2021年物业管理师物业管理基本制度与政策考点剖析2

1、Word文档 2021年物业管理师物业管理基本制度与政策考点剖析2 2021年物业管理师物业管理基本制度与政策考点剖析2信息由物业管理师考试频道供应， 物业管理风险防范与紧急大事 物业管理涉及关系简单，风险无时无处不在。物业管理风险假如不加以妥当合理防范，在肯定条件下就有可能演化为突发的、影响比较大的紧急大事。因此，物业管理风险的合理防范和紧急大事的有效处置，是物业管理企业普遍面临且无法回避的问题。 第一节 物业管理风险的内容及防范管理 一、风险与物业管理风险的概念 风险是指因将来的不确定性所带来的可能损失，是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性。物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于

2、企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业管理企业担当的意外损失。 物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险，其中，日常管理风险按行为主体分类，可包括业主(或物业使用人)在使用物业和接受物业服务过程中的风险、物业管理项目外包服务过程中的风险、市政公用事业单位服务过程中的风险、物业管理员工服务过程中的风险和公共媒体宣扬报道中的舆论风险等。 二、物业管理风险的内容 (一)早期介入的风险 早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带来的风险和专业服务询问的风险。 1.项目接管的不确定性带来的风险 有的物业管理企业还没确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的人力、物力

3、和财力。但由于种种缘由，最终未被建设单位选聘，物业管理企业不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌形象也受到了损害。 2.专业服务询问的风险 早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业管理企业不具备足够的具有相当专业技术力量和物业管理操作阅历的人员全过程参加时，难以发觉在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其供应的专业询问看法和建议也可能消失不足和偏差。此外，假如不能与建设、施工和监理单位有良好的沟通和协作，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和接受。以上两个方面都有可能导致物业建成后管理运作中的肯定风险。 (二)前期物业管理的风险 前期物业管理的风险有很多方面，但最主要的是合同风险

4、。合同风险详细包括三个方面： 1.合同期限 依据合同法第四十五条规定：当事人对合同的效力可以商定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效，前期物业服务合同是附解除条件的合同，物业管理条例26条规定：期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。因此，前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业管理企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业管理项目的长期规划和各种投入将付诸东流，企业将蒙受损失。但假如企业过多局限于这一因素，致使前期的规划和投入不到位，可能会带来操作上的短期行为，也会引发业主(或物业使用人)与物业

5、管理企业的冲突和冲突。 2.合同订立的风险 在订立前期物业服务合同时，物业建设单位居于主导方面。而且物业相关资料的移交，物业管理用房、商业经营用房的移交，空置房管理费缴纳等均需要物业建设单位的支持与协作。因此，建设单位在与物业管理企业订立前期物业服务合同时，可能会将本不 该由物业管理企业担当的风险转嫁给物业管理企业。此外，一些物业管理企业为了取得项目管理权，在签订合同时盲目压低管理费用，这将影响到接管项目后正常经营的维持;一些物业管理企业在签订合同时没有清楚商定有关责任，或忽视免责条款，甚至作出一些难以实现的承诺，导致在接管后发生不测大事(家中财产被盗、人员伤亡等)时，处于被动局面，在合同内容上的疏忽都有可能成为业主向物业管理企业索赔的理由。 3.合同执行的风险 前期物业服务合同是具有托付性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业管理签订。虽然这种合同订立行为是法规规制的结果，但在业主入住和合同执行的过程中，由于缺乏相应法规学问或其他缘由，可能会发生对前期物业服务合同的订立方式、合同部分条款和内容不认同、不执行，从而引发业主与物业管理企业之间的纠纷。 前期物业服务阶段处于各种冲突交织的特别时期，工程遗留的质量问题、设施设备调试中妥当解决等问题，都会影响业主正常生活。由此引发的对前期合同的争议和纠纷，若处理不