2021年物业管理师基本制度与政策考点-商品房销售管理

1、Word文档 2021年物业管理师基本制度与政策考点:商品房销售管理 2021年物业管理师考试即将开头，为了广阔考生能够全面系统的复习2021年物业管理师考试课程，校给大家供应了一系列关于物业管理师考试的资料，现将2021年物业管理师基本制度与政策考点:商品房销售管理，供应给广阔考生，盼望对参与2021年物业管理师考试的考生有点关心！ 商品房销售管理 这里提出的商品房销售，是指房地产开发企业，将新建商品房向消费者售卖的活动，它区分于其他房屋全部人将自己的房屋出售给他人的行为。商品房销售也是房地产转让行为。 依据商品房销售方式不同，商品房销售可以分为商品房预售和商品房现房销售。商品房预售是指房地

2、产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给商品房预购人，由商品房预购人支付购房定金或房价款的行为。 商品房现房销售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 一、商品房预售管理 我国房地产市场发育尚不成熟，多数房地产开发企业规模较小、开发资金不充足，需要通过商品房预售弥补资金不足问题。尽管国家提倡商品房现房销售，但目前商品房预售仍是房地产开发企业的主流销售方式。 由于商品房预售时房屋尚未建成，因此在交付房屋中存在大量房屋质量、交房期限、房屋面积等方面的争议。为维护商品房市场秩序，必需加强对商品房的预售管理。 （一）商品房预售的条件 城市房地产管理法对商品

3、房预售规定了三项条件： 1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2.持有建设工程规划许可证； 3.按供应预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 4.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。 （二）商品房预售管理程序 1.房地产开发企业预售商品房前，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。 2.房地产开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料有： （1）商品房预售许可申请表； （2）开发企业的营业执照和资质证

4、书； （3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证； （4）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明； （5）工程施工合同及关于施工进度的说明； （6）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。 3.经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面打算，发送开发企业，并自作出打算之日起10日内向开发企业颁发、送达商品房预售许可证。 房地产开发企业进行商品房预售，应当向商品房预购人出示商品房预售许可证。售楼广告和说明书应当载明商品房预售许可证的

5、批准文号。 4.房地产开发企业预售商品房，应当与商品房预购人签订商品房预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 房地产开发企业预售商品房所得款项，必需用于有关的工程建设。 5.商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。房地产开发企业应当予以帮助，并供应必要的证明文件。 由于房地产开发企业的缘由，商品房预购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除房地产开发企业和承购人有特别商定外，房地产开发企业应当担当违约责任。 典型试

6、题： 保证明施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主根据（）的商定，先行向物业服务企业预付物业服务支出。 A.经过审议的预算和物业管理合同 B.经过审议的概算和物业管理合同 C.经过审议的预算和前期物业管理合同 D.经过审议的概算和和前期物业管理合同 答案：A 解析：本题考核的是酬金制收费形式。为保证明施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主根据经过审议的预算和物业管理合同的商定，先行向物业服务企业预付物业服务支出。物业服务支出为所交纳的业主全部，物业服务企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同商定以外的支出。 在仔细总结深圳和广州阅历的基础上，（）颁布了城市新建住宅小区管理方法。 A.建设部 B.人事部 C.住宅小区管理机构 D.建设部和人事部 答案：A 解析：本题考核的是我国物业管理的进展。建设部在仔细总结深圳和广州阅历的基础上，于1994年颁布了城市新建住宅小区管理方法，明确要求住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理，房地产开发企业在出售住宅小区前，应当选聘物业管理公司担当小区的管理，并与其签订物业管理合同，住宅小区应当成立住宅小区管理委员会，在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表