，不能随国有土地使用权一起转让，不计收入，成本费用不予扣除。共二十页土地(td)增值税六、房地产开发成本核定扣除纳税人在办理(bnl)土地增值税清算申报时所附送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 制定房地产开发成本参考标准 财税2006187号 苏地税规2012

13、1号 多层住宅 综合楼历年建筑工程单位价格 2008年6月 970 1170 基本造价 框架结构 2009年12月 930 1150 6层以下 11层以下 2010年 12月 980 1200共二十页土地(td)增值税七、公共配套设施成本费用的扣除公共配套设施 建成后 移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业 予以扣除未移交的 不予扣除 项目规划范围之外的（如小区周边绿化、道路整治） 一律不予 扣除人防工程 （地下停车场）使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。证明材料 应当包括房地产企业(qy)在当地主要媒体上的移交公告。共二十页土地(td

14、)增值税八、取得土地使用权所支付费用的扣除 实际支付土地出让金 包括后期补缴的土地出让金 减去 政府以各种形式支付给纳税人减免或者返还的金额 防止虚增土地成本九、相关费用、基金的扣除 代收费用 城市基础设施配套费、人防(rn fn)工程异地建设费 计入开发成本 但不做20%加计扣除 和 10%开发费用扣除的计算基数 政府性基金和行政事业性收费 *同时符合 特有性 直接相关性 竣工验收前 *与开发活动直接相关计入开发成本，反之计入开发费用 *允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，计入开发费用 发生环节在验收之前共二十页土地(td)增值税十、核定征收 *依照法律、行政法

15、规的规定应当设置但未设置账簿的； *擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； *虽设置账簿，但账目混乱或者残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； *符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； *申报的计税依据(yj)明显偏低，又无正当理由的。 共二十页土地(td)增值税十、核定征收 *规范核定征收，核定征收率原则上不得低于5% 国税发201053号*主管(zhgun)税务机关应根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建设工程造价管理部门公布的单位平均造价等指标测算其增值率，确定核定征收率，报省辖市地方税务局备案 *同一期清算项目中包含的普通标准住宅、普通住宅、非普通住宅或其他类型