(参考)经济适用房和廉租房的定义及开发流程解析课件

1、经济适用房和廉租房的定义与开发流程目 录【一】小产权房、经济适用房、廉租房的简要区分【二】经济适用房的定义【三】经济适用房的开发流程【四】廉租房的定义【五】廉租房的开发流程【一】小产权房、经济适用房、廉租房、的简要区分小产权房在很多城市郊区或一些城中村，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，这些房子一般俗称“小产权房”。这类房屋的价格一般不及周围商品房的一半，价格优势迎合了不少有住房需求的城市居民的需要。但建设部曾明确表示，非集体经济组织成员购买此类“小产权房”，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到

2、保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。“小产权房”也不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。如果遇到国家征地或拆迁以及出现房产纠纷，购房者将缺少法律支持。适宜人群：城中村或城郊村民；希望以较低的价格享有住房的城市居民；存在问题：价格虽低，但不合法，风险较大；经济适用房经济适用房属于政策性住房,建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这是经济适用房价格低的主要原因。国务院最新出台的意见指出，经济适用住房建筑面积应控制在60平方米左右。经适房购房人拥有有限产

3、权。购买经适房不满5年,不得直接上市交易，住满5年也要交纳一定差价才能转让，而且政府可优先回购。经济适用房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,由城市人民政府确定,每年向社会公布一次。过去享受过福利分房或购买过经济适用房的家庭不得再购买经济适用房。已经购买了经济适用房的家庭又购买其他住房的,原经济适用房由政府按规定回购。适宜人群：具有本城市户口，且符合政府规定申买条件的中低收入家庭；存在问题：大部分城市和地区供应不足，户型面积偏大，在供应对象和上市交易方面管理不到位，“暗箱操作”和“倒卖”现象时有发生。廉租房廉租房包括实物配租、租金补贴两种保障方式。实物配租就是由政府建设或购买一批廉租住房，以

4、低于市场价的方式向困难家庭配租；租金补贴是由困难家庭自行租房，政府给予适当补贴。国务院新出台的意见要求,新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内,主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建,并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购。适宜人群：住房困难的低保家庭；存在问题：适用范围较小，多数低收入家庭既无力购买经济适用住房,也达不到享受廉租住房保障的条件,缺乏政策支持。此外，部分城市小户型租赁住房供应总体短缺,严重供不应求。【二】经济适用房的定义一、概念和特点经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有

5、保障性质的政策性住房。特点：政策性；保障性；经济性；适用性 政策性1、经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。2、经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。免收的各种行政事业性收费和政府性基金免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费、城市房屋拆迁管理费、工程定额测定费、白蚁防治费、建设工程质量监督费等项目。免收的全国性政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。免税税费方面：经济适

6、用住房建设用地免征城镇土地使用税及印花税；开发商在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。 3、经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。 购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。保障对象 城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。保障主体 省、自治区、直辖市人民政府 建设行政主管部门 县级以上人民政府发展改革(价格)、监察、财政、国土资源、税务及金融管理等部门经

7、济性和实用性 保本微利；价格低 满足住宅基本功能需求经济适用房与商品房的联系:经济适用房是政策性、保障性商品房经济适用房与商品房的区别:1、销售对象2、销售价格经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。经济适用房价格低3、政策优惠土地、税费4、产权限制法律规范经济适用住房管理办法 2007中国建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发布。经济适用住房价格管理办法（20022503号 建设部） 二、经济适用房管理制度（一）建设管理1、经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家

8、庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。2、经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。3、建设单位和施工单位、监理单位建设单位：项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构施工和监理单位 采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。 4、规划设计 节能省地环保型 积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。5、工程质量 建设

9、单位负最终责任 向买受人出具住宅质量保证书和住宅使用说明书，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。6、物业服务 采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务， 在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。（二）价格管理(1)、价格确定：以保本微利为原则，实行政府指导价。销售价格=基准价格+浮动幅度基准价格=开发成本+税金+利润经济适用住房价格的上浮幅度，由有定价权的政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设

10、的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。 开发成本 1按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。 2开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。 3列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。 4与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。 5管理费按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的2计算。 6贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措

11、资金所发生的银行贷款利息计算。 7、行政事业性收费按照国家有关规定计收。规划红线：宏观规划用地范围的标志线。道路红线：规划的城市道路路幅的边界线。建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。税金：依照国家规定的税目和税率计算。 营业税、城市维护建设税及教育费附加利润： 按照不超过开发成本1至4项费用之和的3计算。城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。黑线：规划用于界定市政公用设施用地范围的控制线。城市黄线：是指对城市发展全局

12、有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制城市蓝线：是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水保护和控制的地域界线。(2)、价格确定、公布 确定单位： 经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设（房地产）主管部门 确定时间：项目开工之前确定。 销售前确定。(3)、收费卡制度 经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。（三）准入管理1、供应对象 具有当地城镇户口；家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准； 无房或现住房面积低于市、县

13、人民政府规定的住房困难标准。每年向社会公布一次。2、程序申请、审核、公示和轮候制度。 市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。（1）申请:向街道办事处(镇人民政府)提出申请。（2）核实和公示: 审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况 经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准。 （3）轮候:按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。 （4）权属登记: 居

14、民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。 房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。（四）经济适用房的产权1、经济适用住房购房人拥有有限产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。2、交易:购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购 房人也可以按照政

15、府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。 (五)、经济适用房存在的问题(1)、对于经济适用住房每年应该建设多少，研究不够、落实不好(2)、配套设施不完备，规划设计不理想贫民窟(3)、经济适用房的销售对象失控个人收入申报制度，信用档案缺乏(4)、经济适用房本身是否真的“经济、适用”问题。价格高；面积超标 【三】经济适用房的开发流程 1、 分析预测市场需求 编制发展规划 本项工作由政府组织房管局、发改委、市建委、市规划局、国土局等部门完成；2、 编制年度建设计划和用地计划 本项工作由市发改委会同房管局、建委、规划局、国土局完成并报市政府批准。经济适用房的建设规模和用地规划纳入城市

16、房地产开发总量和土地供应计划；3、 提出项目用地意见 房管局会同规划局、国土局、发改委和土地储备中心提出具体的用地意见，报市政府批准；4、 项目招标 选定项目法人 由经济适用房管理办公室组织实施，招标评标委员会由房管局、发改委、财政局、建委、规划局、国土局、物价局等政府部门以及土地储备中心、相关专家组成。在本流程中投标人应按照招标文件要求提交投标文件，并提交根据国家国家计委、建设部2002年11月17日发布的经济适用住房价格管理办法中所规定的定价办法而制定的项目定价申请书（具体内容见本文附件）；5、 签订经济适用住房建设项目合同书项目法人与政府经济适用房建设管理办公室签约；6、 办理项目建设开

17、工手续 由项目法人持中标通知书、项目合同书等文件到政府相关部门办理有关项目审批手续、减免费确认手续、项目备案登记等；7、 公布项目情况 由市房管局在开工前向社会公布项目基本情况及住房销售价格；8、 进入正常的建设和销售阶段9、 其他 在以上流程中因为按照“办法”条文顺序，所以忽略了一些必备的程序，它们是：设计制作标书、项目合同书、审定投标人资格、审定投标方案、审定项目价格等由政府主管部门负责完成的工作；制作项目设计施工方案、设计和制作投标文件、计算建设成本、确定销售价格等由开发商完成的工作。 【四】廉租房的定义 法律规范廉租住房保障办法2007.12建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土

18、资源部、人民银行、税务总局和统计局等九部门联合一、概念 国家对住房困难的城镇收入家庭提供廉租房屋或给予租房补贴的住房保障制度特点：1、保障主体是国家 2、保障对象特定 3、保障模式多样 4、以满足基本住房需求为目标保障主体：国家（1）市、县人民政府 应当在解决城市低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划中，明确廉租住房保障工作目标、措施，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。（2）国务院建设主管部门指导和监督全国廉租住房保障工作。县级以上地方人民政府建设（住房保障）主管部门负责本行政区域内廉租住房保障管理工作。（3）县级以上人民政府发展改革（价格）、监察、民政、财政、国土资源、金融管理

19、、税务、统计等部门按照职责分工，负责廉租住房保障的相关工作。保障对象:城市低收入住房困难家庭城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件。2012年廉租住房保障标准1.具有本市城镇户口，且申请人家庭成员至少一人取得本市户籍三年以上；2.家庭人口2人以上(含2人)，离异人员离异必须满3年以上，单身人员必须年满30周岁以上(孤儿年满18周岁以上)；3.家庭人均可支配收入低于上年度当地人均可支配收入；4.家庭人均住房建筑面积在15平方米以下，而且家庭住房总建筑面积在50平方米以下(一人户低于30平方米)；5.申请人应具有完全民事行为能力。 保障方式: 保障方式应当

20、以发放租赁住房补贴为主，实物配租为辅。 货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。 实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。住房保障面积标准:市、县人民政府应当根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素，以户为单位确定廉租住房保障面积标准。 货币补贴的补贴额度: 每平方米租赁住房补贴标准：由市、县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定 总补贴额度：按照城市低收入住房

21、困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。 实物配租配租面积: 为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。 实物配租的住房租金标准实行政府定价二、资金来源财政预算安排为主、多种渠道筹措，主要包括：（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障（四）政府的廉租住房租金收入；（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，应当全部用于廉租住房建设。土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%。政府的廉租住房租金

22、收入应当按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。 （一）实物配租的廉租住房来源主要包括：1、政府新建、收购的住房；2、腾退的公有住房；3、社会捐赠的住房；4、其他渠道筹集的住房。（二）廉租住房建设 1、建设用地 应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。 2、建设用地的规划布局 应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业 3、规划设计 廉租住房建设应当坚持经济、适用原则，满足基本使用功能，应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。廉租住房应当符合国家质量安全标准。 4、新建廉租

23、住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。 5、新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。 6、政策优惠廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用于廉租住房的资金。政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房，社会捐赠廉租住房房源、资金，按照国家规定的有关税收政策执行。三、住房来源四、分配程序1、书面申请 由户主向户口所在地街道办事处或者镇人民政府提出书面申请；应当提供下列材料： 家庭收入情况的证明材料；家庭住房状况

24、的证明材料；家庭成员身份证和户口簿；市、县人民政府规定的其他证明材料。2、审核（1）街道办事处或者镇人民政府初审、公示、上报街道办事处或者镇人民政府应当自受理申请之日起30日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并张榜公布，将初审意见和申请材料一并报送市（区）、县人民政府建设（住房保障）主管部门；（2）建设（住房保障）主管部门审查应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请人的申请材料转同级民政部门；（3）民政部门审查应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，

25、并反馈同级建设（住房保障）主管部门；3、公示、异议、登记 经审核，家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，由建设（住房保障）主管部门予以公示，公示期限为15日；对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。经审核，不符合规定条件的，建设（住房保障）主管部门应当书面通知申请人，说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向建设（住房保障）主管部门申诉。4、轮候 建设（住房保障）主管部门应当综合考虑登记的城市低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序，并向社会公开。 优先安排发放补贴：给已经登记为廉租住房保障对象的城市居民最低生活保障家庭 实物配租应当优先保障：已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。5、发放租赁住房补贴或者配租廉租住房并公布签订租赁住房补贴协议或者廉租住房租赁合同，予以发放租赁住房补贴或者配租廉租住房。发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果，应当予以公布。租赁住房补贴协议应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。廉租住房租赁合同应当明确下列内容：