现行房地产业相关法律法规条例解析（52页）

1、房地产业相关法律法规主要内容目前，现行的与我们的工作相关的的规范主要有： 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国土地管理法 城市房地产开发经营管理条例 商品房销售管理办法 城市商品房预售管理办法 城市房地产中介服务管理办法 物业管理条例 相关的地方性法律法规 法律实施条例等其他行政法规和规范文件、对房地产开发企业的限定房地产开发企业应具备的条件：有自己的名称和组织机构； 有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本； 有足够的专业技术人员； 法律、行政法规规定的其他条件。 房地产管理法，1995设立房地产企业的具体条件除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立一般条件外，设立房地产开发

2、企业还应当具备下列条件：有100万元以上的注册资本；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。（最低限定）向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记；企业在领取营业执照后，应持相关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。城市房地产开发管理条例，1998、开发土地的相关规定土地所有权包括城市土地所有权、集体土地所有权。前者归国家，后者归集体。城市土地和集体土地 城市市区的土地属于国家所有 ；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。土地使用权在保持土地所有权不变的情况下，个人或者单位对土地的使用、收益等

3、权利。2.1土地使用权的获取土地使用权的划拨，是指县级以上政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿拨付给土地使用者使用的行为。对象：公共、政府、军事、基础设施、其他等。土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。有偿使用。房地产开发用地的唯一途径。2.2土地出让的3种方式协议出让（2004.8已终止） 以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。 招标出让 由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人

4、取得土地使用权的行为。 土地拍卖 是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。2.3土地使用权的年限土地使用权出让最高年限由国务院规定。划拨获得土地无使用期限；居住用地年； 工业用地年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 ，19902.4土地使用权的收回出让合同规定的使用期满、未申请延期的；因用地单位迁移停止使用原划拨的国有土地 ；政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权的

5、；（协议补偿）实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地； 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废；土地自然灭失； 土地使用者死亡而无合法承继人等法律规定的其他情况。土地管理法，1999 2.5土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。方式出售、交换和赠与。转让条件按照出让合同规定的期限和条件进行投资开发、利用土地 。用途不变。结果出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移 ；其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让 ；土地使用权为剩余年限。假设转让价格太低，政府优先购买；价格过高（炒地皮），政府采取措施。2.6集体土地的获得农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或

6、者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。获取方式：先通过土地征用（征购），由集体土地所有权转变为国有土地所有权，再行 出让。 2.7土地使用权的其他规定土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。不在约定时间内支付完，合同失效。土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。不合规划、合同的警告、罚款、收回。 土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。无出让权限的审批无效。 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照出让合同

7、约定的土地用途、动工开发期限开发土地。 超过年不动工，20土地闲置费；超年，收回；特殊原因除外。土地使用权期满，使用者可以申请续期。再签合同、等同于再次出让。 3、房地产开发项目相关规定房地产交易中的基本制度：房地产价格评估制度。 房地产成交价格申报制度 。转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价格。 权属登记制度。房地产转让、抵押时，当事人应当办理权属登记。 城市房地产管理法，19953.1开发建设房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照有关规定经主管部门批准。建设项目立项或经批准后，建设单位应持项目建议书或批

8、准文件向城市规划部门申请选址，办理建设项目选址意见书。建设项目可行性研究报告报请批准时，必须附有选址意见书。建设单位需要改变城市规划已经确定的土地用途的，必须经城市规划部门、土地管理部门批准，由城市规划行政主管部门发给建设用地规划许可证。经批准的建设用地的性质、位置、界线若需变更，须经城市规划行政主管部门审查同意并办理变更手续。在城市规划区内的各项建设工程，建设单位必须向城市规划行政主管部门提出申请，领取建设工程规划许可证。城市规划法，1990开发项目竣工验收的资料证明（一）竣工验收申请；(二)开发项目批准文件；(三)有关设计图纸；(四)房地产开发项目建设条件意见书；(五)房地产开发项目手册；

9、(六)商品住宅的质量保证书和使用说明书；(七)需要交验的其他资料。 郑州市城市房地产开发管理条例实施细则，2002住宅小区竣工验收住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。住宅小区等群体房地产开发项目竣工要进行综合验收：城市规划设计条件的落实 、配套的基础设施和公共设施 、单项工程的工程质量 、拆迁安置方案 、物业管理 。城市房地产开发经营管理条例，19983.2关于房地产交付的规定房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因需延期交付的，应当及时告知买受人

10、。房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。房产保修规定房产测绘规定城市商品房预售管理办法，1995房屋保修的相关规定房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。 当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，

11、保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。房屋建筑工程的最低保修期限为： 地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。（房屋建筑工程质量保修办法，2000）3.3房地产转让一般条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的以上，属于成片

12、开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（如现房销售或二手房）其他要求：如果土地使用权以划拨方式取得，转让房地产时，应当报批。如果需要补办土地使用权出让手续，由受让方办理，缴纳出让金。房地产转让的具体形式一方提供以出让方式取得的国有土地使用权，另一方或多方提供资金建房的； 收购企业或者企业合并、兼并，房地产转移给新权利人的； 以房地产作价入股，房地产权属发生变更的； 以房地产抵债或以房地产换物的； 以房屋所有权作为奖品的。 郑州市城市房地产市场管理条例，1995禁止转让的房地产无合法房屋所有权证、国有土地使用证的； 房屋所有权或土地使

13、用权有争议的； 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 县级以上人民政府依法决定收回土地使用权的； 共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 设定抵押的房地产未书面通知抵押权人的； 依法公告拆迁范围内的房地产； 法律、法规、规章规定禁止转让的其他房地产。 3.4房地产抵押 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 土地使用权可以单独抵押，也可以连同地上房屋共同抵押。房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以一同拍卖，但拍卖新增房屋所得

14、，抵押权人无权优先受偿。设有抵押权的商品房销售抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 担保法）经抵押人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应向抵押权人提前清偿所担保的债权。（城市房地产抵押管理办法）抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押权人予以赔偿。 3.5商品房预售预售条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入

15、开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。城市房地产开发经营管理条例，1998企业申请预售提交的材料1、商品房预售许可申请表；2、开发企业的营业执照和资质证书；3、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；4、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；5、工程施工合同及关于施工进度的说明；6、商品房预售方案。商品房预售程序 受理。开发企业提交有关材料，房地产管理部门应当当场出具受理通知书。审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。许可。经审查，申请符合法定条件，房地产管理

16、部门依法作出行政许可决定，送达商品房预售许可证。如果不符合法定条件的，房地产管理部门依法作出不予许可的书面决定，送达开发企业。公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当公开，公众有权查阅。城市商品房预售管理办法，1995商品房预售的其他规定开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和土地管理部门备案。商品房销售合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。城市房地产开发经营管理条例，1998“定金”与“订金”的辨析“订金”在法律上并没有

17、严格的界定 “定金”在法律上有比较严格的界定。 其作用有两种情形：1、合同正常履行时，定金充作价款或由交付方收回；2、合同不履行时，适用定金罚则：即交付方违约的，无权收回定金；接受方违约的，应双倍返还定金。关于定金的规定房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受方收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受方返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。 （商品房销售管理办法）出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关

18、于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 （最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 ） 买房人签订认购书、正式签订商品房买卖合同前，如果因为买方的原因未能订立合同的，出卖人可以不退还定金。但是，如果因为买卖双方的原因，比如合同不能协商一致，出卖人应当将定金返还买受人。 非法预售的罚则无证擅自预售商品房，停止违法行为，没收违法所得，并处已收取的预付款1以下的罚款。不按规定使用商品房预售款项，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。 以不正当手段取得商品房预售许可，由房地产管理

19、部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。 城市商品房预售管理办法，19953.6现房销售的条件开发企业具有合法身份及资质；（开发主体资格合法）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（商品房的用地合法）取得建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可证；（商品房的规划、建设手续合法 ）已通过竣工验收；（商品房符合工程建设质量标准 ）拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工和交付日期；（商品房能够达到基本使用条件 ）物业管理方案已落实。商品房销售管理办法，2001商品房买卖合同 的内容（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商

20、品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。 商品房销售管理办法16p，2001销售禁止行为及法律责任开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（禁止“一房多售”）开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售

21、商品房。开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 （通知买受人，有权退房）“五证” &“两书”“五证”指的是： “国有土地使用证”，我国土地管理法规定，只有在国有土地上建设的房屋才能用于出售。开发商向国家交纳土地出让金，即可取得土地使用权，房屋才能正常合法的进行交易。 “建设用地规划许可证”，根据我国土地管理法规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划。“建设工程规划许可证”，房子建在什麽地方

22、、要建多高，容积率是多少，都要经过规划部门的许可。 “建设工程开工许可证”，只有拥有此证工程才能施工。 “销售许可证（预售许可证）”，没有此证，房子就不能销售或预售。“两书”指的是： 住宅质量保证书及住宅使用说明书，开发商应在交付房屋时向购房者提交。 3.7销售代理的相关规定房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。代理销售商品房的，中介机构销售商品房时，应当向购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 代理销售关系不改变购房人和开发者之间的转让关系，因此不承但相应责任。3.8销售广告及销售承诺问题 广告的

23、内容并不当然成为合同一个组成部分，不具有合同效力，不受法律保护。只有将广告宣传的内容在购房合同中约定，使之成为合同的一个组成部分，才具有法律约束力。销售人员的口头宣传介绍及销售承诺，作为口头表示可以构成合同，受法律保护。但在出现纠纷时，取证有一定难度。只有当销售人员的承诺在合同的补充条款中加以约定了，买卖双方承担法律责任。通常广告中注明“楼书最终解释权归本公司”、“房屋面积最终以政府房地产产权部门之测定为准”等词句，避免纠纷。在广告的发布方面，合同法、广告法、房地产广告发布暂行规定、商品房销售管理办法等有相关约束。4 房屋面积测算包括计算全部房屋建筑面积的部分、计算一半建筑面积的 部分、不计算

24、面积的部分。房屋面积测算包括房屋建筑面积、使用面积、产权面积、共有共用建筑面积等的测算。房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积 。房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县(市)房产行政主管部门登记确权认定房屋共有共用建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。4.1成套房屋建筑面积测算成套房屋建筑面积由成套房屋套内建筑面积和分摊所得共有共用建筑面积两部分组成。套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成。 共有共用建筑面积包括：电梯

25、井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有共用建筑面积。房产测量规范对不计入建筑面积的规定层高小于2.2米以下的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室；突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒 脚、台阶、无柱雨篷；房屋之间无上盖的架空通廊；房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；建筑物

26、内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖的房屋；活动简易房屋；与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。郑州市房屋建筑面积测算及共有共用建筑面积分摊规则，20024.2有关面积误差问题的规定商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。（无按使用面积计价）按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，面积误差比绝对值在3以内，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房（拿回房款、利息）

27、。买受人不退房 ，按面积多退少补（面积大于合同，仅补3%，以上自付；面积小于合同，3%以上退双倍）按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。 5 房地产权属登记管理国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方政府房产管理部门申请登记，经核实颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级政府土地管理部门申请土地使用权变

28、更登记 。房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。郑州市的房屋产权管理 基本规定：城市房屋产权，是指城市房屋的所有权。城市房屋产籍，是指城市房屋的产权档案、地籍图纸及帐、表卡、册和其他反映产权状况的资料。县(市)房产管理部门代表本级人民政府核发的房屋所有权证，是房屋所有权人据以享有房屋所有权的法律凭证。在办理房屋的扩建、改建、翻建、买卖、交换、兼并、赠与、继承、析产、租赁、抵押、调拨、拆迁安置等转移变更手续时，都必须凭房屋所有权证，凡没有房屋所有权证的房屋，国家法律不予保护。郑州市产权产籍管理办法实施办法新建房屋的产权产籍管理凡新建的各类房屋，在房屋竣工三个月内，由房屋

29、所有权人(自然人或法人)按规定办理申请产权登记手续。并提交上级主管机关批准的文件、城市规划部门批准的建筑许可证、建筑红线图、工程质量检验证和土地使用证等有关资料。房地产开发公司建造的商品房，应严格按照国家建设部关于加强商品房屋产权产籍登记管理的通知，在房屋竣工三个月内(销售前)，持房地产开发资质证书和营业执照、投资计划批文、用地手续、建筑许可证及红线图、工程质量检验证、集资、合资、合建商品房屋的协议书或合同书等证件，到郑州市房产产权监理处办理商品房屋产权登记(备案)，领取商品房屋产权登记备案证后，方可办理销售手续。商品房屋的购买方须在购买房屋三个月内(预售商品房，自结算之日起三个月内)，持商品

30、房屋产权登记备案证复印件，购房协议书或合同书，交易管理部门出具的交易契证等手续，到郑州市房产产权监理处办理产权登记手续，领取房屋所有权证。6 物业管理条例6.1对建设单位的相关规定P22-23，建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主利益，业主义务，违约责任等事项依法作出约定。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 P24,住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于个或者住宅规模较小的，可以采用协议方式选聘。 P25,建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同

31、约定的内容。 P27,业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 6.2物管条例对物管方的规定从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。物业管理条例，20036.3物管条例对业主的规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变的，应当首先提请业主大会讨论决定同意。 物业管理条例，20036.4郑州市物业管理的规定物业管理服务单位与业主委员会按照物业管理服务收费指导价标准，协商约定具体的收费项目和标准，报市价格主管部门备案。 定价方式。为物价产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等有公共性的服务以及代收缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或者政府指导价。凡属于物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部