房地产开发流程1课件

1、房地产开发流程2022/7/27房地产开发流程1第二章房地产开发与经营程序房地产开发流程1遵循房地产开发程序的必要性遵循房地产开发具有的内在规律性是减少房地产开发风险的需要房地产项目开发是一项复杂的生产活动，需要有科学合理的开发程序城市政府制定严格的项目报建审批程序制度的引导、监督和管理作用2.1 房地产开发的阶段划分2.1.1 遵循房地产开发程序的必要性房地产开发流程12.1.2房地产开发的主要阶段划分投资机会研究可性研究行项目评估和决策获取土地使用权开发项目立项规划设计与方案报批建设工程招标签署有关合作协议七通一平等工作基础工程主体工程安装与装修工程室外工程竣工验收销售准备广告推广现场销售

2、物业管理 投资决策阶段前期工作阶段工程建设阶段租售与物业管理阶段房地产开发流程12.2土地使用权获取2.2.1 土地使用权划拨实施土地有偿出让之前的主要供地形式 。国家行政机关以行政划拨方式授予权利人土地使用权 多见于行政、军事、公共设施、特殊项目等用途 划拨取得的土地以后要转让需补办出让手续，也就是将划拨改为出让，补交土地出让金。房地产开发流程12.2土地使用权获取2.2.2 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地产一级市场。 土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让和协

3、议出让。房地产开发流程1内涵：土地出让的主体。出让方是土地的所有者国家， 土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、 企业、其他组织和个人。土地出让的客体。土地出让的客体是城镇国有土地， 即城市、县城、建制镇、工矿区、开发区范围内属于 全民所有的土地。房地产开发流程1概念：土地使用权出让（以下简称土地出让）是指 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内 让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地 使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得 土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或 分次提前支付的整个使用期间的地租。（一）土地使用权出让概述 房地产开发

4、流程1根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行 条例第12条规定，“土地使用权出让最高年限 按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、 旅游、娱乐用地50年；综合或者其他用地50年。” （二）土地使用权年限 房地产开发流程1“年限缩水” 据规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让 给开发商之日起开始计算。而这与楼盘开盘、 购房者入住等的时间均存在“时间差”。 从拿到土地证到最后取得预售许可证，往往 需要两三年的时间。如果遇到拆迁较难造成 停滞或是“倒手”，五六年都很正常。从预 售到入住，往往又需要一两年的时间。如遇 开发商更改用途，则可能缩水

5、二十年。 房地产开发流程1大限若至？商品住宅土地使用权限为70年，最早确立于1990年城镇土地使用权出让和转让暂行条例，并一直沿用至今。1994年城市房地产管理法规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”但这一法规并未明确依照何种规定支付土地出让金。 房地产开发流程1大限若至？1994年城市房地产管理法第21条规定，土地 使用权出让合同约定的使用期限届满，土地使用 者未申请续期或者虽申请续期但未获得批准的， 土地使用权

6、由国家无偿收回。根据城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例第40条规定， 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、 其他附着物所有权由国家无偿取得。房地产开发流程1大限若至？2007年施行的物权法规定，住宅建设用地 使用权期间届满的，自动续期。虽有此规定， 但该法律没有对续期是否缴费作出明确规定。2009土地管理法(修订草案征求意见稿)称， 住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家 有关规定自动续期。对住宅土地使用权续期 问题也没有给出一个明确办法。房地产开发流程1上海市在国有建设用地使用权出让预申请须知 中规定期满后“无偿收回”及“出让人收回并补偿 相应残余价值”。引发无偿收回、循环批租、无

7、偿续期的热议自1987年深圳第一块土地出让至今，不过23年 但此前的土地使用年限，各地政府规定不一 几十年中，政策风云变幻未可预期 房地产开发流程1招标拍卖挂牌协议出让（三）土地使用权出让方式 前期准备工作 招标出让文件编制 发布招标公告 投标申请与资格审查 投标 开标 评标 定标 中标及后续工作房地产开发流程1招标拍卖挂牌协议出让（三）土地使用权出让方式综合评标分商务标、技术标 商务标：企业介绍 含经济标：即报价预算 技术标：施工方案 多采取未署名“暗标”招标底价（标底）一般保密 标底过高？ 标底过低？房地产开发流程1名词：招标 公开招标：招标人通过报刊、电视或网络等 公共媒体介绍、发布招标

8、公告或招标信息， 邀请不特定的法人或者其他组织投标。 邀请招标：发邀请书，对使用者有资格限制 标书密封，不允许多次报价，一次成效 打破垄断，但周期长，工作复杂 中标者可操作，不一定是最高出价人房地产开发流程1招标拍卖挂牌协议出让（三）土地使用权出让方式前期准备工作拍卖出让文件编制发布拍卖公告竞拍申请与资格审查。拍卖会举办成交确认书签订及后续工作房地产开发流程1名词：拍卖在指定的时间、地点、利用公开场合由政府 代表者土地行政主管部门主持拍卖指定 地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出 底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高 价者取得土地使用权。 拍卖竞买，举牌应价，成交迅速 以获取最高出让金为目

9、的，无特殊要求 房地产开发流程1招标拍卖挂牌协议出让（三）土地使用权出让方式前期准备工作挂牌出让文件编制发布挂牌公告竞拍申请与资格审查公布挂牌信息报价挂牌截止现场竞价（截止仍2个以上竞买人）成交确认书签订及后续工作房地产开发流程1名词：挂牌出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将 拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所 挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌 价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定 土地使用者的行为。一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于 投资者理性决策和竞争；二是操作简便； 三是有利于土地有形市场的形成和运作。房地产开发流程1招标拍卖挂牌协议出让（三）土地使用权出让方式需用

10、地单位提出用地申请编制协议出让方案底价确认报批协商，签订意向书公示签订出让合同并公布出让结果核发建设用地批准书交付土地办理土地登记房地产开发流程1名词：协议出让曾经是最重要最常用的政府供地方式。政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权 出让合同，土地使用者支付相应出让金，国家 把一定期限的土地使用权让渡给土地使用者。自土地从无偿无限期过渡为有偿有限期使用， 协议出让成为有偿供地的主要方式之一。 较灵活，缺乏公正性，不利于公平竞争。 房地产开发流程1楼面地价=土地总价规划建筑面积土地单价规划容积率=2.6亿/67345/2=1930元/平房价将会是多少？ 房地产开发流程12.2.3 土地使用权转

11、让 土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。 以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总额的25%（不包括土地出让金），属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。房地产开发流程1 中小开发商与拥有土地使用权的机构进行合作开发，是一种目前常见的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作价入股成立项目公司，也可以进行公司之间的并购或资产重组。2.2.4 土地合作房地产开发流程1项

12、目立项2.3开发项目立项与报批建设项目选址许可申领建设用地规划许可证规划设计条件审批规划设计方案审批申领建设工程规划许可证申领建设工程施工许可证申领商品房预售许可证立项与报批的主要内容和程序房地产开发流程12.4房地产开发项目招标招标组织形式招标方式招标程序准备阶段招标阶段开标定标阶段房地产开发公司自行招标委托招标机构代理招标投标公开招标邀请招标房地产开发流程12.5 办理施工许可建设单位向发证机关领取建筑工程施工许可证申请表建设单位持加盖单位及法定代表人印的建筑工程施工许可证申请表并附加本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请发证机关在受到申请之日起十五日内做出处理建筑工程在施工过程中

13、，建设单位或施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证2.5.1 申请施工许可应具备一定的条件2.5.2 施工许可证的申办程序房地产开发流程1（1）建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的施工承包合同一致;（2）施工许可证应放在施工现场备查;（3）施工许可证不得伪造和涂改;（4）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工;（5）在建的工程因故中止施工施工的，建设单位应自中止施工之日起两个月内向发证机关报告;（6）建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告。2.5.2 施工许可证的管理房地产开发流程12.6 项目管理阶段投资决策前期工作项目管理经营与物业管理建设施工阶段竣工验收阶段 成本控制三控 进度控制 质量控制 合同管理 安全管理一协调：全面的组织协调 两管 自检阶段 初步