北京市石景山区西部地区总体开发策划报告

1、石景山区西部地区开发建设研究策划-策划报告PAGE PAGE 15目 录第一章 项目背景 一、项目区范围1二、石景山西部地区发展现状2自然资源禀赋及结构2经济资源与经济发展现状4人力资本积累与社会资源6政府与政策资源7三、石景山西部地区面临的主要问题7矫正畸形的城市化进程7次生环境问题突出，治理投入不足8土地资源价值提升起步艰难8区内人口的就业技能与意愿之间的落差加剧了就业安置的难度9新兴产业的植入与人口置换9四、石景山西部地区开发意义9第二章 石景山西部地区发展优劣势分析（SWOT分析） 一、石景山西部地区开发的优势11毗邻首都市场的信息优势时间差11首都庞大市场提供足够的市场门槛规模差11

2、区位、地形、地貌共同决定的区域特色优势垄断力12开发程度低，自由雕琢的空间广阔后发力12符合北京西部发展带开发的战略规划机遇力12二、石景山西部地区开发的劣势12边缘地带城市化过程中的历史欠账多12倚轻倚重的产业结构未能真正发挥区域资源比较优势，无法支撑区域经济的持续发展13受原有产业结构的影响，区域人力资本的积累难以适应现代服务业发展的需要13区域微观经济主体活力不足，既无法起到繁荣经济，又无法实现提供就业岗位的双重功效13西部相对封闭的地形，与外界沟通的入口过于单一，不利于大量人流在区内的聚集14长期经济基础薄弱，导致区域政府的运作能力有限，迫切需要走出积重难返的泥潭14三、石景山西部地区

3、开发的机遇14石景山西部与门头沟的门城共同构成西部发展带上的重要节点空间战略机遇15西部开发是伴随首钢搬迁实现石景山全区发展转型的重要组成部分，也是一个潜在的区域经济领跑者15科学发展观，绿色GDP核算和考核机制有利于缩小西部与东部发展在质量上的差距，从而为西部赢得更多的发展机会和政策倾斜16把握奥运商机进一步吸引世界的眼球16四、石景山西部地区开发的挑战16自我超越的观念挑战16短期效应与长远发展目标之间的艰难取舍生存与发展的挑战17畸形肥胖和健康增肥之间的取舍政绩与和谐发展的挑战17辨析特色经济的真正内涵异军突起的现实与虚幻两条道路的挑战17放水养鱼与竭泽而渔之间的挑战开发利益的分享机制1

4、8五、总结18第三章 石景山西部地区发展定位一、功能定位20（一）定位释义20二、产业定位21创意产业内涵21产业结构22三、功能分区24功能分区总体设想24用地分配25规划原则26四、项目设计28综合服务区28高尚别墅区（天泰山上双泉寺、板凳沟、陈家沟区域）30创意商务区（黑石头、上下石府）32生态居住区（秀府南宫）35水岸经济区（广宁麻峪）37旅游观光带39五、备选方案41总体定位41功能分区41项目设计43两套方案的区别43六、目标市场定位45生态居住区45泰斗村高档别墅区47酒店、研发办公区48第四章 开发模式 一、投入产出分析50开发成本50地块分析与盈利思路57二、开发模式选择61

5、开发模式选择的原则61开发模式选择的依据62开发模式比较分析65三、开发策略优化67开发进度的最优安排67开发程度的最优安排67开发成本的控制策略69开发风险的控制策略69开发融资与招商策略71第五章 招商模式一、投资招商策略74投资商目标定位74招商合作方式75二、开发招商策略76三、经营招商策略77酒店经营商77旅游经营商80休闲娱乐类经营商83物业服务商84经营商退出机制86四、创意企业招商策略76协会招商87创意企业招商92五、商业价值分析93广告宣传效应93品牌声誉效应94地段升值潜力94信息集聚效应94经营收益分析94六、招商管理95招商活动总体安排95招商时间安排95招商组织结构

6、设计及人力资源安排96招商活动的组织、控制与策略的配合96招商效果评估与考核97第六章 经营模式一、经营体系99一级经济主体100二级经营主体101三级经营主体102二、理念经营102生态经济理念102执政理念103地产运营理念104营销理念105三、资源聚集107搭建融资平台107建立合作联盟108推广示范工程111四、环境经营112硬环境建设113软环境建设119五、品牌经营121品牌经营的主要阶段122营销传播123母子品牌策略128六、实物经营128经营方式分析128经营方式选择129第七章 管理模式一、管理目标131二、管理模式分析131现有管理模式分析131未来管理模式分析132三、西部开发建设办公室的组织管理134组织职责134机构设置及部门职责134管理考核135四、西部投资开发公司的组织管理136组织职责136机构设置及部门职责137管理考核与激励140五、西部地区管理体系141石景山区政府的管理141西部地区派出机构的授权管理1