2021年物业管理师物业管理综合能力考点剖析4

1、Word文档 2021年物业管理师物业管理综合能力考点剖析4 2021年物业管理师物业管理综合力量考点剖析4信息由物业管理师考试频道供应， 让物业前期修理难题不再 物业前期修理工作的妥当处理，不仅可以维护开发商信誉，提升物业品牌力量，同时也会给广阔业主留下较好的印象，让业主更多的了解物业管理工作，为物管工作的全面顺当开展打下基础。但现实生活中，物业前期修理涉及的单位多（业主、物管、进展商、土建承建商、钢构承建商、电气管线单位、装饰公司、卫洁具供货商、生产商等）、问题杂，物业前期修理问题的处理往往并不简单。 物业前期修理存在的问题 问题一：相互推诿，冲突激化 物管公司从开发商手中接盘交房时，涉及

2、到一些工程质量问题，通常我们的做法是业主找物业，物业找开发，开发找施工单位，施工单位间又相互推卸责任，甚至不予理采，使物业质量问题的整改极为缓慢，而业主往往将怨气发泄到物管公司身上。业主投诉不断，进展商不理不采，两边受气，物管人员倍感委屈，于是消失房屋质量问题，物业管不了或不归物业管的理由，一些物管人员在调解修理纠纷时，为发泄怨气，甚至夸大事实，有意挑起业主对进展商的不满。业主的修理问题迟迟不能解决，于是集体拒交物管费，结伙大闹销楼现场的现象时有发生。 问题二：业主刁难，诚意难成 面对业主反映的问题，一些进展商也极有诚意整改，甚至特地为此成立任务团队、保修组解决物业质量问题，但因房屋交付给业主

3、个人，部分业主不愿借道，甚至以经济损失、精神损失、误工损失为由，要求经济补偿，保修组的修理工作举步困难，进展商良好愿望难以实现。 问题三：缺失公正，缺泛信任 作为诚信的进展商，如果真的属于自己的房屋质量瑕疵问题，当然情愿妥当解决，但现实中，有些业主或物管单位将物业区域内的一切问题，如业主本身装修的问题、人为对物业的损坏等等都推到进展商的身上，因此进展商当然觉得冤，于是在讲求诚信的同时，不得不用怀疑的眼光来看待业主和物管企业的报修，甚至实行能躲则躲的拖延战术。 问题四：被动处事，后患多多 业主们为各自的问题，纷纷投诉进展商和物管，要求解决问题，有的甚至不分黑夜直接找开发领导，动撤以媒体曝光，拉扯

4、标语相威逼，理智的进展商通常会准时责成施工方解决，而不理智的进展商，自然就针锋相对，推三阻四推延时间，万不得已时就任凭的支配属下的单位作些处理，但无论是以上何种状况，均系被迫所至，进展商是否上心，的确不敢确定，作为修理单位，自然会更多的从成本考虑，在面对东家并不上心且没有任何制约的事情时，往往都只会做些表面文章（并未从根本上解决物业质量问题），可等到了肯定的时候，从前的问题又再次显现，业主们不得不重复维权之路，召唤保修。 务必理顺的三个观点 物业前期修理之所以难，涉及的单位多、问题杂当然是其中的缘由之一，但其根本还在于进展商、物管公司和业主本身关系处理，在于三方处理修理问题的观点和态度。笔者通

5、过长期与业主、开发商协调处理入住初期的物管修理问题，认为进展商的信任支持、业主的包涵、物管的规范公正，可以使物业前期修理问题得到较好的解决。 （1）进展商要给物管和业主更多的信任和支持 许多开发商一见到业主来找，就认为刁民来了，往往以应付刁民的心态来看待问题，甚至要求物业公司实行措施共同应付业主。 而作为物管公司，在协调修理问题时，特殊是集中交房阶段的修理问题，物管公司不得不一而再、再而三的代表业主与进展商沟通，不间断的问题，大笔的修理金支出，进展商当然不愿意，于是认为物管在有意挑起业主刁难自己。于是不协作，于是业主有看法，于是物业破罐子破摔于是关系恶化，冲突重重。 其实在业主入住后，对房屋功

6、能及质量提出合理要求，进展商依托物管公司出面协调。既解决了进展商直接与业主发生冲突，减轻了开发商压力，也便利了业主。对进展商而言的确是利好之事，但进展商必需面对问题，要在问题的协调和处理的过程中，给物管公司和业主多一些信任和支持。 （2）业主在修理问题的协调处理时应多一些包涵 有的业主喜爱抱着一种弱势群体的心态，把开发商都想象成奸商，怀着一种 对立心情去监视开发商、物管公司协调处理修理的问题，在问题处理的过程中，稍不称心就恶语相加。 作为业主，花巨款有的甚至倾其全部，好不简单才购置的房子，消失这样哪样的问题，心里自然不好受，但问题必竟是问题，并不由于业主不好受、心烦发火而消逝。 其实，物业前期

7、交付使用阶段，物业消失质量瑕疵需要修理的主要缘由，多为施工单位疏忽或偷工减料。作为进展商，在与施工单位签订承包合同时，断然不会认同问题的发生。面对诸多问题，进展商和业主一样，同是受害者。 因此，业主完全可以宽容些，把进展商当作顽强后盾，由物管公司组织协调，共同要求施工方为偷工减料买单，当然在要求开发商责成施工方为过失买单时，业主必需立足于解决问题的思路，万不行动撤精神损失、误工损失的没完没了。 （3）物管在处理修理纠纷的程序要规范和公正 房屋本身进行了装修，为什么就不能是业主装修的责任？ 明明是人为损坏的，凭什么说是质量问题？ 我只是在表面加了一层砖，并没动过任何地方，怎么可能是我的责任呢？业

8、主花钱请你们，你们却向着进展商，简直就是进展商的狗。 在物业前期修理纠纷中物管本不是最主要的角色，物管任劳任怨努力协调是责任所系，可物管的尽心尽力却引起了进展商怀疑、业主误会，如此吃力不讨好，的确让物管犯难，但由于我们是物管企业，面对客户进展商、业主，我们应当且只能主动从自身找缘由，找出让进展商和业主布满怨气的缘由，从而改正缺点，更努力的将服务做得完善些。 进展商的怀疑也好、业主的误会也罢，归根结底是对物管自身的诚信度及处理问题的过程缺泛信任。当然其中的缘由，也有物管自身的责任，如物业交付后，本因业主随便开槽、穿墙打洞造成的渗漏，物业拗不过，就推给进展商，要进展商担责；本因建房单位防水没做好，

9、就由于业主进行了装修，就武断认为责任是业主的观点，都有些欠妥。 物管出面协调业主和进展商间的修理纠纷问题，为业主、进展商排忧解难，本是件得人心的利好之事，但如果在处理问题的过程中缺泛原则和公正，事情的处理过程缺泛规范，又如何让业主心服口服找装修单位理赔，如何让进展商理直气壮找施工单位担责呢？ 前期修理难题不再难的现场实践 笔者所服务的南国-中央花园，系武汉市的超大型住宅小区之一，因居住的业主较多，在接管初期，物管和进展商每天接到关于质量瑕疵的投诉不断。在问题的处理过程中，也消失过业主、物管、进展商针锋相对的尴尬，但最终还是从沟通中理清了思路，在沟通中找到了解决问题的方法。 （1）进展商的信任，

10、让修理程序变得更简洁 为确保物业区域内前期修理问题得到妥当解决，使广阔业主不再为房屋质量瑕疵而苦恼，对中央花园的质量瑕疵的处理，开发商授权物管公司直接支配落实业主的物业报修问题，详细文件是： 文件一：物业保修工程修理及付款程序 为规范中央花园房屋及相关设施保修期内的修理和管理工作，武汉南国置业公司与武汉美妙家园物业管理公司特依据工作实际，对修理工作的程序及付款方式作如下规定： 工程修理及付款程序： 一、对保修期内的工程修理，武汉美妙家园物业管理公司在查清缘由并备有相关证据后（责任推断分析材料、现场照片），可通过派单（工程修理联系单）形式支配相关单位处理，修理单中应注明具体修理项目及该项目的竣工时间，估计修理费用在壹万元以上的由武汉南国置业有限公司分管领导批准后，再支配派单。（保修期内的修理工程，物业公司首先派单给原建筑单位，在特别状况下，物业公司如在业主投诉起24小时之内和原施工单位联系不上，有权另行支配修理，修理费用由原施工单位据实担当）。 二、在规定