房地产开发企业经营过程中的税收决策

1、筹划魔方：在变化中寻找筹划空间房地产开发(kif)企业经营过程中的税收决策共五十四页（三）税收(shushu)筹划与避税避 税 利用(lyng)税法漏洞国家采取反避税税收筹划 研究税法 合理利用国家保护支持共五十四页避税，是指纳税人利用税法规定上的漏洞、不足和缺陷，在纳税前采取合乎法律规定的方法规避或减轻税收负担的行为。避税不符合国家的立法精神，但不违法，国家用反避税措施对其加以限制。而税收筹划(chuhu)符合国家的立法精神，受国家保护和支持。税收筹划(chuhu)与避税是两码事儿共五十四页（四）房地产开发(kif)企业做税收筹划的必要性1、开发周期长，涉税复杂(fz)。2、交易金额大，涉税

2、金额大。3、是税务机关监管重点，涉税风险大。4、如果筹划成功，带来价值大。5、涉及个风险点、节税点，筹划空间大。共五十四页二、税收(shushu)筹划的基本原理 （一）揭示税收筹划(chuhu)的内在规律 离不开纳税成本的的分类研究企业纳税成本税款成本办税成本 风险成本共五十四页1、税款成本及其可控性分析(fnx) 税款成本是指企业按税法缴纳税款的多少。按照税收强制性、无偿性、固定性的特征，该成本是固定成本。因此，很多企业也认为该成本是不可变的。2、企业办税成本解析 办税成本即是用于办理(bnl)纳税事宜方面的成本支出。主要包括办税人员工资支出、购买相关办税工具、参加相关培训及外聘税务顾问支出

3、。3、纳税风险成本及其类型 在企业运行过程中，纳税风险包括两种类型，一是企业多交税款的风险，二是企业违反税法少交税款而被罚款、滞纳金等的支出。共五十四页（二）税收筹划内在规律“两大学(dxu)说”介绍1、变量(binling)引进学说 所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的要素。变量引进，就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异化选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化。共五十四页五类变量(binling) 1、纳税人的注册地点 2、纳税人的性质或组织形式 3、纳税人选择的行业 4、企业资产(zchn)、

4、设备是否是国产产品 5、企业选用什样的从业人员共五十四页2、因素(yn s)分析学说 因素，就是构成事物本质的成分，或者说是决定(judng)事物发展的原因或条件。因素分析，就是对那些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的。 共五十四页五大(w d)因素 1、特定税收政策因素(yn s) 2、税收优惠政策因素 3、税制要素 4、计算公式中的内嵌因素 5、组织形式因素 共五十四页 变量(binling)引进法和因素分析法“两大学说”之间是相通的，变量(binling)引进中的变量(binling)也属于因素分析中的因素，特别是在实际的操作中，两者是密切联

5、系的。纳税人在运用这两种理论模型时，要体现出灵活性。一方面从逻辑分析入手，从因素分析的角度找到税收筹划的空间，另一方面，又要打破思维定式，进行跳跃式思维，从变量(binling)引进的角度，找到税收筹划的空间。3、税收筹划(chuhu)“两大学说”的互相转换共五十四页三、房地产开发企业如何根据不同(b tn)阶段进行税收筹划？（一）买地阶段的涉税分析(fnx)与筹划（二）建房阶段的涉税分析与筹划（三）售房阶段的涉税分析与筹划（四）管房阶段的涉税分析与筹划共五十四页四、房地产开发企业如何(rh)结合主导税种进行筹划？（一）房地产开发(kif)企业营业税税收筹划与案例分析（1）征税范围 销售不动产

6、征收范围的基本规定 销售不动产征收范围具体规定（2）销售不动产中营业额规定 基本规定 具体规定1、房地产开发企业销售不动产中主要营业税问题共五十四页2、房地产开发企业自有建筑施工队的征税(zhn shu)问题 自退行为征税问题(wnt) 受托提供建筑劳务的征税问题(wnt)3、房地产开发企业转让土地使用权中征税问题4、房地产开发企业物业管理中的征税问题5、房地产开发企业有关其他项目征收营业税规定a、收取物业费、保养费、征税问题b、代替有关部门收取各种费用而取得手续费收入c、物业企业代有关部门收取的水费、电费、燃气费、维修基金、房租不计征营业税。6、房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析共五十四

7、页（二）房地产开发(kif)企业土地增值税税收筹划与案例分析1、土地增值税征税(zhn shu)范围 土地增值税征税范围一般规定 征税范围的具体规定2、土地增值税计税依据 有关收入的确认 有关扣除项目的规定3、房地产开发企业土地增值税税收筹划与案例介绍 税率差异筹划与土地增值税筹划案例 土地增值税的税收优惠与税收筹划案例共五十四页（三）房地产开发企业(qy)所得税税收筹划与案例分析1、房地产开发企业(qy)收入确认问题2、房地产开发企业预售收入确认问题3、房地产开发企业视同销售问题4、代建工程和提供劳务收入确认问题5、关于成本和费用的扣除问题共五十四页（四）房地产开发(kif)企业其他税种的相

8、关政策与筹划1、房地产开发(kif)企业房产税相关政策与筹划（1）相关政策房屋开发公司售出商品房的房产税问题对单位和个人分期付款方式购买房屋的房产税问题对抵押贷款房屋评估增值税问题的规定对房屋装修后的增值部分征税问题工程尚未决算入帐但已投入使用的新建房产的房产税规定出租房屋收入中含有其他设备的房产税规定部分出租部分自用的房产税规定（2）房产税纳税检查问题 A、自用房部分 B、房屋出租部分共五十四页2、房地产开发企业土地使用税相关(xinggun)政策与筹划（一）相关政策 A、房地产开发企业建造商品房期间土地使用税计税依据问题 B、税额标准 C、房地产开发企业建造商品房用地征免税的规定（二）检查

9、中主要问题 A、开发期间占用土地未申报纳税(n shu)问题 B、未售出商品房作办公使用，未申报纳税问题3、房地产开发企业印花税，相关规定及筹划A、建筑工程类合同 B、广告合同 C、运输合同D、仓储合同 E、保险合同 F、租赁合同共五十四页（一）转移(zhuny)法（二）两点一线(yxin)法案例1、代收项目后移法 案例2、收益前移法案例：商业地产定制直线法（三）合理定价法案例：定价方法与土地增值税额测算（四）项目名称申报法案例1、公寓与普通住宅土地增值税、契税差异比较。案例2、视同销售与单独立项：浙江某地产每年节税近千万五、房地产开发企业税收筹划方法概述共五十四页（五）人力资源法案例：沈阳新

10、地产享受(xingshu)税收优惠（六）差额(ch )筹划法案例：某地产公司利用税收优惠收购烂尾楼（七）加计扣除法案例：某地产公司新会计酿大错（八）测算选择法共五十四页六、房地产企业重要(zhngyo)税收政策解读(一)国税发200931号文件(wnjin)解读 附：国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知.doc(二)财税200621号文件解读 附：财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知.doc(三)国税发2006187号文件解读 附：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知.doc共五十四页 1、企业设立时 2、企业合并、分立时 3、重大税收政

11、策变化时 4、企业对外签订重大合同(h tong)时 5、非常规业务发生时(一)房地产开发企业(qy)税收筹划的关键期七、房地产开发企业税收筹划关键期和排查体系共五十四页1、纳税政策(zhngc)的识别与评估2、涉税内控制度(zhd)的建立与流程设计3、涉税风险的检测与评估4、最优纳税方案的设计5、税企争议的处理与协调(二)房地产开发企业税收筹划“五步排查法”共五十四页八、税收筹划与房地产企业(qy)TSC系统（一）企业为什么要构建(u jin)TSC系统TSC系统（Tax Security Control）、企业纳税中为什么会有纳税风险企业纳税风险归因研究；、企业纳税中有哪些纳税风险？企业纳

12、税风险分类研究、企业纳税风险已成为企业最大的一块心病共五十四页（二）企业(qy)进行纳税风险控制常规方法与缺陷偏重人，不偏重制度 年薪20万招财务总监 寻求(xnqi)保护伞与“人情债” 零散、不系统共五十四页（三）现代企业应对树立新的纳税风险控制观TSC系统(xtng)研发的理论基础纳税(n shu)风险是可控的纳税风险控制是一项系统工程纳税风险控制中人与制度并重共五十四页（四）TSC系统(xtng)主要框架程序控制系统纳税业务(yw)准则系统教练咨询系统共五十四页1、内外资企业的税收差异影响了企业的公平竞争2、反程投资套取税收优惠政策，破坏了税法的公正3、社会经济(jngj)的发展也要求税

13、收政策的相应调整九、新旧企业所得税法差异(chy)比较 （一）新企业所得税法的出台背景共五十四页 1 在纳税人确认方面变化很大（1）新法第一次划分了居民纳税人和非居民纳税人；（2）新法突出了法人所得税法的概念；对不具有独立核算的分公司和营业部应汇总缴纳企业所得税；（3）把社会团队、事业单位、各种协会、商会等都纳入了企业所得税纳税人，扩大(kud)征管范围。（二）企业(qy)所得税法及其实施条例与原法相比的重大变化共五十四页 2 在税率上有较大变化 （1）内外资企业统一了企业所得税税率为25%； (2) 对小型微利企业区分制造业和非制造业，设定了20% 的优惠税率； （3） 对国家鼓励的高新技术

14、企业仍可享受(xingshu)15%税率； （4） 对非居民企业取得特定所得，减按10%税率征收企业所得税。共五十四页 3 在应纳税所得额计算上更充分体现了权责发生制原则 4 在收入确认上有一些变化 主要表现在： （1）对企业取得收入划分为货币性收入确认原则； （2）细化了九类应税收入； （3）对产品分成、非货币性资产交换、收入确认方面做出了明确(mngqu)； （4）首次明确了三类不征税收入。共五十四页 5 在税前扣除项目上和扣除标准上有较大变化 在扣除项目方面发生变化的有： （1）增加关联方管理费用扣除规定(gudng)； （2）增加了用于环境、生态恢复等专项资金的扣除。共五十四页 在扣除

15、标准方面发生变化的有： （1）公益性捐赠扣除方面发生了变化 财税2008160号关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知.doc （2）在职工工资薪金(xnjn)扣除方面发生了变化 国税函20093号国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知国税函.doc （3）在借款费用扣除方面发生了变化 （4）在职工福利费扣除方面发生了变化 共五十四页 在扣除标准方面发生变化的有： （5）在职工教育经费、职工工会经费扣除方面发生了变化(binhu) （6）在广告费、业务宣传费方面发生了变化 （7）在业务招待费扣除方面发生了变化 （8）在融资租赁费扣除方面发生了变化 共五十四页 6 在资产税务处理方

16、面(fngmin)发生较大变化 （1）在固定资产确认条件，净残值确认及电子类固定资产、折旧年限上发生了变化； （2）对开采石油资源企业发生的矿区权益和勘探费用等方面提出了折耗的概念； 共五十四页（3）第一次提出了生物性资产计价折旧问题； （4）进一步对固定资产的改建支出，大修支出及开办费等长期待摊费用的摊销规定； （5）存货计价方法方面发生了细微(xwi)变化。共五十四页 7 在企业重组与清缴方面，条例作了较为详尽的规定(gudng) 8 在应纳税额计算方面有了较大变化 共五十四页在税收优惠方面(fngmin)发生了较大变化 （1）取消了按企业性质设定税收优惠政策的做法； （2）在税收优惠的幅

17、度方面发生了较大的变化 （3）在税收优惠实现方式方面发生较大变化 （4）在税收优惠享受条件方面发生了较大的变化共五十四页具体来讲，新所得税法税收优惠主要内容是：增加了免税收入农、林、牧、渔业项目减免税 财税2008149号财政部发布享受企业所得税优惠政策的农产品初加工范围(试行)的通知.doc 国税函2008850号国家税务总局关于贯彻落实从事农、林、牧、渔业项目企业所得税优惠政策有关事项的通知.doc重点扶持公共基础设施项目减免税 财税2008116号国家税务总局关于印发企业研究开发(kif)费用税前扣除管理办法（试行）.doc 附件：公共基础设施项目企业所得税优惠目录（2008年版）.do

18、c技术转让项目小型微利企业税率优惠政策国税函2008251号关于小型微利企业所得税预缴问题的通知.doc 国税函2008650号国家税务总局关于非居民企业不享受小型微利企业所得税优惠政策问题的通知.doc 共五十四页具体来讲，新所得税法税收优惠主要内容是：国家重点扶持高新技术企业税收优民族自治地区的税收优惠技术研发(yn f)费的税收优惠 国税发2008116号财政部 国家税务总局 国家发展改革委关于公布公共基础设施项目企业所得税优惠目录(2008年版)的通知.doc安置残疾人员的税收优惠 财税200792号财政部 国家税务总局关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知.doc 国税发200767号

19、国家税务总局 民政部 中国残疾人联合会.doc创业投资企业的税收优惠 财税200731号国家税务总局关于促进创业投资企业.doc共五十四页具体来讲，新所得税法税收优惠主要内容是：固定资产(gdngzchn)加速折旧税收优惠资源综合利用方面税收优惠 财税2008117号财政部 国家税务总局 国家发展改革委关于公布资源综合利用企业所得税优惠目录(2008年版)的通知.doc环境保护，节能节水项目减免税财税2008115号财政部 国家税务总局 国家发展改革委关于公布节能节水专用设备企业所得税优惠目录(2008年版)和环境保护专用设备企业所得税优惠目录(2008年版)的通知.doc 附件：环境保护专用

20、设备企业所得税优惠目录（2008年版）.doc企业购置环保、安全、节能节水设备抵免所得税的优惠财税200848号财政部、国家税务总局关于执行环境保护专用设备企业所得税优惠目录、节能节水专用设备企业所得税优惠目录和安全生产专用设备企业所得税优惠目录有关问题的通知.doc共五十四页 10 在纳税调整方面1、关联企业交易的调整2、避税地强制分配(fnpi)3、资本弱化条款4、一般反避税条款附：国税发20092号关于印发特别纳税调整实施办法(试行)的通知.doc共五十四页调整方法1、可比非受控价格法；2、再销售价格法；3、成本加成法；4、交易净利润法；5、利润分割法；6、其他符合独立交易原则的方法。成

21、本分摊协议1、共同开发、受让无形资产 ；2、共同(gngtng)提供、接受劳务 。预约定价安排共五十四页 11 在税收征收管理方面 （1） 明确(mngqu)了居民企业的汇总缴税条件。 （2） 明确了非居民企业的汇总缴税条件。 共五十四页 1、过度条件2、过度内容3、过度办法4、西部大开发企业5、5+1地区优惠政策附1：文件国发200739号国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知.doc附2：文件国务院国发200740号关于经济特区和上海浦东新区新设立高新技术企业实行过渡性税收(shushu)优惠的通知.doc附3: 文件财税20081号财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知

22、.doc共五十四页新颁布的企业所得税法1 变化大：在企业收入与费用确认方面发生了不小的变化。 2 范围广：新会计准则今年开始在上市公司执行，明年将有更多的企业执行。3 难度大：新法(xn f)与新会计准则同时实施，进一步加大了企业会计处理与税法差异的难度。 如何理解差异和准确处理差异，是企业非常关注的问题！ （三）新企业(qy)所得税法与新会计准则的主要差异共五十四页 新企业所得税法的变化使会计处理与税法处理之间产生了新的差异，新所得税法与会计制度(hu j zh d)、准则存在差异的最主要原因有两个： 一是制订标准的主体和适用对象不同。 二是制订标准的目标不同。 共五十四页新所得税法与会计制

23、度、准则存在差异 ：是客观存在的，有其必然性，是无法消除的；不但过去存在、现在存在，将来仍然存在；不但中国存在，其他国家和地区都存在 ；因此，企业应正视差异存在的客观性，采取积极的态度(ti du)应对！共五十四页新所得税法实施后确实会产生新的差异，主要有以下几种：1、新所得税法第三十条规定： 企业安置残疾人员及国家鼓励安置的其他(qt)就业人员所支付的工资，可以在计算应纳税所得额时加计扣除。 旧法：允许加计扣除的费用只有“三新”开发费支出一项 新法：现在增加到两项，产生了新差异。 共五十四页2、新所得税法第四十五条规定： 由居民企业，或者(huzh)由居民企业和中国居民控制的设立在实际税负明显低于本法第四条第一款规定税率水平的国家（地区）的企业，并非由于合理的经营需要而对利润不作分