后湖片区房地产市场分析报告

1、目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc176161075 一、后湖片区分析 PAGEREF _Toc176161075 h 2 HYPERLINK l _Toc176161076 1、区位介绍 PAGEREF _Toc176161076 h 3 HYPERLINK l _Toc176161077 2、公共服务设施 PAGEREF _Toc176161077 h 3 HYPERLINK l _Toc176161078 3、未来规划和展望 PAGEREF _Toc176161078 h 4 HYPERLINK l _Toc176161079 二、房地产市场现状分析

2、 PAGEREF _Toc176161079 h 5 HYPERLINK l _Toc176161080 1、后湖片区商品住宅成交套数 PAGEREF _Toc176161080 h 5 HYPERLINK l _Toc176161081 2、后湖片区商品住宅成交均价 PAGEREF _Toc176161081 h 5 HYPERLINK l _Toc176161082 3、后湖片区楼盘调查情况 PAGEREF _Toc176161082 h 6 HYPERLINK l _Toc176161083 4、后湖房地产市场综述 PAGEREF _Toc176161083 h 6 HYPERLINK

3、l _Toc176161084 三、后湖片区房地产市场客户分析 PAGEREF _Toc176161084 h 6 HYPERLINK l _Toc176161085 1、客户来源区域 PAGEREF _Toc176161085 h 7 HYPERLINK l _Toc176161086 2、客户年龄分析 PAGEREF _Toc176161086 h 7 HYPERLINK l _Toc176161087 3、客户职业构成 PAGEREF _Toc176161087 h 7 HYPERLINK l _Toc176161088 4、客户置业因素分析 PAGEREF _Toc176161088

4、h 8 HYPERLINK l _Toc176161089 5、客户对购房的选择 PAGEREF _Toc176161089 h 8 HYPERLINK l _Toc176161090 6、客户购买因素分析 PAGEREF _Toc176161090 h 9 HYPERLINK l _Toc176161091 四、后湖片区房地产报媒广告监控分析 PAGEREF _Toc176161091 h 9 HYPERLINK l _Toc176161092 1、广告发布总量统计 PAGEREF _Toc176161092 h 9 HYPERLINK l _Toc176161093 2、报纸偏好性统计 P

5、AGEREF _Toc176161093 h 10 HYPERLINK l _Toc176161094 3、广告诉求 PAGEREF _Toc176161094 h 10 HYPERLINK l _Toc176161095 五、片区典型楼盘营销活动分析 PAGEREF _Toc176161095 h 11 HYPERLINK l _Toc176161096 六、片区典型楼盘在推产品分析 PAGEREF _Toc176161096 h 11 HYPERLINK l _Toc176161097 1、新地东方明珠 PAGEREF _Toc176161097 h 11 HYPERLINK l _Toc

6、176161098 2、吉祥谷 PAGEREF _Toc176161098 h 14 HYPERLINK l _Toc176161099 3、七星香山花园 PAGEREF _Toc176161099 h 16 HYPERLINK l _Toc176161100 七、片区房地产相关信息动态 PAGEREF _Toc176161100 h 17 HYPERLINK l _Toc176161101 1、武汉公积金贷款取消强制险，已办保险不退保 PAGEREF _Toc176161101 h 17 HYPERLINK l _Toc176161102 2、国务院决定从今天起存款利息税下调至5% PAGE

7、REF _Toc176161102 h 18 HYPERLINK l _Toc176161103 3、央行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率 PAGEREF _Toc176161103 h 18 HYPERLINK l _Toc176161104 4、堤角都市工业园要与世界创意产业同步 PAGEREF _Toc176161104 h 18 HYPERLINK l _Toc176161105 5、后湖汉黄路初步设计批复通过审批改造在即 PAGEREF _Toc176161105 h 19后湖片区房地产市场分析报告一、后湖片区分析后湖居住区处于二环线以内，属于未来城市总体规划确定的全市三个综合组

8、团之一，也是武汉市规划的五个大型住宅区中距市中心距离最近的片区。根据2006年出台的后湖地区分区规划，后湖被定义为“21世纪武汉和谐生态居住新城”，并作为“六城会”主赛场。同时，后湖也是众多地产界人士的创业基地，吸引了众多开发商和置业者的眼球，已经成为新一轮城市建设的热点。1、区位介绍后湖居住区泛指位于江岸区西北部，东至汉黄路、解放大道，南抵京广线，西起姑嫂树路，北接三环线，总的规划用地面积约23.6平方公里，远期的居住人口将达到30万人左右，人均24平方米居住用地，为汉口生态住宅板块之一。从地理位置上讲，是距离汉口中心区最近的板块，是由政府统一规划的以低密度居住区为主，辅以金融、商业、体育、

9、主题公园等多功能的高素质综合新城区。2、公共服务设施早些年，后湖片区的生活配套设施可谓“白板”一片。近两年，随着各项规划的出台，后湖地区配套设施建设开始加速。 商业目前该区域内仅有两个较大的商业网点，一个是东方明珠边的中百超市，一个是幸福人家旁的中百仓储后湖购物广场，该区域居民购物也爱去竹叶山的易初莲花。根据武汉市城市总体规划和武汉市商业网点发展规划，后湖片区为市级商业副中心，拟建设9个独立的商业中心或大型超市，并在主干道周边均衡设置4个加油站。此外，按照文化发展规划要求，拟建设1个中等规模的公共图书馆，1个中等规模的文化馆，1座多厅影院（45个影厅），6处社区综合文体活动中心，在塔子湖、塔子

10、湖西路与幸福大道交汇处各建一个文化活动广场。 医疗卫生根据湖北省卫生资源配置标准和武汉市区域卫生规划，后湖片区内拟建设1所综合医院，2所专科医院，设置4所社区卫生服务中心，12个社区卫生服务站；迁建江岸区疾病预防控制中心和江岸区妇幼保健所。教育该区域内已有学校包括：岱山小学、余华岭小学、塔子湖小学、石桥小学、六中分校等。根据武汉市普通中小学规划布局，后湖片区内规划配建小学17所，初中8所，高中3所。体育目前只有部分居住小区和学校建有少量体育健身设施，尚无大型公共体育设施。今年10月份，我国第六届城市运运会将在武汉举行，位于后湖的塔子湖体育中心将成为主要场地。这是迄今为止武汉承办的规模最大、规格

11、最高的全国大型综合性运动会。为此，后湖塔子湖地区将建成棒球、垒球、曲棍球、身箭、沙滩排球、飞碟等6个赛场和5个训练场。可以预见，塔子湖体育中心的建成和城运会的举办必将会带动整个后湖片区的经济发展。交通目前多条主要道路还处在规划中，通往后湖片区的公交线路相对较少，只有575、621、716、706、543等。随着城运会的开幕在即，通过“三横五纵”的交通干道，特别是东西走向的幸福大道、后湖路以及南北走向的塔子湖东路等道路体系，后湖片区与外部的渠道将被进一步打开，实现与中心城区完美对接，从而在地段这一关键因素上整体提升板块竞争力。预计到年底将有30多条公交线路进入后湖，届时，将会使后湖的交通环境得到

12、较大的改善。3、未来规划和展望基于后湖区域的现状，十一五期间，武汉市政府将投资129.4亿元用于后湖配套设施和社会性配套设施建设。其中市政配套设施建设动11大类计划投资85.3亿元，主要建设内容包括道路、排水、路况、环卫、消防、路灯、燃气、公交、邮电和电力的设施。社会性配套设施建设共七大类计划投资44.1亿元建设内容主要包括商业网点医疗、卫生文化、教育、体育、公安派出所和民政设施等。 后湖新城内还将拟建后湖都会亲水公园、创意产业园、中央文化岛和商业中心区。通过整治黄孝河，改善明渠水质和湖岸景观，将河水引入新城，通过在后湖新城北部兴建面积达41公顷创意产业园，以就近解决一批人口的就业问题。通过在

13、建后湖都会亲水公园，人造沙滩，发展成一个水上休闲中心。二、房地产市场现状分析1、后湖片区商品住宅成交套数后湖片区商品住宅成交套数从2月开始一路高歌，即使6、7月处于楼市淡季，客户的购房热情依然高涨，各楼盘主要以低单价低总价、距汉口中心区较近来吸引客户。2、后湖片区商品住宅成交均价目前，后湖片区多条主要道路还处在规划中、公交线路较少、周边配套分布密度较小等问题造成居民出行和生活不是很方便，以至房价相对较低。1月至5月商品房住宅成交均价迂回不前，价格徘徊在3450元/平方米左右。从6月开始后湖大部分楼盘销售已接近尾声，导致供给关系发生转变，引发房价上升，环比5月上涨3%。3、后湖片区楼盘调查情况建

14、筑面积()总套数(套)户型面积段本月销售套数（套）销售情况销售率新地东方明珠20000013002*2 85-1133*2 110-148复式 126-21674推出三期最后房源，8月18日认筹，二房90-112，三房110-132，9月开盘72%吉祥谷94121.18865小户型 30-602*2 903*2 12037在售33-60精装修小户型；九月底将新推一栋房源，一梯五户， 90两房，130三房51%七星香山花园691985972*2 90-993*2 131-1364*2 15062二房户型已销售完毕，三房只剩下顶层133和150以上四房户型52%统建同安家园1、2期50000015

15、402*2 85-943*2 122-1354*2 146-1544一期、二期已售馨，三期明年推出100%宏宇绿色新都79433635一期售馨，二期房源已订完，三期年底推出78%注：幸福人家南苑、东方世家、同鑫花园、百胜春天、日月星城均已售馨。从目前后湖片区楼盘剩余户型面积段来看，剩余供应面积主要集中在3366平方米精装修小户型和130平方米以上较大面积户型，相对总量所剩不多。目前，随着房价上升和总价的提高，开发商考虑客户消费需求和层次，在后续推盘中已开始逐渐以90130平方米面积区间的户型为主。4、后湖房地产市场现状综述1、性价比高的楼盘去化速度较快；2、大房型占市场主体，影响去化速度；3、

16、配套设施不足、公交线路少，制约后湖房价；4、自然资源比较匮乏；5、缺乏经济产业支撑；6、土地供应不足，2005年至今后湖片区仅有一块土地挂牌拍卖。三、后湖片区房地产市场客户分析以下对目标客户群体有关信息进行系统的分析，整理出消费者特征和需求数据，为开发商提供市场需求分析。1、客户来源区域从上述情况看，购房客户群的主要区域集中在汉口，占到总数的80%。其中，江岸区占到64%，这种现象诠释了购房主力集中在本区域中，随着片区内交通、生活配套设施的逐渐完善，未来的发展和市场的潜力也逐步受到人们的认同，进一步加大了住房的需求。2、客户年龄分析从市场购房年龄分析情况来看， 30-40岁年龄段的购房客户群是

17、需求中坚力量，占到总数的43%，这部分人经济实力较强，财富的增加使得他们有能力消费，从而改善现有的居住环境。此外，30岁以下的购房客户群也几乎占到30%，表明越来越多的低龄购房者进入楼市，房价的不断上涨在一定程度上也推动了年轻人购房需求的提前释放。3、客户职业构成在职业分布当中，公司职员为市场主流，片区的地段、交通和高性价比对于普通的公司职员来说具有相当大的吸引力。另一方面，个体经营者所占的比例也比较高，占到了总统计数据的22%。医生、老师和、军人的职业分布量都较少。4、客户置业因素分析从以上统计数据可以看出，购房需求以居住更新为目的的占有很大比例，百分比为76%。随着市民收入水平的不断提高，

18、使得他们有改善居住条件的能力， 卖旧房买新房成为大多数人置业的主要徐径。5、客户对购房的选择在对户型选择统计中可以明显看出，三房的选择比例最高占到61%。这主要也反映了大部分居民购房的主要动机在于改善居住环境，以小换大，以差换好，三房以其房型功能其全、整体面积适中而成为人们居家户型的首选，可以预见三房的潜在市场很大。6、客户购买因素分析从上图可以看出，购房者对住区的居住环境尤为关心，主要表现在绿化率和社区配套上，保证了市民的生活质量和舒适性。此外，楼盘的地段和交通状况在很大程度上也影响着购房者的选择。四、后湖片区房地产报媒广告监控分析（本次监控分析选择对象为：楚天都市报、楚天金报、武汉晚报、武

19、汉晨报、长江日报和长江商报）1、广告发布总量统计从广告投放量来看，8月广告投放呈现缩减势，创下今年最低。片区内仅2个楼盘在所监测的报纸上刊登广告，与上月相比推盘量减少3个，广告量减少9次，平均每个项目约发布广告25则。2、报纸偏好性统计后湖片区楼盘报纸偏好性统计表武汉晨报楚天都市报楚天金报武汉晚报长江日报长江商报3月3516004月718317215月0208006月57213307月2505028月010400合计173865353在媒体选择方面，武汉晚报占据地产报媒广告的主导地位，占总广告量的43%。楚天都市报位居其次，占总广告量的31%。 3、广告诉求项目名称发布时间报纸媒体版面形式广告

20、量诉求内容新地东方明珠2007-8-2晚报整版4最后一栋板式，卖完就绝版，一梯两户板式小高层、宽阔楼间距2007-8-9晚报整版臻品多层压轴上市，宽大楼间距2007-8-16晚报、楚报1/2版3期最后推出，8月18日认筹，订金一万抵一万六百胜春天2007-8-9晚报1/2版18月11日开盘，已购认购卡的客户依时到达现场参与选房五、片区典型楼盘营销活动分析夏季历来是房地产市场传统的销售淡季，但今年整个武汉的楼市并不沉寂，后湖也不例外，在房价持续攀升的同时，消费者的热情也持续高涨。本月，后湖楼盘主要采用集中认筹、开盘解筹的营销方式，其他营销手法匮乏。新地东方明珠常规的认筹的营销模式：8月18日,3

21、期全城认筹，典藏多层两栋、板式小高层一处、高层楼王一座火速预订中！越早预订，优惠越多。9月开盘，推出300余套房源，订金一万抵一万六，均价4300元/平方米。百胜春天开盘解筹营销模式：百胜春天四组团8月11日开盘，均价4050元/平方米，目前房源已售罄。六、片区典型楼盘在推产品分析1、新地东方明珠新地东方明珠规划布局图在小区整体布局上，集多层、小高层、高层于一体，在地块的同边范围布置中小户型的多层及高层住宅，在中心地段结合景观布置了较大户型住宅，高低错落，重点突出。8月18日认筹推出三期最后房源：多层两栋（15号楼、16号楼）、小高层一栋（31号楼）、高层一栋（34号楼）。新地东方明珠新推户型

22、设计户型示意图分析GC-1二房二厅二卫103.76家务流线各功能模块：餐厅与厨房直线连接，与客厅等其他功能区没有线路交叉，非常独立，厨房操作面3500mm，充分满足储存、清洗、料理三道程序的空间需求；访客流线各功能模块：客厅功能区独立，面宽4500mm满足客厅日常功能使用要求，客厅出入凉晒不会影响主卧休息；不足的是客厅通风效果不是很好；家人流线模块：卧室、卫生间等私密性较强的空间从布局来说非常集中，从动线上来说非常独立；主卧、次卧开间、尺度、采光基本满足要求，次卧床的摆放不符合正常人的习惯，需要调整。C-2d二房二厅二卫11212家务流线各功能模块：餐厅与厨房直线连接，与客厅等其他功能区没有线

23、路交叉，非常独立，厨房操作面3900mm，充分满足储存、清洗、料理三道程序的空间需求；访客流线各功能模块：客厅功能区非常独立，满足了日常功能需求，出入凉晒不会影响主卧休息；家人流线模块：公用卫生间私密性不强，门开方向需要调整，主卧、次卧开间、尺度满足要求，不足的是次卧朝东，不能满足日常的生活习惯，而且不通风。B-1三房二厅一卫11045家务流线各功能模块：餐厅与厨房直线连接，与客厅等其他功能区没有线路交叉，非常独立，厨房操作面3600mm，充分满足储存、清洗、料理三道程序的空间需求；访客流线各功能模块：客厅功能区非常独立，满足了日常功能需求，出入凉晒不会影响主卧休息，通风效里好；家人流线模块：

24、卧室、卫生间等私密性较强的空间从布局来说非常集中，从动线上来说非常独立，主卧、次卧开间、尺度、采光满足要求；公用卫生间门和次卧门对开，风水不是很理想。GC-2A三房二厅二卫12754家务流线各功能模块：餐厅与厨房直线连接，与客厅等其他功能区没有线路交叉，非常独立，厨房操作面3300mm，充分满足储存、清洗、料理三道程序的空间需求；访客流线各功能模块：客厅功能区非常独立，满足了日常功能需求，出入晾晒不会影响主卧休息，通风效里好；家人流线模块：卧室、卫生间等私密性较强的空间从布局来说非常集中，从动线上来说非常独立；主卧、次卧开间、尺度、采光满足要求。GB-2CA三房二厅二卫12866家务流线各功能

25、模块：餐厅与厨房直线连接，与客厅等其他功能区没有线路交叉，非常独立，厨房操作面3300mm，充分满足储存、清洗、料理三道程序的空间需求；访客流线各功能模块：设计了入户花园，但客厅功能区不独立，与家人流线和家务流线交叉，把起居室和客厅混为一谈，在客人拜访的时候影响了家人休息和工作。此外，客厅的设计不方正，影响美观；家人流线模块：主卧、次卧开间、尺度满足要求；访客流线与家人流线混为一谈，导致大次卧和公用卫生间没有私密性；次卧朝北采光效果不佳；小次卧床的摆放不符合正常人的习惯，需要调整；主卧卫生间门正对卧床开，表面上看起来很方便，但是会影响休息，风水问题不是很理想。2、吉祥谷吉祥谷布局图吉祥谷处于后

26、湖中心，背倚建设中的中环商贸城，展现的是亚热带风情园林景观。现在售产品为30-60精装修小户型，户型紧凑，比较适合年轻人的口味。吉祥谷小户型设计图户型示意图B户型5302C3户型5992A2户型3、七星香山花园七星香山花园布局图七星香山花园由11栋小高层、4栋高层组成，小区沿南北向布局各单体建筑，形成南北对流。户型示意图分析10号楼、11号楼三房二厅二卫133.88家务流线各功能模块：餐厅与厨房直线连接，与客厅等其他功能区没有线路交叉，非常独立；餐厅通风、采光效果不佳；访客流线各功能模块：客厅功能区独立，满足客厅日常功能使用要求，客厅出入凉晒不会影响主卧休息；不足的是客厅通风、采光效果不是很好

27、；家人流线模块：卧室、卫生间等私密性较强的空间从布局来说非常集中，从动线上来说非常独立；主卧、次卧通风、采光基本满足要求，朝北的次卧房型没有两面完整的墙，不能从容光的投放床、电视柜等家具。12号楼、13号楼、14号楼、15号楼四室二厅二卫15244-155.33家务流线各功能模块：餐厅与厨房直线连接，但是与家人流线有线路交叉；访客流线各功能模块：客厅出入晾晒不会影响主卧休息，但是通风效果不是很好,与家人流线有线路交；家人流线模块：卧室、卫生间等私密性较强的空间从布局来说不集中，朝北的卧室开门处与餐厅直接连接，有损私密性；公用卫生间门与主卧门开，从风水上讲不好。七、片区房地产相关信息动态1、武汉公积金贷款取消强制险，已办保险不退保发布时间：2007年8月3日 楚天金报内容摘要：武汉市房改委资金管理中心下发通知，要求从本月起，各委托银行在办理公积金贷款时，由购房者自愿选择办理投保。同时明确，此前已由保险公司出具了正式保单的购房者，不予办理退保。点 评：据计算，购房者贷公积金最高限额30万元、最长期限30年，最多需缴4500元的保险费。公积金贷款取消强制险，进一步减轻了公积金贷款普通购房者的经济负担。2、国务院决定从今天起存款利息税下调至5%发布时间：2007年8月15日 解放日报内容摘要：根据国务院决定，今天起，储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率将由现行的20%下调至5%。