知名房企极速开发模式详解_secret

1、5个月开盘从运营会议看XX极速开发模式作者：明源地产研究院 刘策“拿地即开工，拿地到开盘5-7个月”，这是XX创造的开发速度传奇，这种高速度也有力地支撑了XX去年的大爆发，从500亿直接进军1000亿军团，那这速度背后到底有什么秘籍呢？俗话说：“窥一斑而知全豹”，我们接下来就从XX运营会议入手来探究这背后的奥秘。一、管理体系：工作前置+抓大放小+分级管控阿基米德说“谁能给我一个支点，我就能撬动整个地球”。XX的高周转模式要求其管理更顺，运营更快，那到底如何突破呢？对此，XX非常高明，通过规划与高周转相匹配的运营会议体系，以此为支点，反向要求和促进集团运营能力及各专业能力的提升，进而撬动整体经营

2、业绩的突破。接下来我们就来具体了解一下，如下图所示：上图是XX目前运营会议体系图，从该图我们可以发现三个鲜明的特点：1、可怕的前置：拿地即可开工快周转的本质在于尽快缩短从拿地到开盘的时间，这里面的关键就是前期设计周期要短，设计方案不反复，因此，能不能尽量提前把方案定下来，就决定了前期开发的速度的快慢。所以接下来反映到会议体系上，就是前置前置再前置，尽快把设计方案定下来，提前决策，以实现拿地即开工的效果，缩短工期。如下图所示，XX要求在支付首笔土地款之前完成如下会议和决策。从上图中可以看出，XX要求在拿地前完成11项重大决策，涉及到定位、方案、景观、一二级计划、合约规划、报批报建等等，内容非常广

3、泛，但都是影响后续开发的关键点，通过前置会议决策这样的方式，把关键环节及要点定下来，就可以保障拿地就可开工，快速开发，快速销售。2、抓大放小：抓重点攻难点XX在发展前期，为了控制项目风险，在项目开发各阶段设置了相对较多的关卡和决策点，并且通过里程碑会议的方式来固化，这适应了成长期的要求。但企业规模到500亿级乃至1000亿级的时候，基于控风险考虑的这种会议关卡就会影响整个项目的效率，因此，XX针对会议决策点做了大幅简化聚焦，主要关注交底会、预备会、启动会、开盘会、交楼会和分期总结会这6个会。上述六个会议核心的目标是：通过交底会实现投资团队向开发团队的交接；通过预备会完成前置方案决策与评审，实现

4、拿地即开工的要求；通过启动会则明确项目经营团队的目标；通过开盘会做好开盘方案；通过交楼会防止交流风险；通过分期总结会不断总结经验，提升管理水平。3、分级管控：三级管理快周转模式下，单纯依靠集团或者一个脑袋的方式，企业运作负荷就会越来越大，迫切需要有更多的经营中心和决策主体出来，必须形成一支虎狼之师。因此，做强专业线，做实做强区域公司，解放老板，解放集团，是规模扩张的必然要求。因此，XX综合考虑各种因素，对原来集团管控点做了进一步优化和梳理，分权核心围绕两个路径：第一个是从集团决策层到集团专业委员会或者专业线条分权，所以像项目交底会，预备会和开盘方案会主要由集团专业线把关和决策；第二个是从集团向

5、城市公司分权，部分项目决策事项将下沉到区域公司，立足于做强和做实城市公司，因此，像交楼和分期总结会下放到区域公司自主进行，集团总裁决策的仅保留了项目启动会，核心目标是与经营团队签订目标责任书，实行目标管理，过程管理大幅放权。上述三个特点很好的匹配了集团高周转的运作要求，以会议前置及分权为标志，背后反映的是整体运营能力质的突破。二、管控要点：抓住各关键点的牛鼻子在上述会议体系规划后，为保障运营的质量，还必须对会议效果进行把控，为此，XX明确了各会议的关键决策点、时间及目标，考虑到运营会议主要是过程的协调，相对容易理解，所以下面仅针对里程碑会议就关键内容进行阐述：1、项目交底会2、预备会议包3、项

6、目启动会4、开盘方案评审会5、交楼准备会6、项目后评估会三、管理要求：专业能力+前期成本付出要出色的完成上述会议，背后其实有两个关键：1、需要比较强的专业能力从会议规划及内容可以看出，要完成上述任务，需要各专业有相对较强的专业能力，因此，需要相应在内部形成专业能力提升的机制，来满足整体运营体系的要求。对于行业企业来说，如果要借鉴这种模式，内部人才的培养和能力提升也必须同步进行，因为体系能否成功的关键在于背后的人。2、需要付出一定的前期成本由于XX前期做了大量设计方案工作，因此，前期需要投入一定的成本，考虑到XX本身是一体化产业链发展模式，有自己的设计院，因此，该部分成本大部分内部消化了，对于其他企业而言，如果想借鉴这种模式，在前置工作上可以做匹配性的调整，比如前置内容可以删减，可以做到概念即可，这样成本相对节约，另外也并非每个项目都要如此前置，适当考虑重点项目或成功机会大的项目。当然，做好工作前置，本身需要公司在战略层面的取舍，不过总的来说，前置成本与提前开盘带来的效益相比，后者收益是更高的模式，这被诸多快周转公司所证明。总之，XX通过规划与高周转相匹配的运营会议