现代商业地产项目的建筑规划-陈倍麟

1、 4/4现代商业地产项目的建筑规划设计陈倍麟中国房产信息集团商业事业部 副总经理上海市注册咨询专家、上海市注册咨询师中国注册高级商务策划师、国际商务策划师目录一、商业建筑形态设计特征1. 购物中心（销品茂）2. 商业街3. 休闲街区4. 商务写字楼5. 酒店6. 社区商业7. 地下商业二、商业地产建筑形态设计中的六大类常见问题（一）先搞建设后做定位（二）用住宅思路做商业（三）主次入口与交通错位（四）商圈能级判断错误（五）缺乏专业商业设计概念三、商业项目的建筑设计要点1、商业项目的外观形态设计2、商业项目的平面结构设计3、商业项目的建筑动线设计4、商业项目的中庭功能设计5、商业项目的人性化设计6

2、、商业项目的城市功能融合（1）关于商业建筑形态的思考点 用地指标、地块形状 地块的容积率 地块的车/人的流向 地块的用地性质（使用功能） 景观效果（有河岸线考虑视觉效果） 项目的预算与成本（不同形状、材料有不同建筑成本 ） 提示：“L”型、“凹”字形比较适合人的心理，从结构上看，最省钱的设计是长方型。（2）关于商业建筑楼层数量的思考点 地块的容积率限高规定 项目地块所处地段价值高低（土地成本） 项目地块的商业属性（市级、区级、社区商圈）提示：国外商业建三层比较多（非市级商业中心）。（3）关于商业建筑主次入口的思考点 交通流向（车流方向） 行人流向（人从哪来？)让人进入没有压迫感，更人性化的设计

3、 什么方向位置，什么朝向（风向、阳光） 内部使用取景要求（景观作用） 开门的视觉与整体设计正面、侧面、背面的设计要求的直接衔接 消防系统，安全要求提示：十字路口金角的位置为佳。（4）关于商业建筑内部动线的思考点 足够空间的商铺，商铺靠外墙，零售商铺不需要临窗，餐饮最好临窗；人的流向在中间，才能达到最高效益。 有辅助性的空间，营造客厅的感觉（有座位、有咖啡店）。 视面积与长宽，跨度结构设计，走道上不适合有很多柱子。 有主力店的商场，流向上要为它考虑。 消防问题，一定距离之内留出安全出口（紧急出口）。 餐厅、美食广场需要天然的采光。提示： 自然光带给人好心情，高级餐厅要有庭院采光。（5）关于商业建

4、筑中庭的思考点 心理上人一般不喜欢进了商场一头看到底，中庭可以让购物者不会有视觉疲惫。 心理上人走过200米就要拐弯了，因此需要中庭节点来过渡。 有辅助性的空间，营造客厅的感觉（有座位、有咖啡店）。提示： 中庭是集聚人流的磁场，人天然亲近自然光，中庭必须见天采光。（6）关于商业建筑外部景观的思考点 景观对于商业极为重要，周边环境设计良好（绿化、停车场、人行道）可以提升商业品位，吸引人流。 商业需要聚焦视觉，才能吸引人流。有文化主题的灯光工程、雕塑小品、绿化环境，可以为商业带来人流。提示： 让商业建筑体的本体成为广告体。第一：商业项目的建筑外观形态设计要点1、商业的建筑外观设计风格要有商业元素2

5、、商业的建筑外观设计要有视觉冲击力3、商业的建筑外观设计要与景观设计融合第二：商业项目的平面结构设计要点1、商业项目的平面结构设计要点2、商业的平面结构形态解析第三：商业项目的动线设计要点商业项目建筑动线设计的内容与原则1、商业动线的概念2、商业动线设计的目的3、外部动线设计原则4、内部动线设计原则5、垂直动线设计原则第四：商业项目的中庭设计要点1、商业中庭（1）商场中庭功能（2）中庭的设计（3）中庭的艺术化设计2、商业项目的连廊、退台、平顶（1）连廊设计（2）走廊设计要美观（3）退台空间设计（4）平顶活动空间设计第五：商业项目的人性化设计要点1、商场指示牌2、休息座椅3、洗手间4、其他人性化设计第六：商业项目的城市功能融合绿地公园表演台（露天电影）展览馆图书馆娱乐场体育馆停车场h、通道附：一、不同业态业种对物业设计的不同要求1. 大型主力店对物业配置要求（超市、家电、数码、家居、家具等）2. 餐饮业对物业配置要求（正餐、中西快餐、休闲餐饮、特色餐饮等）3. 娱乐休闲业对物业配置要求（影院、健身中心、美容SPA等）（