白领概念项目开发营销模式_secret

1、白领概念项目开发营销模式第1操作环节：白领概念项目市场机遇分析分析A白领阶层有强烈的购房欲望都市白领在无房者中占了相当大的比例，作为急于改善居住条件的年轻人，他们有着极为强烈的购房欲望，但普遍积蓄比较有限。因而，鸟笼式的住宅单位加上分期付款才符合他们的经济支付能力，至于大面积和高价位的楼房则只能是他们下今阶段奋斗的目标。按现行的楼价，恐怕一个普通白领积蓄多年的收入也难以购得一套住房。但假如从银行贷一笔款购买房子，不仅可提前圓了购房梦，还可让房子保值或增值。据有关部门统计资料显示：个人购房者中年龄在2539岁之间的年轻人已成为1997年以来个人购房能力最强的消费群体，占个人购房总数的61%，这些

2、人当中大多是白领阶段。他们的消费需求远大于投资需求。其中为改善居住环境而购房的占了总数的7547%分析B：发展商与白领阶层的需求错位在外企工作的钟小姐欲在市内租一房一厅，有些许家具和电器，月租1000元左右，但她发现这样的房子实在难找。较理想的大多为两房一厅或以上，租价均在1500元以上， 以单身人士而言租金负担仍重；有些高级或标准公寓的租金高达30008000元，只适合少数高级白领租住。据了解，大多数白领的月收入在25004500元，据说有10多万人，其中不少是需要租房的外地人，他们最想租住的是“面积40平方米左右、独立厨厕、地段安全便利、月租价900一1300元的房子”。业内人士认为，对于

3、大批面临货币分房的年轻人，租房也是买房前的重要选择，但市面却没有多少合适的房子供应。有发展商说，小户型同大套型的投入成本差不多，但前者要占用许多隔断墙和增加配套设施，资金回收慢，所以房子越建越大，越建越豪华。分析c高级白领公寓的市场吸引力 在国外一些地方，一个大行李箱就可以把全家搬到另一个城市。因为在任何一个城市，都可以租到与家一样的房子，除了穿的衣服和钱之外，房子里的生活用品一应俱全，同时，还有良好的配套服务。现在，广州、深圳等几大城市，就出现了一些供高级白领租用的公寓，和阴暗、嘈杂的“农民房”、七零八落分散在一些小区单元房相比，这种公寓动辄要五六千、甚至上万元的月租，让许多普通白领望而却步

4、。但事实上，随着城市高收入白领的日益增多，这种“家庭旅馆”式的公寓蕴含着巨大的市场商机。这些白领公寓，部分是酒店开的，部分由小区公寓改建而成。广州一些大酒店也开办了租房业务。酒店出租的房间宽敞豪华，床、衣柜、书桌、沙发一件不缺，还有彩电、国际直拨电话、保险箱、冰箱、洗衣机和干衣机。只要客人住一个月以上，酒店还配给相应的厨具，如微波炉、电炉等，每天都会有服务员整理房间。出租的客房有单间、一室一厅、两室一厅三种格局，单间大约50多平方米，月租金在1万元左右。另一种是精心经营好的小区内的公寓。如海珠区鹭江就有些公寓，每层楼的走廊上挂着油画，房间门口摆着盆景，楼梯口还设有投币电话，这里的房间有单间和一

5、室一厅两种，都带厨、厕。这种近似花园式的小区也受到了高级白领的欢迎。据说，入住的大多是记者、企业主管等人士。分析D：白领阶层购房需求定位在广州，高收入白领喜欢租住的公寓主要在天河体育中心附近地区、淘金路一带。他们对单身公寓有着以下几个要求位于市中心或市中心周围地带建筑面积在20平方米左右；住所分房、厨、厕、阳台四个部分；可办产权；首期6万左右；月供500一800元；按揭时间在5年左右；物业管理良好。这种单身公寓具有交通方便、付款轻松、风险小等特点，只要攒够了首期的房款，供上三五年便可拥有一套属于自己的房子。广州现在称得上“白领公寓”的有万科园、广怡大厦、南国天然居等，但多为高层“白领”定位。而

6、上海不久前在神区服务中心推出的1000套具有酒店式管理与装备的白领公寓，不到一个月即全部租出，还有4000多人前来预约。第2操作环节：白领概念项目市场定位要点要点A居住环境质量要求高首先，从居住环境区位上讲，他们对居住环境质量的要求较高，比如他们对于小区绿化、空气质量、社区环境(不要紧靠工厂、旧村、市场等喧闹场所)等这些要求都很敏感。在欧洲，最抢手和最高尚的住宅是靠近湖畔的住宅，而休闲是在海边。这种生活形态是在西方社会经过了几百年发展、调整和选择后最终形成的，其中有着极为丰富而细腻的背景。要点B。自由个性和严谨务实的统一其次，自由个性和严谨务实的统一是现代白领的特点。室内空间感强，要求的户型具

7、有个性化特点，功能分区、空间层次具有多样化和可变性特点。他们的自由个性突出表现为对创造性工作的喜爱与投入。他们对自己生活里富于挑战的“自我动手”也有着浓厚的兴趣。要点c。高标准的社区服务文化社区服务文化上，他们有着重视社会尊重和文化、群体氛围认同的一面，同时有着强烈的自我意识，讲究生活品味、注重个人隐私、不愿意自己的生活受到过于低俗的大众文化的冲击与骚扰。对这一类人而言，“超大社区”式的群体生活不但不能带来交流上的快乐，反而会变成一种不堪忍受的“负担”。同时，他们对教育、文化、安全、尊重、方便、轻松等生活元素的要求，也是一般超大社区所无法一一满足的。要点D：生活方式讲效率和求快捷在生活方式上，

8、他们讲究效率，也欣赏快捷周到的服务。作风拖沓、工作散漫甚至日常生活中常见的疏忽大意，对于他们都会是一种“审美上的折磨”。要点E。现代化高科技含量生活他们是对现代化高科技含量在生活中融入最快的一族，随着网络时代的到来，他们对信息的数量与质量都有着更高的要求，如果说居住环境里的高科技因素对许多人还像摆设的话，那么对于他们来说，已经更像空气与食物那样，成为生活中不可缺少的一部分。第3操作环节：白领概念项目规划设计要点要点A：规模大小的界定就社区的规模而言，目前在香密湖区域内已经有了不少大规模的楼盘与社区，如万科城市花园、特发小区、天健花园等，枫丹雅苑自身则定位于“大社区内的精英社区”，不过于追求规模

9、的庞大，而强调通过精致的建筑、优美的环境、细腻体贴的服务以及富于特色的社区文化来体现出小区自身的品位与特质。在这里，“湖畔”表现的是小区自身的地理和环境等实体优势；“雅居”则体现出小区在文化、服务和生活方式等“软件”方面的追求与理想。要点B精致的小区枫丹雅苑规划总建筑面积近70，000平方米，也算是不小的社区了，园林广场及绿地面积10，000平方米。配套有“豪爵会”住客专用会所和3，800平方米的标准幼儿园。由四栋凹型板式28层高层住宅半围合而成，其中半地下和地下停车库两层，地上28层(裙楼3层，住宅25层)，其中三层裙楼架空作立体绿化及休闲场所，不计入业主的分摊面积，是发展商送给业主的一份大

10、礼。整座大厦的规划突破了传统的“井”字型设计，最大限度地争取南北向， 曰照与通风都优于传统的住宅。要点C精致的建筑在建筑风格上，小区由四幢高层建筑组成，每两幢建筑为一组团，两个组团完全对称，由中间开放型会所和喷泉水景联接起来，并分别在各自的组团中形成自己的独具风格的庭园广场，结合雕塑、喷泉、叠水、园林绿化形成具法兰西风格的主题庭园。无论是具有巴洛克风格的观景塔、还是铁花阳台、走廊设计的细部处理，都充分展示了经典、庄重、豪华、俊朗的法国建筑文化精华。要点D：精致的园林特色在园林风格上，小区环境体现出了更加浓郁的法兰西风情：首层的架空绿化平层、小区路、南面的枫丹广场组成极具法式情调的社区绿化环境。

11、中轴线的喷泉水景广场构成了社区的主景环境，烘托出枫丹雅苑的尊贵、安逸。南北两个中心区是主要的休闲场所，老人、孩子在这个鲜花、雕塑、草坪塑造的环境中可以充分享受大自然的气息。专门设计的晨跑道可以为住户提供不受干扰的锻炼场所。南广场的平面构图自由写意，从建筑物向下俯瞰，犹如欣赏一款法国时装。树种的选择上以枫树、梧桐树等为主，凸显法兰西园林艺术第4操作环节：白领概念项目房型与功能设计要点要点A。独特功能分区首先从户型上来看，整套住宅由卧室、客厅、餐厅三个不同层面组成，分布在三个不同的高度上，将人们在家庭中的活动场所划分为用餐杂务、家庭社交、隐私休息三个区域，通过两个楼梯将三个层面结合起来。这样的功能

12、分区，有着几个突出的优点：首先是它的私密性强， 一是对外的私密性，即卧室与客厅分开，目前许多住宅也考虑到了这一因素。但与此同时，设计者却往往忽略了对内的私密性，大人、孩子或保姆的卧房之间毫无私密可言，不但对日常生活造成很大不便，更严重影响需要在家里工作的居住者，三错层的结构解决了这个问题。二是分区明确，住宅内将使用频繁的客厅、餐厅、厨房等场所设计在一起，列为“动区，同时将书房、卧房等阅读和休息场所列为“静区”，通过不同的错层将它们在空间上隔开，做到动静有序，互不干扰。要点B；对S0H0趋势的把握随着信息时代的到来，人们的工作和生活空间也越来越紧密，近几年来流行的s0H0(家庭工作室)就是这一趋

13、势的代表。与在单位上班不同，在家里工作最大的干扰实际上来自家庭内部：你可以谢绝朋友的来访，也可以通过电话、互联网等通讯工具处理公司里的事务，但你总避免不了小孩的吵闹、电视机的干扰，家人的进进出出等内部影响，而这往往会极大地分散你的注意力，破坏你的情绪，最终大大降低工作效率一一三错层的结构将卧房、书房、工作室设置在住宅内最具对内私密性的“静区”，最大限度地避免了来自家庭内部的干扰。对于许多需要在家里工作的人而言，他们能真正理解其中的价值与重要性。要点C：满足白领的功能设备发展商融合了当代最新网络技术的成果，把枫丹雅苑营造成为21世纪的网络住宅。在枫丹雅苑，配备了富有时代特征的3A系统：小区安全自

14、动化(SAS)，包括住户燃气泄漏报警和自动切断系统，住户防盗报警及紧急求助系统，住户可视对讲系统；小区通信自动化(CAS)，包括有限电视系统，语音与传真服务及宽带互联网接口；小区管理自动化(NAS)，包括三表(水、电、燃气)抄表系统；小区车辆出入管理系统，小区摄像监控系统；小区背景音乐系统，小区巡逻系统和设备管理系统。枫丹雅苑为小区的住户提供了目前住宅小区中不多见的宽频上网系统，通过宽带互联网接口，轻松遨游Internet世界。通过互联网，可方便查阅网上新闻信息，入网上影院可点播猛片和音乐，进网上商店购物，上网上医院查询医疗保健信息。加入网上证券网站，安坐家中，驰骋股市此外，还可通过它打IP电

15、话，发Email，实现家庭办公的梦想。第5操作环节：白领概念项目成功示范示范A。针对白领客户的产品设计把目标客户锁定在都市白领一族的碧星苑，在户型设计上，尤显匠心。浙伟星投资是在深圳地产界颇有声名的地产中介代理商，在开发碧星苑前，代理楼盘无数，对地产市场的调查、研究更是独到。在对户型设计的把握上，往往会出现大小失衡的现象。小，易逼人局促；大，易旷而失当。碧星苑的发展商充分利用代理公司在户型上的经验积累，完全尊重都市白领一族的独特个性，历经数百次的论证筛选，得出了黄金尺寸，并据此为白领阶层度身定做，其主打户型A、B、C三种，极其方正实用，均是两房和三房的设计，建筑面积不超过100平方米，且户户设凸窗增加实用面积，并采用“干湿分区”、“动静分区”的人本主义设计，吻合都市白领人求精求美的完美心理。示范B。针对白领客户的服务模式设计作为现代白领阶层的雅宅一一都市小筑，在物业管理的服务上，更需体贴和呵护，发展商不惜重金，聘请金地物业管理公司进行全方位管理。作为深圳首批甲级物业管理公司的金地物业管理公司将在碧星苑全面推行“亲情、温情、人情”的“金地管理模式”。建立即时净化系统，使垃圾污物在小区内存留时间保持在最短：广泛引入“环保住宅”概念，并从二层架空层、空中花园排水排污设施、噪音处理等采取一系列的环保措施；实施住户满意战略