天津红桥大成项目关于惠灵顿情况分析

1、2015年5月5日关于(guny)惠灵顿情况分析共二十九页2关键内容:经济技术指标地块(d kui)信息第一部分 经济技术指标共二十九页3项目(xingm)经济技术指标指标特点(tdin):低密综合体大盘总占地面积（）31.48万平米总建筑面积（）86.79万平米（住宅55万平米）容积率2.58绿化率一期45%，二期35%，三期35%总户数一期477+二期534+三期2184=3195总停车位1:1产品一期8栋高层，二期5栋高层2栋洋房，三期18栋高层土地使用年限70年物业管理费标准(元/ )高层3.70元/平方米*月,洋房2.5元/平方米*月共二十九页地块(d kui)信息：陆家嘴08年拿地

2、，三期同拿，约合地价(d ji)2371元/平米共二十九页5关键内容:区域位置图项目四至(szh)分析城市配套分析第二部分 区域价值分析共二十九页6区域(qy)位置分析区域(qy)位置图紧邻老城厢，属鼓楼商圈，靠近大胡同商圈和水游城商圈，配套齐全。距离西站1.5公里，滨江道3.6公里，小白楼4.8公里。紧邻地铁1号线西北角站，出行便利。共二十九页7项目(xingm)四至分析项目(xingm)四至图北：南运河南路南：北马路（主干路）西：大丰路（主干路）东：河北大街（主干路）道路通达性佳共二十九页8项目配套(pi to)分析项目城市(chngsh)配套图南运河景观水游城周边银行便民商业共二十九页区

3、域价值(jizh)分析小结优势: 鼓楼商圈，紧邻老城厢片区，配套齐全； 项目四至皆为城市(chngsh)主干路，道路通达性佳； 地铁，公交等交通配套齐全；劣势: 紧邻西北角回民聚集地，为牛羊屠宰场，对地块整体风水有所影响； 项目紧邻长征医院，来往人员鱼龙混杂；共二十九页10关键内容:项目总规划(guhu)分析(总平图)项目规划布局第二部分 项目规划分析共二十九页11项目(xingm)总规划分析项目(xingm)总平图惠灵顿国际学校市长征医院商务综合体大型高档会所三期位置：大丰路与小火巷交口户型：109,121平米三室两厅两卫户型二期位置：紧邻水游城，三期中距离地铁站最近；户型：137,173三

4、室，两栋洋房；一期位置：北马路与北门外大街交口，为三期中位置最好地块；面积：主要为189&168大户型，仅两栋为95平户型大丰路西北角地铁站水游城新三条石大街北马路鼓楼共二十九页建筑设计方面(fngmin)建筑风格：Art Deco风格立面，起源于法国巴黎，体现(txin)项目贵族气质及国际感；建筑设计：立面设计窗户较小，难以满足北方人对于采光的需求；保温设计：内保温系统，出房率降低74%共二十九页精装修方面(fngmin)1、“松下”品牌空调；2、“能率”品牌热水器、燃气灶、脱排油烟机；3、“科勒”品牌卫浴洁具、淋浴房；4、“汉斯格雅”品牌卫浴龙头；5、“银晶”品牌卫浴五金；6、“松下”品牌

5、全热交换机、换气扇；7、“生之源”品牌给水过滤器；8、“龙甲(ln ji)”品牌钢木复合防盗门（耶鲁防盗门锁）；9、“欧琳”品牌厨房橱柜；10、“海华”品牌户内门（耶鲁门锁及五金）；3000元精装标准共二十九页14关键内容(nirng):各类产品配比产品户型图第三部分 户型规划分析共二十九页15一期产品(chnpn)配比1#2#3#4#5#6#7#8#楼号95平189平268平总计1#46462#54543#44444#48485#86866#99997#46468#5454合计185192100477占比39%40%21%100%一期(y q)以大户型为主四室产品占比60%库存：剩余61套，

6、全部为189及268平四室共二十九页一期(y q)户型图95平两室两厅一卫189平四室两厅三卫(sn wi)共二十九页17二期产品(chnpn)配比楼号137平173平145平162平177平205平总计10#48489611#48489612#505010013#48489614#48489615#10102016#151530合计24224215151010534占比45%45%3%3%2%2%100%12#11#10#13#14#15#16#10-13号楼为高层(o cn)，全部为三室户型，占比90%二期现基本清盘，仅除剩余少量变异户型共二十九页二期户型图137平全阳三室两厅两卫173平

7、通透(tn tu)三室两厅两卫共二十九页19三期产品(chnpn)配比三期共2184户，109平占比50%；121平占比50%；10#11#12#13#6#3#已开724套，剩余(shngy)345套未签共二十九页三期户型图109平全阳三室两厅两卫121平通透(tn tu)三室两厅两卫11.8平8.5平13平8平14.8平12.5平11.5平9.6平共二十九页产品(chnpn)价值分析小结优势: 除一期有少量两室外全部为三室及四室产品，保证了项目圈层；劣势(lish): 每期仅有两个户型，可选性较少； 户型尺度较小，难以满足三居客户对于空间的需求；共二十九页22关键内容(nirng):量价走势

8、分析第四部分 推售与价格实现共二十九页一期(y q)量价走势：一期(y q)首开均价2万（95及189户型），开盘仅去化40套，4月加推平均每平米价格降低约1000元，后期价格有小幅上涨，11月加推新楼座，仅剩余大户型产品，价格有所下降；客户主要来自于红桥区以政府官员及企业高管为主；1#2#3#4#5#6#7#8#11月首开6-8号楼202套3月加推3/5号楼130套11月加推2号楼54套9595189189189189268共二十九页二期量价走势：2月首开10/13号楼192套5月加推11/12号楼196套8月加推14号楼96套，一期(y q)4#48套2月加推16#洋房(yn fn)30套

9、7月加推15#洋房20套，一期1#42套在13年市场较火爆的情况下，二期首开选择相对保守价格（亿城一季度加推二期毛坯88-130产品均价1.48万/平季度销售2.5亿），利用一期入住的品质及高性价比首开立势，每季度加推价格逐渐上涨；二期客户主要以红桥、南开区高公积金人群、私营业主为主；加推节点：每季度加推，大型开盘价格涨幅：13年市场月均涨幅300元12#11#10#13#14#15#16#共二十九页三期量价走势：9月首开10/12/13号楼360套11月加推11号楼120套二期依然采取走量策略，（玺岳同期均价1.96去化量约为惠灵顿一半），首开底价入市，随后价格逐步上升。三期客户较广泛，红桥

10、、南开及河北和平的企事业单位，私营(syng)业主为主。推售策略(cl)：低开高走15年任务16亿，现已完成4.8亿（30%）4月底降价为冲刺年度业绩，后期动作要根据任务完成率，预计价格不会有太大变动4月底加推3/6号楼244套共二十九页总结(zngji)：战略：由于项目地价(d ji)成本低，开发商的姿态为低价走量；节奏：大步走战略，长时间储客后举行大型开盘活动；价格：低开高走，加推价格优惠幅度大，随后逐步上升；对竞品影响：惠灵顿二期对堂庭冲击较小，但三期对玺岳影响较大，主要由于产品的交叉关系共二十九页竞品竞争关系(gun x)看本案150万以下(yxi) 刚改产品150-200万 首改产品

11、200-250万 改善产品250-300万 高端产品金侨83两室，首创大河68-75两室惠灵顿121三室，玺岳138三室，泰达河与海143三室，首创127三室惠灵顿109三室，玺岳107两室，泰达河与海107两室，金侨123三室，首创大河93/108三室玺岳95两室，泰达河与海87两室，诺德95两室，首创86-92两室，金侨93三室本案80-85两室本案90三室本案112-119三室区域内三室产品多在250万以上，两室产品多在150-250万，小面积产品缺失；本项目产品面积较小，总价可控共二十九页THE EHD !共二十九页内容摘要2015年5月5日。2015年5月5日。第一部分 经济技术指标。86.79万平米（住宅55万平米）。1:1。第二部分 项目规划分析。户型：109,121平米三室两厅两卫户型。位置：北马路与北门外大街交口，为三期中位置最好地块。面积(min j)：主要为189&168