第11讲第六章-房地产交易管理制度与政策三

1、第四节 房屋租赁管理二、商品房屋租赁的条件出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和储藏室不得出租供居住。【例题】出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租。( )【例题】出租商品住房的，( ACDE )不得出租供居住。A.C.厨房储藏室B.卧室D.卫生间E.封闭阳台三、商品房屋租赁合同(二)商品房屋租赁合同主要内容城市房地产管理定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订租赁合同。3.和押金数额、支付方式。城市房地产管理定：“以为目的，房屋所人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将中所含土地收益上缴

2、国家。”商品房屋租赁管理办定：“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高水平。”【例题】商品房屋租赁管理办定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高水平。( )6.租赁期限。合同定，租赁期限不得超过 20 年，超过 20 年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过 20 年。【例题】合同定，租赁期限不得超过 20 年，超过 20 年的，租赁合同无效。( )7.房屋维修责任。出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任

3、由双方当事人在租赁合同中约定。【例题】出租住宅用房的自然损坏由出租人负责修复。( )(三)商品房屋租赁关系的保护商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。不破租赁；注：抵押租赁合同继续有效；经出租人同意转租租赁合同继续有效；改变房屋用途租赁合同无效。【例题】房屋租赁期内，房屋所人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。( )【例题】商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是( ABDE )。A.房屋抵押C.变更房屋用途E.经出租人同意转租房屋承租人在房屋租赁期间B.房屋继承D.房屋析产的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。【例题】承租

4、人在房屋租赁期间的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。 ( )房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先权。【例题】房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，承租人在价格相同的条件下享有优先权。( )四、商品房屋租赁登记备案商品房屋租赁管理办定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。”【例题】房屋租赁合同订立后 30 日内，出租人应当到相关部门办理房屋租赁登记备案。( )五、商品房屋转租商品房屋租赁管理办定：“承租人转租房屋的，应当经出租人同意。”【例题

5、】承租人转租商品房屋的，应至少征得出租人的口头同意。( )转租合同必须办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担新的合同规定的出租人的权利与义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务(原租赁合同继续有效)，但出租人与转租双方协商一致的除外。承租人出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。【例题】承租人出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同。( )六、培育和发展住房租赁市场的(四)支持租赁住房建设允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整

6、为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。(五)加大政策支持力度1.给予。营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳；对房地产中介机构提供住房租赁经纪服务，适用 6%的税率；出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照 5%对一般的征收率计算缴纳。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；【例题】对个人出租住房所得，免征个人所得税。( )3.完善供地方式。新建租赁住房项目用地以招

7、标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。第五节 房地产抵押管理一、房地产抵押的概念抵押人人。【例题】房地产抵押人就是人。( )。二、房地产抵押的条件定：“依法取得的房屋所连同该房屋占用范围内的(出让或划拨)土城市房地产管理地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。”依法取得的房屋所连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。【例题】以划拨方式取得的土地使用权，可以设定抵押。( )【例题】无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地属合法，即可将房地产作为的抵押物同

8、时设定抵押权。( )【例题】地上无建筑物的划拨土地使用权不能单独设定抵押。( )物权定，人或者第三人处分可以抵押的有：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通工具。物权定，不得抵押的有：(国有+集体)土地所；耕地、宅、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、医院等以公益为目的的事业、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所、使用权不明或者有争议的；依法被、扣押、的设施和其他社会公益设施。【例题】根据物权法，下列中，可以设定抵押的

9、是( B )。A.国有土地所B.村办企业的厂房建筑物C.宅D.被的土地使用权的房屋城市房地产抵押管理办定下列房地产不得设定抵押权：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(4)被依法、扣押、或者以其他形式限制的房地产。【例题】下列房地产中，不得抵押的有( BE )。A.共有的房地产C.出租的房地产B.的房地产D.设有地役权的房地产E.尚未注销异议登记的房地产权属有争议的房地产三、房地产抵押的一般规定(2)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。乡镇、村企业

10、的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。【例题】乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。( )【例题】集体土地上的房屋抵押。( )(8)有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保期限。的履行期限不应当超过该企业的经营(9)以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。的履行期限不得超过土地使用权出让合同规(10)以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的同意。(13)订立抵押合同时，不得在合同中约定在履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所转移为抵押权人所有的内容。应当依法优先

11、受偿【例题】当事人订立抵押合同时，不得在合同中约定履行期届满时抵押物的所转移为债权人所有。( )(14)抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。【例题】抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是抵押权人。( ) (16)订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。后者不得对抗先者抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。后者不得对抗先者【例题】订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。(

12、 )【例题】抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。( )(17)抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者提存。转让的价款超过债权数额部分归抵押人所有，部分由人清偿。抵押期间，消灭抵押权的除外。抵押人抵押权人同意，不得转让抵押，但受让人代为清偿【例题】抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。( )【例题】抵押房地产转让价款超过债权数额部分归抵押人所有，部分由抵押人清偿。( )【例题】抵押期间，抵押人抵押权人同意，不得转让抵押。( )(18)抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他

13、债权的担保。债权是主权利，抵押权是从权利，主权利转让从权利一并转让【例题】抵押权不得与债权分离而单独转让。( )(19)抵押人的行为足以使抵押四、房地产抵押合同价值减少的，抵押权人要求抵押人停止其行为。房地产抵押合同是债权合同的从合同。债权的主合同无效，抵押合同自然无效。房地产抵押合同一般应载明下列内容：(1)抵押人、抵押权人的名称或者个人 (2)被担保债权种类、数额；(3)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至、所等；、住所；归属或者使用权归属抵押房地产的价值；抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损失的责任；(6)人履行的期限；(7)担保的范围； (8

14、)违约责任；争议解决的方式；抵押合同订立的时间与地点； (11)双方约定的其他事项。五、房地产抵押估价通过委托估价方式确定房地产抵押价值的，原则上由商业委托房地产估价机构进行评估，但商业与借款人另有约定的，也可以按照约定，由约定方委托房地产估价机构进行评估。【例题】通过委托估价方式确定房地产抵押价值的，由商业委托房地产估价机构进行评估。( )房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定末设定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款(房地产抵押价值=-)。扣除的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款(建筑工程价款=材料款+他法定优先受偿款。)，已抵押担保的债权数额，以及

15、其【例题】在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括( D )。A.拖欠的建筑工程材料费C.抵押担保债权B.拖欠的建筑工人工资D.出租房屋【例题】房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定末设定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。( )房地产抵押估价应用有效期从估价出具之日起计，不得超过一年。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价应用有效期。【例题】房地产抵押估价应用有效期从( C )起计，不得超过一年。B.估价委托日D.估价开始作业日A.估价时点C.估价出具日六、最高额抵押权最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内

16、连续发生的债权做担保。最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。【例题】最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。( )物权定，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。【例题】根据物权法，最高额抵押权设立前已经存在的债权不得转入最高额抵押担保的债权范围。( )【例题】根据物权法，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转

17、让的，最高额抵押权不得转让。( )七、房地产抵押登记物权定，房地产抵押，抵押权自登记时设立。房地产抵押登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。【例题】房地产抵押，抵押权自登记时设立。( )九、房地产抵押权的实现物权定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。【例题】同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有( BCD )。A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿登记的先后顺序 B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿抵押权未登记的，按照债权比例清偿抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿债权比例依法对抵押