综合房地产项目前期策划报告（88页 案例丰富）1

1、2012年4月xx整体定位及产品建议提报邵阳县东进，新城在崛起。湖南祥达，为造城而来，打造县域新人居典范！CONTENTS目录项目定位项目认识和理解 酒店建议商业建议住宅建议Project positionProjectunderstandingCommercial proposalHotel recommendationHousing adviceProject understanding and the understanding项目认识和理解项目认识和理解项目区位项目交通项目指标项目物业组成项目SWOT分析项目SWOT策略项目总结项目区位:邵阳县向东发展，项目离邵阳县城区仅6公里，属县城

2、中心区的延伸区；项目位置：项目一期位于振羽大道与开元大道交汇处；项目四至：东至开元大道南至振羽大道西至富康路北至正德路夫夷新城项目交通:紧邻开元大道与振羽大道，路网发达，交通便捷；项目一期振羽大道开元大道项目物业组成:由商业街、酒店、住宅等物业组成，可视作综合体；商业街酒店项目SWOT分析优势(S)：1、项目规模巨大，具备造城规模；2、项目地块周正，易于规划及设计；3、地理位置优越，位于邵阳县通往外地的门户；4、毗邻多个生态公园，生态环境优越；5、紧邻开元、振羽等主干道，项目昭示性强；6、交通便捷，二广、上瑞、沪昆等高速公路经过，升值潜力大。劣势（W）：1、项目多为山地，开发成本高；2、项目所

3、处地目前尚处于开发初期，各种配套均不完善；3、县城人口数量少，项目开发量大，为项目销售带来巨大的压力；机会（O）：1、邵阳县城向东发展，这一规划给本案带来机遇；2、政府四大院及政府各局级单位搬迁至此，给项目销售带来大量的客流；3、项目旁边的时代大道与邵阳大道连通，这使邵阳县与邵阳市的距离缩短三分之一，也必将引来大量的客流；4、产品自身从规划设计、户型面积设定上符合当前市场需求，也必将给项目成功开发带来机会。威胁（T）：1、政府的宏观调控政策继续从紧，限购令出台、银行连续加息，上调准备金率，银根收紧，压力剧增，市场可能进入观望期。2、由于所处的地域环境、现有的商业形态及消费观念落后，在一定程度上

4、严重影响了本地消费者的消费习惯与观念，对于消费者的商业消费观念及习惯引导将会是本项目后期运营的重要威胁之一。3、由于邵阳县城的地域特性以及本地商业市场的发展相对落后，本地的商业资源相对短缺，外来的商业资源也严重不足，这将直接导致对本项目的招商及后期经营难度加大。项目SWOT策略SWOT策略可以分为SO（利用机会张扬优势）、WT（弱化劣势避免威胁）、ST（张扬优势避免威胁）、WO（利用机会弱化劣势）等四大策略，一般而言在项目处于较为乐观的情况下采取SO的策略，一般项目的情况下可采取ST、WO的策略，对于项目处于比较悲观的情况则采取WT策略。本项目优势明显，机会突出，我司认为项目宜采用SO策略（利

5、用机会张扬优势）；项目SWOT总体策略SO策略（利用机会张扬优势）1、利用不可复制的大盘形象，造城之势，树立县域新人居典范；2、项目周边多条高速公路通过，作为邵阳县城对外门户，誓将项目打造成邵阳县城的门户新城；3、邵阳县城向东发展，政府四大院及政府各级单位搬迁至此，这致使项目能更好地提升领导地位及形象；项目总结最应张扬的优势：大盘之势最应改变的劣势：利用大盘之势，大力推广；最应把握的机会：大力推广区域的发展之势；最应正视的挑战：如何解决投资者对本项目定位的认可性、接受度、 以及招商难度的问题。加大力度宣传； 项目是一个县城中心延伸区的有酒店、住宅、商业街等多种物业并存的综合体！项目定位客群分析

6、定位前的思考市场定位关于本案客源的思考：项目所在的邵阳县区域处于新县城板块，本案又是区域内率先启动的个案，并没有成功的案例去参考，那么我们的客源又该从何而来？客群分析第一层次：公务员类客源来源：邵阳县县局机关单位、事业单位、银行等职业背景：公务员、医生、老师等精神属性：经济实力和购买力较强，渴望居住高品质的社区，并希望到邵阳市但又受工作地点的牵制。本案吸引点：地缘优势，产品品质，升值潜力本案主力客源第二层次：私营业主类客源来源：邵阳县城区职业背景：本地的私营业主和外出工作客户精神属性：普遍有闲钱，不缺房住，但是邵阳县区内没有真正高品质的物业值得其出手，但希望能将手头上的现金变为固定资产以抗击通

7、货膨胀本案吸引点：产品品质，升值潜力第三层次：乡镇客户类客源来源：邵阳县下属乡镇(白仓,下花桥,金称市,黄亭市,塘田市,五丰铺,九公桥等 )职业背景：当地先富起来的一批人精神属性：经济实力和购买力较强，渴望居住高品质的社区，并希望进入邵阳县城。本案吸引点：地缘优势，产品品质，升值潜力目标客户群的购房行为习惯他们多为邵阳县的公务员或者经商成功的人士，了解或者体验过大城市现代化的生活。已经对居住品质与居住环境有了一定的要求；他们多为家族居住，家族观念强，对老人和孩子的居住要求也会比较高；他们是邵阳县的中高端人士，他们也希望自己的邻居是和自己一个圈层的人士，这样才有归属感注重项目本身的地段及价格。作

8、为邵阳县精英一族，他们的置业观念依旧需要能炫耀自己实力并展现家族地位；关注楼盘功能及配套设置。除了庭院环境及休闲设施外，更关心绿化、配套，会所等生活配置；注重楼盘本身的文化品位，能够体现业主中上流社会的身份特点，满足业主精神上的需求；注重物业管理。目标客户群的消费心理改善现有居住条件，提高自己的居住环境与条件；看重居住的自然环境与居住的品位，是自己身份象征；购买高品质住宅，作为在退休后养老居住的地方；投资增值。目标客户群的购买动机户型及需求主要来源家庭结构年龄结构家庭年收入典型特征首置客源（95）低端县区客首次购房新婚、两口之家25-3568万总价控制类客户格外关注交通和配套改善型及部分首置客

9、源（125）中端乡镇客中端县区客两口之家新三口之家25-451520万希望得到更多空间的客户地段与户型以及小区环境三择一多改型客源（ 140 ）高端乡镇客高端县区客后三口之家三代同堂之家35-502030万户型与品质以及环境成为主要因素，满足不同功能的居住空间客源构成特征定位前思考1、 项目是一个县城中心延伸区的有酒店、住宅、商业街等多种物业并存的综合体；2、突出项目大盘气势；3、体现项目区位优越与升值，强调新城气势；4、针对竞争对手，突出区域内唯一多种物业并存的项目优势；5、针对客户，引导客户消费，把区域的前瞻性灌输给客户，大力宣传区域的发展潜力及政府的支持力度。项目整体定位：县域新人居典范

10、县域城市样板项目一期产品定位：邵阳县唯一城市综合体商业建议商业体量建议各商业分布建议商业建筑风格建议商业业态建议商业街建议商业街交通组织建议商业体量建议：项目一期合计商业规划体量为13万多方；根据我司以往操盘经验，一个县城的年商业去化量应为8多万方，据不完全统计，邵阳县城目前的市场存量为4万多方；因此我司建议：项目一期体量8万多方为宜；各商业分布建议：图中所示1、3、8、10处均设置为两层底商；图中所示4处设置成两层商业，部分主力店为三层商业；2、5、9处设置成三层商业；6、7处设置层可做夹层的一层商业；12435678910商业建筑风格建议：为保持整个项目的统一性及成本，我司建议商业建筑风格

11、为现代简约风格；为保持整个项目的统一性及成本，我司建议商业街建筑风格也为现代简约风格；商业街二层连通，玻璃橱窗定制式销售；现代简约风格商业街业态建议：图中所示1处临近人民医院，我司建议业态主要为医疗配套商业，2处业态为主力店招商，建议引进大型电器城，如通程电器；43567891012图中3处主要为餐饮美食类，图中4处一层业态为服装、精品及休闲清吧间隔，二层靠西边业态以美食餐饮为主，二层玻璃橱窗设计，定制式招商或销售，业态为服装、精品、饰品等，三层商业主要考虑为主力店招商，靠东南面二三层主要以婚纱摄影、游戏厅、动漫城；43567891012商业街业态建议：图中5处为电影院招商，图中6处业态为书店

12、、文具、健身器材等；43567891012商业街业态建议：地方特色美食服装精品休闲清吧游戏厅动漫城电影院书店文具店商业街业态建议：图中所示7处业态主要为建材、家具等，8处业态为通讯、银行等；图中9处业态招商主要是大型生活生活超市；图中10处业态为大型休闲运动中心，招商、其余为会所、银行、通讯等；43567891012建材店家具店社区医院大型生活超市通讯店商业街建议：商业街的宽度设置为30米，太宽，根据以往操盘经验，县城商业街一般为18米-22米；街道中间布置盆栽、绿植、休闲座椅及雕塑小品等，供消费者游玩、休闲，增加消费者在商业街停留的时间；商业街建议定位为一站式体验式风情步行街；商业街有独立的

13、组团命名；在图中蓝色处修建具有商业街代表性的入口；休闲桌椅盆栽、绿植雕塑小品商业街入口商业街交通组织建议：商业街一层中间设置2米左右的内走廊；商业街二层周围设置回廊，增强二层的流通性及可逛性，回廊上间隔地布置休闲桌椅及绿植；商业街二层间设置连廊连起来，让二层成为一个商业整体，利于招商及流通性；商业街内走廊商业街回廊商业街连廊住宅建议建筑类型建议建筑风格建议户型建议户型配比建议建筑类型建议：安置区A区图中所示A区离安置区较近，生活环境不太好；因此我司建议：此区域建筑类型应为两梯四户的蝶状建筑B区建筑类型也为一厅两户多层板式步梯建筑图中所示C区为降低项目的开发成本，我司建议此区域建筑类型也应为两梯

14、四户的蝶状建筑C区B区建筑类型建议：安置区图中所示D区享受中央景观及广场，可设为拉大价差的楼王；因此我司建议：此区域建筑类型应为面积较大的一梯两户的板式楼；同理，图中所示E、F区我司建议此区域建筑类型也应为一梯两户的板式楼；D区E区F区建筑类型建议：安置区H区图中所示G区根据走访，邵阳县城人们消费很理性，消费观念不强，根据成本为上原则；因此我司建议：此区域建筑类型应为两梯三户的品状建筑同理，图中所示H、I区为降低项目的开发成本，我司建议此区域建筑类型也应为两梯三户的品状建筑G区I区建筑风格建议：根据片区规划可知：项目的北部规划为政府行政中心所在地；项目的西部为邵阳县人民医院；为与周边的建筑风格

15、保持一致，我司建议本项目的建筑风格为现代简约风格；户型建议：图中A区所示：项目的北面为面积为80-90平米的两室一厅；项目的南面为面积为120-140平米的三室一厅；A区为两栋蝶状建筑；北面的两室一厅数量为：15层*4户/层=60户南面的三室一厅数量为：15层*4户/层=60户A区户型建议：图中B区所示：项目的北面为面积为100多平米的两室两厅；项目的南面为面积为130多平米的三室两厅；B区为5栋板式建筑；北面的两室两厅数量为：5层*12户/层=60户南面的三室两厅数量为：5层*12户/层=60户B区户型建议：图中C区所示：项目的北面为面积为140多平米的三+一室两厅；项目的南面为面积为110

16、多平米的二+一室两厅；C区为两栋蝶状建筑；北面的三+一室两厅数量为：17层*6户/层=102户南面的二+一室两厅数量为：17层*6户/层=102户C区户型建议：图中D区所示：项目的东面为面积为180多平米的四+一室两厅；项目的西面为面积为160多平米的三+一室两厅；D区为两栋板式建筑；东面的四+一室两厅数量为：18层*2户/层*2栋=72户西面的三+一室两厅数量为：18层*2户/层*2栋=72户D区户型建议：图中E区所示：项目的东面为面积为160多平米的三+一室两厅；项目的南面为面积为140多平米的二+一室两厅；E区为两栋板式建筑；东面的三+一室一厅数量为：18层*2户/层=36户西面的二+一

17、室一厅数量为：18层*2户/层=36户E区户型建议：图中F区所示：项目的东面为面积为160多平米的三+一室两厅；项目的南面为面积为140多平米的二+一室两厅；F区为两栋蝶状建筑；东面的三+一室两厅数量为：18层*2户/层=36户西面的二+一室两厅数量为：18层*2户/层=36户F区户型建议：图中G区所示：项目的南面为面积为140多平米的三+一室两厅；项目的北面为面积为110多平米的二+一室两厅；G区为三栋两单元品型建筑；北面的三+一室两厅数量为：17层*12户/层=204户南面的二+一室两厅数量为：17层*6户/层=102户G区户型建议：图中H区所示：项目的南面为面积为140多平米的三+一室两

18、厅；项目的北面为面积为110多平米的二+一室两厅；H区为三栋两单元品型建筑；南面的三+一室两厅数量为：16层*4户/层=64户北面的二+一室两厅数量为：16层*2户/层=32户H区户型建议：图中I区所示：项目的南面为面积为140多平米的三+一室两厅；项目的北面为面积为110多平米的二+一室两厅；I区为三栋两单元品型建筑；南面的三+一室两厅数量为：16层*8户/层=128户北面的二+一室两厅数量为：16层*4户/层=64户I区户型配比建议：户型套数配比备注两室一厅60户4.5%两室两厅60户4.5%三室一厅60户4.5%三室两厅60户4.5%二+一室两厅372户28%主力户型76.5%三+一室两厅 642户48.5%四+一室两厅72户5.5%总户数