渝北区市场深度调研报告_secret

1、 PAGE 化定价报告 结合上次做的市场调研，我司对龙湖、加洲片区的商业现况做了更为细致的交叉分析，为本项目的业态及租金定位提供更为合理的依据。市场调研调研目的：了解龙湖、加洲片区商业业态情况了解龙湖、加洲片区不同业态的租金情况了解龙湖、加洲片区不同业态的面积需求情况了解龙湖、加洲片区租金与面积之间的关系了解龙湖、加洲片区商业业态与经营状况的关系了解龙湖、加洲片区之间的租金情况调研范围： 主要集中在龙湖片区、加洲片区经营者调研数量：175份（加洲片区118份、龙湖片区57份）龙湖、加洲片区业态、租金、面积的分析分析：龙湖及加洲片区的商业业态主要还是以餐饮为主占到44%，社区配套14.3%及休闲

2、类11.4%为辅的格局。其中特色餐饮（如：火锅、豆花庄等）为主占到28.6%。本项目需结合以上业态做出细化方案。分析：商铺面积主要集中在120-500平米，占44%，商铺面积在80平米以下的占到31.4%。500平米以上则占到了13.1%分析：租金70-90元占到了36%、50-70元占到了32.6%，30-50元占到了17.7%分析：目前龙湖及加洲片区的经营者经营状况均好，后面在交叉分析将与业态结合进行更为细致的分析。分析：1、2、3楼的选择比例1楼占到74%，二楼为其一半，三楼为其三分之一。业态与面积之间的交叉分析交叉分析：通过上图可以看出餐饮业态所需求的面积较大，中餐在300-2000，

3、休闲娱乐业态所需求的面积相对较小300-1000（龙湖及加洲片区主要是以餐饮业态为主，因此休闲娱乐相对较少，面积也相对较小），社区配套的面积需求则在40-300之间。同时我们可以看到龙湖、加洲片区最多的业态特色餐饮（如：火锅、豆花庄）所需的面积区间跨度则最大80-1000。因此本项目在业态定位及面积化分时需考虑到后期易调整性，以便能满足客户的需求。业态与租金之间的交叉分析分析：通过上图可以看出餐饮业态的租金承受能力最高（50-90元），其中特色餐饮的业态所占比例最高达到84%。当然这也与龙湖、加洲片区自身定位有关。同时社区配套对租金的承受能力也相对较强，休闲型业态次之，超市及酒店的租金承受能力

4、最差。我们将通过对业态、租金、面积三者进行再次交叉分析得出更为详细的分析。业态、租金及面积之间的交叉分析交叉分析：租金20-30元占9.1%租金选择在此区间的经营业态主要集中在酒店（面积需求300-500）、超市（2000）、休闲类（300-500）。此类物业租金低、面积则普遍较大。本项目在制定价格策略时需充分考虑此类业态的租金承受能力。交叉分析：租金30-50元占17.7%租金选择在此区间的经营业态主要集中在特色餐饮（面积需求300-500）16.1%、休闲类及茶楼（80-300）41.9%、中餐（300-1000）占25.8%。与租金20-30元的业态相比更为丰富。餐饮、休闲等业态明显增多

5、，特别是休闲型业态比例高达41.9%。 交叉分析：租金50-70元占32.6%租金选择在此区间的经营业态主要集中在特色餐饮（面积需求80-2000）38.6%，但面积需求的跨度大，主要面积需求集中在（120-600）占77%。社区配套（面积需求40-300）19.3%，面积需求小，主要集中在80左右。中餐（120-1000）17.5%，面积跨度大，主要面积需求集中在（120-600）占70%。此租金区间的餐饮业态又明显增多，占到56.1%，同时社区配套也明显上升占到19.3%而休闲业态则明显减少占10.5%，说明休闲业态的租金承受区间在30-50元左右。交叉分析：租金70-90元占36%租金选

6、择在此区间的经营业态主要集中在特色餐饮（面积需求80-1000）31.7%，主要面积需求集中在（80-300）占75%。社区配套、营业厅、美容美发、服饰店（面积需求40-300）42.8%，面积需求较小，主要集中在80-200左右。中餐（120-2000）12.7%，面积跨度大，主要面积需求集中在（120-500）此租金区间的餐饮业态虽有小幅下降，占44.4%，而为业主服务型的业态则快速上升达到42.8%，休闲业态则明显萎缩。交叉分析：租金90元以上占4.6%租金选择此区间的经营业态主要集中在服饰店（300-500）占37.5%，特色餐饮（面积需求120-300）25%，社区配套、营业厅（面积

7、需求40-300）37.5%， 之前餐饮、休闲为主的业态至此则全面下滑。结合本项目业态定位细化中餐、特色餐饮、休闲、社区配套等业态的面积与租金关系。中餐选择面积在80-120其租金价格在70元左右。选择面积在120-300其租金价格在50元左右选择面积在300-500其租金价格在40元左右选择面积在500-1000其租金价格在40元左右特色餐饮选择面积在80-120其租金价格在80元左右。选择面积在120-300其租金价格在90元左右选择面积在300-500其租金价格在70元左右选择面积在500-1000其租金价格在60元左右社区配套选择面积在40以内其租金价格在90元左右。选择面积在40-8

8、0其租金价格在80元左右选择面积在120-300其租金价格在60元左右休闲类选择面积在40-80其租金价格在60元左右。选择面积在120-300其租金价格在50元左右选择面积在300-500其租金价格在40元左右选择面积在500-1000其租金价格在25元左右业态与楼层之间的关系分析：选择一层的经营者主要是以餐饮、社区配套、服饰店等对人流要求较高的业态，选择二、三层的经营者主要是以休闲、美容美发、酒店等为主，其对租金的承受力较弱，因此退居二线。同时部份餐饮业态由于一层面积不能满足需求因此选择一、二层商铺。龙湖、加洲区域物业经营状况分析分析： 龙湖及加洲片区整体市场商业氛围浓厚，大部份物业目前经

9、营状况良好，本项目如何有效的利用紧临新牌坊这一优势进行推广招商，将决定本项目最终销售情况。总结： 龙湖、加洲区域周边商业氛围浓厚，业态主要以特色餐饮、中餐为主，其租金承受能力强，需求面积较大，本项目位置较劣于龙湖、加洲区域，引进传统中餐的可能性小且代价较高，因此美华建议引入独具特色的餐饮物业作为主力店，与竞争区域有较为明显的差异。同时辅以社区配套，休闲业态。并充分考虑该两类业态所需面积及租金情况，合理分配资源，快速实现招商。1公里范围以内的项目未来1-2年居住人口预估交房340户约1000人交房900户约3600人交房300户约900人交房690户约2400人09年1季度08年4季度08年3季

10、度08年2季度08年1季度一期交房392户约1200人交房700户约2100人09年2季度二期交房182户约550人已全部交房共2016户,目前入住500户,约1500人交房800户约2400人楼盘名称 邮件中心集资房佳乐园首创十方界邦兴家苑锦上华庭巴蜀丽景山顶道1号阳光今典 09年2季度09年1季度08年4季度08年3季度08年2季度08年1季度交房682户户约2000人交房640户约2000人交房586户约1800人09年底交房701户,约2100人楼盘名称 东和院 天工太阳岛玛雅上层风华美锦交房124户合计交房882户交房2730户交房1074户交房624户交房1526户项目名称阳光今典

11、山顶道1号巴蜀丽景锦上华庭邦兴家苑天工太阳岛合计户型一室二室三室两室三室两室三室两室三室四室两室三室一室二室三室户数28011218227641413167001654382971361642801121825054入住人数5603367288281656394828004951752148540865656033672817276统计162424846748373210641624项目名称首创十方界佳乐园邮件中心集资房玛雅上层鼎祥风华美锦东和院合计户型三室四室后期一室两室三室一室两室三室两室三室一室两室叠院两室三室户数1801601000244276182241368146276414256

12、455623104655035入住人数72080030004888287284821104584828165651213653101020186016285统计452020442170248418773190总户数:10089总人数:33561户型比例户型配比比例一房13010.129二房38020.377三房34670.344四房5190.051未定10000.099总结：未来1-2年内入驻的新人口约为10089户左右，周边区域内的主力户型集中在两至三房为主，按每户居住34人计算，预计总人口数量约3.3万人；目前合计入驻约1000户，约25003500人，现入驻速度最低为50户/季度，最高为100户/季度，平均每季度增加100200人。从楼盘的交房时间来看，约60%的物业集中在