4、吉林市石井现代商居小镇整体开发项目doc

1、PAGE PAGE 吉林市石井现代商居小镇整体开发项目1. 项目简介1.1 项目背景1.1.1 项目提出的背景石井街道位于吉林市南端，朱雀山西侧，紧接吉丰东线。距市区8公里，辖区面积6.14平方公里，共有三个社区，总人口1.1万人。石井街道历史形成了相对独立的工业小镇模式，辖区内原有吉林市第一玻璃厂，吉林市联合化工厂，吉诺尔电冰箱厂和江南炼油厂等多家曾经举足轻重的国有大型企业，为吉林市的发展做出过重要贡献。几年前，这些企业相继破产倒闭，下岗职工近5000人，占街道总人口的45%。虽然近年来在区委、区政府的正确领导下，使一度陷入困境的经济又加快了发展步伐，但是仍然有大量的闲置资产和土地亟待开发和

2、利用。据统计，石井街道2009年实现国内生产总值31000万元，固定资产62000万元，固定资产产出率仅为50%，全口径财政收入186万元。1.1.2 小镇整体开发的原则及优势1、原则坚持整体开发与分区开发相结合的原则；坚持商贸与生活板块开发兼顾的原则;坚持生态发展与绿色发展相结合的原则；坚持远景规划与近期开发相结合的原则；坚持实事求是，量力而行与先行先试，大胆创新共进的原则。2、优势分析开发建设成本最低。石井街道现有近64万平方米闲置的工业用地，而且周边紧邻的农村荒地较多，通过整合可以生成1300000万平方米的建设用地，有足够大的空间摆放商贸、物流、民居和低碳工业项目。闲置土地价格低廉，比

3、其他城区有明显的优势。公用、基础设施完善。石井老工业集中区是建国以来积累的优良资源，厂区完整平坦，水、电、热、通讯、排污管网、污水处理等公共设施一应俱全，而且还具备了继续扩容增能的条件。这些优势将会对入驻企业产生强大吸引力，这也是其他城区不可比拟的优势。交通网络方便快捷。石井街道现有两条铁路专用线穿街而过，辖区西接东南环高速公路（300米），南靠吉丰东线（400米），距市区仅8公里，经蓝旗大桥与丰满开发区、永吉开发区相连，有两条公交车线路直达辖区，为经济发展提供了便利的交通条件。为汽车工业园区服务优势凸显。吉林市汽车工业园区发展规划：到2015年全市汽车工业生产总值达1000亿元。园区内将新建

4、大型整车生产企业34户，汽车核心配套企业数十户，届时产业工人将达十数万人，巨大的服务需求和居住需求，使一道之隔的石井小镇具备了更大的商业开发价值。 居民平房区动迁成本低廉。石井街现有平房区11.7万平方米781户居民，这些房屋年久失修，部分还是解放初简易结构建筑，按照吉林市棚户区房屋拆迁补偿安置暂行办法（修正案）进行动迁安置，符合广大居民的切身利益，符合政府改善民利民生工程的要求，而且动迁成本低廉，有比较可观的利润空间。1.1.3 项目建设的有利条件及必要性1、雄厚的工业基础为项目建设提供了有利条件。建国以来，石井街就作为工业集中区受到各级政府的重视和扶持。目前，工业建设用地、工业基础设施潜藏

5、较大的发展空间和余量。这是发展商居最理想的资源。 2、优越的地理位置决定石井的发展潜力在现代商居。石井街偏离市区自成体系，比邻松花江、松花湖，风景优美气候条件好，市政府对此区域已形成发展现代商居的具体控规；小镇紧邻吉林市汽车工业园区，是服务于大工业最理想的商居区。3、吉林市城市空间发展战略为项目建设指明了产业方向。吉林市政府提出“北拓、南优、东控、西调”的城市空间发展战略，明确了丰满区江南区域优先发展商旅居，随着城市发展，其开发价值日渐显现。4、当地群众强烈的发展愿望为项目建设提供动力支持。石井街道98%居民是原有大中型国有企业的下岗职工和家属，对企业兴衰和社会变迁有着深刻的体会和认识。面对大

6、好机遇，广大居民群众决心举全街之力，推动现代商居小镇建设步伐。1.2 项目建设内容及规模1.2.1 项目建设内容1、低碳工业板块流体食品项目流体食品项目主要以凇露饮品有限公司为核心，根据未来企业发展需要，适度向北发展，积极开发引进以本地特产蔬菜和鲜花资源为原料的菜汁和鲜花汁等饮品系列；以长白山野生树和野果资源为原料的树汁山果汁等饮品产业。玻璃制品项目玻璃制品项目主要以跃华玻璃有限公司为核心向南发展，注意规避国家政策的限制，以深加工多品种为原则。要以高强泡沫玻璃产品，工艺及旅游玻璃制品系列和汽车挡风玻璃、后视镜总成等三类产品企业为招商引资主攻方向。2、现代物流板块物流板块建设主要以我街便捷的铁路

7、和公路网络为平台，以城市圈物流配送为基础，以农副产品物流为核心，建设成为长吉图先导区最大的农副产品现代化交易和配送中心。项目占地面积30万平方米，建筑面积20万平方米，仓储能力50万吨/年，交易总量200万吨/年。项目投资10亿元，其中固定资产投资8亿元，流动资金1亿元，市场开发1亿元，交易额80亿元/年，现实税金1.2亿元/年，利润2.8亿元年。3、现代商贸服务板块商贸服务要围绕吉林市汽车工业园区和本小镇30平方公里顺势展开。建设2万平方米区域商贸服务中心并形成多样化的商圈。服务人口15万人。4、总部大楼总部大楼项目在街道市场的基础上进行拆迁翻建，占地面积3万平方米，建筑面积3万平方米。总计

8、9层，其中裙楼4层，基础面积5000平方米；主体5层，基础面积2000平方米，主要功能：此大楼内主要入驻吉林市汽车工业园区公司总部、行政机构、宾馆、酒店、医院等。该大楼外围周边，建设2万平方米的文化广场。总部大楼是石井现代观光商居小镇的政治经济中心，也是小镇标志性的建筑。5、两大出口吉丰东线出口：要以总部大楼以轴心，沿石井街南北方向直线打通与吉丰东线的出口，路长600米；东南环出口：沿联油路东西方向，与东南环高速公路引线相接，路长400米。以此形成两个绿色通道，进一步扩大小镇经济发展的竞争优势。6、现代民居现代民居建设，一要满足小镇新兴企业发展和人口增长需求；二要满足原工业区11.7万平方米7

9、81户居民居住条件改善需求；三要延伸服务于汽车工业园区新增十几万员工生活需求；四要沿吉丰观光带开发高档精品住宅区，满足高消费人群需求；五要营造小镇整体风格，满足现代商居小镇旅游观光需求。小区容积率：3.6，建设密度0.6，绿化率40%。生活区内设置文化体育设施，本街直接受益人口超过10000人，占街道总人口90%以上。表1 生活区建筑项目 单位:万元、平方米项目占地面积建筑面积居住人口总投资利税精品区3500005000004000350000100000常规区35000010500007000250000800001.3 经济和社会效益预测1.3.1 主要经济效益预测指标总投资：79亿元；销

10、售收入：179亿元；税收：5亿元常年+9亿元阶段性；利润：5.5亿元常年+9亿元阶段性；投资利税率：超过14%常年，超过36.1%近期。投资回收期：7,5年不含房地产，4年含房地产。社会效益分析吉林市石井现代商居整体开发项目是在长吉图开发开放先导区建设的大背景下，依托石井街道老工业集中区的条件和优势，顺应国家产业发展方向和省、市总体发展规划导向，坚持实事求是、有所突破的原则，经过长期缜密的调查研究和充分论证的基础上，提出的经济发展和民生民利并举的综合性开发项目。该项目思路清晰，版块明确，投资依据充分，建设条件具备，赢利空间大，抗风险能力强，是目前吉林市难得的投资开发地域。1.4 项目总投资及筹

11、资方案1.4.1 项目总投资表2 项目总投资表项目投资投入资金利税总计79亿元5.5亿元常年+9亿元阶段性1.4.2 资金筹措项目拟融资79亿元。1.5 合作方式合资、合作均可1.6 需外方投资方式资金投入1.7 项目建设地点吉林市丰满区1.8 项目进展情况已完成项目建议书2.合作方概况2.1 基本情况1项目承办单位名称：吉林市丰满区商务局2法定地址：吉林市吉林大街76号3企业所有制形式：国家所有2.2 单位概况吉林市丰满区商务局围绕发达地区产业转移历史机遇，创新工作思路。一是建立丰满区中韩经济协会，密切对韩经济交流与合作。二是巩固密切型招商引资联络平台和密集型信息交流平台，扩大对外交往。三是完善全区新兴项目储备库、资源资产储存库和投资信息库，增强我区招商引资的后发优势。围绕“工旅强区”发展战略，创新招商引资理念。一是结合我区的主导产业发展方向，开展定向招商。二是结合我区的产业特点和资源优势，开展定性招商。三是结合当前的投资流向和资金转移趋势，开展定位招商。四是结合我区的重点行业和企业