珠海某住宅项目可行性研究报告_secret

1、*可行性研究报告（第二稿）二九年十日十一日*可行性研究报告一、项目概况（一）、开发项目区位条件 本项目位于*经济特区*大道，距大海2公里、澳门3公里、中山60公里、深圳240公里（二）、拟定规划方案本项目用地面积8000m2，建筑密度30%，首层占地面积2400M2，容积率5.6争取提高到6.98，总建筑面积55800M2，二层地下室12000M2(按珠海市的规定不计建筑面积)，安排440个车位，12层为商铺，每层面积2400M2，共面积4800M2，326层为住宅，每层16户1700M2，共384户40800M2，2728层为复式48户共面积10200M2。二、建设条件（一）、建设地点条件1

2、、*市将*规划为商业和居住区。2、地处交通要道，轻轨高架而过，交通非常便利。3、该花园距前山河约1公里，距澳门约3公里，周边环境适宜，自然景观和生态环境良好4、容积率5.6较高，报建时与规划部门沟通好，争取提高到6.985、场地地形地质条件满足建设要求6、拟建规划区给排水、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、医院、邮局、商娱等生活服务设施均己配套。(二)、建设实施条件1、珠海市区域规划已经完成2、己交清地价款，可进行设计和报建并进行施工3、临时水电申报后可一周内接通。三、投资环境分析（一）、宏观环境分析 美国人均住房面积92m2，欧洲国家人均住房4045m2，我国城镇人均住

3、房面积26m2、农村人均住房面积29.7m2，随着我国各项事业的突飞猛进，国力的增强，经济生活水平的逐渐提高，住房标准虽然难以达到欧美水平，但将将逐渐向发达国家靠拢，我国现有城镇人口3.89亿，住房面积101.14亿m2，如果要达到欧洲现有低水平，哪就还缺54.46亿m2，这是一个相当大的数值。另外农民逐渐进城，农业国逐渐成为工业国，这些做工的人逐渐在城镇定居，所需要的住房数值那就更惊人了。（二）、微观环境分析2000年珠海人均住房20.74m2，2010年人均住房将达到25m2，2006年未珠海常住人口144.99万，2010年人口将达到159万，如果按欧洲现有低水平计算，珠海现在还差238

4、5万m2住宅。前山越来越繁华，交通、教育、娱乐及其他生活服务与香洲、拱北、吉大逐渐拉近，居住的人越来越密，需在前山买房的人越来越多，此地房价的增长速度也快于香洲、拱北、吉大。四、市场定位（一）、目标客户 1、在珠海中等收入，第一次置房的人。为此种人可设计二房二厅小户型2、 在珠海低收入，亲人在内地有一定存款，拟定居珠海的人。为此种人可设计三房二厅、四房二厅中户型3、住前山多层住宅想置换高层住宅的人。为此种人可设计四房二厅以上大户型4、现有住房小、楼层低、室内不够豪华、有一定经济实力的人。为此种人可设计高层复式（二）、潜在客户 炒房和看好珠海环境准备日后在珠海定居的人。备多种户型。五、规划设计（

5、一）、建筑设计总平面布置靠明珠路宜设计商铺，为满足战时人防、平时停车的要求，建地下室车库二层。一、二层为连体商用的裙楼，裙楼层数不宜建得过多，因用地面积8000m2、建筑物占地2400m23200m2较小，无法建成大市场，三层以上建商用不好出售或租用，建高层能看前山河和大海及澳门，可提高售价，32层属建筑结构经济区范围。为此特拟定下面的具体户型方案：户型分配表户型建筑面积每层户数每层面积总户数建筑面积商铺24004800二房二厅80M26480M214411520三房二厅110M26660M214415840四房二厅140M24560M29613440四房三厅(复式)160M26480M218

6、2880五房三厅(复式)220M26110M2183960六房三厅(复式)280M24140M2123360合计1643255800（二）、结构设计为保证上部载直接传到中风化岩层，而使整个结构下沉少，抗倾能力强，稳定性好，可设计现浇钢筋混凝土人工挖孔桩或冲孔桩，现浇钢筋混凝土墙、板、柱二层地下室，现浇钢筋混凝土框剪结构，轻质填充墙（三）、其它设计根据消防、安防、节能、智能化及新式生活的需要，消防应自动报警并与其它相应专业联动，可设可视对讲、一卡通、电子巡更、远程抄表、墙体节能、太阳能热水器、集供直饮水六、开发管理（一）、组织机构及人员配置 1、管理系统图项 总经目 理销售部工程部行政部2、各部

7、门职责 项目总经理：领导各部门负责开发的策划、筹资、勘设、报建、预算、招标、施管、竣工验收、结算、办房产证、销售、物业管理等全面工作。 工程部：负责工程的勘设、预算、招标、施管、竣工验收、结算、资料归档、等工作。 行政部：负责开发的策划、筹资、报建、报验、招标、办房产证、物业管理等工作。 销售部：负责开发的销售、协办房产证、售后服务等工作。3、人员配置开发人员安排计划表岗位职务人数备注项目总经理1项目副总1工程部经理1兼管土建水电工程师1绿化工程师1预结算师1行政经理1销售经理1行政文员1勤杂人员1合计10（二）、办公设备及设施配置销售对外其设备应先进，房子应较舒适。为保证工作效率其它设备均应

8、先进，房舍可以简洁。为方便管理，一切房舍均应安排在工地现场。设备设施计划名 称数 量备 注工程、报建、销售用车1部总经理、副总经理另自备车电脑8台小型打印机4台多功能复印机1台办公桌8张办公椅19会议桌1张（三）、施工管理 根据目前建设行政部门的管理办法，正负零零以下和以上可分二次报建，为加快建设进度，本项目在规划方案批准后，应及时确定上部结构方案并出施工图报建，尽早投入施工。选择承包单位，除监理经领导批准可直接安排诚丰集团下属的监理公司外，其余均应公开招标，择优选择承包单位，保证工程安全、优质、高速、文明施工。（四）、开发月进度计划开发月进度计划年. 月形 象 进 度销售进度2009.11开

9、发策划完，出设计方案2009.12设计方案內审、规划报审完，勘察完2010.1土建施工图设计完2010.2用地更名、开发立项和执照及资质完，规划、环保、人防报建完，其它专业施工图设计完2010.3施工图消防、防震、防雷等审查完，施工招标完 2010.4建设局施工报建完，报质检、安检完，破土动工2010.5基坑开挖及维护完2010.6桩基完2010.7负2地下室完2010.8负1地下室完2010.9首层框剪施工完2010.10二、三层框剪施工完2010.11四、五、六层框剪施工完2010.12七、八、九、十层框剪施工完，一、二、三层墙施工完2011.1十一、十二、十三、十四层框剪施工完，四、五、

10、六层墙施工完2011.2十五、十六、十七、十八层框剪施工完，七、八、九、十层墙施工完2011.3十九、二十、二十一、二十二层框剪施工完，十一、十二、十三、十四层墙施工完销售10%2011.4二十三、二十四、二十五 、二十六层框剪施工完，十五、十六、十七、十八层墙施工完销售5%2011.5二十七、二十八、二十九、三十层框剪施工完，十九、二十、二十一、二十二层墙施工完，销售5%2011.6三十一、三十二层框剪施工完，二十三、二十四、二十五、二十六、二十七墙施工完销售5%2011.7二十八、二十九、三十、三十一、三十二层墙施工完销售5%2011.8二十五、二十六、二十七、二十八、二十九、三十、三十一

11、、三十二层内外墙地面装饰施工完，销售5%2011.9十七、十八，十九、二十、二十一、二十二、二十三、二十四层内外墙地面装饰施工完销售5%2011.10九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六层内外墙地面装饰施工完销售5%2011.11一、二、三、四、五、六、七、八层内外墙地面装饰施工完，园林绿化完，地下室装饰完销售5%2011.12各专业扫尾完，竣工验收完销售5%2012.16销售45%七、资金筹措资金筹措是本项目的关键，要使工程顺利完工，不中途夭折成烂尾楼，项目总经理、副总经理、行政部要多做这方面的工作。资金筹措可以循求自筹、银行代款、销售、向其它单位和个人融资、施工队垫资施工和内部预售集

12、资的办法。施工队垫资施工和内部预售集资是万不得己的办法，实施时要注意核对法条和地方政府的规定，要操作得体，不出法规事故。（一）、资金支出概算资金支出主要有地价和施工费两大块，珠海市国土局规定的地价地段不一样价格不一样，时期不一样价格也不一样。现期前山明珠的地价为：住宅2500元/m2，商业3800元/m2，办公700元/m2。原来按建筑面积交过的地价算数，增加面积按新规定办理。一般要求交清地价方可办理报建，实际操作时，经主管副市长和国土局长批准也可缓交，但办房产证时必须交清。施工费用主要受材料和人工的影响，钢筋、水泥、砖沙石几大主材第四季度较贵，人工春节期间最贵。开发费用按目前情况概算如下：资

13、金支出概算表项 目金 额（万元）备 注地价住宅510000.2512750商业4800.381824合计12750182412874规划、国土、环保、建管、消防、质检、水电、安防、等各部门报建费500勘测10设计230监理100造价咨询40施工上部55800+地下室120000.1711526营销64844x31945根据集团提供的费率行政管理64844x1.5973根据集团提供的费率税务费64844x10.676919根据集团提供的费率财务费含税金64844 x5.43501根据集团提供的费率不可预见费275095%1375成本合计39993营销、行政管理、税务费、财务费含税金四项费用由集团

14、提供的费率，可能偏高（二）资金流量根据开发的进程要投入资金，若2009.11起动该项目并紧锣密鼓的进行，吻合月进度计划的资金流量如下：资金流量表年.月金额（万元）累计（万元）2009.1120202009.1220402010.11001402010.22003402010.32005402010.42007402010.5207602010.6207802010.7208002010.8208202010.9110019202010.1118021002010.1233024302011.140028302011.268035102011.368041902011.468048702011.

15、578056502011.678064302011.778072102011.864078502011.9120090502011.101200102502011.111200114502011.121200126502012.1121554828198注：此表不含地价（三）、资金筹措计划本报告按自筹、银行代款、销售三种完全可实施的办法计划，银行先期可采用项目抵押的办法代款，预售证批准正式销售后可与业主通过银行按揭代款，其按揭代款的幅度最多可达七成。现计划如下。资金筹措计划（万元）年.月自 筹自筹累计银行代款销售2009.10前20202009.1120402009.121001402010.

16、12003402010.22005402010.32007402010.4207602010.5207802010.6208002010.7208202010.8110019202010.918021002010.1133024302010.125002011.15002011.210002011.3454019462011.422709732011.522709732011.622709732011.722709732011.822709732011.922709732011.1022709732011.1122709732011.1222709732012.16204268754合计243

17、024304539019453注：此表不含地价八、市场销售（一）、销售价格定位销售是房地产开发胜败的环节，根据对本项目区域环境和销售环境的分析，本项目的销售不会有大问题，但要价位卖得高、卖得快，应各方面策划好，定好销售价格，在珠海宜制定高出现时2030%的价格表，留好价位空间，作回旋余地，销售时打个折给客户，本报告根据现在市场行情，作出预计实销的价格供可行性分析用，销售价格预测如下：销售价格预测表层 数面积(M2)售价(万元)合价(万元)备注负1地下车库租金240车位102400负2地下车库租金200车位1020001层商铺2400248002层商铺2400124003层住宅17000.711

18、904层住宅1700.0.7212245层住宅17000.7412586层住宅17000.7612927层住宅17000.7813268层住宅17000.8013609层住宅17000.82139410层住宅17000.84142811层住宅17000.86146212层住宅17000.88149613层住宅17000.90153014层住宅17000.92156415层住宅17000.94159816层住宅17000.96163217层住宅17000.98166618层住宅17001.00170019层住宅17001.02173420层住宅17001.04176821层住宅17001.061

19、80222层住宅17001.08183623层住宅17001.10197024层住宅17001.12200425层住宅17001.14203826层住宅17001.1620722728层住宅34001.5051102920层住宅34001.5051103132层住宅34001.505110合计64844住宅均价1.044万元平米（二）、广告宣传策划望海、望澳门、高层、铁路公路交通方便、环境优良是本项目应发挥的卖点，做好平面、立体，动静广告，让本项目深入人心，特别是让目标客户和潜在客户知道。广告投放计划时 间广告形式广告费（万元）备 注2009.12现场广告102010.5.画册现场广告6010

20、2010.12电视电台报纸305202011.1电视电台报纸305202011.2电视电台报纸305202011.3电视电台报纸305202011.4电视电台报纸30520其它45合计400（三）、销售服务搞好售前、售中、售后服务，可代办房产证、代办精装修等九、项目经济效益分析（一）、利润估算1、静态分析净利润销售总收入64844成本3999324851(万元) A、按支出成本计算净利率净利润24851/成本0.62B、按自筹资金计算 净利率净利润24851/自筹资金(2430已出地价5.680000.2)24851/113902.182、动态分析A、最佳结果 销售价提升副130%车位13万元

21、/个，合价5720万元首层商铺2.6万元/m2，合价6240万元二层商铺1.3万元/m2，合价3120万元住宅均价1.0441.31.3572万元/m2，合价51001.3572万元69217万元合计售价84297万元成本相应提高为39993(84297-64844)20.57%43994万元净利润销售总收入84297成本4399440303万元a、按支出成本计算净利率净利润40303/成本439940.92b、按自筹资金计算净利率净利润40303/(自筹资金已出地价5.680000.2)40303/113903.54B、最差结果 销售价下降到70%车位7万元/个，合价3080万元首层商铺1.

22、4万元/m2，合价3360万元二层商铺0.7万元/m2，合价1680万元住宅均价1.0440.70.7308万元/m2，合价510000.7308万元37271万元合计售价45391万元成本相应减少为39993-(64844-45391)20.57%35992万元 净利润销售总收入45391成本359929399(万元)a、按支出成本计算净利率净利润9399/成本359920.26b、按自筹资金计算净利率净利润9399/(自筹资金2430已出地价5.680000.2)9399/113900.833、风险分析A、销售收入盈亏平衡点 a.销售百分比：39993/64844%62.68% b.销售面

23、积：车位276个，铺位3009m2，住宅31967m2 c.销售单价：（租）车位6.268万元/个，首层铺位1.254万元/m2，二层铺位0.6268万元/m2，住宅均价0.6543万元B、风险预测 世界发生金融危机，国家调控，单价大幅度下降，购买力差C、防范风险措施 预计三年内国际国内不会有影响房地产销售的重大事件发生，珠海三年内房地产价格还会是稳中有升，需求量从2009年起逐渐上升，仅早建成此项目投放市场，加快建设速度，减少开发成本，规避风险预测中所提到的风险，取得该项目良好收益，尔后再对其它项目伺机而动十、结论1、该项目净现值大于零，可行。2、开发周期二年，时间短，见效快，可行。3、风险

24、平衡点低，风险趋于零，可行4、回报率大大高于同行业基准投资内部收益率8%，可行。最终结论：开发本项目可行，应尽早开发！ 项目契约（承诺）书序号承诺完成工作任务具体工作内容完成时间1开发策划完，出设计方案进行市场调查，进行可行性分析，岀设计任务书，明确设计范围、造价控制、规划及其它专业的技术要求2009.112用地更名、开发立项。完成设计方案內审并向规划报审，勘察完经规划、囯土用地更名后报计发局立项。内审方案的符合性，然后对方案的功能、外观、经济、结构等作岀评价，选岀最优方案报规划审批，根据设计要求完成工程地质勘探2009.123营业执照和开发资质办好，方案规划审完，土建报建施工图设计完工商局办

25、执照、房产局办开发资质、方案规划审完后，签订设计合同，岀土建报建施工图2010.14规划、环保、人防报建完，其它专业施工图设计完拿到建设规划许可证，环境影响评价经环保局审批好，人防地下室工程报审完，给排水、供配电、消防、人防、防雷、燃气、智能化等施工图完并内审修改好2010.25施工图消防、防震、防雷等审查完，临时水电到位，施工招标完施工图经消防局、审图中心、防雷所等审查完，临时水电报装到位，施工图预算完，施工招标完，燃气报装完2010.36建设局施工报建完，报质检、安检完，破土动工缴纳散装水泥基金、墙改基金、档案归档保证金，工程造价经定额站认可，委托质监、安监，签订施工合同、监理合同，工程保险投保，拿到建设工程施工许可证，正式开工2010.47正负零零以下结构施工完基坑开挖后进行维护论证并